X市房地产市场的现状及对策研究开题报告.docx
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X市房地产市场的现状及对策研究开题报告
本科毕业设计（论文）
开题报告
题目X市房地产市场的现状及对策研究
一、论文选题的背景、意义
（一）选题意义
各国房地产业的兴起和历史变迁是各国社会经济发展、城市人口增长、产业结构转换和升级、政治体制和制度变革、文化和居住观念更新、区域优势转移及历史突发事件产生的相互作用和相互促进的产物，是人类进步、城市文明、人们生活条件改善、生活方式和居住观念改变的体现。
改革开放后，我国房地产业的真正兴起和快速崛起，推动了我国经济的快速发展。
从2003年开始，国家就已明确提出房地产业已经处于我国国民经济发展中的支柱性地位，而且各地的实践也一再证明，房地产业在我国改革开放后，尤其是近10年来的发展中，已成为我国国民经济发展、农村城镇化、城镇城市化和城市现代化的重要支柱产业，也是我国城镇居民生活居住水平提高及其财富增长的最为显著的表现。
目前，住房领域社会反响强烈，争议较大的问题主要集中在三个方面：
一是房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不足；二手房市场和租赁市场发育缓慢，住房市场秩序比较混乱。
二是住房保障覆盖面小，措施不到位，有些保障制度设计不合理，由此产生的一些“寻租”和腐败现象引起广大群众的不满。
三是住房市场宏观调控困难重重，调控政策尚未达到预期目标。
X作为东部沿海经济发达城市，房地产市场也同样存在着上述问题，如何解决上述问题，已经成为X市场房地产市场可持续发展的关键。
为了有效解决这些问题，必须通过对X市房地产市场基本情况的了解和调查，参考现有的文献资料，提出一些具有针对性的解决对策和措施。
（二）文献综述
第一、国外对于房地产市场的理论研究成果
1、房地产市场的内部机制方面
《针对房地产市场内部机制的研究》指出：
运用类似“蛛网理论”的模型来分析房地产市场的波动。
同时将房地产市场分为资产市场和使用市场两大类。
指出土地管理降低了房地产增量的数量。
（C.J.Mayer，C.T.Somerville，2000）
2、房地产价格的影响因素方面
《房地产价格影响因素的研究》指出：
对住宅租金和住宅价格的关系进行了扩展性研究，并得到著名的存量——流量模型（stock—flowmodel）。
该模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整。
（DiPasquale和Wheaton，1996）
《住宅需求模型研究》指出：
建立一个基于消费量本身的住宅需求模型，他们将业主自住率作为一项附加回归量纳入模型。
通过对模型的研究，他们找到了住宅需求关系中消费一致性的长期系数。
用一套清楚区分了长期和短期的经济变量，用以分析爱尔兰住宅市场长期住宅市场的供给和需求关系。
研究表明，收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加；抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响：
住宅价格对建设成本（包括土地成本）存在一个稳定的比例。
（NigelPain和PeterWestaway，1997）
3、Hedonic住宅价格模型（特征估价模型）
《Hedonic住宅价格模型分析》指出：
模型应当仅包括影响住宅价格的因素。
通常影响住宅价格的因素有三大类：
区位（Location）、建筑结构（Struction）、邻里环境（Neighborhood）。
因此住宅价格P就可以用公式表达为P=f（L，S，N），即为Hedonic住宅价格模型。
通过回归分析获得模型的参数估计，就得到属性的隐含价格。
因为消费者对属性的支付意愿是从住宅价格间接得到的。
住宅价格必须能够补偿其各方面的属性。
另外，住宅的价格还遵循边际效用递减规律，即住宅的价格随着某种属性的增加而增加，但是增加的速率会越来越慢。
（Butler，l982）
第二、国内对于房地产市场的理论研究成果
1、房地产市场的内部机制方面
迄今为止，我国房地产市场的发展历史不过二十余年，因此，国内对于房地产市场内部机制的研究也起步较晚.同时这些研究也局限于一些定性的描述。
国内学者也意识到土地市场、增量市场和存量市场之间存在相互作用。
《我国住房价格形成机制的弊端》指出“土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量对于住宅供给有正相关的关系，住宅土地的价格对于住宅供给有反向相关的关系”。
（张鸿铭，2004）
《我国房地产增量市场研究》指出：
阐述了城市地产理论和实践，并对房价和地价的相关性进行了专题研究；房地产存量市场对我国房地产增量市场的主要调节作用，呼吁放开房地产存量市场，从而带动整个房地产市场的发展。
（高美成，2000）
2、房地产价格的影响因素方面
《利息税对房地产市场运行的影响》指出：
我国房地产价格的上涨还引起学者对成本的关注，部分学者认为房地产建设成本的提高是住宅价格上涨的主要因素，房地产市场价格的形成原因，不外乎成本推动和需求拉动，需求控制政策暂时很难成为政府的调控手段。
（张红，李文诞，2001，王吓忠，2002）
《住房价格高涨问题》指出:
随着我国城市居民人均工资水平的提高对居住要求的提高是住宅价格高涨的主要因素。
（吴建峰，2002）
3、博弈论及相关应用研究
《博弈论和经济行为》指出：
我国学者对博弈论的研究是从20世纪90年代开始的，这一时期主要是对博弈论理论的研究和探讨。
近几年来，我国学者越发重视对博弈论的应用研究，尤其是对金融领域和市场中博弈行为问题的研究。
（年冯·诺依曼，摩根斯坦恩，1944）
《灰色土地市场的博弈分析：
成因对策与创新障碍》指出：
运用博弈论的理论对土地隐性市场进行了分析。
（王玉堂，1999）
《运用博弈分析方法对我国住宅市场中住房抵押贷款提前还款的行为分析》指出：
在我国目前住房抵押贷款为优质资产的情况下，住房抵押贷款的提前还款将减少银行的预期收益，给银行带来损失。
（施锡锉.张淼，2002）
《商品房开发投资决策阶段的分析》指出：
认为开发面积进行确定是以实际市场需求预测为基础，通过了解竞争对手的实际行动而做出的决策，相对独立决策而言，投资风险较小。
（孙惠香，张慧鹏，2004）
《土地出让市场的博弈行为》指出：
从利益背景与政府行为过程的角度，分析了土地出让市场的博弈行为，得出的结论是土地出让市场出现的不正常行为的浅层次原因是利益冲突和非正当的利益均衡.而深层次的原因则是制度结构残缺，所以一个有效的经济市场与政治市场间的协作，能解决资源的配置与产权的保护，不至于因无序的纯分配性的利益冲突而导致普遍的效率损失列。
（周滔，杨庆媛，2006）
第三、当前房地产市场主要存在的问题
迄今为止，我国房地产市场的发展历史不过二十余年，因此，国内对于房地产市场内部机制的研究也起步较晚.同时这些研究也局限于一些定性的描述。
国内学者也意识到土地市场、增量市场和存量市场之间存在相互作用。
《当前我国房地产市场现状与前景展望》指出：
剖析了我国住房价格形成机制的弊端，重构了土地、住房价格形成机制，阐述了城市地产理论和实践，并对房价和地价的相关性进行了专题研究。
（李文诞，王建优，2010）
《分析利息税对房地产市场运行的影响》指出：
我国房地产价格的上涨还引起学者对成本的关注，部分学者认为房地产建设成本的提高是住宅价格上涨的主要因素。
（张红，李文诞，2001）。
《房地产市场价格的形成原因》指出：
房地产市场价格的形成原因，不外乎成本推动和需求拉动，需求控制政策暂时很难成为政府的调控手段。
政府重点落在成本控制上。
随着我国城市居民人均工资水平的提高对居住要求的提高是住宅价格高涨的主要因素。
（吴建峰，2002）
《我国当前房地产市场问题的成因分析》指出：
作为支柱产业的房地产，最近几年发展迅猛，在城市建设、改善居住条件以及带动国民经济发展等方面做出了巨大的贡献。
由于我国房地产市场起步较晚，相关体制、法规仍不完善，发展过程中显示出较大的盲目性，诸多问题亟待解决。
（宋守鹏，2010）
《房地产业和房地产市场问题分析》指出：
①价格问题。
房价总体来讲偏高，商品房价格与工薪阶层承受能力的差距较大。
一些城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
②结构问题。
高价位、大套型住房所占比例偏高，而普通适用房不足，住房供应结构性矛盾突出，推动住房平均价格上涨，加大了广大中低收入家庭购买住房的困难。
③政府针对低收入群体的住房政策措施不力。
（李翔，2009）
《我国房地产业现状、问题及政策选择》指出：
①房地产市场供求结构失调。
②房地产交易过程信息部对称。
③土地市场不规范，征费过重。
（郭晓男，2009）
《房地产市场问题成因浅析及建议.城市开发》指出：
房地产的“位置的固定性”、土地资源的“稀缺性”、价格调节的“滞后性”和个体之间的“异体性”。
（郝国彩，王可伟，2007）
《2008年中国房地产市场季度分析报告》指出：
我国的保障房供应体系不完善，廉租房的保障面很窄，其保障的力度与绩效都无法与房地产市场的发展和我国城镇居民的收入结构向适应。
（杨继睿，2007）
《当前我国房地产市场运行环境分析与前景展望》指出：
地价上升过快，抢地之激烈。
政府担心房价过高，导致社会不安定。
（王建优，2010）
《X房地产市场的回顾与展望》指出：
①开发企业数量剧增，房地产投资额快速增长②开发规模创历史新高，市场供应量加大③商品房销售进度放缓，空置面积大幅度增加④土地出让面积减少，地价趋于稳定⑤商品房价格平稳增长（张建华，2010）
《县域经济与房地产市场问题探析》指出：
①法规不全。
我国，由于房地产业在我国是一个新兴支柱产业，对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够，以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题，这影响了对房地产权利的有效保护。
②意识落后。
县城的经济相对不发达，信息相对闭塞，观念相对落后，主要表现在：
一是规划缺乏超前意识，致使开发建设的项目有的三至五年就已经不适应城市建设的需要，出现反复建设，人为浪费严重的现象。
二是设计缺乏超前意识，开发建设的小区缺乏创新、缺乏“本土特色”和“本土精神”。
（韩秀利，2009）
《对促进房地产市场健康稳定发展的若干建议》指出：
我国现行住房制度缺陷。
首先，由于我国住房保障制度的不健全，居民只能通过购买商品房满足需求，对居民拥有多套住房的约束机制不完善会使少数人囤积居奇，不断抬高房价。
其次，我国实施的商品房预售制度使得开发商与发放货款的银行形成了利益共同体，从而使政府下调房价的决心也受到影响。
另外，我国不允许自建房的建设是导致开发商肆意抬高房价的一个重要原因。
（程超，周瑾，2010）
《浅析房地产市场的成长发育规德》指出：
1998年实行住房货币化改革至今已八年多，八年来我国住房市场的迅速发展，形成普通商品房为主体，经济适用房和高档商品房等其他住房为有益补充的住房供应体系，房屋租赁市场和二手房交易市场也逐渐壮大。
（谢建豪，袁伟伟，2007）
《我国当前房地产市场问题的成因分析》指出：
①房地产价格非理性上涨。
②投机行为过度。
随着房地产市场的繁荣，投机行为增长迅速。
在我国，一部分比较富裕的居民购买二套、三套房，甚至四套及以上的房屋用来投资。
③房地产市场秩序混乱。
在土地出让环节，政府公开信息不透明，而在拍卖土地使用权的过程中也存在着暗箱操作的行为，政府官员以利用职务之便干预土地出让的行为大量存在，权钱交易盛行。
同时，土地市场的监管体制不健全，对土地交易的监管力度不够。
（宋守鹏，2010）
第四、当前房地产市场问题的解决对策
《县域经济与房地产市场问题探析》指出：
①要结合实际情况，尽快建立、制定、出台相应的地方性法规、规章，切实使房地产开发的整个过程有法可依、有章可循，沿着法制的轨道发展。
从行业经济法规和行业政策入手，来营造与完
善房地产市场经济秩序。
②在认真清查闲置土地的基础上，进一步加强土地市场监督，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地流转创造条件。
对闲置二年以上的建设用地，无偿收回土地使用权，在县城规划区内，杜绝个人违规建私房。
③充分发挥城市规划的调控作用，合理确定各类房地产建设用地的布局和比例。
从提高城市品位、创新居住环境品牌和住房品质的角度出发，高起点规划、高标准设计、高质量施工、高效能管理，打造一批一流的住宅小区。
优先安排经济适用房、普通商品住房的建设用地。
（韩秀利，2009）
《房地产业与房地产市场问题分析与对策建议》指出：
①要正确认识市场。
其实，在一个发达的市场中，某种商品的价格高低从来就不是问题。
②对每个城市应区别对待。
③进一步发挥政策调节作用。
严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。
④国家应该对房价进行管制。
住房价格本身也是公民收入的再分配。
经营性和住宅性的房价控制应分开对待，应该规范住房价格的构成，现在实行的很多条例仍旧沿用计划经济条件下的方式。
（李翔，2009）
《我国房地产市场问题研究以及政策选择》指出：
①加大小户型和保障性住房的供应量。
②改革土地出让制度，优化土地资源优化配置。
③加大金融监管力度、防范信贷危机。
④完善房地产市场信息系统，加强监控。
（郭晓男，2009）
《浅谈房地产市场推广渠道的整合》指出：
需要根据房地产项目的差异性，运用价值链理论原理，有针对性地分析项目信息的目标系统，构建并整合推广渠道各环节、各方面的价值活动，才能为有效地提高市场推广活动的效果提供基础保证。
（崔峰，许远明。
2005）
《对促进房地产市场健康稳定发展的若干建议》指出：
①完善保障性住房体制，抑制商品。
②调整土地资源供应量，降低土地开发成本，提高土地利用率房价格。
③加强和完善宏观监测体系，加强金融监管，规范金融业务。
④房地产业及房地产金融业务的发展要创新。
（程超，周瑾，2010）
《房地产市场问题成因浅析及建议.城市开发》指出：
完善土地储备制度，促进土地市场的发育与完善。
要通过立法明确土地储备制度的性质和功能。
应将土地储备制度主要定位于实现调控市场、保障公共利益的社会目标，在此基础上兼顾经济利益目标。
实施房地产市场信息公开制度。
首先，城市规划信息、土地市场信息要实施公开制度，使需求方能够快速、低成本地获取房地产一级市场的信息，并据此做出房地产需求判断；其次，对于房地产企业实行强制信息披露政策，对商品房要明码标价、提前公示，完善房地产评估制度体系。
（郝国彩，王可伟，2007）
第五、总结部分
综上所述，以上各位学者专家对国内外房地产市场理论研究成果以及对房地产市场存在的诸多问题的分析，给了我很大的启发，这些文献让我大体有了些对房地产市场理论上的认知，为本课题的研究指明了方向，为本论文的写作提供了丰富的资料。
文献中提出的问题和解决对策对X市房地产市场的研究起到比较重要的作用，让我更加明确研究本课题的方向。
但是，我觉得X市房地产市场具有自己独一无二的特点，不能和其他地方混同，我必须秉着认真负责、脚踏实地的良好态度，认真收集本课题相关的资料，诚恳积极地进行实地访谈，有针对性地提出符合X市房地产市场实际的解决对策和措施，保证论文质量，最后有效完成本课题的总结工作。
二、研究的基本内容与拟解决的主要问题
（一）研究的基本内容
第一，引言，包括本论文问题的提出及意义，研究的思路及意义。
第二，房地产市场的相关理论。
阐述房地产市场的基本概念、性质及其相关理论。
第三，X市房地产市场的现状及存在的问题。
对X市的房地产市场现状、问题等情况进行简单介绍，对X市房地产市场进行全面的调查分析，找出存在的主要问题。
第四，根据目前X市房地产市场存在的主要问题，运用科学的方法，根据X市的现有外部环境及内部情况，提出解决X市房地产市场现有问题的对策措施。
第五，结论部分对全文做总结，指出了论文需要进一步完善的工作。
（二）拟解决的主要问题
1、对当前X市房地产市场现状的全面调查。
2、提出的解决措施是否对X市房地产市场存在的问题具有针对性。
3、新的解决方案能否打破现实的房价问题，使整个房产市场得到一定的发展。
4、笔者所设计的房地产市场问题的解决方法是否具有切实可行性。
三、研究的方法与技术路线
（一）研究方法
1、文献研究法。
首先对于国内外相关理论文献进行广泛阅读，了解掌握国内外相关理论动态打好理论基础。
2、问卷调查法和访谈法。
通过实地调查，选取具有代表性的人物，进行面对面地交流，听取他们的看法和建议，了解并掌握X市房地产市场存在的问题，为论文撰写提供可靠的依据。
3、探索性研究法。
在对X市房地产市场分析研究的基础上，力求能探索出一系列解决问题的对策措施。
（二）技术路线
四、研究的总体安排与进度
2010.11.10—2010.11.24完成毕业论文选题
2010.11.25—2010.12.28完成文献综述、开题报告及外文翻译
2011.02.25—2011.03.14完成毕业论文初稿，确定实习单位
2011.03.15—2011.04.30毕业实习
2011.05.04—2011.05.23毕业论文定稿
五、主要参考文献
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