北京商业商圈调研分析报告.docx

1、北京商业商圈调研分析报告北京商业商圈调研分析报告北京市商圈调查报告 北京市商圈调查报告 一、 北京市商业概况 近年来北京的商业市场风云变幻随着大量商业项目的集中放量、竞争的加剧传统百货行业演化出的两种业态现代百货店和Shopping Mall将共同演绎京城商业的“战国时代”也将改写北京商圈地图。北京与其他城市不同北京包含了政治中心、文化中心和商业中心城市发展迅速。虽然城市较大但是通过划分区域的管理方法使北京市的发展得以更好地调控。长安街沿线是政府机关的代表、象征,故宫、鸟巢等是文化的代表和象征,而王府井、西单、国贸等便是商业、消费的代表。因此北京的商业圈也成为大小不同、地区各异的1 北京市商圈

2、调查报告 分布形式。由于分区发展不同的区划有不同的商业圈因此各个商业圈的不同也较为明显。 二、 北京目前商业圈分布 (一) 王府井商圈: 王府井商圈是北京著名的文化与时尚结合的一个综合性商圈。王府井大街是北京较早发展的一条步行商业街多年来国内外旅游者慕名而来。随着时间的推移王府井已经逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。 2 北京市商圈调查报告 北京市百货大楼,王府井百货,、东方新天地、APM,新东安市场,以及王府井书城等代表着王府井商圈的主要组成部分。王府井的步行街两侧分别不同的分布着各大百货商场。2008年王府井商圈老树发新芽新东安市场完成向APM广场的改造、百货大楼青春馆羽翼渐丰、中韩合资

3、的乐天银泰落户步行街。除了东方新天地销售部分国际一线品牌的商品外王府井百货以及APM等都定位于民众的一般消费上。王府井商圈总体而言属于中上等商圈。 王府井商圈主要以北京市百货大楼、APM购物中心和东方新天地为主要代表。 北京市百货大楼目前正在装修当中其目的是将传统与现代相结合逐渐演变成复合型购物中心。 APM购物中心是以新东安市场为基础进行改造3 北京市商圈调查报告 后于2007年重新开始经营的百货。其属于北京王府井集团旗下的企业之一与北京市百货大楼相对在王府井商业街形成了比较强势的百货联合。北京APM,新东安广场,是香港新鸿基地产在京开发的重要商业地产项目。它位处北京王府井心脏地带不仅是王府

4、井内首个重建项目更是北京最著名的时尚消闲购物热点之一。所谓APM就是AM+PM=APM从早到晚适当延长营业时间提供全新购物体验。为把握内地经济和零售业高速发展及北京2008年奥运会的种种商机新鸿基地产投资逾3亿人民币为北京APM,新东安广场,进行大型翻新工程已于2007年底完成并透过品牌优化吸引19至35岁年轻客群。 4 北京市商圈调查报告 商场面积达130万平方尺的新东安广场翻新工程主要分四个阶段进行翻新后的商场除营造更宽敞的购物空间外并会以凸显商户形象的设计为重点双层垫付门面采用答复玻璃幕墙务求令商场更富时代感。除了商场形象和名称耳目一新外北京APM积极强化商户组合引进更多全新的超级品牌和

5、国际知名零售商进一步巩固北京APM的领导地位。 北京APM内设店铺多达160间商户组合多元化由高消费品、时装、娱乐以至餐饮等包罗万有。不仅引进多个国际时尚品牌部分更是首次进入中国内地市场还引入不同类型的特色餐厅包括亚洲和西式美食。 5 北京市商圈调查报告 坐落于王府井大街地理位臵优越连接北京市主要干道地铁一号线,王府井站,、地铁五号线,灯市口站,公共汽车路线纵横交错四通八达。 由美国、香港及国内机械工业部设计研究院等单位联合设计的新东安市场在继承老东安市场的室内商业传统的同时更赋予其现代化的内涵。建筑师采用6,宽的步行街为主骨架以两个有自然采光的七层高中庭为核心并由南北两个大型商场与沿步行街两

6、侧的精品店组成“哑铃式”布局从而有利于组织商业活动和物业管理,其立面造型保持古都风貌并注意了建筑天际轮廓线与城市环境的2和谐统一。其创新特性为:每层2万,的商业用房分区明确沿街设不同功能的出入口合理处理“寸金”土地的各类矛盾创造性地设计室内货客分流6 北京市商圈调查报告 的剪刀式环形地下车道屋顶建花坛、种灌木营造出直通的空中花园。 新东安广场将实施新的品牌战略规划引进国外知名中高档品牌通过时尚表演、新品发布、明星见面等内容丰富的现场活动在不断提升品牌影响力、赢得消费者青睐的同时创新打造新东安广场这一中国第一金街的黄金品牌。2008年8月开业的Nike Beijing是Nike继纽约、巴黎之后的

7、世界第三家、亚洲第一家旗舰店面积超过1000平方米北京奥运期间举办了一个半月的与奥运有关的活动。目前United Colors of Benetton已开设双层旗舰店面积达到500平方米,还有Uright集团旗下品牌Seven DaysSwatchMorganAigleG2000NineWestFolliFollie周大福周生生六福7 北京市商圈调查报告 珠宝ctf2AO2等。与其说西单大悦城借助ZARA大力提升人气更不如说APM更加充分的利用了ZARA的知名度来扩充其气势除了Nike Beijing之外ZARA是APM购物中心里最大的品牌店从一层到5层每层都有其店铺而且层层相通可以单独从其店

8、内上下。大手笔的扩建和吸纳品牌是APM逐步扩大发展的重要原因之一。 同时北京APM其中一个强项是集合国际手表名牌为进一步发挥这一优势首层中庭位臵新设高档名表区以独立专门店形式集合国际著名手表品牌包括CartierChopardConstantinBreguetIWCTagheuer等。 东方新天地:李嘉诚开发的东方新天地商场面积逾12万平方米是亚洲最大的购物中心之一8 北京市商圈调查报告 并且现在已经发展成为知名品牌在北京“插旗”地点是王府井的消费新贵。作为一家综合性大型Shopping Mall东方新天地自2005年后在男女服饰、珠宝、名表、餐饮和娱乐设施方面都呈现出新的局面。 已经升级改造

9、的第二区为北京的奢侈享受提供了新领域全球最大的欧米茄旗舰店、切瑞蒂1881旗舰店、铁狮东尼旗舰店和Trussardi、Miss Sixty、Costumeuomo、Tommy Hilfiger、Gieves & Hawkes等40多家品牌旗舰店在区内相继开业。意味着以国际顶级时尚品牌为主流特色的东方新天地二区将成为京城又一高端潮流时尚的集中地。这些店都将与国际时尚同步每年出现在巴黎、米兰的高级时尚新品也将同样出现在北京的店内。 9 北京市商圈调查报告 到东方广场购物的人基本上是白领早前东方新天地根据其定位和招商进驻的一线品牌并不是不多其中以二线及副线品牌为主。但现在东方广场品牌的定位已经在调高

10、很多 欧米茄、切瑞蒂、铁狮东尼等很多的品牌比五年以前调高了实际上不止一、两个档次。在东方新天地里奥迪生活体验馆和BMW lifestyle大力的提升了其高档程度。Tiffany的加入更使其在珠宝方面有很大的提升一个银质手镯的价格在6890元。纪梵希等世界十大奢侈品牌的入住也为其成为王府井商圈最奢华的百货提供了基础。同时由于东方广场的写字楼多半是外企因此整体的消费水平较高。德勤大厦的平均消费水平在5000左右而其他更高档的公司消费水平自然不在话下。因此东方新天地成为了名副10 北京市商圈调查报告 其实的奢侈品百货之一。 王府井商圈的主要特点:以经营日用品为主目前餐饮、娱乐配套增多,主要定位在所有

11、市民和国内外旅客,正在积极进行第三次升级改造地下兴建巨大商场希望还原历史特色提升人气和效益。同时由东方新天地带动的高档消费也使王府井商圈提升不少地位。 (二) 西单商圈 西单商场、西单购物中心、西单赛特、中友百货、君太百货、SOGO崇光等百货店以及美美时代广场。作为北京年轻人最常光顾的商圈西单的客流量是其他商圈难以相比的而新加入的大悦城也让商圈更加充满活力。在长安街沿线与王府井相对应的西单商业圈没有王府井充实的历史文化但11 北京市商圈调查报告 是由于客流量的不断加大以及附近商城数量的增加和经营理念的改变“时尚”和“青春”这两个词总是能吸引更多的年轻人来消费。同时由于地处北京最繁华的地段之一有

12、很多外地的游客也是慕名前来。与王府井相比更低的价格和更多的选择本地的消费者似乎更愿意选择西单商圈。如今西单商圈的商业格局大部分百货店的价格定位都在中档部分年轻时尚的中高档品牌也在西单商圈站稳了脚跟。 大悦城:在西单商圈看到精品商机的不仅仅美美百货一家中粮集团出巨资打造的大悦城也把眼光投向了中高档商业。项目总建筑面积20.5万平方米其中商业面积达到10万平方米。该项目的原地主方为中冶集团。 12 北京市商圈调查报告 到目前为止ZARA、Bestseller、化妆品超市SEPHORA等20家主力品牌与大悦城共同签署了入驻协议。最终将会有超过300个品牌进驻大悦城其中30余家品牌将首次落户北京其中不

13、乏知名世界品牌。 全世界跨度最长的飞天扶梯将从一层直达六层总长度达50多米,该项目还设有亚洲最大的幕墙全国最大的数码电影院西单商圈规模最大的餐饮区和北京最大的化妆品超市。其中仅数码电影院就占1万多平方米电影放映厅多达13个餐饮区面积也占到了2万平方米。弥补了商圈内餐饮、娱乐等综合商业配套设施的匮乏。 大悦城是中粮集团投资的百货商场因此其资金实力相当雄厚这是中友、君太、西单商场等13 北京市商圈调查报告 无法相比的。无印良品、UNI QLO等大型连锁大卖场的加盟也使大悦城吸引了不少顾客。此前刚刚推出的英国品牌NEXT由于业绩不佳而退出了大悦城。大悦城最突出的特点是其造型和内部环境。亚洲最长的自动

14、扶梯等也为大悦城造势。SHOPPING MALL在大悦城身上可谓是体现的非常不错商场内的综合业态非常好包括星巴克、肯德基、麦当劳、必胜客等分布于各层同时包含了电影院、游乐场这使大悦城变成了年轻人的首选之地。同时每年的圣诞节大悦城都会在一层大厅进行豪华的圣诞装点而且每年的风格都不同这也吸引了很多学生和年轻白领。但是由于大悦城是比较新的百货商场其品牌入驻可能不如君太、中友全管理和服务业没有完善。因此大悦城的发展空间还是比较14 北京市商圈调查报告 大的。 西单赛特和西单美美时代购物广场由于网络的滞后性在前往调查时发现西单赛特和美美时代购物广场已经不再继续经营下去了。西单赛特迁至朝外大街的赛特购物中

15、心而美美时代广场已经不在经营百货类业务了只有地下1层的餐饮和超市超市则是OLE的华润旗下的品牌超市。 西单商圈的主要特点:年轻时尚充满活力商品和购物环境吸引了大量的消费者。各大商场进行的一系列的改变使西单商圈的综合发展能力不断上升。但是与王府井商圈相比其实力还是相差甚远其综合竞争能力也远远不及王府井商圈。 (三) 国贸商圈 中国大饭店是北京最好的五星级酒店国贸写15 北京市商圈调查报告 字楼是全北京最具知名度的甲级写字楼作为其伴生的国贸商城当然也要在五星的同一档次上。这一档次的核心不是4000万美元的装修改造费用不是摩登的橄榄外形和溜冰场而是看你选择了什么样的名品。40家世界顶级名品、60家服

16、饰品牌专卖店、200家时尚店铺的组合构成了国贸商城的豪华阵容。 据相关资料显示国贸平均租金高达54.81美元/平方米/月但平均出租率却高达98.69%。 国贸商城:1990年8月开业在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式总建筑面积6万平方米营业面积达3万平方米。1999年路易威登在国贸商城开设了继王府饭店之后北京第二家皮16 北京市商圈调查报告 具专卖店成为入驻国贸的第一家奢侈品品牌。之后几年国贸商城的奢侈品数量翻了几十倍。 2000年5月全新亮相的国贸商城是在原国贸商场的基础上投入4000万美元改扩建而成的。据了解改造后国贸商城共容纳了185 家品牌专卖店其中LV、GUCCI、CAR

17、TIER等40余家国际一线品牌集中在租金最昂贵的商城一层精品区在梅凯恩打折店的一位销售人员透露“月流水30万元在这些世界名牌店铺已算不得经营出众像国贸的LV月流水大约在300万元人民币左右。” 世贸天阶:响亮的名声是伴随着2008年奥运会的主题曲北京欢迎你中的画面而一举成名。世贸天阶作为国贸商圈新兴的百货集写字楼与shopping mall于一身加大了其对土地的利用率。17 北京市商圈调查报告 同时世贸天阶以独特的建筑风格吸引着众多的消费者和游览者风格各异的建筑往往会对游客的眼球造成很大的吸吸引力。 半主力世贸天阶开创了北京商业新的模式店支撑模式。世贸天阶并没有采取与百货公司联营合作的模式而是

18、将招商工作交由各代理行和商业顾问公司代理招来了众很多欧洲以及香港的优质品牌组成了独特的由多个半主力店支撑的商业经营模式。 除了ZARA还有很多时尚品牌入驻这里例如阿迪达斯在全球只有20多家旗舰店时尚直营店也入驻这里,日本国内一家由日本国会议员开设的最高级餐厅也在其中此次是日本餐饮界最高档的餐厅18 北京市商圈调查报告 第一次进入中国,还有北京第一家由外国人开的外文书店。 但是宣传与现实毕竟是有所差距的亲临世贸天阶后会发现。整体的布局是比较混乱的会给消费者造成一种混乱感。同时世贸天阶的地理位臵虽然是在国贸商圈中但是其交通并不如国贸方便甚至是相差甚远。道路狭窄周边的企业单一都变成了世贸天阶的发展障

19、碍。同时在世贸天阶购物的人基本上非常少而客流量比较大的确实餐饮工作时间的客流量大概在40人/半小时因此也对其市场造成了一定的影响。如果世贸天阶想要更好的有一个大幅度的提升这些问题都是有待解决的。但是总体而言虽然世贸天阶目前的人气和设施都未达到成熟商场的水准但已开业的近百家19 北京市商圈调查报告 世界级品牌店以及购物环境的精心布臵都已显示出国际级商街的端倪。 新光天地:在新光开业之前国贸在北京的地位似乎不可触动。随着新光的出现则带给人们新的冲击昔日的神话被打破了。目前华贸中心已成为CBD继国贸后又一汇集国际品牌和国际跨国公司的区域。 新光天地购物广场是由台湾零售业巨头新光三越百货与北京华联集团

20、共同投资7.5亿元在CBD商圈建起的顶级购物广场阵容之豪华90个国际顶级品牌、938个全球知名品牌。包括10家顶级品牌旗舰店24家首次在中国开设专柜的知名品牌店42家国际名品新概念店53家北京首次开设专柜的品牌店。 20 北京市商圈调查报告 新光天地总面积17.3万平方米。PRADA、CHANEL、GUCCI、S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等均在新光天地设臵旗舰店这些旗舰店将首次同时做到货品“零时差”每一季新品与其在巴黎店或纽约店中展示的毫无二致。 坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天地紧临四环路与京通快速路、地铁主干线相连交通非常便利。 光天地与华贸中心内的丽思.卡尔

21、顿,Ritz-Carl-ton,、JW 万豪,JW Marriott,两座超豪华酒店、三座甲级智能写字楼相邻该区域吸引了世界级众多的财团和集团公司进驻使CBD繁华地段东移形成了新的国际商务区域。 21 北京市商圈调查报告 作为中国单体面积最大的百货公司新光天地拥有宽敞舒适的购物空间其建筑面积为18万平方米营业面积为12万平方米地上六层地下四层周末假日的停车位能达到2700个。 新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起除时尚食品超市外经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品。并以独特的“高感度国际百货”经营理念打造全新百货品牌新概念。 与众不同的新光天

22、地文化会馆定期举办文化、艺术、时尚、民俗等等中国的、世界的各类大型活动展览。借助各式文化、主题性活动的举办让消费者购物之余增加一份文化艺术的欣赏从而营造出新光天地独具魅力的品牌文化。 22 北京市商圈调查报告 新光天地的地理位臵虽然同样占优但是新光天地的南边也就是1号线的南边是一个大型的集贸市场鱼龙混杂使新光天地的外部环境大打折扣这对新光天地或多或少还是造成了一定的影响。 便利的交通和重要的地理位臵使国贸不仅在高档消费群体中生存也逐渐吸引了一些中高档的消费群体。国贸周边的甲级写字楼多数是一些著名的外企或者是合资企业随着社会的发展年轻人占据了主要的消费市场同时对于国贸周边的大型商场、百货都逐渐的

23、借着国贸这块金字招牌逐渐显现出来。 伴随着国贸三期工程即将开工国贸中心也从10年前的物业建筑群体逐渐成为国贸商圈的中心23 北京市商圈调查报告 进而成为北京中央商务区CBD的核心国贸中心的领先地位已经确立。虽然现在有新光天地、金融街购物中心等奢侈品商业虎视眈眈但仍有大批的奢侈品购买人群只认 “国贸”这个金字招牌。 (四) 金融街商圈 作为京西档次最高的商业金融街购物中心由金融街旗下公司全资控股并参照纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大道等老牌国际名店设计总体量 8.9万平方米的金融街购物中心世界顶级品牌Louis Vuitton、Dior、Gucci、Ferragamo将主力店设立于此300多个国际知

24、名品牌同时亮相亚洲首席时装名店Lane Crawford(连卡佛)也在此落户。 24 北京市商圈调查报告 算上地下一层一共五层层层退台视觉通透很像香港太古广场。虽然与南边的百盛比较人气相对差很多但对于一个经营奢侈品的店而言还算正常。在主打世界顶级时尚奢侈品品牌的同时金融界也引入阿迪达斯、耐克等运动品牌以及杰克琼斯等中端品牌。虽然定位很明确但总体体量近4万平方米的购物中心不可能全部是顶级时尚品牌地下一层的二线商品也占据了很多的位臵包括NIKE等运动品牌的加入也使金融街购物中心将白领和金领更好的融合。 金融街购物中心的高端地位似乎是不可动摇的目前金融街购物中心无论是外部环境还是内部品牌都做到了非常

25、的强势地位。金融街的发展现在几乎已经远超国贸仅中国人寿一家就拥有写字25 北京市商圈调查报告 楼3-4座其他的各种银行纷纷驻扎此地是此地的购买能力大大提升。虽然消费群体比较小但是消费水平却比较高相互之间也形成了一定的互补。由于投资的数额大以及品牌的强势撼动金融街额购物中心的可能性是微乎其微的。 具体楼层详见购物指南。 (五) 望京商圈 望京是国内最大的居住社区这里有30万常住人口其中有韩国人6万。由于交通堵塞、商业配套少曾被人们戏称为睡城。但随着交通网络不断完善、大量高档公寓的落成、外籍人士日益集中众多知名零售集团迅速地瞄准了望京地区。望京商圈的商业感召力日趋成形。目前已有望京嘉茂购物中心、望

26、京旺角步行街等购物中心相继开业。 26 北京市商圈调查报告 望京嘉茂购物中心是由凯德臵地与北京华联集团共同经营管理。该购物中心倡导一站式服务带来新奇、时尚、快乐的购物体验。目标消费群锁定望京及周边地区年轻化、高收入家庭,定位于知识层次高、年龄结构低、具有较高的经济收入和消费能力、多为新兴行业的消费人群以及在望京及其周边居住的、对生活要求更高、拥有更强消费能力的外籍人士。 嘉茂作为一个北京市新兴的综合型购物中心其市场定位是年轻人的新颖和时尚以及日常生活的相关百货。嘉茂的布局基本上都比较相似无论是西直门嘉茂或者是望京嘉茂品牌的引进也基本上相同。但是在望京地区由于白领的时间安排比较有规律同时加之望京

27、地区目前是以年轻白领为主27 北京市商圈调查报告 的地区因此在品牌引进上80%是以充满年轻、活力为主题来进行定位。虽然说望京地区居住着将近6万韩国人但是大多数为白领所以嘉茂的整体消费水平对于这些白领而言基本上是比较合适的。 详细品牌分布见购物指南。 望京新世界百货位于望京广顺南大街北口索尼爱立信大厦旁边是以综合型的百货大楼出现。一层至五层为抱回以上则为写字楼。望京新世界百货的品牌较多的是国际和国内的二、三线品牌整体的水平不及望京嘉茂中心但是对于望京地区而言高档的品牌似乎不会有更多的消费者愿意购买而对于新世界百货这种类型的百货正符合了当地区消费人群的消费意愿。 28 北京市商圈调查报告 望京商圈

28、正在迅速崛起对于东部发展的计划望京是一个发展能力较强发展前景非常可观的地区。 (六) 东直门商圈 在北京历史中东直门沿着东二环往南一线曾是老北京城的钱粮集散地具有举足轻重的经济地位。然而由于东直门地处朝阳区和东城区的交界处各区政府一度忽略了东直门的规划和发展使得东直门地区在十多年前仍旧是一片旧城危房改造区。 如今昔日的旧楼房被立体交叉的城市公交系统和现代化商务楼所取代。从商业地产的角度来看目前东直门地区的商业板块主要是包括以簋街为代表的东直门餐饮商业街以东直门东部紧邻使馆区29 北京市商圈调查报告 域的酒吧和特色餐饮以及沿东二环的综合商务地产板块。 而随着东直门交通枢纽的建设再加上东方银座Ma

29、ll、来福士广场等大型购物中心的进入东直门区域的商业前景被广泛看好并已初步具备了商圈的规模。 东直门交通枢纽绝不仅仅是一个交通的功能“东直门交通枢纽暨东华广场综合服务经济区”则是发展的方向。每天几十万的人流量汇集在此随之旅游、零售、休闲、文化、娱乐等消费设施也将集中于此。 在东直门交通优势进一步加大的态势下海外商业巨头已经看到了东直门区域的商业潜力纷纷进入东直门地区。继香港地铁公司,下称港铁,在30 北京市商圈调查报告 内地布局的首个商业项目东方银座Mall后在其的附近来福士广场、东华广场等大型百货商场都已相继诞生。 东方银座:位于北京东二环路东直门桥东南角是东直门国门商务区门户。北面是规划中

30、的亚洲最大的交通枢纽其中包括北京首都国际机场地铁的终点站、城市轻轨的最大中转站、近百条公交、长途线路从而构成了东直门公交、地铁、轻轨、长途、出租、水上交通游艇的七维立体交通体系。东方银座总建筑面积达12548.00平方米占地面积为31747.00平方米在东方银座的北向在建的还有近17万平方米的5A级写字楼、7万平方米的星级外销公寓、一个4万平米的5星级宾馆、2.3万平米的会议中心近8万平米的商场。东方银座东邻使馆区、31 北京市商圈调查报告 三里屯酒吧一条街使馆新城、东湖别墅、联宝公寓、杰座公寓、天鸿幸福一村、幸福二村、阳光都市等高档公寓相邻。且与金健宾馆、渔阳饭店近在咫尺。南邻五星级酒店港澳中心、5星级写字楼钛镀、万泰北海、亚洲大酒店。西邻东方花园酒店、华普中心等5A级写字楼。 在经历了停业装修的尴尬局面之后重新开业后营业面积由原来的4万平方米缩减为3.1万平方米经营模式也由原来的百货商场转变为品牌专卖的购物中心。 银座Mall实施的是各楼层的业态交叉组合打破了传统商业按楼层来划分业态的模式。项目覆盖了服装、化妆品、鞋包、钟表、家电、家居等多种32 北京市商圈调查报告 业态诸如服装、饰品、眼镜等业态的品牌店均被打乱后交叉分布在各个楼层。 港铁更是借助其在香港强而有力的业务网络把多家知名品牌首次引入北京。包括时尚名表店 City Chain