步行街西段升级改造建设工程项目 可行性研究报告.docx

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步行街西段升级改造建设工程项目可行性研究报告

步行街西段升级改造建设工程项目

可行性研究报告

第一章总论1

1.1、项目建设单位概况1

1.2、项目概况2

1.3、可行性研究报告编制原则、依据和范围7

第二章市场分析9

2.1、市场总体分析9

2.2、琼脂市场分析13

2.3、市场分析小结17

第三章项目选址与建设条件19

3.1、项目选址19

3.2、建设条件19

第四章建设内容与规模27

4.1、建设内容与规模27

第五章产品方案与生产工艺30

5.1、产品方案30

5.2、生产工艺30

第六章主要原辅材料及动力供应34

6.1、主要原辅材料34

6.2、动力燃料供应35

第七章总图运输与公用工程37

7.1、总图布置37

7.2、公用工程38

7.3、总图运输工程43

第八章节能分析46

8.1、用能标准和节能规范46

8.2、能耗状况和能耗指标分析48

8.3、节能措施和节能效果分析48

第九章环境影响分析51

9.1、环境现状分析51

9.2、环境影响及治理措施51

9.3、污染治理措施55

第十章劳动安全卫生与消防58

10.1、危害因素58

10.2、安全措施方案58

10.3、消防60

第十一章企业组织与人力资源配置62

11.1、企业组织62

11.2、人力资源配置62

11.3、企业组织结构图63

第十二章项目实施进度与工程招标64

12.1、项目实施进度64

12.2、工程招标66

第十三章投资估算与资金筹措69

13.1、投资估算69

13.2、资金筹措70

第十四章财务评价72

14.1、评价依据72

14.2、基础数据73

14.3、财务评价74

14.4、不确定性分析76

第十五章社会评价与风险分析79

15.1、社会影响分析79

15.2、社会适应性分析79

15.3、风险分析80

第十六章研究结论与建议81

16.1、结论81

16.2、建议81

第一章总论

第一节项目简介

一、项目名称

路步行街西段升级改造建设工程项目

二、建设性质

改造

三、项目实施单位

负责人：

四、项目建设年限

项目建设年限为12个月

五、建设内容及规模

本项目是**路步行街西段升级改造建设工程项目，其主要改造项目有：

管线下埋、下水道扩能改造、路面改造、沿街立面改造、亮化工程、景观小品、监控设备。

力图打造集购物、休闲、旅游、历史文化展示于一身的精品步行街，达到整治空间。

建筑外立面工程：

外立面维护5050.50m2，外立面修复2698.50m2，外立面修造2085m2，外立面整洁11442m2，外立面整修8030.40m2，外立面整改4963.20m2；

地面铺装13220m2；

绿化：

银杏种植3株，金桂种植2株，竹子种植21m2，春娟和夏娟种植119m2；

灯光照明工程：

地埋灯30个，LED埋地灯150米，投光灯42个，拉线灯40个；

招牌整治：

店招店牌整治3800m2。

六、投资估算及资金来源

该项目总投资8200万元，该项目是全市人民所关注的民生工程，工程自身无任何收益，**区财务有限，建议市政府明确**区政府的投入部分在其他重大项目建设里的收益中给予考虑。

采取“四个一点”的方式解决，即：

向上争取一点、部门出一点、市区政府挤一点、业主担一点。

七、建设目标

通过修复工程使**路步行街西段成为集中反映**独特的历史和文化风貌特色，集购物餐饮、娱乐休闲、旅游观光、生活居住为一体的历史文化街道，达成历史保护与经济振兴的双赢。

第二节项目实施单位简介、组织实施管理

一、项目实施单位简介

*******位于**省**市**区，面积：

3.6k㎡　人口：

37824人　邮编：

332000　代码：

360403002。

***街道位于**市中心城区，是**区的中心街道，东至庾亮路，与**街道为邻，南濒*湖、*湖，与**路街道相望，西抵**街，与**区滨兴街道毗邻，北滨长江，与**省***相望。

辖区面积3.8平方公里，3.9万人，有驻街行政、企事业单位100余家，下辖11个党支部，7个社居委（***社区、***社区、***社区、***社区、***社区、**社区、***社区），8个街属企业。

辖区主干道有**路、**路、**路、**路、**路、**路、**路、**路、**路、**路等10余条。

街道党工委、办事处属区委、区政府派出机构，办事处内设机构6个：

政工科（办公室）、企管股、城管股、民政股、人口与计划生育办公室、综合治理办公室。

下设4个事业单位：

财税所、流管站、劳动就业保障所、市容环卫所，按有关规定和章程设置了纪委（监察室）、人武部、工、青、妇、残联。

有党政班子成员10人。

二、组织管理

为了确保项目顺利实施，成立了**市**路步行街西段升级改造项目指挥部。

项目指挥部下设办公室，办公室设在**街道办事处，办公室主任由***同志兼任。

项目指挥部负责项目的建设、实施方案的具体落实，保证项目建设所需设备及时到位和项目建设质量，并加强项目资金的管理，确保项目建设资金专款专用，保证项目能够按期全面完成建设内容。

工作人员从相关单位抽调，办公室具体负责推动项目前期工作，并负责项目日常管理，保障项目的顺利实施。

三、加强项目资金管理

严格执行项目资金管理办法，设立专帐，专人负责。

在资金使用上严格实行主管领导审批制，切实做到专款专用，合理使用。

第三节主要经济技术指标

技术经济指标

改造用地范围

东起**路，西至**路，全长800米，

总面积

15000M2

1、建筑外立面工程

460M2

其

中

外立面维护

5050.50M2

外立面修复

2698.50M2

外立面修造

2085M2

外立面整洁

11442M2

外立面整修

8090.40M2

外立面整改

4963.20M2

2、地面装饰

13220M2

3、绿化

其

中

银杏

3株

金桂

2株

竹子

21M2

春娟、夏娟

119M2

4、灯光照明工程

其

中

地埋灯

30个

LED埋地灯

150米

投光灯

42个

拉线灯

40个

5、广场家具

其

中

挡车柱

21个

雕塑

2处

垃圾箱

60个

座椅

25个

6、招牌整治工程

3800M2

第四节编制依据

1、建设单位委托书

2、《投资项目可行性研究指南》；

3、中华人民共和国建筑法；

4、中华人民共和国环境保护法；

5、中华人民共和国消防法；

6、中华人民共和国土地管理法；

7、中华人民共和国城市规划法；

8、建设项目质量管理条例；

9、建设项目勘察设计管理条例；

10、民用建筑设计通则GB50352-2005；

11、城市道路交通规划设计规范GB50220-95；

12、城市工程管线综合规划规范GB50289-98；

13、城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97；

14、城市给水工程规划规范GB50282-98；

15、城市电力规划规范GB50293-1999；

16、城市排水工程规划规范GB50318-2000；

17、城市容貌标准GB50449-2008；

18、建筑设计防火规范GB500016-2006；

19、建筑地基基础设计规范GB50007-2002；

20、混凝土结构设计规范GB50010-2002；

21、建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008版）；

22、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；

23、室外给水设计规范GB50013-2006；

24、室外排水设计规范GB50014-2006；

25、民用建筑热工设计规范GB50176-93；

26、建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）；

27、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-2008；

28、建筑照明设计标准GB50034-2004；

29、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；

30、建筑灭火配置设计规范GB50140-2005；

31、**市城市规划管理技术规定；

32、项目建设单位提供的其它基础资料。

第五节可研结论

通过对**市**路步行街西段升级改造，建成后从规模和外观上看，具有广场商业、人车分流、区域环境优美、配套齐全、基础设施和公共服务配套设施完善。

以**路历史文化街区的历史岁月为基本目标，保护真实的历史信息，保持城市丰富的历史内涵，延续**路历史文化街区建筑风貌和历史氛围。

项目建成后在此经商的客户，都能得到丰厚的经济回报；对市民来说，无疑多了一个休闲购物的好去处。

本项目在技术上、经济上和环境上均是可行的。

第二章项目背景及必要性

第一节项目背景

 **路步行街改造是我市的重点建设工程项目之一，是提高现代城市品位和建设现代化商贸区的重要举措，是改善居住环境、增加群众收入的“强市富民”工程，市委市政府对此高度重视。

**路步行街东段升级改造成功后，社会各界对步行街区域旧城改造的积极性空前高涨，步行街改造的各种条件和时机可以说是水到渠成。

而此次**路步行街西段升级改造建设工程东起**路西至**路，全长800米，也即将开工实施。

结合**市历史文化名城申报工作对沿街古建筑实行恢复，按修旧如故的原则，努力恢复历史文化名城的面貌进行改造，并将其列为改善人民群众生产生活水平、推进现代城市建设的为民办实事项目。

可以说进行步行街西段升级改造的意义重大：

一是提高城市品位，健全城市功能，解决城市配套设施建设，加快我市城市化进程；二是步行街改造的原则是“取之于民，用之于民”，在这个前提下，改善群众的生活和居住条件，提高群众的生活质量，增加群众的收入就成为步行街改造的最终目的。

第二节项目建设的可行性及必要性

一、**市简况

**市位于**省北部，****游*岸。

北邻**省、**省，东界上饶市，南接**市、**市，西毗**省。

面积18823平方千米。

辖**区、**区和**、**、**、**、**、**、**、**、**9县，代管**市。

全市共有12个街道办事处，97个镇，82个乡，344个社区居委会，1718个村委会。

**地处东经113°57'～116°53'，北纬28°47'～30°06'。

地势东西高，中部低，南部略高，向北倾斜，平均海拔32米（市区海拔20米），全市山地占总面积的16.40%，丘陵占44.50%，湖泊占18%，耕地365.22万亩。

**地处中亚热带向北亚热带过渡区，年平均气温16～17℃，年降雨量1300～1600毫米，其中40%以上集中在第二季度；年无霜期239～266天，年平均雾日在16天以下，季节分明，气候温和，雨量充沛，日照充足。

**“途通五岭、势拒三江”具有“七省通衢”的战略地位由于得舟楫之便，加上物产丰富，**自古就是通都大邑，是物流中心城市，是长江中下游重要的物资集散地，曾是中国的“四大米市”、“三大茶市”之一。

二、**路街区历史发展概况

**路历史文化街区位于**老城的城墙外，其发展集中反映了近代**在外国侵略势力和城市自身经济发展的双重作用下的一个历史过程。

**被辟为通商口岸，是街区发展的关键历史转折和时间节点。

**开开埠前，整个城市的建设仍主要集中在浔阳城内。

**路地区当时是以湓浦港为中心的一片郊野地带，分布有稀疏的民居。

第二次鸦片战争（1856）后，清政府被迫签订《天津条约》（1858年），**被辟为通商口岸，各国势力开始相继入侵。

1861年英政府与清政府又进一步签订了《**租地约》，明确在**城内划定英租地范围，英租界正式建立。

当时划定的英租界范围为：

东至**府西门外大街之功叙坊口，西至龙开河（现龙开河路），北至长江岸，南至接官厅及湓浦港，以木桥（赵公桥）与府城正街相连。

1891年，英租界工部局越界填筑湓浦港界外部分，将之辟为公园和球场，**租界进一步扩张，美国、日本等列强也相继进入**设立租界。

城区发展一直跨越至龙开河西岸。

**路沿街则聚集了商店和手工业作坊，形成了繁华的沿街商业区。

**路历史文化街区的文化风貌基本表现为于近代的“中西合璧”的本土文化。

其中**路一线集中体现了**本土商业文化。

**路西段部分，主要兴盛于**开埠后。

租界的辟建客观上刺激了地方民族工商业的发展。

清同治年间，西门外就开始形成一条商业街市，称为西门外正街，即**路中段和西段的前身，至民国初，这条街已经发展为**最为繁荣的商埠大街。

拆城修路后，城内外的**路（城内东西大街与西门外正街）浑然连成一片，1928年拓建大街时，取“大中”二字为路名。

近代**路两侧密布着各类本土商号，尤其是浔阳镇（即今**区）的百货店全部分布在**路，饮食、旅馆等服务业亦甚多。

20世纪30年代初，**路各类商业铺面达八百余家，有米业、精盐业、油酒酱园业、瓷器业、京广洋货业、茶栈业、钱业、银楼业、布匹绸缎业、五金颜料业、中西药业、转运报关业、饮食业、旅馆业以及中国银行、交通银行、中央银行、裕民银行等金融机构，是长江中下游地区最为繁华的商埠大街之一。

**路西段两侧大部分建筑为二至三层楼房，不少商号受北侧英租界影响，在传统中式建筑的沿街立面上采取中西结合的装饰手法，其门、窗、柱一般采取巴洛克等西方装饰，而门头招牌广告及楼面立体雕塑则采用中国传统装饰内容，民族传统文化与西方外来文化兼容并蓄，形成了独特而浓郁的中西合璧的商业文化。

三、街道现状分析

1、区位环境

项目所处的**路历史文化街区地处**市老城区甘棠湖北岸，东至**路，南至浔阳路，北至长江大堤，西至滨江路与**路。

其南侧边缘为甘棠湖滨湖绿带，且东南角正对**市著名的文物保护单位烟水亭；东部为城区商业节点，城区商业主轴西向延伸至街区东南角；其北部紧依长江，为**港所在地；西部为城市主干道滨江路与龙开河路（原龙开河）。

2、空间形态

**路历史文化街区以沿街带状空间为主要特征，在同一条路上具有较强的延续性，而街道与街道之间则相对独立。

这种形态在**路体现尤为突出，商铺沿**路紧密排开，并由小巷道向地块内侧纵深发展。

**路独具S形的独特街道形态，尺度宜人，是整个历史街区空间骨架精髓之所在，也是街区内两侧历史建筑最为密集的街道。

3、建筑主体

由于**路所处地段为老城区，地段内建筑类型、质量非常复杂。

既有解放前形成的中小体量的历史建筑，又有上世纪七、八十年代在经济适用方针指导下完成的外形单调、形体冗长的住宅，也有形式多样的新建筑，如高层综合建筑。

（1）建筑性质

建筑性质多为商住混合，一层为商业，二层及以上为居住。

少数新建的建筑为商业或宾馆。

拥有医院，邮局，小学各一处。

（2）建筑层数

**路两侧大部分建筑为二至三层楼房，层数主要为六层以下，整体来说，街道的空间尺度营造得比较合理、宜人；上世纪末本世纪初新建的建筑，层数大部分在七层以上，最高至十六层，对原有街道空间尺度破坏严重。

（3）建筑质量

除新建的少量建筑质量完好以外，其余建筑质量都一般，修建年代也较早。

特别是保留下来的有历史价值的建筑，由于修建年代久远，又缺少保护，质量都较差，墙面、门窗破损都较为严重，需要修复。

（4）建筑结构

除新建的几幢高层为框架结构以外，其他房屋结构大多为几近淘汰的砖混结构和砖木结构，且使用年限也接近结构期限。

历史建筑层数较低，为砖木结构，修建年代早，结构不稳定。

（5）主要问题

普遍来看，建筑存在的问题主要集中在以下几方面：

①风貌不协调

新建高层建筑在高度、体量、立面单元、色彩材质等方面均未考虑和历史地段整体建筑风貌的协调性，形式突兀，对整体风貌和街巷空间造成较大的负面影响。

②违章搭建

建筑违章搭建和附属设施违章设置情况仍局部存在。

③立面破损

历史建筑的立面受到风化、人为等外力的破坏，部分装饰构件缺损。

非历史建筑由于经营业主的变更和功能的调整，对外立面的改造简单粗暴，此类情况以二楼和三楼最为集中。

④墙面老化

使用墙面涂料或粉刷的建筑中，部分出现外墙涂料变色、起皮、开裂或粉刷层脱落等问题。

这些问题不仅影响市容景观，而且造成很

大安全隐患。

⑤立面不洁

除新建建筑外，许多现状建筑由于长时间未进行立面清洗，存在大面积落尘、留污现象。

⑥外立面杂乱

外立面杂乱包括以下情况：

空调外机架、花架、遮阳（雨）篷、晾衣架布置杂乱；门窗、封闭阳台的形式、材料不统一；广告招牌布置杂乱、尺寸不统一、形式色彩与原建筑不协调等。

外立面杂乱对市容景观影响极大。

⑦附属设施存在安全隐患

部分附属设施及其支架由于常年遭受日晒雨淋，出现锈蚀、老化现象，存在坠落危险，其中以空调外机和大型广告牌安全隐患最大。

4、广告招牌

沿街的商业店招较为混乱，出挑一般为1到1.5米，严重影响了街道的美观。

店招的尺寸面积不一，或遮挡到二层的窗台，甚至将整个历史建筑立面完全遮挡，缺乏整体性。

店招材质、色彩与建筑不协调，反差过大。

墙面广告过大，遮挡建筑主体，使街道过分喧闹。

5、地面铺装

地面铺装材质，颜色较统一，但地面窨井盖较多，影响了铺装的整体效果。

加上街道卫生较差，铺装显得不够整洁。

部分地段铺装损坏严重，没有及时修补。

新修的小块路面，没有铺砖，而是直接用水泥路面，这些都影响了铺装的整体感。

在与周边的街道的衔接处，铺装反差较大，有待调整。

6、绿化

行道树的种植，中段北侧较连续，其余多数地段种植不连续，或没有种植行道树。

行道树冠较小，树形不理想。

绿化树种也较单一，只有梧桐、樟树两种。

沿街缺少景观绿化，没有让人休息停留的场所，空间丰富性较差。

缺少集中的绿化景观，不能聚集人气，形成丰富的空间活动，空间节奏平乏。

7、公用设施

果皮箱严重缺少，造成街道卫生较差。

公共厕所数量少，分布不均匀。

变电箱、电缆箱等设施沿街分布过多，破坏街道空间。

8、夜间照明

沿街照明设施过于陈旧，形式不够美观大方。

历史建筑缺少照明设施，重点建筑的照明不够突出建筑的特色。

商业照明不够均匀，没有整体感。

道路照明设施不连续。

第三节项目建设必要性

**路步行街是**市城区一条百年老街，该街全长约2200米，其中东段东起****购物广场，西至**路，全长1200米，西段东起***路，西至***路，全长800米。

西段东起***路，西至***路，全长800米，由于该路年久失修，街面两边建筑陈旧不堪，交通比较混乱，经营状况滑坡愈下，严重影响**旅游城市精神面貌与经济发展。

为贯彻落实市委、市政府“两区互动”强工兴城的发展战略，进一步提升**城市品味，打造**乃至周边地区有影响力的商业街，重振百年老街威风，繁荣**商业欣欣向荣景象，经市、区两级政府决定对**路步行街西段进行升级改造，力图打造成集购物、休闲、旅游、历史文化展示于一身的精品步行街。

此次**路步行街西段的整体修复，以展现上世纪初“中西合璧”的近代商业文化为主，记录其不断发展的历史印迹。

重点是各种要素细节的配合和整体氛围的营造，但不能削弱步行街的商业吸引力。

历史上，**路的环境以基本铺装为主，与当下的商业环境需求有一定落差。

**路修复设计应根据街道环境各种元素的历史印迹、功能特点，发掘可以利用的构成要素，承袭中西文化交融的多元化精神内核，提升**路的环境品质和文化品位。

由此看来本项目的建设必要可行。

第三章场址选择及建设条件

第一节场址现状

一、地点与地理位置

本项目地点位于**市**区**路步行街。

东起**路，西至**路，全长800米，地理区位优越，交通便利。

二、场址土地权属类别及占地面积

本宗土地权属市政道路用地。

**路步行街西段是我市城区一条年老街，该段全长约800米，道路面积约8000平方米，总面积约15000平方米。

第二节场址条件

一、水文气象条件

气温：

最高气温：

41.2℃

最低气温：

-13.7℃

累年均气温：

16.7℃

最高月平均气温：

30.4℃

最低月平均气温：

2.2℃

降雨量：

年平均雨量：

1513mm

年最大降雨量：

2214.8mm

年最小降雨量：

930mm

历年月平均最大降雨量：

286mm

最大积雨深度：

270mm

风：

全年主导风向：

东北风

年平均风速：

2.8m/s

累年分月（平均）暖时风速：

15m/s

相对湿度：

年均湿度：

75%

年均最低湿度：

70%

年均最高湿度：

82%

雷暴日数：

全年平均：

45天

全年最多：

62天

水文：

历年最高水位：

20.4m

历年最低水位：

9.0m

年平均水位：

12.814m

降雪：

平均降雪深度：

12cm

平均降雪天数：

10.2天

二、工程地质条件

拟建场地属原有街道，四周平坦开阔，无滑坡、泥石流、地下采空区及塌陷区等不良地质作用。

三、地震

据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及建筑抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，可不考虑饱和砂土液化及软土震陷的影响，设计基本地震加速度值为0.05g，设计特征周期为0.35s，场地类别为Ⅱ类。

拟建工程应按相关规定进行抗震设防。

四、周边建筑物与环境条件

**路步行街西段是**市城区一条百年老街，改造西段全长约800米，东起**路，西至**路，沿街现有店面204家，建筑物107栋。

5、交通条件

本项目地点位于**市**区大路路步行街。

东起**路，西至**路，全长800米，地理区位优越，交通便利。

6、社会环境条件

**市为了构造文明花园城市，提升城市品位，改变城市形象，全市上下正在努力，从而达到改善环境，更好地吸引外商投资，不断增强本市的综合国力，改善人民的生活环境与水平。

7、公共设施条件

1、给排水

区域供水水源来自城市自来水，给水管网已铺设，可直接引入基地内。

排水采用室外雨污分流方式，生活污水纳入城市污水处理厂集中处理，径流雨水可经管道进入城市雨水管网。

2、供电

项目供电由当地供电部门供给，可以直接引线路进场址内。

第四章设计方案

第一节建筑设计的指导思想与原则

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，高扬“和谐、发展”两面旗帜，以保证市民良好休闲环境和临街商家业主利益为出发点，通过以**路步行街西段的升级改造，强化管理，建一流街容街貌，塑一流品牌环境，以环境创新凝聚人气，以人气旺盛促进商业繁荣，以商业繁荣促进社会和谐发展，将**路步行街西段打造成为市、区商业文化街区的精品窗口。

二、设计原则

（1）主题性

现代化的起步，近代商业文化

作为城区十个经典老地名之一的**路，是**百姓寄予深厚情感的传统商业街。

清同治、光绪年间，**的西门外就开始形成一条商业街市，二十世纪三十年代初，**路计有各类商业铺面800余家，是长江中下游地区最为繁华的商业街之一。

她见证了**现代化的起步和东西通商的辉煌。

本次集中力量打造民国一条街，以展现上世纪初“中西合璧”的近代商业文化为主，记录其不断发展的历史印迹，深度挖掘**路西段的历史业态，打造**老字号一条街。

（2）统一性

历史文化商业一条街

**路街道修复设计要将街道空间中历史、商业、文化的各种要

素置于一个特定的时空连续体中加以组合和表达，充分反映这种演变

（2）统一性

历史、文化、商业一条街

**路街道修复设计要将街道空间中历史、商业、文化