华侨城营销策划方案.docx
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华侨城营销策划方案
华侨城营销策划方案
篇一：
旅游主题公园市场营销策略研究—以华侨城为例
1绪论
20世纪80年代末以来，主题公园在我国得到了迅速发展。
据统计，目前全国已有将近1500亿的投资沉淀在2500个各种类型的主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%持平，盈利者只有10%左右，约有2/3难以收回投资，形势较为严峻（见图）。
图我国主题公园盈利情况[1]
由于主题公园企业机制、产品结构、功能体系等方面的原因，我国旅游主题公园的营销观念仍然停留在销售观念上，与现代营销观念相比显得保守落后。
这种观念制约了旅游主题公园的可持续发展。
作为中国主题公园产业化的先行者和探索者，华侨城集团旅游业从兴建中国的第一个主题公园——锦绣中华微缩景区起步，相继成功建成了中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园。
尽管华侨城在中国的主题公园市场中创下了一个个奇迹，取得了骄人的成绩，并且不管是从景区规模、旅游产品和配套设施等方面都已成为名副其实的旅游城。
据统计，华侨城主题公园群的年接待量为600万人次，但相对于中国庞大的旅游人群这是微不足道的。
从事娱乐及其研究的咨询机构ERA的克里斯先生说：
“人均主题公园到访次数，美国是，日本和韩国是，中国城市地区是多一点。
”[2]我国的主题公园经历起步、成长、大发展和理性规范四个阶段，现已初具规模，然而与国外主题公园相比，差距还很明显。
如何应对同行之间日益激烈的市场竞争，保持在国内的领先地位，已是刻不容缓的问题。
特别是在中国加入世界贸易组织之后，国内主题公园迫切需要找到一条做大做强的道路。
培育具有国际竞争力的本土主题公园以应对跨国主题公园的竞争挑战已经迫在眉睫。
本文通过对旅游主题公园市场营销策略进行分析和研究，以华侨城为例，学习并借鉴著名主题公园的成功营销管理经验，对于引导我国主题公园产业健康、有序、快速地发展，摆脱困境以及进行创新、走可持续发展之路意义重大。
2旅游主题公园的特点分析
主题公园是集休闲娱乐和旅游景点为一体的新型休闲娱乐产品，世界上最早的主题公园是建于20世纪50年代的荷兰马都拉丹和美国洛杉矶的迪斯尼游乐园。
近10多年来，国内一些学者在有关文献中对主题公园的概念及其发展进行了界定和理论研究。
保继刚认为：
主题公园是具有特定的主题，由人创造而成的舞台
[3]化的休闲娱乐活动空间，是一种休闲娱乐产业。
董观志认为：
主题公园就是为
了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态[4]。
最常见的主题公园划分方法是根据主题公园所在位置可划分为城市主题公园、成交主题公园、乡村旅游主题公园、海滨主题公园、交通干线主题公园等类型[5]。
旅游主题公园具有不同于其他旅游产品的特点。
选址论证严密
主题公园与原赋自然、人文景区的一个很大的差别在于主题公园首先选择一个区位进行建设，且区位的可选择性是主题公园开发规划的关键性环节。
良好的区位对一个主题公园意味着充足的客源市场，没有充足的客源市场保障，主题公园只有失败。
因此主题公园在投资兴建之前，必须对影响市场的主要因素进行严密的论证和系统的分析。
研究数据表明：
一般的主题公园客源市场以当地居民为主，交通距离应当在300公里范围以内（或车程两小时之内），当地游客占游客总数的2/3，重游率应接近50%[6]。
以美国的主题公园为例，中小型主题公园客源市
场半径为150英里，大型主题公园客源市场辐射半径为320公里，市场占有率为80%。
季节限制也是选址的限制因素之一，迪斯尼乐园选择奥兰多作为它的一个乐园地址，其中一个因素是它希望乐园“全年都能进行室外活动”[7]。
政府政策对于主题公园的建设有着不可忽视的影响力，巴黎政府和香港政府都怀有积极支持的态度，迪斯尼乐园落户巴黎和香港并非偶然，相反政府对主题公园项目态度消极也可能影响主题公园的选址，如“锦绣中华”原有意向在上海落成，但由于政府没有积极的意向，而最终在深圳建成。
由于选址论证对主题公园成败影响巨大，精心严格的进行选址论证成为主题公园有别于其他景区、旅游产品的一大特点。
高投入与高风险
主题公园投资额大。
即使是国内的小型主题公园投资也在—1亿人民币以上。
我国主题公园投资额在l亿元人民币以上的有142个，超过20亿元的有12个。
最多的达100亿元。
深圳锦绣中华投资1亿元人民币。
苏州乐园投资6亿元，北京世界公园投资亿元，大连圣亚海洋世界投资1亿元等[8]。
主题公园是一种商业行为，高投入增加了这种商业行为的风险性，投资越高，风险越大。
目前我国2500余个主题公园中，有一定规模的有1200多个，有经营效益的有300多个，余下的不是昙花一现就是勉强在惨淡经营，甚至精心选址，质量上乘，品牌卓越的法国迪斯尼乐园也未能逃脱亏损的阴影，从开业第一天起，法国的迪斯尼一直在亏损。
在1994年底亏损额就己达到150亿美元。
“锦绣中华”登陆美国也是业绩平平，维持经营而己。
主题选择大众性与特色性
[9]主题公园的主题带有普遍的适宜性，是旅游大众化趋势下产生的现代旅游目的
地，适宜重大中文或产品。
迪斯尼乐园的主旨是给人们“珍贵的梦想与真诚的爱”。
这一主题突破了年龄的界限，获得全世界的人们——无论是儿童还是成人的一致喜爱。
锦绣中华的创始人马志民的理想是“让世界了解中国”（锦绣中华），“让世界认识我们的民族”，“崛起的中国正在走向世界，开放的中国需要了解世界”都是合乎大众口味，对人们有普遍吸引力。
主题公园是营造特殊氛围的娱乐场所，它依靠营造“人无我有，独步天下”的特色风格来吸引游客，富有特色的主题公园不仅设计、创意有独特之处，还善于结合当地独有的旅游资源形成个性色彩浓厚的主题，使其他旅游目的地无法进行模拟仿建，维持住了主题公园的固有魅力。
如好莱坞“宇宙制片厂之旅”长盛不衰的魅力于它的地方优势——结合了地处好莱坞影视文化中心的优势，代表了好莱坞独具魅力的影视娱乐文化，具有世界唯一的不可模仿性。
主题活动常变常新且参与性强
主题公园游客重游率低，生命周期的延长靠主题活动不断创新，增强吸引力和强化旅游形象，滚动创新机制是主题公园青春常在的秘密。
深圳华侨城主题公园开业十余年来，不断推出新产品。
1989年锦绣中华落成，1991年中国民俗文化村开业，1994年世界之窗对外开放。
1998年欢乐谷开张，1999年欢乐干线开通，一路创新不断，培育除了具有规模效应的主题公园群，提升了旅游功能，深化了品牌形象。
参与性产品是主题公园逐步顺应大众旅游需求而设计的，是未来主题公园发展的趋势之一，以观赏性为主题的主题公园正如传统观赏性旅游目的地一般以“看”为主游客的重游率低，而趣味无穷的参与性活动则可以在游客脑海中留下较深刻的印象有助于提高游客的重游率。
迪斯尼乐园的参与性节目
的品味无疑走在世界前端：
在迪斯尼，有人可以与卡通偶像米老鼠一块聊天。
[10]还可以参观它的住处。
产品精致化且表现手段高科技化
主题公园设计制作切忌“粗制滥造，草率上马”，精心构思，精致施工是主题公园高质量的基本保障。
主题公园中需要以质量取胜的部分包括两方面：
硬件部分和软件部分。
硬件部分包括主体游乐景区设施和非游乐配套设施两部分。
前者是主题内涵的实体外壳，其设计与施工对内涵的显现、休闲、娱乐的质量有极大影响。
成功主题公园的设计施工无不精巧，如锦绣中华的万里长城，构思与建筑质量均达到世界一流水平。
软件是指服务质量，服务质量可创造经济效益弹性很大，而优质的服务带来的利益是无法衡量计算的。
高科技运用于主题公园产品创作，可获得动态、多彩、立体化的效果，提高项目的参与性、娱乐性，是打造主题公园必备手段，也是世界主题公园创造娱乐空间的发展大势。
对区域经济影响显著
成功的主题公园在大区域范围内对创造就业、刺激消费、促进整个经济发展等方面的作用显著。
迪斯尼落成香港，据最保守的估计，在40年间将会带来净经济效益1480亿港元，每年预计迪斯尼会吸引500万游客及有20XX万人游览，为社会直接或间接缔造1840个职位。
同时，成功的开发一个主题公园会使其相邻地区受益，不仅交通运输和宾馆酒店收益显著，主题公园邻近的土地也会迅速升值。
华侨城区在锦绣中华建成前楼价是全市最低，1988年每平方米楼价仅为20XX港元，而地价最高的罗湖区为3061港元；而开发主题公园后，令其楼价倍增，已于罗湖区并驾齐驱。
1992年，每平方米楼价罗湖为7692港元，华侨城为7556港元。
因此，预先得到和控制主题公园周围的土地，投资者将会收益到可观的房地产利润以弥补开发主题公园的投资费用。
3旅游主题公园竞争的焦点
客源市场竞争
主题公园高投入、高消费的特点，使其受客源市场的影响很大，综观国内外经济出色的大型主题公园，无一不拥有增长持续、结构合理的客源市场。
在我国，目前较成功的主题公园大都位于京津与长江、珠江三角洲地区，并依托大中城市，这些地区人口规模大，潜在的市场容量也大；收入增长导致有效需求扩大。
若一个主题公园没有依据地区经济状况和旅游市场条件进行准确的市场定位，它最终必定会失败。
可以预测，在未来激烈的市场竞争中，每个主题公园将致力于构建合理的客源市场。
主题特色竞争
产品与市场是紧密相连的。
从世界旅游发展过程看，旅游市场的发育大致包括三个阶段：
19世纪末20世纪初，当时的经济社会文化诸方面条件还没有成熟，旅游只是少数贵族人的行为；二战后，现代旅游业开始大规模发展，随着新技术革命浪潮的兴起，社会生产力蓬勃发展，大众化旅游应运而生；而后旅游市场的发育逐步走向细分化，主要体现为需求的个性化和旅游产品的定制化，现在发达国家正在朝这个方面转化[11]。
我国现在大体处于大众化的旅游阶段，市场发育程度还远远不够，商家在重复的市场上推销重复的产品，市场混乱。
现代主题公园是通过非现实与模拟性的环境塑造，以跨时间的模拟历史、未来，跨空间的模拟别处景观、生活场景或自然生态，跨现实世界的模拟想象世界为特征，在其开发与经营中，主题的选择和运用至关重要。
好的主题，赋予富有特色的产品，也就抓住了相应的市场。
文化内涵竞争
提升主题公园的文化内涵与旅游产品竞争的市场导向是一脉相承的，旅游者到主题公园游览，归根结底所消费的是某种特定的文化及其组合，无论这种文化是以静态陈列，还是以表演欣赏或参与性的娱乐等其它手段表现出来。
在突出文化内涵的过程中，每个主题公园都应力求文化与时代兼具，做到雅俗共赏。
生命周期竞争
与其它旅游产品一样，主题公园也呈现出明显的生命周期特征，只不过主题公园的发展具有轰动效应特点，即成长迅速、衰延期较长（见图）。
根据消费心理学中边际效用递减规律，同一消费产品重复使用次数越多，消费者对其产生的满意程度越低，吸引力也越低。
从行为学的角度来分析，主题公园的这种生命周期表现为旅游者的一种带有时尚性质的消费方式，其根本原因在于“主题公园文化内涵缺乏永恒的深度”，因此分析所处的生命周期阶段并采取相应的产品升级及市场营销对策，将成为主题公园竞争的重要内容。
从主题公园的生命周期层面来理解，我国主题公园的竞争焦点之一是在于不断创新，主题公园应该是一座“永远建不完的公园”。
图主题公园的生命周期[12]
4旅游主题公园市场营销现状
当今世界的旅游业同其它产业一样，发展非常迅猛，竞争异常激烈。
即使有好的产品，如果营销力度不够，仍难以获得很好的发展。
多变、多样的旅游市场要求，使旅游业的发展必须遵守市场经济规律，坚持市场导向的原则，大力开展市场营销，以使旅游地的形象深入人心，从而使游客把特定的旅游目的地作为首选目标。
现代营销观念经历了产品观念、销售观念，最后发展到了营销观念阶段。
但是我们的旅游主题公园仍然停留在销售观念阶段，而且营销理念缺乏创新，主要表现在以下几个方面：
人才短缺
企业员工多数是一些企业管理人才，多数只懂得企业的内部管理，而对营销工作不是很在行，因此在市场调查、市场策划和市场拓展方面的工作十分薄弱。
营销理念落后
对营销的理解存在片面性，认为市场营销只是简单的作推销，求得更大的游客入园数量。
而没有把旅游产品的创新、文化内涵的深层次挖掘、外延的扩大等作为营销的一部分，来提高游客的重游率。
营销机构单一
企业机构设置不完善，多数企业设置的是市场部，而不是营销部，也更没有发展部，把企业的创新发展研究落在总经理办公室，而不是专门建立一个部门来加以研究。
宣传方式传统
目前主题公园的宣传多数只有电视广告和景区导游图广告。
主题公园的网站还停留在静态信息简介的水平上，缺乏能够满足不同需求层次的动态信息整合，更谈不上个性化的定制服务。
这就需要网站在发展过程中向着这个方向努力，逐步丰富服务自身的功能。
销售渠道也只是和旅行社联合做捆绑式的销售，用折扣的手段来吸引旅游团队。
还有就是在酒店大厅中展示景区的导游图和利用酒店帮助推销。
这样的推销效果并不大。
在了解旅游主题公园特点及竞争焦点的基础上，结合目前主题公园市场营销的瓶颈现状，我们不禁思考深圳华侨城是如何打破传统营销模式，在主题公园这一旅游产品上进行市场营销并取得良好业绩的？
下面我们会做具体的分析与研究。
5华侨城的发展现状分析
华侨城概况
深圳市主题公园是以华侨城主题公园群为代表。
华侨城位于深圳市南山区东侧，占地面积平方公里，背山临海，隔深圳湾与香港新界相望。
该区前身为广东省光明华侨畜牧场沙河分场，1978年归口侨务系统，1985年经国务院批准设立“深圳特区华侨城”，由香港中旅集团公司负责开发经营。
十多年来，华侨城集团已发展成为集旅游业、彩电业、房地产业三位一体的企业控股集团。
旅游业是华侨城最具社会影响的产业，主要项目有四大主题公园等。
华侨城四大主题公园的成功开发与经营，为我们提供了重要的时间指导和典范，也是我们从理论上研究我国主题公园发展规律和经营管理战略的重要论据。
锦绣中华投资1亿元，占地万平方米。
是一座反映中国历史、文化、艺术、古代建筑和民族风情最丰富、最生动、最全面实景微缩景区，仿建了全国重点文物保护单位242处，展示了中华五千年文化和祖国的锦绣河山。
中国民俗文化村毗邻锦绣中华，投资亿元。
占地20万平方米，是国内第一个荟萃各民族的民间艺术、民俗风情和民居建筑于一园的大型文化游览区。
中国民俗文化村以“源与生活、高于生活、荟集精华、有所取舍”作为建村的指导原则，从不同角度反映我国各民族的民俗文化。
景区现有21个民族的24个村寨，均按原景区的1：
1比例建造。
世界之窗是以弘扬世界文化为宗旨，将微缩和原景观相结合，把世界奇观、历史遗迹、古今名胜、自然风光、民俗风情等汇聚于一园的外国文化游览区。
迄今总投资亿元，但收入已达到亿元，赚回了两个世界之窗还多。
欢乐谷是华侨城锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗之后的第四个参与性强、科技含量高的大型旅游主题公园，提出现代科技和全新休闲观念，构筑了观赏、刺激、游玩、参与、体验相共容的现代娱乐氛围，是一个专门针对青年人的新一代主题公园。
公园占地面积17万平方米，由欢乐广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、玛雅海滩水上公园等项目群组成。
华侨城的比较优势
地理位置优越
深圳地处珠江三角洲，是中国最富庶地区且毗邻香港，更是两种制度相交之处，为我国改革开放的窗口和前沿，是内地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，特别是随着经济改革的不断深化，其口岸优势更显突出，过去港澳72小时免签，现为144小时免签，迎来送往，形成人员的集散地，天然的游客市场，这是自然、经济和政治地理位置之优势，占尽了地利[13]。
便捷的交通
深圳拥有海陆空立体交通运输网。
广九铁路纵贯市境，广深海高速铁路、平南铁路、盐田港疏港铁路贯通；还有广深高速公路、深汕高速公路等；拥有8大商业港区和码头，有蛇口、盐田、赤湾等海港；深圳黄田国际机场开通有国际国内航线，已进入全国五大航空港之列。
坐飞机、火车、汽车、轮船均可进出。
市内公共交通也极为方便，有出租车、中巴车、旅游观光车等直抵景区，游客来去自由，缩短了感知距离，对游客决策行为有积极影响。
便捷的交通较之于别的景区。
篇二：
成都华侨城招商及运营推广方案修改稿1107
成都华侨城商业招商及运营推广方案
前言
1、推广目的
招商推广：
是有针对性的向目标商家发出招商信息的有效手段之一，招商推广的有效实
施能吸引目标客户入驻项目，完成招商预期目标，帮助项目顺利开业；
运营推广：
是针对目标消费者传达项目的商业信息的有效手段之一，运营推广的有效实
施能吸引目标消费者到达项目，聚集人气，帮助商家实现良好的经营。
2、推广方式
招商推广：
以公关活动及主题活动推广为主，配合户外广告、媒体软性炒作等辅助招
商推广，结合项目，提升知名度；
运营推广：
开业初期以大众媒体和项目现场主题推广为主，树立项目形象，随着项
目知名度的提升，运营推广转向以主题活动为主，吸引消费者到达现场；
一、项目商业重要工作节点
二、一期商业招商及运营推广策略
招商推广要点
强化成都市经济强劲发展对项目的影响力
成都是一个济快速发展的大型城市，其城市化程度、GDB增长和人们的消费水平排在在国内大城市中的前列，成都大市场的良好发展，对项目吸引外地商家有着至关重要的作用。
强化企业品牌对项目的影响
我司在深圳、北京、上海等地运作华侨城、欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等品牌的成功之举，是本项目招商的强效推动力，商家会因对企业的信心，而相信本项目的的成功；
强化政府强有力的政策支持和区域经济发展机会点
强调将本项目是政府“十一五”计划重点项目，政府给予了强大的政策支持，本项目将是政府规划的“旅游休闲房地产经济带”的核心，将会带动该区域的经济
快速发。
有利于吸引知名商家及外地商家入驻和确定项目在市民心目中的地位；强化成都华侨城项目的整体优势为商业项目提供的支撑
成都华侨城住宅、酒店、写字楼所聚集的庞大的居住、商务人群及欢乐谷项目所吸引来大量游客无凝是商业项目的最强有力的支撑点，特别是欢乐谷项目先行运营，对商家进驻有强大的吸引力。
强化项目商业定位及相关要素卖点
将本项目特色的市场定位、先进的业态业种组合、完善的服务管理作为租赁招商推广的重要组成部分，在推广的过程中应作为重点予以突出表现；
运营推广要点
以本项目的商业主题、业态特色、商家品牌、环境氛围等区别于其它商业项目的特点为卖点，通过现场的活动氛围营造和大众媒体的形象宣传，聚集项目目标消费者。
三、项目招商及运营推广策略节奏控制
任何推广行为必须具备系统性、计划性、整体性，凌乱的推广行为只是浪费金
钱；招商推广更多会考虑招商工作本身的时间和节奏,运营推广是配合项目的营运情况而进行的，根据本项目的工程进展及相关招商工作计划，就项目推广工作的时间节点及相应策略建议如下：
（1）招商推广准备阶段——20XX年11月30日前
这个阶段的工作重点是做好招商工作的前期准备事项，包括确定招商计划及招
商推广方案，以及准备招商所需要的各种基础资料，包括：
招商手册、沙盘、广告短片、招商指引书、订租协议、租赁合同等；
招商推广基础资料准备
招商PPT制作
由于项目施工图设计10月份才能完成，招商手册、沙盘等招商工具前期无法
制作。
在前期主力商家招商过程中，可先制作一份商业项目的PPT宣传资料使用，内容包括：
项目介绍、城市介绍、企业介绍三大板块。
招商手册
招商手册将是本项目招商工作开展期间，面对目标客户商家最直接的推广宣传品，为体现本项目的品质与特色，建议在招商手册的设计及制作上，摆脱常规，采用新
颖的设计风格及工艺，给商家以耳目一新的感觉；招商手册的主要内容包括，公司产业及背景介绍、成都华侨城项目介绍、城市状况介绍、商业项目介绍（包括项目效果图、业态规划图、项目优势、招商联系方式等），招商手册要求制作精美，设计简洁，让客户通过阅读招商手册就能充分了解项目的各项具体情况；
沙盘模型
沙盘模型是在项目开业前必不可少的招商工具，它能够很好的将项目形象、后
期商业氛围先行展示出来，帮助客户对的商业的位置、环境做出判断，促进招商的成功率，建议制作两个商业项目沙盘，一个做招商推介会使用，一个放置在招商现场使用。
3D光盘
3D光盘是本项目的未来外观设计、店铺、商品、人流效果等景观的三维立体
动画片，可以最大程度上向客户展示商场未来的景象，帮助客户树立入驻的信心，促进租赁招商工作的开展；
招商指引书
招商指引书是对本项目各街区铺位的租金、免租标准、租金递增、最高及最低
租赁年限予以明确的标注的招商资料；可使招商人员在商家谈判时明确底线，充分把握机会。
订租协议
《订租协议》是已有入驻本项目意向的商家客户与商场签定的协议，内容主要
包括具体商铺位置、面积、租金、押金、租赁年限等，商家在签定此协议的同时并需交纳一定金额的订金，此协议的签定，也标志着对商家招商工作的成功；
租赁合同
《租赁合同》是商家在签定了《订租协议》后，与项目签定的关于商铺租赁条
件、商铺使用规定、物业管理等具体约定的最终合约；
（2）招商推广开展阶段（重点打击主力商家）：
20XX年12月—20XX年1月
工作目标：
重点针对项目各业态的主力商家及次主力商家，在全国范围内展开招商。
通过招商代理公司及国内主要城市的推商推介会宣传，基本确定项目主
力商家，次主力商家也需确定选择范围；
主题招商推广活动：
深圳招商推介会
北京招商推介会
上海招商推介会
招商推广配合：
招商现场（SHOWROOM）投入使用；
（3）招商推广延续阶段（以次主力商家和商业街零售客户为主）20XX年2月—5月
工作目标：
在项目主力商家确定的前提下，迅速签订项目次主力商家，通过行业协
会活动、市区公交站牌、户外广告、本地纸媒等多种渠道展开对中小型
品牌客户的招商工作，招商率达到50%以上；
主题招商推广活动：
主力商家签约仪式和本地招商推介会
餐饮行业协会联谊
娱乐行业协会联谊
电玩动漫产业高峰论坛
招商推广媒体配合：
成都商报、市区户外广告牌及公交站牌、成渝高速广告牌、项
目户外展板；
（4）招商推广收尾阶段（主要针对中小型品牌客户）20XX年6月—8月
工作目标：
借公园开园宣传之势，在项目主力商家进场装修之际，成立商家联盟会。
提高项目在行业内的影响力，以此树立中小型商家的经营信心，吸引前
期犹豫的商家进驻。
招商率达到80%以上。
主题招商推广活动：
华侨城商家联盟会成立仪式
商业街区零售商家试业（配合公园开业同时进行）
招商推广媒体配合：
成都商报、成渝高速广告牌、市区户外广告、项目户外广告展
板包装；
（5）项目试业推广阶段20XX年9月-10月
工作目标：
针对项目目标消费者，通过大众平台对项目进行宣传，公布项目试业时
间，商家品牌等相关信息，在项目试业时，造就鼎盛人气;
主题招商推广活动：
隆重的开业仪式
电玩竞技大赛
篇三：
20XX年商业地产营销策划方案大全
20XX年商业地产营销策划方案大全
【内容简介】
智地网【商业地产营销策划招商销售方案与商业地产培训视频大全】内容包括：
商业地产投资、商业地产项目开发管理流程、商业地产开发运营模式、商业地产策划
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