房产经纪人考试案例解析.docx
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房产经纪人考试案例解析
房产经纪人考试定于 2012 年 10 月 13、14 举行，为了帮助考生系统的复习房产经纪人考试
课程， 在备考考试的练习阶段，小编特编辑汇总了 2012 年房产经纪人考试房产基本制度
与政策模拟试题，希望对您参加本次考试有所帮助!
1. 以下对房地产业的说法正确的是（ ）。
A.房地产业与建筑业同属于第二产业
B.现阶段我国实行住房商品化和社会化
C.房地产业是房地产开发建设的乙方
D.房地产业是知识密集型行业不需要很多的从业人员
【答案】B
【解析】选项 A，房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业。
选项 C，房地产业是房
地产开发建设的甲方。
选项 D，房地产可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理
行业，需要的从业人员较多。
2.《房屋登记办法》属于（ ）。
A.法律 B 行政法规 C 地方性法规 D.行政规章
【答案】D
【解析】房地产方面的部门规章主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章。
3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》属于（ ）。
A.法律 B 行政法规
C.行政规章 D.最高人民法院的司法解释
【答案】B
【解析】 《中华人民共和国土地管理法实施条例》等是我国房地产法律体系的重要组成部
分，行政法规须经国务院常务会议讨论通过并以国务院总理令的形式发布。
4. 下列经济活动中，不属于房地产业的是（ ）。
A.房屋勘察设计 B-房地产开发经营
C.物业管理 D.房地产中介服务
【答案】A
【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发
经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。
在国民经济产业分类中，房地产产
业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
房地产开发经营、物业管理、房地产中介
服务均属于房地产业，房屋勘察设计不属于房地产业。
5.狭义的房地产法一般是指（ ）。
A.《物权法》 B.《城市房地产管理法》
C.《城市房地产开发经营管理条例》 D.《土地管理法》
【答案】B
6. 某房地产估价机构取得最低房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续 5 年，资本
人民币 150 万元，则其拥有（ ）级资质。
A.一 B.二 C.三 D.四
【答案】B
【解析】房地产估价机构资质等级最低为三级，二级资质要求取得三级房地产估价机构资
质后从事房地产估价活动连续 4 年以上，有限责任公司的注册资本人民币 100 万员
以上。
7.某套住房以 150 万元的价格成交，由甲房地产经纪公司实行独家代理，则可以收取的房
屋买卖代理费最高不超过（ ）元。
A.45000 B.7500 c.37500 D.42500
【答案】A
【解析】房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不得超过成交价格的
3%。
8.以下说法中错误的是（ ）。
A.房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度
B.房地产经纪人执业资格考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
C.申请免试部分科目的人员可以在两个考试年度内通过应试科目
D.房地产经纪人执业资格考试原则上每年举办一次
【答案】C
【解析】 申请免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。
9.一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由（ ）组织建立。
A.房地产估价师学会 B.各级房地产行政主管部门
C.人力资源与社会保障部 D.住房和城乡建设部
【答案】D
【解析】住房和城乡建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。
10. 房地产经纪人执业资格考试参加全部 4 个科目的考试人员，必须在（ ）
考试年度内通过应试科目，才视为考试通过。
A. 一个 B.任意两个 C.报考约定的两个 D.连续两个
【答案】D
【解析】房地产经纪人执业资格考试，参加全部 4 个科目考试的人员，必须在连续两个考
试年度内通过应试科目，才视为通过考试。
11.技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超
过咨询标的额的（ ）。
A. 0.1% B.0.2% C.0.3%D.0.5%
【答案】D
【解析】技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般
不超过咨询标的额的 0.5%。
国家指导性参考价为普通咨询报告为每份收费 300～1000 元。
12. 根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的 1 个月内，
应当到登记机关所在地的县级以上（ ）行政主管部门备案。
A. 工商 B.国土资源 C.房地产 D.财政
【答案】C
【解析】根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的 1 个
月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
13. 关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是（ ）。
A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪资格
B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的
C.房地产经纪服务属于公益性活动
D.房地产经纪服务的特点是价格垄断
【答案】B
【解析】房地产经纪属于房地产中介服务活动，根据房地产中介服务的三个主要特点理解：
①人员特定，从事房地产中介服务活动的人员必须具有特定资格的专业人员，并不是所有
的人都可以从事房地产中介服务活动;②委托服务，房地产中介活动是受当事人委托进行的，
并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务;③服务有偿，
房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般按照一定标准收取佣金和报酬。
从
题目理解 A 和 C 均为不正确的，D 项中房地产经纪活动的特点是价格垄断是错误的，收费
是按照一定标准来收取费用。
14.下列权利中，房地产经纪人不享有的是（ ）的权利。
A.指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务
B. 拒绝委托人发出的违法指令
C.要求委托人提供与交易有关的资料
D.以个人名义订立房地产经纪合同
【答案】D
【解析】房地产经纪人享有权利：
①依法发起设立房地产经纪机构;②加入房地产经纪机构，
承担房地产经纪机构关键岗位;③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;④经所在机构
授权订立房地产经纪合同等重要文件;⑤要求委托人提供与交易有关的资料;⑥有权拒绝执
行委托人发出的违法指令;⑦执行房地产经纪业务并获得合理报酬。
ABC 项都是房地产经
纪人享有的权利，D 项房地产经纪人不能以个人名义订立合同，只有注册在房地产经纪机
构，只能以机构的名义订立房地产经纪合同。
15.下列权利中，不属于房地产估价对象的是（ ）。
A.土地使用权 B.在建工程抵押权
C 知识产权 D.房屋所有权
【答案】C
【解析】房地产估价的对象包括：
土地、在建工程、建筑物、构筑物等。
不包括知识产权
的估价。
16.土地使用者延期付款超过（ ）日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，
土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。
A. 15 B.30 C.45 D.60
【答案】D
【解析】在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按照约定期限支付地价款，土地使
用者延期付款超过 60 日，经土地管理部门催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款
的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
17.商业用地不能采取（ ）方式出让。
A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议
【答案】D
【解析】2007 年 9 月国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中
规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
18.关于建设用地使用权设立的说法，错误的是（ ）。
A.建设用地使用权不得在地表以下设立
B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权
C.设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式
D.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人
【答案】A
【解析】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
19.甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3 年后建成开业，则开
业时度假村的土地使用权的剩余使用年限为（ ）年。
A.37 B.40 C. 47 D.50
【答案】A
【解析】 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：
商业、旅游、娱乐用地使用
权出让最高年限为 40 年。
20.（2010）国有土地租赁期限在（）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用
者签订租赁合同。
A.3 B.6 C.9 D.12
【答案】B
【解析】租赁期限六个月国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签
订租赁合同。
21.（2009）工业用地使用权出让方式不包括（ ）。
A.招标方式 B.挂牌方式 C.划拨方式 D.协议方式
【答案】C
【解析】工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向
用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
协议不利于公平竞争，适用于公
共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
22.《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是（ ）。
A.公平、公开 B.等价有偿 C.合理补偿 D.协商一致
【答案】B
【解析】 《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被
拆迁的房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。
23.设立房地产开发企业要求持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业技术人员是（ ）。
A.2 名 B.3 名 C.4 名 D.5 名
【答案】C
【解析】设立房地产开发企业应符合：
有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程
专业的专职技术人员。
。
24.《城市房地产开发经营管理条例》规定：
“房地产开发项目应当建立基本金制度，资本
金占项目总投资的比例不得低于（ ）”
A.10% B.15% C.20% D.30%
【答案】C
【解析】 《城市房地产开发经营管理条例》规定：
“房地产开发项目应当建立资本金削度，
资本金占项目总投资的比例不得低于 20%”。
25.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设
单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门（ ）。
A.申请核发建设项目选址意见书 B.领取建设用地规划许可证
C.核发建设工程规划许可证 D.领取建设用地批准书
【答案】B
【解析】 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合嗣后，
建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、
县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
26.在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对（ ）进行审查。
A.建设项目选址意见书 B.建设用地规划许可证
C.建设工程施工图 D-建设工程设计方案
【答案】C
【解析】根据建设工程规划许可管理的主要内容，在核发建设工程规划许可证前，城市规
划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。
27.某商场于 1997 年取得土地使用权，在 2007 年转让，受让人的使用年限为（ ）。
A.20 年 B.30 年 C.40 年 D.50 年
【答案】B
【解析】 以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同
约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。
商
场属于商业用地，使用年限为 40 年，1997 年至 2007 年，该宗土地已经使用 10 年，剩余
的使用年限为 30 年。
28.经济适用房必须满（ ），才能直接上市交易。
A.2 年 B.3 年 C。
5 年 D.10 年
【答案】C
【解析】2007 年 11 月，原建设部联合发展改革委等 7 部门出台的《经济适用住房管理办
法》规定，购买经济适用房不满 5 年，不得直接上市交易。
29.市场租金是在（ ）的基础上，根据供求关系而形成的。
A.成本租金 B.地租 c.商品租金 D.租赁关系
【答案】C
【解析】房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。
市场租金是在商品租金的基础
上，根据供求关系而形成的。
30.同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照（ ）清偿。
A。
债权人的债权比例 B.抵押合同签订的先后顺序
C.要求债权的先后顺序 D.抵押权等级的先后顺序
【答案】D
【解析】同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权就的
先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。
31.《合同法》规定，租赁期限不得超过（ ）年，超过此年限超过部分无效。
A.10 B.15 C.20 D.30
【答案】D
【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。
32.房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ ）日内不起诉，异议登记失效。
A.15 B.30 C.60 D.90
【答案】A
“
【解析】《物权法》第 19 条，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系以申请
异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登
记失效”。
33.关于房屋预告登记的说法，错误的是（ ）。
A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力 B.预告登
记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的， 预告登记失效
C.预告登记仅适用于预售商品房的登记
D.预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记
【答案】c
【解析】房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申
请，房屋登记机构依法申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。
34.下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是（ ）。
A.互换 B.继承 C.赠与 D.抵押
【答案】D
【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提出 债务
履行担保的行为。
35.物业管理中“制定物业管理方案”属于物业管理（ ）阶段的内容。
A.策划 B.前期准备 C.启动 D.日常运作
【答案】A
【解析】物业管理策划阶段包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理
规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节。
36.选聘、解聘物业服务企业是（ ）的职责。
A.业主大会 B.业主委员会 C.居民委员会 D.业主大会筹备
【答案】A
【解析】业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策期构，
其职责包括：
①制定、修改管理规约和业主大会议事规则;②选举、更换业主委员会委员;
③选聘、解聘物业服务企业;④决定专项维修基金的使用、统筹方案，并监督实施;⑤制定、
修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等
方面的规章制度;⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
37.业主大会的执行机构是（ ）。
A.居委会 B.业主代表大会
C 物业服务企业 D.业主委员会
【答案】D
【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
38.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的（ ）交存住宅专
项维修资金。
A.使用面积 B.套内建筑面积
c.共有面积 D.建筑面积
【答案】D
【解析】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资
金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方
米造价的 5%～8%。
39.选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总
人数（ ）以上的业主同意。
A.二分之一 B.三分之一 c.三分之一 D.四分之三
【答案】A
【解析】下列事项由业主共同决定：
①制定和修改业主大会议事规则;②制定和修改建筑物
及其附属设施的管理规约;③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④选聘稚解聘物业
服务企业或者其他管理人;⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;⑥改建、重建建
筑物及其附属设施;⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定第⑤项和第⑥项规定
的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的
业主同意。
决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半
数的业主同意。
40.选聘专业公司承担专项经营管理服务是（ ）的权利。
A.物业服务企业 B.业主 c.业主大会 D.业主委员会
【答案】A
【解析】物业服务企业的权利：
①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。
②依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费。
③制止违反物业管理制度的行为。
④要求委托人协助管理。
⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。
⑥法律、法规规定的其他权利。
41.根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面
积三分之二以上的业主且占总人数（ ）以上的业主同意。
A.二分之一 B.五分之三 c.三分之一 D.五分之四
【答案】C
【解析】筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，
应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
42.业主大会成立前，住宅专项维修资金由（ ）代管。
A.售房单位 B.房地产主管部门
C. 已人住的业主 D.物业服务企业
【答案】B
【解析】业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业
所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
43.王某自营地下工业仓库，应税房产原值为 50 万元，每年需要缴纳的房产税额最多为（）
元。
A.4200 B.5400 C.2700 D.3600
【答案】B
【解析】工业用途房产，以房屋原价的 50%～60%，作为应税房产原值，应纳房产税的税
额=应税房产原值×[1 一（10%～30%）]×1.2%。
本题中应纳房产税额最多为 50 万元
×90%×1.2%=5400 元。
44. 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米以下普通住宅的，契税税率统一下调
到（ ）。
A.1% B.1.5% C.2% D.3%
【答案】A
【解析】 自 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米以下普通住宅的，契税
概率统一下调到 1%。
45. 土地增值税增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为（ ）。
A.30% B.40% C.50% D.60%
【答案】A
【解析】土地增值税实行四级超额累进税率：
增值额未超过扣除项目金额 50%的，税率为
30%。
46.刘某自营食品店，应税房产原值为 50 元，每年需要交纳的房产税嘲少是（ ）元。
A.4200 B..4800 C.5400 D,.6000
【答案】A
【解析】房产税税率：
①非出租的房产：
房产原值×（1—10%～30%）X 1.2%;②出童的房产：
租金×12%。
47.城镇土地使用税计税依据是纳税人（ ）。
A.房屋的建筑面积 B.房屋的使用面积
c.房屋的居住面积 D.实际占用的土地面积
【答案】D
【解析】城镇土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地。
48.下列耕地中，属于免征耕地占用税的是（ ）。
A.制药企业占用耕地 B.医院占用耕地
C.港口占用耕地 D.停机坪占用耕地
【答案】B
【解析】耕地占用税免税规定：
①军事设施占用耕地;②学校、幼儿园、养老院、医院占用
耕地。
49. 房地产经纪人员在房地产中介活动中出现禁止行为的处罚标准是收回翊
格证书或公告资格证书作废，并处（ ）。
A.警告 B.5 000 元以下罚款
c.1 万元以下罚款 D.1 万元以上 3 万元以下罚款
【答案】D
【解析】房地产经纪人员在房地产中介活动中出现禁止行为的处罚依据是《城市房地产中
介服务管理规定》第二十四条。
处罚标准是：
收回资格证书或公告资格证书作废，并处以
1 万元以上 3 万元以下的罚款。
50.房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由县级以上房地产行政主管部门
处以（ ），责令停止销售，并可处以罚款。
A.警告 B.没收违法所得 C.停业整顿 D.吊销营业执照
【答案】A
【解析】房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的处罚依据是《商品房销售管
理办法》第四十三条。
处罚的标准是：
由县级以上房地产行政主管部门处以警告，责令停
止销售，并可处以罚款 2 万元以上 3 万元以下的罚款。
二、多项选择题（共 30 题，每题 2 分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请
在答题卡上涂黑其相应的编号。
错选多选不得分;少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。
）
51.房地产法的调整对象包括（ ）。
A.房地产开发关系 B.房地产服务关系
C.房地产交易关系 D.物业管理关系
E.房地产行政管理关系
【答案】 ACDE
【解析】房地产法的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关
系及物业管理关系。
52.《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括（ ）。
A.房地产开发 B.房地产出让
C.房地产转让 D.房地产抵押
E.房屋租赁
【答案】CDE
【解析】房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
53.以下对房地产业的作用理解正确的有（ ）。
A.改善人民的住房条件 B.优化产业结构，吸引外资
C.增加政府财政收入 D.利于房价的增长
E.带动建筑、水泥等相关行业发展
【答案】 ABCE
【解析】房地产业与国民经济有着密切的联系，其重要作用体现在 7 个方面：
①为国民经
济的发展提供重要的物质条件;②房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化
工、电器等相关产业的发展;③可以改善人民的住房条件和生活环境;④可以加快旧城改造
和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌;⑤有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸
引外资;⑥可以扩大就业;⑦增加政府财政收入。
54.房地产中介服务主要有（ ）的特点。
A.知识密集型 B.人员特定
C.信息传递 D.委托服务
E.服务有偿
【答案】BDE
【解析】房地产中介服务的三个特点：
人员特定，委托服务，服务有偿。
55.以下符合房地产经纪人执业资格考试报名条件的是（ ）。
A.大专学历，工作满 8 年，其中从事房地产经纪业务工作满 4 年
B.大学本科学历，工作满 3 年，其中从事房地产经纪业务工作满 2 年
C.硕士学位，没有工作经验
D.双学士学位，工作满 1 年
E.博士学位，从事房地产经纪业务工作满 1 年
【答案】AE
【解析】选项 B，本科学历需工作满 4 年，从事房地产经纪业务工作满 2 年。
选项 C，硕
士学位，工作满 2 年，从事房地产经纪业务工作满 1 年。
选项 D，双学士学位，工作满 3
年，其中从事房地产经纪业务工作满 1 年。
56.以下关于我国现行土地基本制度理解正确的是（ ）。
A.全部土地为社会主义公有制 B 城市市区的土地属于国家所有
C.城市郊区的土地属于国家所有 D.实行土地有偿使用制度
E.土地的劳动群众集体所有制具体采取
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