北京商业商圈调研分析报告.docx

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北京商业商圈调研分析报告

北京市商圈调查报告

一、北京市商业概况

近年来北京的商业市场风云变幻～随着大量商业项目的集中放量、竞争的加剧～传统百货行业演化出的两种业态——现代百货店和ShoppingMall

将共同演绎京城商业的“战国时代”～也将改写北京商圈地图。

北京与其他城市不同～北京包含了政治中心、文化中心和商业中心～城市发展迅速。

虽然城市较大～但是通过划分区域的管理方法～使北京市的发展得以更好地调控。

长安街沿线是政府机关的代表、象征,故宫、鸟巢等是文化的代表和象征,而王府井、西单、国贸等～便是商业、消费的代表。

因此～北京的商业圈也成为大小不同、地区各异的

北京市商圈调查报告分布形式。

由于分区发展～不同的区划有不同的商业圈～因此～各个商业圈的不同也较为明显。

二、北京目前商业圈分布

（一）王府井商圈:

王府井商圈是北京著名的文化与时尚结合的一个综合性商圈。

王府井大街是北京较早发展的一条步行商业街～多年来国内外旅游者慕名而来。

随着时间的推移～王府井已经逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。

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北京市百货大楼,王府井百货,、东方新天地、APM,新东安市场,以及王府井书城等代表着王府井商圈的主要组成部分。

王府井的步行街两侧分别不同的分布着各大百货商场。

2008年王府井商圈老树发新芽～新东安市场完成向APM广场的改造、百货大楼青春馆羽翼渐丰、中韩合资的乐天银泰落户步行街。

除了东方新天地销售部分国际一线品牌的商品外～王府井百货以及APM等都定位于民众的一般消费上。

王府井商圈总体而言属于中上等商圈。

王府井商圈主要以北京市百货大楼、APM购物中心和东方新天地为主要代表。

北京市百货大楼目前正在装修当中～其目的是将传统与现代相结合～逐渐演变成复合型购物中心。

APM购物中心是以新东安市场为基础进行改造

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后～于2007年重新开始经营的百货。

其属于北京王府井集团旗下的企业之一～与北京市百货大楼相对～在王府井商业街形成了比较强势的百货联合。

北京

APM,新东安广场,是香港新鸿基地产在京开发的重要商业地产项目。

它位处北京王府井心脏地带～不

仅是王府井内首个重建项目～更是北京最著名的时

尚消闲购物热点之一。

所谓APM～就是AM+PM=APM～从早到晚适当延长营业时间～提供全新购物体验。

为把握内地经济和零售业高速发展及北京2008年奥运会的种种商机～新鸿基地产投资逾3亿人民币为北京APM,新东安广场,进行大型翻新～工程已于2007年底完成～并透过品牌优化～吸引19至35岁年轻客群。

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商场面积达130万平方尺的新东安广场～翻新工程主要分四个阶段进行～翻新后的商场除营造更宽敞的购物空间外～并会以凸显商户形象的设计为重点～双层垫付门面采用答复玻璃幕墙～务求令商场更富时代感。

除了商场形象和名称耳目一新外～北京APM积极强化商户组合～引进更多全新的超级品牌和国际知名零售商～进一步巩固北京APM的领导地位。

北京APM内设店铺多达160间～商户组合多元化～由高消费品、时装、娱乐以至餐饮等包罗万有。

不仅引进多个国际时尚品牌～部分更是首次进入中国内地市场～还引入不同类型的特色餐厅～包括亚洲和西式美食。

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坐落于王府井大街～地理位臵优越连接北京市主要干道～地铁一号线,王府井站,、地铁五号线,灯市口站,～公共汽车路线纵横交错～四通八达。

由美国、香港及国内机械工业部设计研究院等单位联合设计的新东安市场～在继承老东安市场的室内商业传统的同时～更赋予其现代化的内涵。

建筑师采用6,宽的步行街为主骨架～以两个有自然采光的七层高中庭为核心～并由南北两个大型商场与沿步行街两侧的精品店组成“哑铃式”布局～从而有利于组织商业活动和物业管理,其立面造型保持古都风貌～并注意了建筑天际轮廓线与城市环境的

2和谐统一。

其创新特性为:

每层2万,的商业用房分区明确～沿街设不同功能的出入口～合理处理“寸金”土地的各类矛盾～创造性地设计室内货客分流

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的剪刀式环形地下车道～屋顶建花坛、种灌木～营

造出直通的空中花园。

新东安广场将实施新的品牌战略规划～引进国外知名中高档品牌～通过时尚表演、新品发布、明

星见面等内容丰富的现场活动～在不断提升品牌影

响力、赢得消费者青睐的同时～创新打造新东安广

场这一中国第一金街的黄金品牌。

2008年8月开业的NikeBeijing～是Nike继纽约、巴黎之后的世界第三家、亚洲第一家旗舰店～面积超过1000平方米～北京奥运期间举办了一个半月的与奥运有关的活

动。

目前～UnitedColorsofBenetton已开设双层旗舰店～面积达到500平方米,还有U—right集团旗下品牌SevenDays～Swatch～Morgan～Aigle～G2000～NineWest～Folli—Follie～周大福～周生生～六福

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珠宝～ctf2～AO2等。

与其说西单大悦城借助ZARA大力提升人气～更不如说APM更加充分的利用了ZARA的知名度来扩充其气势～除了NikeBeijing之外～ZARA是APM购物中心里最大的品牌店～从一层到5层～每层都有其店铺～而且层层相通～可以单独从

其店内上下。

大手笔的扩建和吸纳品牌是APM逐步扩大发展的重要原因之一。

同时～北京APM其中一个强项是集合国际手表名牌～为进一步发挥这一优势～首层中庭位臵新设

高档名表区～以独立专门店形式集合国际著名手表

品牌～包括Cartier～Chopard～Constantin～Breguet～IWC～Tagheuer等。

东方新天地:

李嘉诚开发的东方新天地商场～

面积逾12万平方米～是亚洲最大的购物中心之一～

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并且现在已经发展成为知名品牌在北京“插旗”地

点～是王府井的消费新贵。

作为一家综合性大型

ShoppingMall～东方新天地自2005年后～在男女服饰、珠宝、名表、餐饮和娱乐设施方面都呈现出

新的局面。

已经升级改造的第二区为北京的奢侈享受提供

了新领域～全球最大的欧米茄旗舰店、切瑞蒂1881旗舰店、铁狮东尼旗舰店和Trussardi、MissSixty、Costumeuomo、TommyHilfiger、Gieves&Hawkes等40多家品牌旗舰店在区内相继开业。

意味着以国际顶级时尚品牌为主流特色的东方新天地二区～将

成为京城又一高端潮流时尚的集中地。

这些店都将

与国际时尚同步～每年出现在巴黎、米兰的高级时

尚新品也将同样出现在北京的店内。

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到东方广场购物的人基本上是白领～早前东方新天地根据其定位和招商～进驻的一线品牌并不是不多～其中以二线及副线品牌为主。

但现在东方广场品牌的定位已经在调高很多～欧米茄、切瑞蒂、铁狮东尼等～很多的品牌比五年以前调高了实际上不止一、两个档次。

在东方新天地里～奥迪生活体验馆和BMWlifestyle大力的提升了其高档程度。

Tiffany的加入更使其在珠宝方面有很大的提升～一个银质手镯的价格在6890元。

纪梵希等世界十大奢侈品牌的入住也为其成为王府井商圈最奢华的百货提供了基础。

同时～由于东方广场的写字楼多半是外企～因此～整体的消费水平较高。

德勤大厦的平均消费水平在5000左右～而其他更高档的公司消费水平自然不在话下。

因此～东方新天地成为了名副

北京市商圈调查报告其实的奢侈品百货之一。

王府井商圈的主要特点:

以经营日用品为主～目前餐饮、娱乐配套增多,主要定位在所有市民和国内外旅客,正在积极进行第三次升级改造～地下兴建巨大商场～希望还原历史特色～提升人气和效益。

同时由东方新天地带动的高档消费也使王府井商圈提升不少地位。

（二）西单商圈

西单商场、西单购物中心、西单赛特、中友百货、君太百货、SOGO崇光等百货店～以及美美时代广场。

作为北京年轻人最常光顾的商圈～西单的客流量是其他商圈难以相比的～而新加入的大悦城也让商圈更加充满活力。

在长安街沿线～与王府井相对应的西单商业圈没有王府井充实的历史文化～但

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是由于客流量的不断加大～以及附近商城数量的增加和经营理念的改变～“时尚”和“青春”这两个词总是能吸引更多的年轻人来消费。

同时～由于地处北京最繁华的地段之一～有很多外地的游客也是慕名前来。

与王府井相比～更低的价格和更多的选择～本地的消费者似乎更愿意选择西单商圈。

如今西单商圈的商业格局～大部分百货店的价格定位都在中档～部分年轻时尚的中高档品牌也在西单商圈站稳了脚跟。

大悦城:

在西单商圈～看到精品商机的不仅仅美美百货一家～中粮集团出巨资打造的大悦城～也把眼光投向了中高档商业。

项目总建筑面积20.5万

平方米～其中商业面积达到10万平方米。

该项目的原地主方为中冶集团。

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到目前为止～ZARA、Bestseller、化妆品超市SEPHORA等20家主力品牌与大悦城共同签署了入驻协议。

最终将会有超过300个品牌进驻大悦城～其中30余家品牌将首次落户北京～其中不乏知名世界品牌。

全世界跨度最长的飞天扶梯将从一层直达六层～总长度达50多米,该项目还设有亚洲最大的幕墙～全国最大的数码电影院～西单商圈规模最大的餐饮区和北京最大的化妆品超市。

其中～仅数码电影院就占1万多平方米～电影放映厅多达13个～餐饮区面积也占到了2万平方米。

弥补了商圈内餐饮、娱乐等综合商业配套设施的匮乏。

大悦城是中粮集团投资的百货商场～因此～其资金实力相当雄厚～这是中友、君太、西单商场等

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无法相比的。

无印良品、UNIQLO等大型连锁大卖场的加盟也使大悦城吸引了不少顾客。

此前刚刚推出的英国品牌NEXT由于业绩不佳～而退出了大悦城。

大悦城最突出的特点是其造型和内部环境。

亚洲最长的自动扶梯等也为大悦城造势。

SHOPPINGMALL在大悦城身上可谓是体现的非常不错～商场内的综合业态非常好～包括星巴克、肯德基、麦当劳、必胜客等分布于各层～同时包含了电影院、游乐场～这使大悦城变成了年轻人的首选之地。

同时～每年的圣诞节～大悦城都会在一层大厅进行豪华的圣诞装点～而且每年的风格都不同～这也吸引了很多学生和年轻白领。

但是～由于大悦城是比较新的百货商场～其品牌入驻可能不如君太、中友全～管理和服务业没有完善。

因此～大悦城的发展空间还是比较

北京市商圈调查报告大的。

西单赛特和西单美美时代购物广场由于网络的滞后性～在前往调查时发现～西单赛特和美美时代购物广场已经不再继续经营下去了。

西单赛特迁至朝外大街的赛特购物中心～而美美时代广场已经不在经营百货类业务了～只有地下1层的餐饮和超市～超市则是OLE的华润旗下的品牌超市。

西单商圈的主要特点:

年轻～时尚～充满活力商品和购物环境吸引了大量的消费者。

各大商场进行的一系列的改变使西单商圈的综合发展能力不断上升。

但是与王府井商圈相比～其实力还是相差甚远～其综合竞争能力也远远不及王府井商圈。

（三）国贸商圈

中国大饭店是北京最好的五星级酒店～国贸写

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字楼是全北京最具知名度的甲级写字楼～作为其伴生的国贸商城当然也要在五星的同一档次上。

这一档次的核心不是4000万美元的装修改造费用～不是摩登的橄榄外形和溜冰场～而是看你选择了什么样的名品。

40家世界顶级名品、60家服饰品牌专卖店、200家时尚店铺的组合～构成了国贸商城的豪华阵容。

据相关资料显示～国贸平均租金高达54.81美元/平方米/月～但平均出租率却高达98.69%。

国贸商城:

1990年8月开业～在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式～总建筑面积6万平方米～营业面积达3万平方米。

1999年～路易〃威登在国贸商城开设了继王府饭店之后北京第二家皮

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具专卖店～成为入驻国贸的第一家奢侈品品牌。

之后几年～国贸商城的奢侈品数量翻了几十倍。

2000年5月全新亮相的国贸商城～是在原国贸商场的基础上投入4000万美元改扩建而成的。

据了解～改造后国贸商城共容纳了185家品牌专卖店～其中LV、GUCCI、CARTIER等40余家国际一线品牌集中在租金最昂贵的商城一层精品区～在梅凯恩打折店的一位销售人员透露～“月流水30万元在这些世界名牌店铺已算不得经营出众～像国贸的LV月流水大约在300万元人民币左右。

”

世贸天阶:

响亮的名声是伴随着2008年奥运会的主题曲《北京欢迎你》中的画面而一举成名。

世贸天阶作为国贸商圈新兴的百货～集写字楼与

shoppingmall于一身～加大了其对土地的利用率。

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同时～世贸天阶以独特的建筑风格吸引着众多的消费者和游览者～风格各异的建筑往往会对游客的眼球造成很大的吸吸引力。

半主力世贸天阶开创了北京商业新的模式——店支撑模式。

世贸天阶并没有采取与百货公司联营合作的模式～而是将招商工作交由各代理行和商业顾问公司代理～招来了众很多欧洲以及香港的优质品牌～组成了独特的由多个半主力店支撑的商业经营模式。

除了ZARA～还有很多时尚品牌入驻这里～例如阿迪达斯在全球只有20多家旗舰店时尚直营店也入驻这里,日本国内一家由日本国会议员开设的最高级餐厅也在其中～此次是日本餐饮界最高档的餐厅

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第一次进入中国,还有北京第一家由外国人开的外文书店。

但是～宣传与现实毕竟是有所差距的～亲临世贸天阶后会发现。

整体的布局是比较混乱的～会给消费者造成一种混乱感。

同时～世贸天阶的地理位臵虽然是在国贸商圈中～但是其交通并不如国贸方便～甚至是相差甚远。

道路狭窄～周边的企业单一～都变成了世贸天阶的发展障碍。

同时～在世贸天阶～购物的人基本上非常少～而客流量比较大的确实餐饮～工作时间的客流量大概在40人/半小时～因此也对其市场造成了一定的影响。

如果世贸天阶想要更好的有一个大幅度的提升～这些问题都是有待解决的。

但是总体而言～虽然世贸天阶目前的人气和设施都未达到成熟商场的水准～但已开业的近百家

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世界级品牌店～以及购物环境的精心布臵～都已显示出国际级商街的端倪。

新光天地:

在新光开业之前～国贸在北京的地位似乎不可触动。

随着新光的出现～则带给人们新的冲击～昔日的神话被打破了。

目前～华贸中心已成为CBD继国贸后～又一汇集国际品牌和国际跨国公司的区域。

新光天地购物广场是由台湾零售业巨头新光三越百货与北京华联集团共同投资7.5亿元在CBD商圈建起的顶级购物广场～阵容之豪华～90个国际顶级品牌、938个全球知名品牌。

包括10家顶级品牌旗舰店～24家首次在中国开设专柜的知名品牌店～42家国际名品新概念店～53家北京首次开设专柜的品牌店。

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新光天地总面积17.3万平方米。

PRADA、CHANEL、GUCCI、S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等均在新光天地设臵旗舰店～这些旗舰店将首次同时做到货品“零时差”～每一季新品与其在巴黎店或纽约店中展示的毫无二致。

坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天

地～紧临四环路～与京通快速路、地铁主干线相连～交通非常便利。

光天地与华贸中心内的丽思.卡尔顿

Ritz-Carl-ton,、JW万豪,JWMarriott,两座超豪华酒店、三座甲级智能写字楼相邻～该区域吸引了世界级众多的财团和集团公司进驻～使CBD繁华地段东移～形成了新的国际商务区域。

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作为中国单体面积最大的百货公司～新光天地拥有宽敞舒适的购物空间～其建筑面积为18万平方米～营业面积为12万平方米～地上六层～地下四层～周末假日的停车位能达到2700个。

新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起～除时尚食品超市外～经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品。

并以独特的“高感度国际百货”经营理念～打造全新百货品牌新概念。

与众不同的新光天地文化会馆～定期举办文化、艺术、时尚、民俗等等中国的、世界的各类大型活动展览。

借助各式文化、主题性活动的举办～让消费者购物之余～增加一份文化艺术的欣赏～从而营造出新光天地独具魅力的品牌文化。

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新光天地的地理位臵虽然同样占优～但是新光天地的南边～也就是1号线的南边是一个大型的集贸市场～鱼龙混杂～使新光天地的外部环境大打折扣～这对新光天地或多或少还是造成了一定的影响。

便利的交通和重要的地理位臵使国贸不仅在高档消费群体中生存～也逐渐吸引了一些中高档的消费群体。

国贸周边的甲级写字楼多数是一些著名的外企或者是合资企业～随着社会的发展～年轻人占据了主要的消费市场～同时～对于国贸周边的大型商场、百货～都逐渐的借着国贸这块金字招牌逐渐显现出来。

伴随着国贸三期工程即将开工～国贸中心也从10年前的物业建筑群体～逐渐成为国贸商圈的中心～

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进而成为北京中央商务区CBD的核心～国贸中心的领先地位已经确立。

虽然现在有新光天地、金融街购物中心等奢侈品商业虎视眈眈～但仍有大批的奢侈品购买人群只认“国贸”这个金字招牌。

（四）金融街商圈

作为京西档次最高的商业——金融街购物中心～由金融街旗下公司全资控股～并参照纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大道等老牌国际名店设计～总体量8.9万平方米的金融街购物中心～世界顶级品牌LouisVuitton、Dior、Gucci、Ferragamo将主力店设立于此～300多个国际知名品牌同时亮相～亚洲首席时装名店LaneCrawford（连卡佛）也在此落户。

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算上地下一层～一共五层～层层退台～视觉通透很像香港太古广场。

虽然与南边的百盛比较～人气相对差很多～但对于一个经营奢侈品的店而言～还算正常。

在主打世界顶级时尚奢侈品品牌的同时～金融界也引入阿迪达斯、耐克等运动品牌以及杰克琼斯等中端品牌。

虽然定位很明确～但总体体量近4

万平方米的购物中心不可能全部是顶级时尚品牌～地下一层的二线商品也占据了很多的位臵～包括NIKE等运动品牌的加入～也使金融街购物中心将白领和金领更好的融合。

金融街购物中心的高端地位似乎是不可动摇的～目前金融街购物中心无论是外部环境还是内部品牌～都做到了非常的强势地位。

金融街的发展现在几乎已经远超国贸～仅中国人寿一家就拥有写字

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楼3-4座～其他的各种银行纷纷驻扎此地～是此地的购买能力大大提升。

虽然消费群体比较小～但是消费水平却比较高～相互之间也形成了一定的互补。

由于投资的数额大以及品牌的强势～撼动金融街额购物中心的可能性是微乎其微的。

具体楼层详见《购物指南》。

（五）望京商圈

望京是国内最大的居住社区～这里有30万常住人口～其中有韩国人6万。

由于交通堵塞、商业配套少～曾被人们戏称为睡城。

但随着交通网络不断完善、大量高档公寓的落成、外籍人士日益集中～众多知名零售集团迅速地瞄准了望京地区。

望京商圈的商业感召力日趋成形。

目前～已有望京嘉茂购物中心、望京旺角步行街等购物中心相继开业。

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望京嘉茂购物中心是由凯德臵地与北京华联集团共同经营管理。

该购物中心倡导一站式服务～带来新奇、时尚、快乐的购物体验。

目标消费群锁定望京及周边地区年轻化、高收入家庭,定位于知识层次高、年龄结构低、具有较高的经济收入和消费能力、多为新兴行业的消费人群～以及在望京及其周边居住的、对生活要求更高、拥有更强消费能力的外籍人士。

嘉茂作为一个北京市新兴的综合型购物中心～其市场定位是年轻人的新颖和时尚以及日常生活的相关百货。

嘉茂的布局基本上都比较相似～无论是西直门嘉茂或者是望京嘉茂～品牌的引进也基本上相同。

但是在望京地区～由于白领的时间安排比较有规律～同时加之望京地区目前是以年轻白领为主

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的地区～因此在品牌引进上～80%是以充满年轻、活力为主题来进行定位。

虽然说望京地区居住着将近6万韩国人～但是大多数为白领～所以嘉茂的整体消费水平对于这些白领而言基本上是比较合适的。

详细品牌分布见《购物指南》。

望京新世界百货位于望京广顺南大街北口～索尼爱立信大厦旁边～是以综合型的百货大楼出现。

一层至五层为抱回～以上则为写字楼。

望京新世界百货的品牌较多的是国际和国内的二、三线品牌～整体的水平不及望京嘉茂中心～但是对于望京地区而言～高档的品牌似乎不会有更多的消费者愿意购买～而对于新世界百货这种类型的百货正符合了当地区消费人群的消费意愿。

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望京商圈正在迅速崛起～对于东部发展的计划～望京是一个发展能力较强～发展前景非常可观的地区。

（六）东直门商圈

在北京历史中～东直门沿着东二环往南一线曾是老北京城的钱粮集散地～具有举足轻重的经济地位。

然而由于东直门地处朝阳区和东城区的交界处～各区政府一度忽略了东直门的规划和发展～使得东直门地区在十多年前仍旧是一片旧城危房改造区。

如今～昔日的旧楼房被立体交叉的城市公交系统和现代化商务楼所取代。

从商业地产的角度来看～目前东直门地区的商业板块主要是包括以簋街为代表的东直门餐饮商业街～以东直门东部紧邻使馆区

北京市商圈调查报告域的酒吧和特色餐饮～以及沿东二环的综合商务地产板块。

而随着东直门交通枢纽的建设～再加上东方银座Mall、来福士广场等大型购物中心的进入～东直门区域的商业前景被广泛看好～并已初步具备了商圈的规模。

东直门交通枢纽绝不仅仅是一个交通的功能～“东直门交通枢纽暨东华广场综合服务经济区”则

是发展的方向。

每天几十万的人流量汇集在此～随之旅游、零售、休闲、文化、娱乐等消费设施也将集中于此。

在东直门交通优势进一步加大的态势下～海外商业巨头已经看到了东直门区域的商业潜力～纷纷进入东直门地区。

继香港地铁公司,下称港铁,在

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内地布局的首个商业项目——东方银座Mall后～在其的附近～来福士广场、东华广场等大型百货商场都已相继诞生。

东方银座:

位于北京东二环路东直门桥东南角～是东直门国门商务区门户。

北面是规划中的亚洲最大的交通枢纽～其中包括北京首都国际机场地铁的终点站、城市轻轨的最大中转站、近百条公交、长途线路～从而构成了东直门公交、地铁、轻轨、长途、出租、水上交通游艇的七维立体交通体系。

东方银座总建筑面积达12548.00平方米～占地面积为31747.00平方米～在东方银座的北向在建的还有近17万平方米的5A级写字楼、7万平方米的星级外销公寓、一个4万平米的5星级宾馆、2.3万平米的会议中心近8万平米的商场。

东方银座东邻使馆区、

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三里屯酒吧一条街～使馆新城、东湖别墅、联宝公寓、杰座公寓、天鸿幸福一村、幸福二村、阳光都市等高档公寓相邻。

且与金健宾馆、渔阳饭店近在咫尺。

南邻五星级酒店港澳中心、5星级写字楼钛镀、万泰北海、亚洲大酒店。

西邻东方花园酒店、华普中心等5A级写字楼。

在经历了停业装修的尴尬局面之后～重新开业后营业面积由原来的4万平方米缩减为3.1万平方米～经营模式也由原来的百货商场转变为品牌专卖的购物中心。

银座Mall实施的是各楼层的业态交叉组合～打破了传统商业按楼层来划分业态的模式。

项目覆盖了服装、化妆品、鞋包、钟表、家电、家居等多种

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业态～诸如服装、饰品、眼镜等业态的品牌店均被

打乱后交叉分布在各个楼层。

港铁更是借助其在香港强而有力的业务网络～

把多家知名品牌首次引入北京。

包括时尚名表店CityChain

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