北京上海太原重庆楼市分析预报16页DOC.docx
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北京上海太原重庆楼市分析预报16页DOC
2005北京、上海、太原、重庆、楼市分析预报
北京的房价居高不下，昂首跻身于世界前列；另一方面，无论高、中、低档各类住房产品，京城买房人一概照单全收，神奇的消化功能演绎着不朽的楼市传奇。
是京城买房人的承受力强，还是人们对市场预期无限看好？
在整体市场发展迅速、产品竞争激烈的前提下，哪些人在买北京的房屋？
买房人主要看中什么样的房子？
在未来的楼市发展过程中，京城地产市场的主流消费群在哪儿？
９月，本报将全力推出“主流地产月”报道，这其中，包括主流企业、主流人物、主流项目、主流的购房趋势、主流购房人群等一系列报道和活动，本期，我们首先对京城的主流买房人群作一分析。
买房需求呈枣核状
据权威机构调查，北京买房需求呈枣核状分布，枣核状需求的上部尖端，主要是高端收入人群，购买总价为100万～1000万元房屋，多用作投资或多次置业后的终极享受。
枣核下端有一小尖，买房群体为经济适用房、二手房或总价30万元以下房子的低端受众。
中间的“大肚腩”才是北京地产市场的中流砥柱，房屋售价一般为每平方米3000～7000元之间，其中总价为40～60万元，购买三环外至五环之间的人群比重最高，他们主要包括以下几类人群：
1.拆迁户。
近5年来，北京旧城改造的步伐越来越快，加上为2008年奥运会作准备，城市拆迁量一直保持2万户以上的高水平，这些拆迁户成为京城买房人中不可忽视的一部分。
2.改善型购房者。
近年来这一类人群的比重正在迅速上升，他们大多通过卖掉老房子买新房的方式跨入购房者的行列，其中35岁左右的人群居多。
3.投资者。
长期以来，由于北京的特殊地位，往来流动人口较大，致使房屋租赁市场非常活跃，有相当一部分买房人靠出租物业获取收益，而在其他领域投资状况不景气的形势下，房地产稳定的投资回报吸引了许多投资客。
除这些纯投资者外，部分置业者或出租或自住的买房目的，也无形中增加了购房者的数量，据观察，这部分人群的比例正在逐年增加。
不同区域需求有差别
与其他城市不同，北京的城市规模较大，随着近几年交通压力的增加，使得北京买房人往往选择本区域的房屋，跨区域购房的现象只占少数，因此，各区域内买房人的状况呈现不同，多与本区域的产业与经济相关联。
根据北京中原物业提供的资料，东部的买房人中，传统的投资客占有比重相对较高，外籍和外地人数量多。
以ＣＢＤ为例，ＣＢＤ典型商住和纯公寓项目的购买客户一半以上是本市个人投资者，将近２８％的客群来自其他省市地区。
另外，有１０．５％的购房者是外籍个人投资者或企业，９．３％的购房者属于港澳台的个人投资者或企业，ＣＢＤ公寓的购买者呈现较大的外销比例，而通州借助八通线和价格的优势，买房人主要来源于东城和ＣＢＤ的中小白领。
西部的买房人主要为国家机关工作人员、各大院校和高科技人士。
由于北区的住宅产品定位较高、户型偏大，尤其是北五环内的项目，区域内的购房者主要是高级管理人员、私企老板等高收入人群，而同样在北区，交通的阻隔，使得望京买房人以区域或周边客户为主。
南城发展较晚，买房客户除区域内的拆迁户外，大部分还是本区域和外地到京做小本生意的人群，但目前南城的中高档房屋倚仗价格优势吸引了不少其他区域的白领和高科技人士，如亦庄的部分楼盘。
业内人士认为，从发展趋势看，随着南城基础设施的完善，未来将有大量买房人向南城迁徙的可能。
同类产品客户不尽相同
从产品档次分析，由于经济承受力不同，不同档次的产品吸引不同的买房客户，不过，同样的产品客户选择的区域也有所不同。
以高档住宅为例，虽然地处商务中心区域边缘，涉外气氛浓厚，朝阳公园附近高档项目的消费者中，本地客户还是占有一定比例，吸引的客户多为ＣＢＤ和燕莎附近的高收入群体，如购买棕榈泉的外销客户，港台澳、使馆区客户大约仅占到１／３，公园５号的外销客户比例则只有８％。
顺义区的别墅客户主要以投资为前提，自用和投资并重，客户为ＣＢＤ外企金领、海外生活者，他们青睐这里别墅社区成熟的生活环境和涉外氛围。
昌平境内的高端客户偏多本地自用型买家，他们多半熟悉周边环境，主要来自上地、亚运村和一些学院内的人士。
亦庄的客户则是一些年青的新新白领，与购买通州高端项目的客户类似。
８０万元以下需求占绝大多数
短短数年，北京楼市的住房产品经历了数次变革，可以用日新月异来形容，但是市场上新开发的住宅产品是否能与需求形成对接？
北京中原和戴德梁行都曾对买房人群作过消费调查，从这两份调查中，目前北京买房人的需求状况可以从中窥见一二。
北京中原对东部市场的消费人群的调查结果显示：
１．需求人群中３５岁以下的年轻人占到约七成，３５岁以上的比例占３１％。
２．３０～７０万元的住宅是需求主流。
住宅总价需求比例最大的是５０～７０万和３０～４０万元，比例分别达到２６％和２５％；３０万以下和７０万以上分别占１４％和１６％。
３．二居和三居是需求主力。
二居的选择比例接近六成，三居比例为２７％，一居和两居的总体比例加起来占到总比例的７４％。
４．三口之家所占比例最大。
潜在购房客户家庭人口比例最大的是三口之家，达到４３％；其次是２口之家，单身家庭和４口以上的家庭比例较小。
５．年收入１０万以下的家庭占到六成以上。
潜在购房客户中，家庭年收入６万以下的家庭所占比例最大，占到３８％；６～１０万的家庭占２６％。
戴德梁行的调查表明，约８５％的消费者所能承受的房屋总价在８０万元以下，被访者中４１％的人选择东部；希望在四环和三环购房居住的分别占到４９％和２８％。
购买时主要考虑的因素依次是离工作单位近（３０．５４％）、房价合适（２８．５６％）、生态环境好（２２．３３％）、离父母近（９．８１％）。
北京的交通状态较差，同时北京各区域的距离较远，因此在购房时选择的首要因素就是离工作单位近；另外，由于老龄化的发展及独生子女的增加，有将近１０％的人在购房时选择离父母家近，利于照顾老人。
在楼型及房型面积方面，居民偏好的建筑风格以板式楼为主，占７９．５％，其次是塔楼１５．３８％；居民对房型的选择呈现理性的分布，普遍集中在９１～１１０平方米。
四大趋势勾画楼市未来需求主流
从取消福利分房到现在，北京楼市纷纷扰扰地走过了十个年头，铁一般的事实表明，消费群体在扩大，购房人已不仅限于那一部分先富起来的人群，人们在惊愕于这些年买房需求变化的同时，也清晰地看到了未来需求发展的趋势。
趋势一外地、外籍买房人增多
根据北京房地产信息网提供的数字，今年前两个季度，按销售面积计算，居住类物业客户中本市城镇居民所占比例达到６５％，比去年的７４％下降９％；外省市个人购买比例为２３％，比去年的２１％上升２％；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的３．２％，比去年略有上升。
今年上半年的北京买房人中，居住类物业客户以本市城镇居民为主，按销售面积计算，所占比例达到７４％；外省市个人购买比例为２１％；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的２．７％。
从不同物业类型看，经济适用房预售客户中本市城镇居民占绝对主力；别墅及高级公寓本市居民客户比例只有近半成。
较经济适用房、普通商品住宅，别墅、高档公寓项目本市居民购买比例大幅降低，而非本市个人购买比例则超过了３０％。
业内人士认为，出现这一现象的原因主要是北京作为首都地位越来越吸引外地、外籍投资客户，尤其在奥运概念的支持下，预计这一趋势还将继续。
趋势二理性消费成为共识
维权、组织团购、选举物业管理公司，今天的买房人已经从连５证都不知的门外汉，提升到自己带头组建业主委员会，广告已无法左右他的消费选择，买房人对自己的需求更清晰化，并积极参与到项目本身的建设中，提出合理化建议，树立了共建美好家园的意识，理性成熟成为现时京城买房人消费的一个标签。
戴德梁行最近新出的一份调查报告显示，绝大多数被访者（８６．１３％）重视房地产品牌，并认为品牌营销是房地产业发展的主要趋势；将近６０％的被访者认为有品牌的房子升值潜力较大，对于投资型房客而言，品牌开发商的产品无疑将会提高其心理预期；但同时被访者认为品牌并不一定意味高价格、易出售，他们认为只有性价比高的房子才是受欢迎的。
另外，调研结果还显示，购房目的及年龄因素对消费者认同品牌重要性与否的影响不大。
无论购房目的是自住还是投资，也无论其年龄层次如何，消费者对品牌重要性的认同度均超过８０％。
趋势三户型更经济客户更年轻
经济的发展和居民收入水平的增长一定程度上带动了住房消费，但即便如此，买房人对户型面积和房屋总价还是有所侧重，希望户型更经济、紧凑，不像前几年流行大户型讲究奢华。
目前市场上，二居面积８０～９０平方米的户型需求明显，尤其在东部，一居４０～５０平方米、二居７０～８０平方米、三居１００～１１０平方米成为住宅市场需求的主流。
这一现象甚至在别墅等高端消费人群中出现，去年在市场上受追捧的小独栋便是一例，表明即使别墅项目客户群消费观念也得到更新，迅速由收入“金字塔”顶部向下移动，高档项目客户群的房价收入比逐渐提高。
经济型户型大行其道更扩大了买房消费群体的范围，以致年轻一族迅速加入到买房者的行列，从去年开始，京城住宅客户年轻化已逐渐呈现。
有业内人士估计，未来几年内适合中产阶级的经济型低密度住宅需求将增多，市场表现抢手，普通住宅的客户将更年轻。
趋势四居住与社会地位联系更密切
所谓“物以类聚，人以群分”，由于居住生活习惯和社会地位的不同，买房人对价值认同感越发强烈，包括对产品价值、社区环境、居住方式和生活观念等方面的认同，人们更多的认为，有着“共同语言”的群体生活在一起，更有利于交流和沟通，容易产生期许的生活氛围。
表现在市场上则是产品的细分和受众面的趋窄，比如炫特区聚集下生于７０年代的年轻人，ＣＬＡＳＳ宣扬果岭上的新贵。
近年来，群居分类现象越来越明显，涉及的范围已从社区本身，蔓延到区域小市场，类似形成温榆河畔高档别墅聚集区的现象增加，区域打造纯粹的单品市场，强调地域概念。
去年阳光上东推出的富人区概念虽曾一度引起争议，但周边项目由此聚集来同类客户的事实却是有目共睹的。
此外，业内人士认为，道路拥堵和产业经济的变化给京城买房人带来不小的震动，未来买房人对交通和城市规划的注意力将加强，特别是一些投资型客户。
4月份上海二手房市场挂牌量骤增五成，买方市场格局渐已确立
————上海房价平均降了5％
买方市场的格局渐已确立、租房市场开始回暖，房价体系由开发商决定房价向市场决定房价逆转，房价的平均降幅超过5%,种种迹象表明，上海楼市已如期踏上“回归”路。
■上海楼市：
卖方信心瓦解
一位在上海某媒体供职的朋友告诉记者，15日，他经历了一件“令人吃惊”的事：
几天前，他看中了一处房屋准备买下，与某房产中介签订了意向书，并交付了定金5万元。
随后，楼市连续走跌的行情让他改变了主意，他决定暂时放弃购房。
结果，这家中介公司竟有10个员工“浩浩荡荡”地来到他的办公室做工作，弄得他只好报警“送客”。
而这，恰恰是反映当前上海楼市特征地一个缩微图像。
透过对类似图像以及相关市场数据地解读，我们可以发现，上海楼市正在以下方面发生巨变：
首先是买方市场格局已经确立，卖方信心瓦解。
在5月12日七部委调控房地产市场地新八条措施出台之前，上海楼市地基本状态是卖方不卖，买方不买。
来自上海市信义房产、中原房产、普润房产等诸多大中介的信息显示，4月份上海二手房市场的挂牌量比上月骤增五成，而成交量萎缩五成，而成交量五成以上，投资客不再进入，买房人是清一色的自住型消费者。
正是因为买家奇少、鲜有成交，才会出现上述10个中介公司员工一齐上阵，“劝说”有购买意向者签订买卖合同的情况。
■买方市场格局渐渐确立
在一手房市场，中国指数研究院华东分院4月份报告表明，上海4月份期房预售比上月下降37％，其中内环线内区域下降54％。
而5月12日后，调控房价的新“国八条”出台，买卖双方的市场信心发生逆转，僵持观望的胶着状态开始打破。
从事地产投资咨询多年的蔡为民说，他每次做投资讲座前都会用同样的问卷做一份调查，3月5日的调查结果是80％以上的受访者看多房市，4月2日仍有超过50％的人对未来行情充满信心，而到了5月14日，只有三成左右的人仍看好楼市。
“这可以从一个侧面反映人们对楼市的预期、信心已发生变化。
”蔡为民分析说。
与此相伴生的是，买方市场格局渐渐确立。
■短期投资客退场
战略投资者留下
记者从分散在浦东、虹口、普陀、长宁、闵宁的9个不同的中介公司了解到，因为选择空间增大，现在买家出价不是一个“结果”，而是一个“过程”——反复“测试价位”的过程，譬如，当家答应买家开出的8300元∕平方米的价格，买家会要求在降几百，如此反复多次。
而在以前的买方市场，情况恰恰相反。
其次租赁市场开始回暖，抛售与转租并存，短线投资客退场。
与出售成交量萎缩成对比的是，近些天，上海二手房市场由租转售的房源明显上升。
金丰易居∙普润地产反映，在七部委政策出台前后，其门店接受的委托房源增加了25％左右，这个数字还在不断上升，租赁业务量也较前段时间提高了15％。
汉宇地产的最新客户调查数据反映除急需资金周转的三成客户选择继续抛售外，约有七成客户明确表示，考虑由售转租，变短期投资为中长期投资或是边租边售。
究其原因，主要是想赶在6约1日全额征收营业税之前完成交易。
时间上已经来不及，同样要被征税，与其不理性地跟风跳水狂抛，不如静观市场。
蔡为名认为，不管动机如何，租赁回暖让空置房回归房屋地基本功能，短期投资客选择退场、战略投资者继续留下，这是个可喜地变化，是市场走向理性地重要标志。
■开发商说了算不再灵验
在一手房市场，“开发商的心态在发生微妙变化”，上海经济研究中心秘书长肖元真判断，开发商完全“朝南坐”的局面在转变。
一个重要的标志是，新房的定价体系在悄悄发生变化。
一位资深的房地产评论人士指出，2002年，上海的房价体系是成本推动型，2003年是市场决定型，到了2004年成了价格完全脱离成本、以利益极大化为指针、由开发商决定市场、经销商说了算的“自由决定”型，而眼下，新楼盘定价时开发商已无法不以供求为根本依据，正在悄悄向真实的市场供需决定价格回归。
紧靠外环线的某楼盘在年初时曾初定开盘均价在万元以上，但目前正式外售的价格时每平方米价8300元，比较接近真实情况，蔡为名说，从市场反馈看，作类似定价调整的开发商已越来越多，挤掉价格浮额，转向以市场为导向的定价方式，这是市场逐渐趋于理性的重要表现。
京城楼市始终施展着一种魔力。
一方面，相对居民收入水平，
太原房地产市场
房地产，一个关系百姓安居的热门行业，却常常犹如水中月雾中花，令常人难以揣摩。
一份来自太原市房地局关于上半年房地产市场情况的分析报告，以翔实的数据和理性的分析，为我们展现了省城房地产业的现状与走势。
一看供求目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。
今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。
新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。
其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。
可见，新落成的各类房屋为人们提供了多样选择。
然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：
一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。
据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。
二看销售上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。
其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。
从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。
同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。
目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。
三看房价上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8．62％，其中住宅均价每平方米2948元，同比增长4．6％，每套商品住宅销售均价为40万元。
相对于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13．3％，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。
国际经验认为，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。
目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。
然而，调查中发现，太原市80％的购房者承受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占85％以上。
造成房价上涨的原因主要有：
一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占21．4％；二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。
四看存量上半年，太原市存量房交易价格为每平方米2013元，同比增长27．07％。
其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比增长22．27％，每套存量住宅交易均价为21万元。
尽管存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应求之势，市场潜力很大。
从交易情况来看，上半年存量房交易总额为3．9亿元，其中住宅7460万元；存量房交易量为454套，交易面积19万平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面积4．69万平方米，同比降低243．18％，其中房改房、经济适用房交易186套，同比降低157．88％。
存量房交易量下降，这是由于政策衔接等问题，形成个人小土地使用证的发放水平无法满足存量房交易中提供小土地使用证的总数量的矛盾，严重影响了交易量。
五看拆迁上半年，全市城区共批准拆迁项目17个，核准拆迁面积4．5万平方米，同比下降82．7％，拆迁居民1399户，拆迁总量大幅下降。
造成拆迁总量下降的宏观因素是：
央行房贷政策收紧和清理拖欠农民工工资政策出台后，开发商融资渠道有限、资金不足，加之旧城改造优惠政策落实不到位，影响了房地产开发企业对旧城区改造的积极性，旧城改造项目启动乏力。
微观因素是：
太原市近两年来拆迁难度逐步增大，一方面由于目前中、小户型、低价位的普通商品房和经济适用房供应量不足，致使货币安置居民在拿到货币补偿款后在市场上难以买到合适的住房，影响了群众配合拆迁的积极性，另一方面小部分被拆迁人脱离拆迁政策提出不合理的补偿要求，漫天要价，个别开发商采取偷拆和擅自强拆等违法行为，激化了矛盾。
六看前景近两年来，太原市房地产开发大幅增长，商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加，但是随着新增供地和城市房屋拆迁量的减少，以及银行房贷的收紧，新开工的商品住房增幅会有明显回落。
因此，全年商品住房销售量会维持在20％至30％的增幅，到明年供给总量约为130至140万平方米。
据统计，目前太原市人均GDP为15206元、恩格尔系数为32．2％、人均住房建筑面积为22平方米，这3项指标同房地产快速发展的要求相吻合。
此外，随着居民住房观念发生转变，二次置业、梯次消费的观念已基本形成；随着太原城市化进程加速，城市人口的增加带动住房消费需求的增加。
到明年，商品房需求量约为130至160万平方米，加之二手房供应的增长，供需将大体平衡。
因此，预测今年下半年和明年，太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。
本报记者杨彧网络编辑张星秀（山西日报）
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