海口房地产市场报告.docx

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海口房地产市场报告

海口房地产市场简述

一、海口社会经济状况

Ø海口市城市特征

海口又称椰城，是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心，陆地规划总面积1304.8平方公里，海域面积530平方公里，海岸线131公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。

属于热带岛屿季风气候，年平均气温23.8摄氏度，年平均降雨量1595.7毫米，平均日照1881小时。

Ø发展规模

✓人口发展规模：

2010年，总人口180万—200万人，其中主要城区常住人口控制在129万以内。

✓主要城区建设用地规模：

2010年，建设用地123.6平方公里，人均建设用地95.8平方米。

✓经济发展阶段目标：

到2010年，全市国内生产总值达到530亿元。

✓城市规划特色：

三多——多元化、多中心、多组团；三城烘托——水城、花城、林城；三低两高——低容积率、低建筑密度、低人口密度、高绿化率和高环境质量。

Ø经济特性

✓经济弱资源强省的省会城市；

✓城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高；

✓外地消费影响和左右本地市场，市场不规范；

✓海南旅游中转站，中心城市潜力挖掘不充分；

Ø主城区建设用地今后主要的发展方向

✓中强：

强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善环境。

✓西拓：

鼓励中心组团建设的西向拓展，注重长流组团、老城组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。

✓东优：

选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。

开发要注重开发品质而不是开发的规模，优先考虑人口密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境协调。

✓南控：

控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发展底线，注重保护优良的生态环境。

Ø小结分析

根据上述海口市未来规划可以看出，海口市政府正在积极推动本地经济发展，加快城市建设，提升海口形象，未来两三年将会是海口经济、城市化进程的一个高速发展期，本项目开发时机与海口市发展步调较为一致，能够产生有利的合力；

根据海口城市总体规划，2010年总人口将达到180万—200万人，其中主要城区常住人口将在125万左右，市场需求潜力较大；

随着海口市城市功能和地位的不断提高，城市影响力和吸引力愈加增强，海口房产市场将迎来更多的消费群体。

二、海口市经济指标分析

1、国民经济快速稳定增长

2、工业生产较快增长

2006年，全市规模以上工业实现增加值74.38亿元，增长21.2%，增加值率为26.2%。

实现利税总额36.52亿元，增长17.7%，其中利润总额17.45亿增长41.5%。

3、固定资产投资保持适度增长

4、旅游业继续升温

5、财政收入持续较快增长

6、城乡居民生活水平稳步提高。

城乡居民生活水平稳步提高，首次突破2万元大关（不包括私营企业、乡镇企业及个体从业人员所获取的劳动报酬）。

7、城市建设成绩显著

城市建设成绩显著。

全年实施市政工程项目19个，其中新开工项目6个，续建项目13个，实际完成投资8亿元。

海口绕城公路、滨江西路、和平大道北段延长线、万国商城西侧道路年内开工建设；龙昆南路改造和路边改造已完成；风翔路、城西路、国兴大道西段、海景路、西环路博养干榘工程和和平桥改造已竣工投入使用；滨涯路、西环路、丘海大道延长线、海瑞大桥、滨江大道、人民桥、海甸环岛路和“一园两湖”等工程进展顺利。

三、海口房地产市场现况

1、房地产业投资持续增长。

注：

上图所示投资额为发展商上报政府部门统计所得，实际发生与统计数据误差较大；销售额根据发展商实际成交销售物业在房管局备案统计所得，数据略为滞后，但数据可信度较高。

2、近年商品房住宅价格稳步上升

3、房地产市场供需情况分析

A、施工面积为各年领取施工证施工面积累计所得，包括停、缓建工程，海口发展商已领取施工证项目但无实际开工现象较为普遍，所以统计公布数据与实际施工面积误差较大。

B、竣工面积为滞后发生，数据可信度较高。

近两三年新建项目较多，一些项目基本交付使用但未及时办理竣工手续，实操中大多数项目根据销售进度调整施工进度，很少出现新的半拉子项目，实际商品房供求关系矛盾不凸显。

但未开工却已完成各类报建手续的项目供应量巨大，市场潜在供应量不容忽视；

4、房地产消费市场分析

注：

以上数据为房管局交易所提供，岛内、岛外购买区分是以购房者户籍为准

5、各类型客户需求简析

类型

价格

消费群体

元/M2

岛内客户

特征描述

岛外客户

特征描述

高档物业

6000以上

企业家

追崇身份感

企业家

注重生活品质；

追求优越的生活居住方式

政府高层官员

懂得享受生活；

认可海南的人居环境

中高档物业

4000-5500

政府官员；

寻求舒适、良好的生活环境；

民营企业家；

注重生活质量；

私营企业主；

注重生活质量

大中型企业高层；

喜欢海南的人居环境；

大型企业的高层；

经济发达地区的消费者

寻求第二居所

专业技术人群

中档物业

3000-4000

企业的中高层管理人员；

看重地段、配套；

经济较发达地区的度假、养老群体；

重视社区环境；

政府行政人员；

关注价格，需要高性价比；

注重配套设施、生活便利程度；

效益较好的单位员工

看重性价比，增值空间

低档物业

3000以下

普通工薪阶层

需求经济、实惠；

想改善恶劣生活环境的人群；

注重配套设施、生活便利程度；

注重配套设施、生活便利程度；

普通的离退休人员

注重价格因素

四、调查分析

本次海口房地产市场调查旨在了解整体和区域市场的特征，获得住宅市场产品的特点、消费需求，产品差异化等市场资讯，为准确把握海口房地产市场的现时状态提供参考，共调查代表样本27个，数据如下：

Ø占地规模分析

海口市居住小区整体规模两极分布较严重，占地2万平方米以下的小区占到了比重的55%，主要分布在海甸岛-新埠岛板块较多。

也有部分其他版块的半拉子工程改造的小区，普遍规模较小。

而小区占地2～5万平方米，占27%。

主要分布在金贸版块滨海大道这一带居多。

而小区占地5-10万平方米的，占了15%，分布地区较平均。

而小区占地规模在10万平方米以上的，主要分布在西海岸版块，以海景房为主。

目前，随着大华、雅居乐等有实力的开发商进入海南市场。

预计未来大规模小区在海口的比重会逐步加大。

Ø绿化率分析

相对国内的其他城市，海口市项目的绿化率相当的高，这与当地较低的土地价格和海南岛普遍倡导的健康生活观念有直接的关系。

海口项目绿化率在40%-60%之间的，占了62%，主要以海景房居多，而绿化在60%以上的，占了9%，主要分布在沿海一带，以一线海景，别墅为主。

而绿化在40%以下的，主要以商业住宅为主，有些商业住宅甚至无绿化率。

Ø容积率分析

容积率是放映项目居住舒适度的一个方面，较低的容积率表明该项目居住舒适度较高。

海口项目容积率在2以下的，占了27%。

主要分布在沿海一带，以一线海景为主，建筑形式以别墅、小高层为主。

而容积率在2-4之间的，占了56%。

分布区域较平均。

容积率在4以上的，建筑形式主要以商业住宅为主。

Ø交楼装修标准

海口市商品房绝大部分以毛坯房的装修标准交楼，占86%；精装修房，占9%。

简单装修，占5%。

目前海口已推出精装修及简装修房的项目大多反应良好，主要以商业住宅为主，普遍规模较小，有部分是半拉子改造。

但销售情况较理想。

但精装修及简装修房交楼标准在海口的市场接受程度仍有待进一步确认，预计消费观念仍须引导。

Ø主力户型

海口房地产市场除了三居室以上的户型外，其它户型所占比例分布比较平衡。

部分项目同时把一、二居室。

二、三居室。

三、四居室并列为主力户型。

由图可看出海口市场上以中小户型为主。

主要是中小户型易出租及出售。

Ø户型-面积

✓一居室

海口住宅一居室住宅面积在40m2以下的，占了24%。

面积在40m2-60m2之间的，占40%。

面积在60m2以上的，占了36%。

✓二居室

海口住宅二居室住宅面积在85m2以下的，占了25%。

面积在85m2-100m2之间的，占36%。

面积在100m2以上的，占了39%。

✓三居室

海口住宅三居室住宅面积在120m2以下的，占了27%。

面积在120m2-140m2之间的，占35%。

面积在140m2以上的，占了38%。

✓四居室

海口住宅四居室住宅面积在165m2以下的，占了30%。

面积在165m2-185m2之间的，占45%。

面积在185m2以上的，占了25%。

✓五居室

海口住宅五居室住宅面积在220m2以下的，占了50%。

面积在220m2-250m2之间的，占25%。

面积在250m2以上的，占了25%。

由以上1-5居室图可得出：

海口市的住宅小区普遍把户型面积定在如下区间：

户型

最集中的面积区间

一居室

40m2-60m2

二居室

100m2以上

三居室

140m2以上

四居室

165m2-185m2

五居室

220m2以下

Ø开发商方面

海口市有不少大型发展商进入。

近年，就有深圳万科、北京天鸿、上海大华……进入在当地有一定时间的开发商由于看好海口的发展潜力，不断加大投入力度。

如：

香港新世界开发完新世界花园1、2期后，开始投18亿重金开发美丽沙；深圳宝安集团打造了建筑面积38万平方米并受本地人欢迎的中式项目江南城。

同时，本土开发商也不甘当配角，美源集团专心建设海口湾；海南金手指在全力打造全岛的度假分时度假物业；海南建桥大手笔在白沙门建设建筑面积22万平方米的荣域……这对海口房地产市场是一个促进！

Ø营销推广处于初级阶段

营销手法的运用上，目前大多数楼盘都只限于用传统的方法宣传“区位”、“外部环境”、“内部素质”等基本的营销诉求，产品的文化包装不足，缺乏个性，更无从谈起企业的品牌建设，可以说目前海口市楼盘的营销推广手段还处于其他发达城市房地产市场的初级推广阶段；但是海口面对的来自全国各地及本地的消费群体，层次复杂，类型多样，因此海口房地产市场又不能仅从其他城市的成功经验出发，而需根据本地的特别情况对项目的营销推广做出创新。

Ø“旅游房地产”兴起，但异地销售仍是瓶颈

由于海口市旅游业的带动，不少楼盘都打出了“旅游度假房地产”的旗号，但由于海口的发展商并不具备这方面的推广经验和缺少这类的理论指导，包括资金实力的限制，现在大多处于“摸着石头过河”的阶段，如何进行具体、有效的实施是他们共同面对的难题。

Ø客户认知归于理性

    宏观调控后的海口房地产市场，无论岛内岛外的消费群体都逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，海景因素在减弱，拒绝概念炒作等。