《工程估价》补充资料13章.docx
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《工程估价》补充资料13章
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第一章
第一节工程建设及其程序
一、工程建设的含义
工程建设是实现固定资产再生产的一种经济活动，工程建设狭义地讲是指进行某一项工程的建设，广义地讲则是指建筑、购置和安装固定资产的一切活动及与之相联系的有关工作。
例如：
工厂、矿井、水库、铁路、商店、医院、住宅、学校等的建设。
工程建设是通过建筑业的勘察设计和施工活动。
以及其他有关部门的经济活动来实现的，它是一种涉及生产、流通、分配等多个环节的综合性经济活动，它包括建筑安装工程、设备和工器具的购置及与其联系的土地征购，勘察设计、研究实验、技术引进、职工培训、联合试运等其他建设工作。
二、建设项目的分类
建设项目：
在一定条件约束下，以形成固定资产为目标的一次性事业，一个建筑项目必须在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或若干个互有内在联系的单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理。
（一）
建设项目的分类
图1-1基本建设的分类示意图
（二）建设项目的划分
建设项目是一个系统工程，为适应工程管理和经济核算的需要，可以将建设项目由大到小，按分部分项划分为各个组成部分。
按照我国在建设领域内的有关规定和习惯做法，工程项目按照它的组成内容不同，可以划分为建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程等五项。
1、建设项目
建设项目一般是指具有一个计划文件和按一个总体设计进行设计、经济上实行统一核算、行政上有独立组织形式的工程建设单位。
在工业建设中，一般是以一个企业（或联合企业）为建设项目；在民用建设中，一般是以一个事业单位（如一所学校、一所医院）为建设项目；也有营业性质的，如以一座宾馆、一所商场为建设项目。
一个建设项目中，可以有几个单项工程，也可以只有一个单项工程。
2、单项工程
单项工程是建设项目的组成部分。
一个建设项目，可以是一个单项工程，也可以包括几个或几十个单项工程。
单项工程都有独立的设计文件，竣工后能够独立发挥生产能力或使用效益，如工业建设项目×××化工厂中的烧碱车间、盐酸车间等，建成后就可以独立发挥其生产能力。
烧碱车间、盐酸车间各是组成建设项目×××化工厂的一个单项工程。
在民用建设项目×××工业大学中的图书资、物理教学楼、化学教学楼等，都是能够发挥其使用功能的单项工程。
单项工程是具有独立存在意义的一个完整工程，也是一个极为复杂的综合体，它由许多单位工程所组成。
（三）单位工程
具有单独设计，可以独立组织施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用效益的工程，称为单位工程。
一个单项工程按照它的构成，一般都可以把它划分为建筑工程，设备购置及其安装工程等。
其中建筑工程还可以按照其中各个组成部分的性质、作用，划分为若干个单位工程。
一幢住宅楼为例，它可以分解为一般土建工程、室内给排水工程、室内采暖工程、电气照明工程、室内煤气工程。
单位工程是单项工程的组成部分。
（四）分部工程
每一个单位工程仍然是一个较大组合体，它本身是由许多结构构件、部件或更小的部分所组成。
在单位工程中，按部位、材料和工种进一步分解出来的工程，称为分部工程。
如建筑主程中的一般土建工程，按照部位、材料结构和工种的不同将它划分为土（石）方工程、桩基础工程、脚手架工程、砌筑工程、混凝土及钢筋混凝土工程、构件运输及安装工程、门窗及木结构工程、楼地面工程、屋面及防水工程、防腐保温隔热工程、装饰工程、金属结构制作工程等分部工程。
由于每一部分工程中影响工料消耗大小的因素仍然很多，所以，为了计算工程造价和工料耗用量的方便，还必须把分部工程按照不同的施工方法、不同的构造、不同的规格等，进一步地分解为分项工程。
（五）分项工程
分项工程是指单独地经过一定施工工序就能完成，并且可以采用适当计量单位计算的建筑或设备安装工程例如每10m3人工土方工程，每10m3砖基础工程。
每10m3暖气管道安装工程等，都分别为一个分项工程。
但是，这种分项工程与工程项目这样完整的产品不同，它不能形成一个完整的工程实体，一般说来，其独立的存在往往是没有实用意义的，它只是建筑或安装工程构成的一个基本部分，是为了确定建筑及安装工程项目造价而划分出来的假定性产品。
具有同样技术经济特征的分项工程，所需的人工、材料、施工机械消耗大致是相同的，可以根据社会平均必要消耗量的原则，采用各种方法进行计算和测定，从而按照统一的计量单位制定出每一分项工程的工、料、机消耗标准，即建筑或安装工程概预算基础定额。
综上所述，一个建设项目通常是由一个或几个单项工程组成的，一个单项工程是由几个单位工程组成的，而一个单位工程又是由若干个分部工程组成的，一个分部工程可按照选用的施工方法、所使用的材料、结构构件规格的不同等因素划分为若干分项工程。
三、工程建设程序
（一）工程建设程序的含义
建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产等的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后次序的法则。
这个法则是人们在认识客观规律的基础上制定出来的，是建设项目科学决策和顺利进行的顺利保证，按照建设项目发展的内在联系和发展过程，建设程序分为若干阶段，这些发展阶段是有严格的先后次序，不能任意颠倒而违反它的发展规律。
建设项目的主体是基本建设，所以，建设程序的思想和步骤覆盖和包含了基本建设的程序。
目前，我国基本建设程序的主要阶段有：
项目建议书阶段、可行性研究报告阶段、设计工作阶段、建设准备阶段、建设实施阶段和竣工验收阶段。
这几个大的阶段中都包含着许多环节，这些阶段和环节各有其不同的工作内容。
1、项目建议书阶段
项目建议书是要求建设某一项具体项目的建议文件，是项目建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。
项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它的建设必要性、条件的可行性和获利的可能性，供建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作。
20世纪70年代，我国规定的基本建设程序第一步是设计任务书（计划任务书）。
为了进一步加强项目前期工作，对项目的可行性进行充分论证，我国从80年代初期规定了程序中增加项目建议书这一步骤。
项目建议书经批准后，可以进行详细的可行性研究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书不是项目的最终决策。
项目建议书的内容视项目的不同情况而有简有繁。
2、可行性研究报告阶段。
（1）可行性研究。
项目建议书一经批准，即可着手进行可行性研究，对项目在技术上是否可行、经济上是否合理进行科学分析和论证。
我国从80年代初将可行性研究正式纳入基本建设程序和前期工作计划；规定大中型项目、利用外资项目、引进技术和设备进口项目都要进行可行性研究，其他项目有条件的也要进行可行性研究。
（2）可行性研究报告的编制。
可行性研究报告是确定建设项目、编制设计文件的重要依据。
所有基本建设都要在可行性研究通过的基础上，选择经济效益最好的方案编制可行性研究报告。
由于可行性研究报告是项目最终决策和进行初步设计的重要文件，因此，要求有相当的深度和准确性。
在20世纪80年代中期推行的财务评价和国民经济评价方法，已是可行性研究报告中的重要部分
（3）可行性研究报告审批。
1988年国务院颁布的投资管理体制的近期改革方案，对可行性研究报告的审批权限做了新的调整。
文件规定，属中央投资、中央和地方合资的大中型和限额以上（总投资2亿以上）项目的可行性研究报告要送国家计委审批。
可行性研究报告批准后，不得随意修改和变更．如果在建设规模、产品方案、建设地区、主要协作关系等方面有变动以及突破投资控制数时，应经原批准机关同意。
经批准的可行性研究报告，是确定建设项目、编制设计文件的依据
3、设计工作阶段
设计是对拟建工程的实施在技术上和经济上所进行的全面而详尽的安排，是建设计划的具体化，是把先进技术和科技成果引入建设的渠道，是整个工程的决定性环节，是组织施工的依据，它直接关系着工程质量和将来的使用效果。
可行性研究报告经批准后的建设项目可通过招标投标选择设计单位，按照已批准的内容和要求进行设计，编制设计文件。
如果初步设计提出的总概算超过可行性研究报告确定的总投资估算10%以上或其他主要指标需要变更时，要重新报批可行性研究报告。
4、建设准备阶段
项目在开工建设之前要切实做好各项准备工作，主要内容有：
征地、拆迁和场地平整；完成施工用水、电、路；组织设备、材料订货；准备必要的施工图纸；组织施工招标，择优选定施工单位。
项目在报批开工之前，应由审计机关对项目的有关内容进行审计证明，审计机关主要是对项目资金来源是否正当、落实，项目开工前的各项支出是否符合国家的有关规定，资金是否存人规定的银行进行审计。
5、建设施工阶段
（1）建设项目经批准开工建设，项目即进入了施工阶段。
项目开工时间，是指建设项目设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次破土、正式打桩。
建设工期从开工时算起。
（2）年度基本建设投资额。
国家基本建设计划使用的投资额，是以货币形式表现的基本建设工作量，是反映一定时期内基本建设规模的综合性指标。
（3）生产准备是施工项目投产前所要进行的一项重要工作。
它是项目建设程序中的重要环节，是衔接基本建设和生产的桥梁，是建设阶段转人生产经营的必要条件。
建设单位应当根据建设项目或主要单项工程生产技术的特点，适时组成专门班子或机构，做好各项生产准备工作，如招收和培训人员，生产组织准备，生产技术准备，生产物质准备。
6、竣工验收阶段
竣工验收是工程建设过程的最后一环，是全面考核建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤，也是项目建设转入生产或使用的标志。
通过竣工验收，一是检验设计和工程质量，保证项目按设计要求的技术经济指标正常生产，二是有关部门和单位可以总结经验教训；三是建设单位对验收合格的项目可以及时移交固定资产，使其由建设系统转入生产系统或投入使用。
凡符合竣工条件而不及时办理竣工验收的，一切费用不准再由投资中支出。
工程建设是社会化大生产，其规模大、内容多、工作量浩繁、牵涉面广、内外协作关系错综复杂，而各项工作又必须集中在特定的建设地点、范围进行，在活动范围上受到严格限制，因而要求各有关单位密切配合，在时间和空间的延续和伸展上合理安排。
尽管各种建设
项目、建设过程错综复杂，而各建设工程必需的一般历程，基础上还是相同的。
不论什么项目，一般总必须先调查、规划、评价，而后确定项目、确定投资；先勘察、选址，而后设计；先设计，而后施工；先安装试车，而后竣工投产；先竣工验收，而后交付使用，这是工程建设内在的客观规律，是不以人的意志为转移的。
人们如果头，发热，超越现实，违背客观规律就必然会受到客观规律的惩罚。
制定建设程序就是要反映工程建设内在的规律性，防止主观盲目性。
建国以来，在工程建设领域曾多次强调要按建设程序办事，但实际执行过程中，违反建设程序，凭主观意志上项目、盲目追求高速度等现象时有发生。
有的建设项目在地质条件尚未勘察清楚前就仓促上马，有的项目在设计文件尚未完成之际就急于施工，等等，造成有的新建项目技术落后，资源不落实，投资大幅度超支，经济效益差；有的项目建设过程中，方案一改再改，大量返工。
凡此种种违反建设程序的现象，造成了极大的损失。
建设程序和各阶段工程造价确定示意图如图1-2所示。
四、工程估价的概念
“工程估价”一词起源于国外，在国外的基本建设程序中，可行性研究阶段、方案设计阶段，基础设计阶段、详细设计阶段及开标前阶段对建设项目投资所作测算统称为“工程估价”，但在各个阶段，其详细程度和准确度是有差别的。
而按照我国的基本建设程序，在项目建议书及可行性研究阶段，对建设项目投资所作的测算称之为“投资估算”；在初步设计、技术设计阶段，对建设项目投资所作的测算称之为“设计概算”；在施主图设计阶段，称多为“施工图预算”；在工程招投标阶段，承包商与业主签订合同时形成的价格称之为“合同价”；在合同实施阶段，承包商与业主结算工程价款时形成的价格称之为“结算价”；工程竣工验收后，实际的工程造价称之为“竣工决算价”；将投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、竣工决算统称为“工程造价”。
将国内外的工程估价相对比，可以得到以下几点结论：
（l）国外可行性研究阶段的“工程估价”类似于我国的“投资估算”，其测算的误差率不超过±20%
（2）国外在方案设计阶段、基础设计阶段的“工程估价”类似于我国初步设计阶段、技术设计阶段的“设计概算”，其测算的误差率不超过±10%;
（3）国外在详细设计阶段和开标前阶段的“工程估价”类似于我国施工图设计阶段的“施工图预算”，其测算的误差率为±5％左右。
五、工程估价（工程造价计价）的特征：
（一）单件性估价特征
每个建设工程都有其特定的用途、功能、规模，每项工程的结构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求。
建设工程还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使建设项目的实物形态千差万别。
再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致建设项目投资的千差万别。
因此，建设项目只能通过特殊的程序（编制估算、概算、预算、合同价、结算价及最后确定竣工决算等），就每个项目单独估算、计算其投资。
（二）多次性估价特征
建设项目周期长、规模大、造价高，因此按照基本建设程序必须分阶段进行，相应地也要在不同阶段进行多次估价，以保证工程造价估价与控制的科学性，多次性估价是一个逐步深入、由不准确到准确的过程。
其过程如图1-3所示
（三）依据的复杂性特征
建设项目投资的估价依据复杂，种类繁多。
在不同的建设阶段有不同的估价依据，且互为基础和指导，互相影响。
如预算定额是概算定额（指标）编制的基础，概算定额（指标）又是估算指标编制的基础，反过来，估算指标又控制概算定额（指标）的水平，概算定额（指标）又控制预算定额的水平。
间接费定额以直接费定额为基础，二者共同构成了建设项目投资的内容等等，都说明了建设项目投资的估价依据复杂的特点。
（四）组合性估价特征
建设项目投资的计算是分部组合而成的，这与建设项目的组合性有关，一个建设项目是一个工程的综合体。
凡是按照一个总体设计进行建设的各个单项工程汇集的总体为一个建设项目。
在建设项目中凡是具有独立的设计文件、竣工后可以独立发挥生产能力或工程效益的工程为单项工程，也可将它理解为具有独立存在意义的完整的工程项目。
各单项工程又可分解为各个能独立施工的单位工程。
考虑到组成单位工程的各部分是由不同工人用不同工具和材料完成的，又可以把单位工程进一步分解为分部工程。
然后还可按照不同的施工方法、构造及规格，把分部工程更细致地分解为分项工程。
计算建设项目投资时，往往从局部到整体，需分别计算分部分项工程投资、单位工程投资、单项工程投资，最后汇总成建设项目总投资。
（五）动态跟踪调整特征
每个建设项目从立项到竣工都有一个较长的建设期，在这个期间都会出现一些不可预料的变化因素对建设项目投资产生影响。
如设计变更，设备、材料、人工价格变化，国家利率、汇率调整，因不可抗力出现或因承包方、发包方原因造成的索赔事件出现等，必然要引起建设项目投资的变动。
所以，建设项目投资在整个建设期内都是不确定的，需随时进行动态跟踪、调整，真正确定建设项目投资。
直至竣工决算后才能真正确定建设项目投资。
第二章
一、建筑安装工程费用内容
（一）建筑工程费用包括：
（1）各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、供电、卫生、通风、煤气等设备费用及其装饰、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用。
（2）设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种窑炉的砌筑工程和金属结构工程的费用。
（3）为施工而进行的场地平整，工程和水文地质勘察，原有建筑和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理，环境绿化、美化等工作的费用。
（4）矿井开凿、井巷延伸、露天矿剥离和石油、天然气钻井以及修建铁路、公路、桥梁、水库、堤坝、灌渠及防洪等工程的费用。
（二）安装工程费用包括：
（1）生产、动力、起重、运输、传动和医疗、实验等各种需要安装的机械设备的装配费用，与设备相连的工作台、梯子、栏杆等装饰工程以及附设于被安装设备的管线敷设工程和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作的材料费和安装费。
（2）为测定安装工程质量，对单个设备进行单机试运转和对系统设备进行系统联动无负荷试运转工作的调试费。
第三章
（2）建设用地费
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
对于土地使用权的特殊处理：
按照有关规定，在尚未开发或建造自用项目，土地使用权作为无形资产核算，房地产开发企业开发商品房时，将其账面价值转入开发成本；企业建造自用项目时将其账面价值转入在建工程成本。
因此，为了与以后的折旧和摊销计算相协调，在建设投资估算表中通常可将土地使用权直接列入固定资产其他费用中。
任何一个建设项目都固定于一定地点与地面相连接，必须占用一定量的土地，也就必然要发生为获得建设用地而支付的费用，这就是土地使用费。
它是指通过划拨方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费，或者通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。
1、土地征用及迁移补偿费
土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。
其总和一般不得超过被征土地年产值的30倍，土地年产值则按该地被征用前三年的平均产量和国家规定的价格计算。
其内容包括：
（1）土地补偿费。
征用耕地（包括菜地）的补偿标准，按政府规定，为该耕地被征用前三年平均年产值的6~10倍，具体补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内制定。
征用园地、鱼塘、藕塘、苇塘、宅基地、林地、牧场、草原等的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费制定。
征收无收益的土地，不予补偿。
土地补偿费归农村集体经济组织所有。
（2）青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。
这些补偿费的标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。
征用城市郊区的菜地时，还应按照有关规定向国家缴纳新菜地开发建设基金。
地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
（3）安置补助费。
征用耕地、菜地的，其安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4~6倍。
但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。
征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。
需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。
（4）缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。
县市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，按征地工作量大小，视不同情况，在l%~4％幅度内提取。
（5）征地动迁费。
包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费，搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等。
（6）水利水电工程水库淹没处理补偿费。
包括农村移民安置迁建费，城市迁建补偿费，库区工矿企业、交通、电力、通信、广播、管网、水利等的恢复、迁建补偿费，库底清理费，防护工程费，环境影响补偿费用等。
2、土地使用权出让金
土地使用权出让金，指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定支付的土地使用权出让金。
（l）明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。
第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营。
出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。
第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。
（2）城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。
l）协议方式是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。
该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。
2）招标方式是在规定的期限内，由用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。
该方式适用于一般工程建设用地，
3）公开拍卖是指在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。
这完全是由市场竞争决定，适用于盈利高的行业用地。
（3）在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：
1）地价对目前的投资环境不产生大的影响。
2）地价与当地的社会经济承受能力相适应。
3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。
（4）关于政府有偿出让土地使用权的年限，各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
1）居住用地70年。
2）工业用地50年。
3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
4）商业、旅游、娱乐用地40年。
5）综合或者其他用地50年。
（5）土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。
1）有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税。
2）转让土地如有增位，要向转让者征收土地增值税。
3）在土地转让期间，国家要区别不同地段、不同用途向土地使用者收取土地占用费。
一、预备费
按我国现行规定，包括基本预备费和涨价预备费。
（一）基本预备费
基本预备费：
是指针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费。
主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。
基本预备费一般由以下三部分构成：
1、在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程和费用；设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用。
2、一般自然灾害造成损失和预防自然灾害所采取的措施费用，实行工程保险的工程项目此费用应适用降低。
3、竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。
其计算公式为：
基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费用）×基本预备费率
（二）涨价预备费
涨价预备费是指针对建设项目在建设期间内由于材料、人工、设备等价格可能发生变化引起工程造价变化，而事先预留的费用，亦称为价格变动不可预见费。
涨价预备费的内容包括：
人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。
二、建设期利息
建设期利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间应计的借款利息。
国外贷款利息的计算中，还应包括国外贷款银行根据贷款协议向贷款方以年利率的方式收取的手续费、管理费、承诺费；以及国内代理机构经国家主管部门批准的以年利率的方式向贷款单位收取的转贷费、担保费、管理费等。
练习一
某砖混结构建筑物：
基础采用人工挖土方，每挖1m3需消耗的基本工作时间为60分钟，辅助工作时间占工作延续时间的2%，准备与结束时间占工作延续时间的2%，不可避免中断时间占工作延续时间的1%，休息时间占工作延续时间的15%。
问题：
试确定人工挖土方的时间定额及产量定额。
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