思源经纪营销策划管理手册.docx
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思源经纪营销策划管理手册
智
睿
博
源
地
产
顾
问
管
理
手
册
文档说明编号：
SYSWIN-/06
批准／签发：
审核：
撰稿人：
日期：
页数：
共页 执行日期：
第一章机构设置
一、组织框架
二、岗位职责说明
（一）营销策划中心总监岗位职责说明
●指导、审定代理项目的整体营销策划方案；
●负责部门的组建及管理培训工作，根据业务发展状况，配合人力资源部制定部门人力资源规划（招聘、培训、调配、评估、激励）工作；
●进行项目业务公关联络，与开发商建立良好的合作关系；
●配合项目代理合作洽商，并提出市场性策略意见；
●依据公司管理制度建立部门管理细则，进行部门内部管理工作。
●根据工作计划及岗位进行工作部署调整，负责部门内各级员工的工作业绩考评工作；
●负责部门费用预算审核提报工作；
●部门文化建设工作；
●公司各协作部门间的协调工作。
（二）营销策划中心策划总监（副总监）岗位职责说明
●市场营销方案的主要责任者，领导项目策划方案制定工作；
●对合作广告设计单位的提交方案进行可行性评审；
●进行各项计划目标及已确定的推广方案的执行监督工作;
●合作意向洽商，进行相关媒介公关联络，建立良好媒介关系;
●负责项目策划宣传及实施阶段性效果评定工作;
●公司各部门间相关协调配合工作;
●行业合作伙伴的关系维护工作;
●配合部门管理者进行部门内部人员培训工作;
（三）营销策划中心策划经理岗位职责说明
●负责项目推广方案的具体策划及执行工作；
●制定项目策划方案执行计划；
●项目策划方案实施细则制订并督导执行；
●指导所合作的广告设计公司，根据公司宣传目标及项目营销计划完成广告方案策划设计工作；
●各类推广活动的费用预算工作；
●定期完成阶段性宣传情况报告；
●对外宣传业务联络工作；
●意向合作书拟订；
（四）营销策划中心策划专员职责
●进行相关市场调研及销售市场信息收集并将相关数据资料。
●市场相关产品或服务报价及标准咨询、业内相关信息资料收集。
●协助策划经理进行各项计划目标及已确定的推广方案的执行工作
●销售反馈信息资料汇总统计。
●项目现场相关公文对接处理工作
（五）营销策划中助理岗位职责说明
⏹协助营销策划中心总监进行日常部门内部行政事务管理。
⏹协助营销策划中心总监按照营销策划中心规范流程管理的要求对策划中心业务流程进行培训、监督、审核工作
⏹协助营销策划总监、策划总监、策划副总监、策划经理处理好项目对内、对外流转文件规范模版的使用；
⏹协助部门进行制文阶段的校对工作；
⏹协助营销策划中心总监对策划中心内部业务和行政管理是否按规范流程操作进行监督，保证规范在策划流程中心内部体系中的正常运作；
⏹按照《营销策划中心档案管理规定》要求定期对营销策划中心相关文件进行存档包括编号、登记、封发、传递及和管理工作；
⏹接受营销管理中心对其工作的监督、指导；
◆协助营销管理中心助理对入职人员进行营销策划中心规范流程培训；
◆与公司其他部门的工作沟通和配合及营销策划中心总监安排的其他工作。
第二章策划人员行为规范（部门审定）
一、行为规范要求
1、遵守国家法律、法规。
2、关心公司，热爱本职工作，遵守职业道德；
3、准时上班，不准迟到、早退和旷工；
4、员工在工作时间应坚守工作岗位，工作时间不得以任何理由、任何形式上网玩游戏、聊天等非工作之外的事情；
5、不允许长时间（5分钟以上）接打私人电话；严禁在工作期间嬉笑打闹和聚众聊天，或非工作因素与其他部门人员、朋友进行长时间电话交流。
6、在与开发商（客户）进行业务谈判、提报、业务交流等过程中，必须保持谦虚谨慎、专业诚信、有理有节的务实态度，不得以任何理由和任何形式攻击开发商（客户）、消极对待开发商（客户）以及破坏双方商业合作基础的行为发生；
7、服从上级工作安排，尊重上级，团结同事，坚决杜绝对他人的随意不良议论；
8、具有团队精神，友爱互助，以公司整体形象和利益为首要考虑因素。
二、关于办公室环境管理的规定
●办公室环境必须保持干净整洁、不得随意堆放杂物、张贴图纸、挂放衣物；
●在办公室就餐完毕后，需及时进行场地清理；
●保持办公室空气的清新，对出现异味进行及时的处理和排放；
●下班后，必须关好灯、关好门窗、空调设备及办公电脑设备；
三、关于员工着装的要求
●工作期间，员工不得穿过于前卫或另类的休闲装；凡遇重要商务活动，其参加人必须着正装；
●在正常工作时段内，女员工不得穿拖鞋以及近似拖鞋的鞋；
●在正常工作时段内，女员工不得过于浓装艳抹和佩带过多的首饰项链；
●在正常工作时段内，男员工不得以任何理由蓄留长发、胡须；
●在正常工作时段内，男员工不得穿短库与拖鞋；
●正常工作时段内，员工着装须干净整洁。
四、处罚规定
●对违反本规章要求的，每发现一项，视情节轻重处以最低人民币10元，最高100元的罚款；
●处罚通知单下达后三日内，当事人须将罚款交至营销策划中心助理处，罚款用于部门活动基金；
●对违反本规章相关规定，造成公司相关费用损失的，其责任人须自行承担，并于公司规定的期限内上缴公司财务部；
●对违反多项规定的，处罚采用累加制。
附件：
处罚单
博源经纪
营销策划中心员工处罚单
姓名：
所属部门：
职位：
违纪日期：
过失内容：
（可附后）
营销策划中心处理意见：
□书面警告□记过处分□记大过处分□解除劳动合同
□罚款□赔偿□扣工资□扣奖金
经理签字：
年月日
营销管理中心处理意见：
经理签字：
年月日
人力资源部处理意见：
行政处罚：
□书面警告□记过处分□记大过处分□解除劳动合同
经济处罚：
罚款元赔偿元
扣工资元扣奖金元
经理签字：
年月日
员工本人签字确认：
年月日
总经理意见：
总经理签字：
年月日
营销管理中心留存
营销策划中心员工处罚单
（部门）（岗位）（姓名）于年月日违反公司制度,按照
公司的有关规定给予处分,并进行经济处罚元。
人力资源部
年月日
Cc:
人力资源部
营销策划中心员工处罚单
（部门）（岗位）（姓名）于年月日违反公司制度,按照
公司的有关规定给予处分,并进行经济处罚元。
人力资源部
年月日
Cc:
财务部
营销策划中心员工处罚单
（部门）（岗位）（姓名）于年月日违反公司制度,按照
公司的有关规定给予处分,并进行经济处罚元。
人力资源部
年月日
Cc:
员工本人
第三章管理规定
一、人事管理
（一）考勤管理
Ø详见公司管理制度汇编之《员工考勤管理制度》
Ø驻场营销策划中心人员考勤统一由现场销控进行管理。
Ø如有特殊情况需在现场销控处登记，未及时登记按旷工处理。
Ø禁止考勤代签行为。
二、行政管理
（一）例会制度
Ø营销策划中心实行每周例会制度，即每周周五下午14：
00由营销策划中心总监主持，营销策划中心助理记录。
Ø营销策划中心全体参加，如有特殊原因不能参加需提前向策划总监请示，并在营销策划中心助理处登记，否则策划总监处以100元罚款，策划经理处以50元罚款，策划专员处以20元罚款。
（二）现场例会制度
Ø驻场策划每周与现场销售体在销售经理和策划经理共同主持下，召开现场沟通会。
具体时间由销售经理和策划经理共同商定，策划专员做会议纪要。
每周现场例会纪要，按《营销策划中心档案管理制度》要求递交营销策划中心助理存档。
三、营销策划中心流程管理规定
（一）博源经纪公司营销策划中心人员招聘流程（附图）
（二）签约项目的通用管理流程
一、项目启动阶段工作
◆项目决策评审委员会召开项目启动会议，安排项目执行团队（含指定项目秘书），并下达项目任务书。
◆项目组成员获取项目组资料（从甲方、从市场部人员，或者经纪公司从顾问公司前期定位项目组）。
二、项目执行阶段工作
◆项目决策评审委员会把控重要项目节点的方向和效果、负责重要阶段性方案和报告的评审、预算及费用支出的控制和项目运作的流程性评审。
◆项目负责人明确项目组内部的分工任务。
◆项目组与甲方沟通会议：
甲方沟通配合机制的确立；甲方运作要求的明确；项目资料的进一步获取。
◆项目组分解执行阶段性任务、提交阶段性报告并督促甲方顾问费用及销售代理佣金的结算工作。
三、项目收尾阶段工作
◆项目组完成项目最终成果汇报/结案撤场工作，提交项目方案报告终稿/结案报告，完成项目总结，并把项目资料进行整理及存档。
◆项目决策评审委员会负责项目最终成果的评审
四、项目结束
◆项目决策评审委员会主持项目总结及评审会议，主导项目经验总结与绩效考评。
（三）营销策划中心业务发文审批流程
一、目的
◆规范项目运作方案发文审批流程。
◆保证发文的准确性、规范性、专业性。
二、各类文件审批程序（依文件重要性分为A、B、C、D四类文件，分别对应不同审批流程）
（一）制文阶段
1、拟稿
（1）拟稿人员：
策划专员或策划经理
（2）拟稿要求：
Ø准确反映客观实际情况；
Ø正确体现发文部门的意图；
Ø按照公司规定格式；
Ø填写发文拟稿纸。
2、核稿
（1）核稿人员：
策划经理
3、校对
（1）校对人员：
策划专员或营销策划中心助理
（2）校对重点：
文件格式、标点符号以及错字错词。
4、复核
（1）复核人员：
策划经理/策划总监/副总监
5、会审
（1）会审人员：
策划总监或营销策划中心总监
6、审定
（1）审定人员：
营销策划中心总监
7、签发
（1）签发人员：
根据文件类型不同，按审批程序图进行签发。
（二）制发阶段
1、编号
（2）按照项目文件档案管理办法有关编号规定进行编号。
2、登记
（3）文件登记的内容一般包括文件字号、文件标题、发往单位、件数、金额（一般合同中涉及此项）。
（4）填写发出文件登记表。
3、封发
（1）主要工作：
点份、写封、填写回签单据、封装
4、传递
5、其他：
（1）制发阶段各流程应由专人负责（营销策划中心助理），这样可避免各环节衔接中出现的问题。
（2）所有我公司签字盖章文件发出后如需更改或者作废，必须在交予对方更新文件时将作废文件换回。
作废文件交公司营销管理中心根据我档案管理规定进行销毁。
三、文件对应审批流程
编号
文件名称
等级
备注
1
开发策略、营销推广及招商策划报告
A
2
项目市场调研报告（住宅/商业/写字楼）
A
3
项目定位报告（住宅/商业/写字楼）
A
4
项目营销推广/招商报告
A
5
项目营销策划报告（住宅/写字楼/商业）
A
6
项目整体营销推广报告（住宅/写字楼/商业）
A
7
年度销售策略报告（住宅/写字楼/商业）
A
8
年度推广工作计划
A
9
广告合同书
A
10
项目价格体系及阶段调整策略
A
11
推广执行方案
A
12
项目销售结案报告
A
13
项目车位销售方案
B
14
建议类文件（售楼处/样板间/园林/大堂/工地围墙/景观/建筑内部公共空间设计/建筑外立面））
B
15
阶段推广计划
B
16
项目推广调整建议
B
17
项目推广宣传计划
B
18
项目开盘推广方案
B
19
售楼处/样板间装修/设计/包装方案
B
20
答客问（住宅/写字楼）
B
21
阶段性各专业公司的招标函（广告公司）
C
22
阶段性广告推广策略
C
23
阶段性媒体推广策略
C
24
阶段性项目活动方案
C
25
设计建议书（沙盘/效果图/户型图/平面广告设计/VI系统/网站）
D
26
阶段性媒体推广效果总结
D
27
项目促销方案
D
（四）营销策划中心对内业务协作
（五）营销策划中心对外业务协作流程
一、营销策划中心与项目甲方业务协作流程
◆目的：
加强营销策划中心与甲方的密切沟通，准确掌握甲方意图，从而促进项目的整体运作。
◆协作流程：
详见项目通用管理流程及例会制度
二、营销策划中心与外地分公司业务协作规定
1、目的：
提高工作效率，加强业务协作与监督。
2、适用范围：
营销策划中心外地策划组
3、直属上级：
外地分公司总经理
4、监督管理：
营销策划中心总监、营销管理中心
5、具体规定：
Ø外地策划组管理人员（策划经理、策划总监）实行营销策划中心委派制。
Ø外地策划助理本土制。
Ø外地策划组所有人员具体工作直接接受分公司总经理安排。
Ø外地策划组绩效考核由分公司参考总部相关制度自行制定，但须在总部备案。
6、分公司对策划组管理人员进行调整需向总部营销策划中心提交《人员调整申请单》，营销策划中心根据具体情况及时沟通调整。
7、营销策划中心总监、营销管理中心对外地分公司策划组实行指导、监督。
（六）营销策划中心广告商管理规定
◆目的：
通过招投标形式公平、公证选择最适合项目广告合作商
◆适用范围：
1、我司代理项目合同营销推广费用实行大包项目
2、甲方不介入、不指定广告合作商的项目
◆管理规定：
一、营销策划中心具体项目组设定招商目标
二、成立招标小组，由营销策划中心项目策划经理牵头，市场部媒介主管配合完成招标内容（标书）起草，营销管理中心经理监管执行进度。
三、广告商选择，由营销策划中心、市场部媒介主管推荐选择
四、广告商选择标准：
1.参与招投标广告商至少3家以上。
2.参与招投标广告商运做类似项目成功案例至少两个项目。
3.注册资金元。
4.发标
5.评标：
营销策划中心总监、项目策划经理、市场部媒介主管、销售副总、销售经理对其专业进行评定，营销管理中心经理对费用进行监控。
决策：
公司总经理决策
五、协议签署：
项目策划经理负责协议起草、营销管理中心审核，报总经理签署。
附图：
营销策划中心广告商招投标管理流程图：
（七）项目方案和报告撰写规范
（八）营销策划中心行文规范（详见公司行文制度）
（九）相关表格及模版规范
一、项目业务运作流程中的流程表单文件
二、项目方案的标准化模板
第四章与甲方配合
一、例会制度
1、策划经理与甲方确定每周例会的时间和地点；
2、策划经理与甲方确定例会的参会人员及相互沟通环节。
二、合同交接管理
1、策划经理与甲方确定合同备案相关人员；
2、营销策划中心助理与甲方合同备案人员做好合同交接手续；
第五章管理制度汇编
✧行政人事类
关于固定资产管理的有关规定
（一）目的
为建立公司固定资产规范的管理秩序，落实管理责任制，不断优化公司固定资产的资源配置，特制定本规定。
（二）固定资产管理原则
1、公司固定资产管理实行“统一领导，层层负责，合理调配，谁使用、谁负责、谁损坏、谁赔偿”的原则，做到人各有责、物各有帐、帐帐相符、帐物相符；
2、行政部是公司固定资产的管理部门，负责全公司范围内固定资产采购、供应、调配、报废、清查、记帐等工作；
3、财务部是公司固定资产管理的综合反映和监督部门；
4、建立全公司固定资产各使用部门相应的岗位责任制，签订岗位责任书（见附页）做到责权分明，层层负责；
5、固定资产的管理工作应贯彻勤俭精神，应修旧利废，做到少花钱多办事，物尽其用，减少闲置、浪费和损坏，充分发挥固定资产的作用；
6、固定资产管理人员调动时，必须办理交接手续。
（一）固定资产范围划分
1、单位价值在1000元以上，使用年限在一年以上的设备；
2、单位价值虽达不到规定标准，但耐用时间在一年以上的同类设备；
3、具体范围以财务部划分为准。
（二）固定资产各相关部门承担的职责
1、行政部负责固定资产的采购、验收、入库、编号、供应、调配、报废等工作；
2、行政部和财务部各执一份固定资产的账目，两部门应保证帐目相符；
3、固定资产使用部门负责固定资产的使用、日常管理和维护。
（三）固定资产具体管理办法
1、固定资产的申请采购
（1）使用部门选购固定资产的原则应考虑到适用性、可靠性、节能性、环保性、耐用性、经济性、灵活性等。
（2）固定资产的采购程序：
a）各使用部门根据需要填制《固定资产采购申请表》并详细注明物品的规格、型号、产地、参考价格、使用日期等报行政部进行核实。
b）根据行政部核实是否需要，报公司领导批准。
c）根据领导批准意见，由行政部负责，使用部门派人协助参与购买。
d）对于直接由公司领导批准的部门，可自行购买但必须本着先入库后使用的原则，其费用由
部门支出。
2、固定资产的验收、入库、出库、使用
（1）验收：
固定资产购入后，应组织购置人员、使用人员、使用部门领导、财务部门和固定资产管理人员共同参加验收，其中购入单价在1万元以上的，公司领导应参加验收，并签注验收意见。
（2）入库：
填写《入库单》（一式三联，购置人员一份、财务部一份、行政部留存一份），行政部与财务部应及时处理账目。
（3）贵重设备的说明书、操作书、图纸、照片、合格证书等资料，应交行政部保管没，使用部门可索取复印件。
（4）出库：
使用部门领用固定资产时，需到行政部办理出库手续，由各部门秘书或部门负责人在《出库单》上签字后，方可领用。
（5）使用：
各部门都要建立起固定资产管理岗位责任制，做到责权分明；各使用部门或个人在固定资产的管理、使用、保管、维护等工作上对行政部负责，必须建立固定资产台帐，接受行政部管理和财务部门指导。
3、固定资产的报损、报废
（1）凡需正常报损、报废的固定资产，由使用部门填写《固定资产报损、报废报告单》，经行政部审核，公司领导批准后，交使用部门和行政部、财务部同时销帐。
（2）对已批准报废的固定资产，由行政部及时进行变价出售、转让或维修，变价款应如数上交财务部，其他部门不得随意变价出售。
4、固定资产的赔偿
（1）若在固定资产使用期限（一般以5年计）内造成的人为损坏、丢失或其他事故时，责任部门应及时查明原因，由损坏者自行承担维修费，无法维修的，视具体情况按原价进行赔偿或按折旧后的价值赔偿。
（2）若固定资产丢失，视具体情况按原价进行赔偿或按折旧后的价值赔偿。
5、其他
（1）对使用部门长期闲置或不再继续使用的固定资产，经使用部门申请，行政部同意，公司领导批准后，可调入所需部门使用或变价处理。
（2）设备调出时，有关资料同时移交，并报行政部和财务部办理记帐。
（3）公司固定资产不允许外借，特殊情况经使用部门、公司领导批准，并报行政部备案。
如有损坏，应照价赔偿。
（4）固定资产管理人员岗位调整或离职时，相应的固定资产管理及账目应当进行交接，新管理人员应根据行政部或财务部的账目为准，与原管理人重新核对固定资产数量及帐目，核对无误后，原固定资产管理人方可调职或离职，新管理人重新填写《责任书》。
（四）固定资产的清查、盘点
1、固定资产清查、盘点每年进行一次。
行政部或财务部应提出具体清查方案和各种清查表格。
2、行政部使用部门每年核对一次固定资产台帐。
3、行政部每年填报公司固定资产收、付、余报表，年末填报固定资产公司内部分布表，如和财务处总帐数字不符，双方应及时查找原因并调整帐务。
4、全公司各部门负责人都应协助管理部门做好固定资产的清查、核对工作。
5、清查、核对中发现与帐面不相符的或已毁损的固定资产，应由使用部门查明原因并分别列出名称、数量、原价、毁损原因等，按固定资产管理中的报损、报废程序办理。
（五）其他
1、本制度自下发之日起执行
2、行政部有对本制度有最终解释权
附件1《固定资产采购申请表》
附件2《固定资产保管责任书》
附件3《固定资产报损、报废单》
附件1固定资产采购申请单
部门：
姓名：
日期：
购
买
明
细
序号
物品名称
规格
数量
总计
购买原因
到位日期
备注：
签字：
日期：
部门经理批署：
签字：
日期：
行政经理批署：
签字：
日期：
分管副总批署：
签字：
日期：
附件2
固定资产责任书
各部门负责人及固定资产管理者应签署本责任书，并认真履行本责任书中所明确的相应职责。
本人应具备相应的固定资产维护常识和使用技能。
1.应相应建立必要的部门管理细则，确保固定资产正常运行。
2.应自觉承担固定资产的日常维护工作，固定资产的存放应安全可靠，有明确的安全措施并保证落实。
3.管理人员将不定期地对固定资产的使用和维护情况进行检查、记录，并及时将情况反馈给行政部，并应自觉接受相应的管理。
4.固定资产仅供本部门使用，不得挪作他用或自行转借。
5.固定资产出现故障应及时通知行政部，严禁自行拆卸或自行找维修人员维护。
6.对于固定资产的使用维护情况，行政部将根据日常检查记录及期末核查情况，对认真履行本责任书的人员或部门，予以相应的表扬、奖励；对违反相应管理规定的人员或部门予以批评，造成人为损坏、丢失的，根据公司相应管理办法处理。
7.本人同意遵守上述各项规定，并承担相应的责任和义务。
固定资产管理人签字：
年月日
所属部门主管签字：
年月日
注：
此件一式叁份，部门主管留存一份，固定资产管理人一份，行政部存档一份
附件3
固定资产报损报废单
部门：
填表人：
填表日期：
200年月日
序号
物品名称
规格型号
品牌
数量
购买价格
购买日期
备注（报损或报废）
1
2
3
4
5
6
合计（大写）
事
件
说
明
部门主管处理意见：
签字：
日期：
行政部处理意见：
签字：
日期：
财务部处理意见：
签字：
日期：
公司副总批署：
签字：
日期：
办公用品、清洁用品管理制度
（一）目的
为了加强和规范对其采购、发放、领用、回收等环节的管理，合理使用公司开支，现制定本制度。
（二）适用范围
本制度适用于公司全体员工。
（三）分类说明
公司现将办公用品及清洁用品划分为以下几类（具体见附件《办公用品分类表》）：
a）个人低消耗品，是指使用期限比较长，不易消耗的办公用品，如计算器、笔筒等。
b）个人一般消耗品，是指需要经常更换的办公用品，如笔芯、胶条、胶水等。
c）部门共用消耗品，是指每个部门共同使用，由部门管理，不发放给个人的办公用品，但如果部门人数偏多，视具体情况可每2-3人发放一套。
（二）管理细则
1、个人低消耗品于员工入职时由行政部负责
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