门窗工程成本控制的11个案例和14个原则不能更细了.docx
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门窗工程成本控制的11个案例和14个原则不能更细了
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门窗工程成本控制的11个案例和14个原则，不能更细了！
- 01 -
门窗工程四重奏
对于开发商，门窗工程的重要性体现
【重要性一】：
门窗建安成本占比居高不下，随着节能标准提升水涨船高
【案例1】:
山东省某项目，2016年开工，地上32层，层高3米，地下1层，层高4.5米，剪力墙结构，总建筑面积32390m2，毛坯交付（公区简装）。
建安成本为2009m2，其中门窗工程成本为170元/m2，占到建安成本的9%左右。
门窗工程占比
门窗工程中，外窗成本约105元/m2（窗积比为17.3%），单元门成本2.3元/m2，户门成本24元/m2，防火门成本35.45元/m2，储藏室门成本3.43元/m2，各项占比如下：
外窗成本在门窗成本中占比最高
外窗成本占比较高，开发商无法忽视，必须严控成本。
【重要性二】：
门窗工程的投诉居高不下，门窗的“坑必须严控
资料来源网络
【案例2】：
相邻两户入户门同时开启将发生碰撞，造成出入不便和安全隐患
【案例3】：
楼栋走廊的两扇窗户内开，与住户单元
门相冲突，并阻挡通道，严重影响业主出行
【案例4】：
阳台平开门与厨房平开窗开启后相冲突
【案例5】：
设计存在问题：
1）因为楼梯处结构梁的影响，窗无法安装；
2）为满足防烟通风面积，窗需要设计外平开。
建议解决方案：
反转，可能存在问题（型材效果与外立面其它窗存在差异）。
后期方案设计应提前关注考虑。
【案例6】：
设计存在问题：
图示卫生间开窗均时为安装空调空调而设计，但设计窗时外墙保温考虑不够导致开启面积小，机位不便安装。
建议解决方案：
户型方案阶段提前考虑
【案例7】：
设计存在问题：
因项目成本限额，前期定位要求门窗为塑钢，实际深化过程中，窗过大导致塑钢窗结构上存在问题，另窗过大节能上窗的节能系数无法满足施工图上要求。
建议解决方案：
方案定位阶段需结合门窗极限尺寸等知识合理判断
【重要性三】门窗设计专业性高，涉及日照、防火、节能、功能使用等，复杂性决定了开发商顾此失彼的现象很严重。
飘窗转角一侧外窗面无法清洁
设计未考虑后续使用
卫生间窗洞较大、与下梁距离过小而无法满足开通风孔，且业主装修时如需；要吊顶则会挡住该窗户部分面积，影响采光、通风等使用功能，且不美观
No.2
门窗工程控制的四阶段
【阶段一】：
门窗自由化阶段
特点：
直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标，开发商没有任何管控手段，图纸满足规范要求，图纸深度和后续实用性较差，不满足精细化设计要求。
建筑设计图纸
【阶段二】：
门窗深化阶段
特点：
开发商委托门窗单位进行深化，图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图，满足招标要求，图纸深度以施工角度介入居多，图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差，精细化设计要求略差。
门窗牵引图
门窗大样图
【阶段三】：
门窗优化阶段
特点：
开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计，开发商从成本角度、实用性角度进行控制，属于门窗管控的”后置性“管控手段。
门窗深化的图纸包含的内容较多，如
•门窗立面分格样式（结合立面效果，同时通过计算通风面积确定开启扇数量）
•开启扇平面位置（便于表达和建筑室内功能的配套关系）•开启方式及执手高度•窗台高度•门窗开启和百叶窗开启对应关系•审核门窗框体位置和保温平面关系
【案例8】
案例来源：
白银时代下的户型精细化设计与反思
标准层楼梯间，设对开扇，可调整为单扇开启；每樘节省一套五金，约60元；
18F楼栋2个单元，10栋楼就是360樘，可节省 360*60=21600元；
另，当地政策允许时，优先考虑推拉窗，避免窗扇开启时对通行造成影响。
门窗分隔优化
【阶段四】：
门窗规划阶段
特点：
从规划阶段介入门窗工程，基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控，属于精细化设计及设计前置管控的手段。
基于实用角度的门窗规划，如下案例：
【案例9】：
【案例10】：
各功能房间的门窗开启应以人为本，以人舒服为基本使用原则，满足人的活动流线需要
（门窗开启位置影响业主使用，上图方案①优于②优于③优于④优于⑤）
周燕珉《住宅精细化设计》
【案例11】：
逯薇《小家越住越大》
请问你家地产的门窗工程深化位于哪个段位？
- 02 -
门窗规划阶段的十四项原则
【原则一】：
门窗洞口尺寸规划原则
【原则二】：
门窗扇尺寸规划原则
【原则三】：
开启扇布置位置原则
原则要求：
开启位置布置原则（按主要功能级别减弱列举）
（1）满足空调进出
（2）避免和家具布置和窗帘收纳矛盾
（3）满足通风要求
（4）满足立面效果
【原则四】：
各窗型通风面积计算原则
【原则五】：
执手高度设置原则
【原则六】：
窗地比控制原则
【原则七】：
门窗节能设计原则
【原则八、九】：
门窗型材系列选取原则/门窗辅材选取原则
【原则十】：
钢化玻璃设置原则
【原则十一】：
功能房间建议门窗样式设置原则
【原则十二】：
百叶设计原则
【原则十三】：
特殊注意事项
【原则十四】：
甲方参与管控的原则
- 03 -
门窗分隔的设计原则
3.1客厅
原则：
尽量少开启扇数量，保证通透性。
强度通过型材加强措施保证。
3.2阳台
原则：
建议固定窗不设开启，仅满足采光需求。
3.3卧室
原则：
满足通风面积计算前提少设计开启扇，以保证立面效果。
3.4 书房及次卧室
原则：
满足通风面积计算及立面效果
3.5卫生间
原则：
（首选）设下亮，便于窗台放置物品。
横档高度1300，避开视线，不影响视野。
- 04 -
门窗的成本
4.1、成本与型材
因现有节能设计要求，如选择铝合金窗则普通中空玻璃满足不了节能设计要求，需选择LOW-E玻璃。
经对客户及西安市场的调研数据分析：
普通客户对门窗的框体材质不是敏感点，铝合金和塑钢窗外立面效果无明显差异，而成本差异较大（500/380）。
市场上塑钢门窗品牌及品质差距较大，应选择有信誉企业作为合作方，且建立门窗企业标准和施工技术措施，确保最终呈现品质。
4.2、窗地比与型材
两房楼窗地比测算为0.18，建议两房楼适当增加外窗尺寸，不过多压缩产品品质，窗地比限额取值为：
0.20。
结论：
由于两房楼选用的塑钢外窗成本较低。
而外窗尺寸是客户敏感点。
可通过适量增加窗地比，从而为产品提供市场竞争力。
4.3、成本与门窗开启方式
开启方式不同主要导致开启五金件不同，五金件价差造成整窗单价不一致。
同时，开启扇数量也是主要因素。
4.4、成本与其他设计要求
来源：
胖栋有话说（ID：
RealEstateDesigner）已获得授权，向原作者表示感谢。
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