国际老年社区示范基地建设项目可行性研究报告.docx

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国际老年社区示范基地建设项目可行性研究报告

国际老年社区示范基地建设项目

商业计划书

第一部分公司基本情况

1.1公司基本情况

公司名称：

某健康管理有限公司

成立时间：

2010年4月

注册资本：

1500万元人民币

实际到位资本：

1500万元人民币

注册地点：

1.2公司性质

有限责任公司。

1.3公司沿革

某健康管理有限公司是今年4月注册成立的公司，主营业务为：

老年产业。

1.4目前公司主要股东情况

股东名称

出资额

出资形式

股份比例

联系人

联系电话

1千万人民币

现金

60%

5百万人民币

现金

40%

1.5目前公司内部部门设置情况

以图形方式表示：

1.5.1部门设置

1.5.2目前主营业务

老年产业：

包括养老、体检、保健、治疗、康复、疗养、活动中心、娱乐中心、学习中心、培训中心、交流中心、宣教中心、健身中心、有氧运动、水上运动、休闲渡假、会议接待、宾馆、老年大学、老年病研究所等。

1.5.3公司目前职工情况

拥有员工16人，其中管理人员6人；管理人员中，大专文化程度1人，大学本科2人，硕士1人，博士2人。

详见下表：

员工人数

专科文化程度

大学本科

硕士（中级职称）

博士（高级职称）

人数

比例

人数

比例

人数

比例

人数

比例

管理人员

16.6%

33.3%

16.6%

33.3%

生产工人

1.6公司经营财务历史

无经营财务历史。

1.7公司近期及未来3—5年要实现的目标

建成国内第一家大型综合性国际老年社区，成为老年之家的示范基地；实现年销售收入204094.12万元；服务范围为全国及部分国外老龄人群，主要面向中、高收入老龄人群、退休国家机关干部等。

1.8公司近期及未来3—5年的发展方向、发展战略和要实现的目标

与美国、加拿大、日本、台湾、德国等具有国际高端技术水平的养老养生机构接轨，建设功能齐全、服务设施配套、技术服务水平一流的国际化综合性老年社区。

以“以人为本、慈善为怀”为指导思想，以“人性关爱、人情关爱、人文关爱”为服务理念，以养老、体检、保健、治疗、康复、疗养等全方位人性化服务为主要依托，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为服务宗旨，以科学化、规范化、现代化的管理手段和个性化、温馨化、特色化的服务方式，为所有入住的老年人提供全员、全过程、全方位的优质服务，让老龄人群在山青水秀、鸟语花香、果木葱茏、曲径幽深的舒适环境中，安渡晚年。

第二部分产品和服务

某国际老年社区示范基地建设项目，重点推出的是管理及技术服务。

主要建设内容有：

老年示范社区：

国内养老及医疗疗养

国际养老社区：

日、韩、俄罗斯、加拿大、美国国际养老中心

医疗中心：

体检中心、保健中心、康复中心、治疗中心、疗养中心

医院：

老年病医院（含中、西医）、老年病研究所

生活配套区：

社区老人服务中心、购物中心、餐饮中心、邮政、储蓄

办公中心：

综合办公、日常管理、日常维护、社区保洁、安全保卫

学习中心：

老年大学、社区服务培训中心、宣教中心及交流中心

国际会议区：

宾馆、剧院及国际会议中心

健身中心：

各类健身场馆、高尔夫球场

休闲游乐区：

室内、室外游乐项目、运动项目区

综合餐饮区：

营养餐中心、各类菜系餐饮中心

旅游休闲区：

旅游度假村、餐馆服务区

生态农业区：

绿色食品自给自足

生态渔业区：

鱼类产品自给自足

水上项目：

天然温泉、游泳、钓鱼、划船、水上观光游览

冰上项目中心：

冰上活动

通过养老、体检、保健、治疗、康复、疗养等医疗服务及自然舒适的娱乐空间环境，为老年人提供生活及健康保障，从而提高老年人的生活质量、生命质量，减轻社会养老压力，促进老龄产业健康发展，为子女解决后顾之忧，使科学发展观及民生实事得以贯彻落实。

同时，还销售部分老年公寓及豪华别墅，以酒店式管理进行经营服务及综合服务。

2.1区位优势

本项目选址于中国某市某区。

吉林省位于中华人民共和国东北地区的中部，地处北温带，在东经21°38～131°19、北纬40°52～46°18之间。

全境东西最长约750公里，南北最宽约600公里，总面积18.7４万平方公里，约占全国总面积的2%，居全国第14位。

总人口2745万。

吉林省处于日本、俄罗斯、朝鲜、韩国、蒙古与中国东北部组成的东北亚的腹心地带，东部与俄罗斯接壤，东南部以图们江、鸭绿江为界，与朝鲜民主主义人民共和国相望，边境线总长1438.7公里。

其中中俄边境线232.7公里，中朝边境线1206公里。

南连辽宁省，西接内蒙古自治区，北邻黑龙江省。

某市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。

位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北松辽平原腹地，居北纬43 °05～45 °15；东经124 °18～127 °02。

幅员20604平方公里。

西北与吉林省松原市毗邻，西南和吉林省四平市相连，东南与吉林省吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。

总人口745.9万人。

其中，市区人口358.1万人，四县（市）人口387.8万人。

居住着汉、满、朝鲜、回、蒙古、锡伯、壮等46个民族。

某位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。

平原面积较大，台地略有起伏，地势平坦，便利交通。

某地区除东部有小面积的低山丘陵，绝大部分为台地，第二松花江、饮马河、伊通河纵贯其间，沿河两岸则为平坦的冲积平原。

地势平坦，方便交通。

四通八达的自然区位，对发展某经济十分有利。

某地区自然区有两个特点：

一是地势起伏小。

地表相对高差不超过40米至50米，地面坡度不超过4度至5度，有利于发展城市交通运输。

二是地耐力比较好。

某地区的地质基础比较稳固，地耐力为15吨至20吨/平方米，有利于城市基础设施建设。

某市占据哈大经济带一级轴线核心节点，位于长吉图开放带动合作区主轴线上，是东北亚经济圈、振兴东北老工业基地先导区，是长东北开放开发先导区前沿阵地，具有国际经济技术合作的地缘优势，是新一轮发展的区域聚集点和重要增长极，对企业长远发展有着优越的地理优势。

某区是某市的一个新建区，位于某市中心的东南部。

某区天蓝水碧、山川秀美、空气清新、环境幽雅，是国家级生态示范区。

全区森林覆盖率达到24.7%；境内共有中小河流17条，中小型水库41座；城区绿化覆盖率达到41.5%，人均绿地达到11.5平方米，全区大气质量常年保持在国家一级标准，有“天然氧吧”的美誉。

某山青水秀，风光旖旎，旅游资源得天独厚，境内有东北海拔最高、落差最大、面积最广的岩溶景观，以及某市第一峰：

海拔711米的老道洞山。

2004年，某区吊水壶风景区被批准为国家级森林公园，是某市重要的旅游观光、休闲渡假胜地。

某国际老年社区示范基地选址地点距某区人民政府3公里，距某龙嘉机场50公里，距某市中心60公里，交通便利。

长双烟铁路某站距该地仅3.8公里，拟建的某市轻轨四期计划于2010年通达某，该地距拟建的某站仅3.5公里，筹建的长白高速公路从该地通过，并有规划停靠站。

从该地出发，3小时车程可达吉林省内全部地区及哈尔滨、沈阳等大城市，覆盖人口达5000万人左右，其中60岁以上老龄人口达700万左右。

由于选址地不在中心城市，又不远离中心城市，因此既可减少项目投资成本，同时又能吸引周边人员入住，可谓一举两得。

2.2地理地貎优势

某是首批国家级生态示范区之一，素有“某南花园”之称，周边有着丰富的旅游资源和众多旅游景区景点，既可南眺长白山余脉-吊水湖国家森林公园，也可西望北山龙泽园，既适合养生居住，又可观光旅游，让人在山水的大自然中享受生活。

2.3资源优势

某具有300多年的养鹿历史，是国务院命名的全国唯一的“中国梅花鹿之乡”，近年来，某梅花鹿存栏、鹿茸总产、单产、鹿茸优质品率和出口创汇率等五项指标均居全国首位。

研制开发了四大类22个品种鹿滋补保健品和8个系列16个品种的鹿系列医药保健品。

2.4政策优势

为促进老龄产业发展，国家人口计生委、民政部、卫生部、老龄委、老干部局提供相关政策；吉林省人民政府高度重视，给予全方位支持；某市人民政府牵头，以企业运作的方式，在某市成立了《吉林省某健康管理有限公司》，负责对某国际老年社区示范基地建设项目全权运作。

项目建成后，吉林省人民政府和某市人民政府将给予相关政策和资金补贴，让每一位老年人享受到政府的关怀，以最低的消费享受最好的服务。

另外，省政府的“4+1”政策和市政府的41号文件，使某享受“县益从县、区益从区”的优惠政策，对外商投资具有较大的吸引力。

2.5功能及服务设施完善

某国际老年社区示范基地建有国内、国际养老社区，设有中、高档老年公寓，为老年人提供环境优雅、设施配套的居住环境，可容纳30000名国内外老年人居住、养老；建有养老、体检、保健、治疗、康复、疗养中心，还有天然温泉及运动项目区等，可接待500-1000名外来人员及入住人员的体检、保健、治疗、康复等服务；建有国际会议中心、宾馆、剧院，可接待国内、国际规格的大、中型会议；同时配膳中心、老年大学、健身中心、休闲娱乐区及超市、邮电、储蓄等公共设施，为老年人提供交流、学习、健身、养生等生活空间；有建筑风格各异的休闲旅游渡假村，可为中外游客提供旅游观光及永久居住的场所，让前来渡假的人们在山水中放松身心、体验大自然的风光；同时还设有文化长廊、聚会广场等设施，可提供对外展示吉林风貌的窗口，使国际老年社区成为对外交流的窗口，为全社会乃至全世界展示尊老、爱老、养老的风范。

第三部分市场

2008年我国人均寿命达到73岁，60岁及以上老年人口超过1.6亿，占总人口的11％以上，且平均以每年200万人数增长。

到本世纪中期，我国将形成一

个4亿人以上的老年人群，老年人口比例将上升至20％。

中国的家庭结构将形成2个年青人赡养4个老年人的格局，对家庭和社会形成沉重的负担。

胡锦涛总书记在十七大报告中明确指出：

社会建设与人民幸福安康息息相关。

必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动和谐社会建设。

国家关于老龄产业和政策也非常明确：

要发挥政府的指导和督导作用，把老龄产业纳入国家经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。

可见国家对老龄问题的重视和关注。

我国现有养老院、老年公寓、托老院等，均以个体、小型、零散经营为主，缺乏规范的制度、健全的服务技术和设施，只能满足基本的吃、睡需要，医疗健康营养及娱乐活动等保障设施水平较低，特别是服务态度、服务技术水平，无法满足老年人老有所养、老有所学、老有所依、老有所乐的需求，致使老人不愿去，子女不放心。

我国现有的用工市场不规范、老年人福利及保险制度也才刚刚起步，很多老年人得不到科学、周到、全面的照顾及护理，国家每年都给予相当的资金及物质补贴，分发到户。

但光靠政府补贴只是杯水车薪，不能解决跟本问题。

因此国家制定了引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展。

中国老龄事业发展“十一五”规划将力求解决：

国家集中养老：

社会力量及外资养老：

家庭养老及社区服务：

94%

本项目旨在发挥政府的主导和监督作用，解决政府福利资源不足的难题，围绕日益尖锐的老龄化问题的市场需求，建设健康体检、健康保健、社会养老服务为一体的公益事业，为国家分忧，对全社会、乃至千千万万的家庭都具有十分重要的意义，具有很大的市场发展空间。

第四部分竞争

我国现有养老院、老年公寓、托老院等，均以个体私营、小型、零散经营为主，没有系统的医疗、保健、康复及营养等设施及服务，与之相比，本项目不仅具有前述的区域优势、地理地貎优势、资源优势、政策优势外，还具有以下特

点：

4.1资金优势

项目建成后，吉林省人民政府和某市人民政府将给予相关政策和资金补贴，让每一位老年人享受到政府的关怀，以最低的消费享受最好的服务。

4.2服务管理优势

本项目不仅具有国际化水平的老年公寓，还设有国际先进的医疗、检查、康复及保健等设施，引进国外先进设备，并与国内医疗保障体系相接轨，为老年人实施全方位的医疗、体检、康复及保健等服务；还针对老年人的身体特点，专门配有营养师，为老年人设计营养搭配的膳食，为不同年龄、不同体质、不同口味的老年人提供适合的一日三餐；根据国际标准，每一位老年人配备1.5～2.5位管理及服务人员，使老年人享受到一体化的服务。

同时某国际老年社区示范基地以酒店式管理模式为基础，为养老、居住及日常生活提供全方位的服务管理。

4.3管理优势

本项目规模为年接待量3万人。

再加上管理及服务人员，整个老年社区10万人的规模，不仅建立老年大学和老年文体活动中心，还重点建立社区老年服务专业培训中心，聘请国外技术专家负责培训老年专业医护人员、培训老年社区管理人员、组织国内专家负责培训各专业服务团队。

培训上岗社区生活服务、社区保洁、社区商业服务、社区家政服务、社区饮食服务、药膳结构、营养师、星级酒店服务、旅游、游乐项目管理、社区安保等专业团队，确保本项目具有国际化管理和服务质量，打造出精品示范基地效应，创造服务品牌。

4.4环境优势

本项目占地面积1197hm2，其中水域700hm2，陆地497hm2，该区域占地广阔，有山有水，有生态渔业区、生态农业区等，为人们提供新鲜的鱼肉蔬菜及垂钓、耕作等娱乐活动；有林有草，在山林中修建各种风情的旅游休闲渡假村，使人们能够在天然氧吧中放松心情，旅游散步；有优美的自然风光，旅游、休闲渡假及永久居住的最佳选择。

本项目的规模之大和医疗技术、综合服务、配套设施要求之高，是中、小业户无法比拟的。

进入21世纪以来，人们生活水平迅速提高，能够让老年人安享晚年，是全人类共同的愿望；能够提供这样的老年社区生活环境，是中、高阶层老龄人的首选。

第五部分营销

本项目的产品是提供服务。

主要面向中、高收入老龄人群、退休国家机关干部等。

国外客户可通过养老、贸易交流、会议、招商及国际性文化、艺术节等形式，来老年社区学习、交流、投资。

外地客户可通过广告、宣传及交流、会议等形式，也可通过安排疗养、旅游等方式，了解某，感受北国风光。

某周边地市及相邻省地市的人员，可为其提供方便的短期旅游、休闲渡假、健康体检、疗养等项目。

本项目也包括向有特殊需要的人群出售老年公寓和高档别墅。

召开大型国际会议，接待国内各省市政府团体，与全国的民政、计生委、卫生、老龄委、老干部局及地方组织联合，以优质服务为保障，以分担政府福利资源不足和解决日益尖锐的老龄化问题为宗旨，以健全的医疗保障服务体系为依托，建成国内规模最大的国际老年社区示范基地。

第六部分管理团队

总经理（背景材料、经验、能力、专长等）

技术主管（背景材料、经验、能力、专长等）

营销主管（背景材料、经验、能力、专长等）

财务主管（背景材料、经验、能力、专长等）

第七部分投资说明

本项目总投资为人民币69.3996亿元，其中建设工程484490.00万元，设备购置105815.00万元，安装工程48065.00万元，其他费用55626.54万元。

建设期5年，分三期建设。

一期工程包括：

康复中心、体检中心、宾馆、会议中心及部分公用工程等，建设投资90585.00万元；

二期工程包括：

医院、保健中心、服务中心、购物中心、餐饮中心、办公中心、培训中心、宣教中心、交流中心、剧院、健身中心、室内活动区、室外活动区、旅游渡假村、餐馆服务区及部分公用工程等，建设投资128800.00万元；

三期工程包括：

老年社区、国际养老社区、老年大学、运动项目区、生态农业区及生态渔业区等，建设投资474611.54万元。

详见“投资估算表”。

本项目资金来源：

由某健康管理有限公司牵头，全部筹集国外资金。

第八部分财务预测

项目运营期35年，运营期间营业收入、营业税金及附加和增值税估算、总成本费用估算等详见后表。

项目运营后主要技术经济指标见下表：

主要技术经济指标表

序号

名　　称

单位

指标

备　注

建设规模

人

35000

国内老年社区

人

30000

国际老年社区

人

500

占地面积

hm2

497

林地面积

hm2

327.08

一般耕地

hm2

55.31

基本农田

hm2

51.45

（果）园地面积

hm2

20.50

未利用土地

hm2

38.75

水域

hm2

3.91

总建筑面积

1409100

动力消耗

水

t/a

1702880

电

万Kwh/a

2150

煤

t/a

69070

职工定员

人

45000

管理人员

人

330

专业技术人员

人

950

工人

人

43720

建设投资

万元

693996.54

其中：

建筑工程

万元

484490.00

设备购置

万元

105815.00

安装工程

万元

48065.00

其他费用

万元

55626.54

其中预备费33047.45万元

营业收入

万元

204094.12

各年平均值

营业税金及附加

万元

11225.18

总成本费用

万元

111565.72

各年平均值

利润总额

万元

81303.22

各年平均值

净利润

万元

61869.53

各年平均值

总投资收益率

％

11.72

总投资利税率

％

13.33

总成本利润率

％

72.87

销售利润率

％

39.84

投资回收期

年

11.57

所得税后

财务净现值

万元

101139.73

所得税后

财务内部收益率

％

12.33

所得税后

资金筹措

亿元

69.3996

企业自筹

亿元

69.3996

占建设投资的100％

项目运营后所得利润60％用于企业发展，40％用于分红。

营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

人民币单位：

万元

序号

项目

合计

计算期

9-34

营业收入

6939200.00

27440.00

58760.00

225560.00

5864560.00

225560.00

1.1

公寓

4464000.00

148800.00

3868800.00

148800.00

单价（含税、元）

10000.00

数量（万元）

4464000.00

148800.00

3868800.00

148800.00

销项税额

1.2

会议

626960.00

18440.00

479440.00

18440.00

单价（含税、元）

10000.00

数量（万元）

626960.00

18440.00

479440.00

18440.00

销项税额

1.3

旅游

138240.00

4320.00

112320.00

4320.00

单价（含税、元）

10000.00

数量（万元）

138240.00

4320.00

112320.00

4320.00

销项税额

1.4

医疗检查康复等

1710000.00

9000.00

36000.00

54000.00

1404000.00

54000.00

单价（含税、元）

10000.00

数量（万元）

1710000.00

9000.00

36000.00

54000.00

1404000.00

54000.00

销项税额

营业税金与附加

381656.00

1509.20

3231.80

12405.80

322550.80

12405.80

2.1

营业税

346960.00

1372.00

2938.00

11278.00

293228.00

11278.00

2.2

消费税

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