小区物业管理调研报.docx

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小区物业管理调研报

小区物业管理调研报告

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。

然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。

加上物业服务收费难的问题。

一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。

为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下：

一、物业管理服务的现状

我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。

但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高。

二、物业服务收费难的原因

（一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

觉得自己先交费“吃了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。

（二）业主自主治理小区的意识和能力弱。

业主大会、业主委员会作用发挥不明显。

由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。

致使业主的合法权益受到了一定影响。

加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人不参加业主人会，小区大大小小的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。

（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

日前，我县有经验、有创新能力的高级物业管理专业人匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。

虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。

同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状，和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情况。

（五））政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力给物业管理服务收费带来影响。

（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近几年，一是随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城市的差异，把农村习惯带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。

二是认为小区公共财产是儿百上千家人的，不是我一家人的，损坏了也有物管公司来维修，这样造成物业公司成木增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。

三、解决物业管理收费难的建议

物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。

如何应对和解决我县物业管理收费难问题，推动物业管理的规范化、制度化、顺畅化、健康化发展，建议：

（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。

由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。

物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额缴纳物业费，物业管理企业每月如实公布公摊费用计算方式，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

（二）、加快业主大会制度规范化进程。

一是按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的业主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点，使其向正规化、合法化迈进。

三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。

（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质，在提高员工专业技能方面应重点作好以卜几方面工作：

l、提高员工的专业技能，提高管理服务水平；

2、制定计划，由房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；

3、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。

因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

（四）、严格把好验收关。

事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收日相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。

物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善，不能因盲目扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。

（五）、规范收费管理。

（六）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。

深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提高业主的物业价值，物业公司也能在适当时候运用法律武器保护自己的权益，同时通过宣传，使业主和物业管理企业和谐相处，更好地在法律和合同房范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我县住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

XXXX项目可行性研究报告

报告日期XXXX年XXXX月XXXX日

第一节项目概况

一、项目背景

二、投资方简介

三、目标公司简介

第二节拟投资行业及市场概况

第三节项目实施的必要性与可行性

一、项目实施的必要性

二、目标公司市场分析

三、项目实施的可行性

第四节项目内容及实施方案

第五节项目效益分析

一、经营收入估算

二、经营总成本估算

三、经营利润与财务评价

第六节项目风险分析及对策

一、市场风险及对策

二、技术风险及对策

三、财务风险及对策

……

第七节投资方案

一、收购定价

二、预计投资总额

三、资金来源与支付

四、后续发展方案

第六节报告结论

第一节项目概况

一、项目背景

说明项目提出的背景、投资理由、拟投资国家的投资环境、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。

二、投资方简介

1、投资方基本情况及经营情况

包括目标公司基本工商注册信息、产业布局、主要产品及用途、员工情况、股权结构及控股方信息、行业地位、历史沿革等。

2、投资方实力和优势分析

三、目标公司简介

1、基本信息

包括目标公司基本工商注册信息、产业布局、主要产品及用途、员工情况、股权结构及控股方信息、行业地位、历史沿革等。

2、经营情况

（1）经营情况

公司的产品在市场上进行销售、服务的发展现状，包括历年产量、销售收入等。

（2）资产负债情况

公司主要财务指标，要求能够反映公司盈利能力、经营能力、偿债能力等。

第二节拟投资行业及市场概况

1、国内相关行业及市场概况

2、国际相关行业及市场概况

第三节项目实施的必要性与可行性

一、项目实施的必要性

主要围绕公司战略目标，根据公司产业资源协同发展的需要以及产品规划，结合产业政策等有关因素的支持与制约，论证项目投资的必要性。

二、目标公司市场分析

运用统计分析原理，分析目标公司产品销售变化及市场发展趋势。

1、市场规模

研究目标公司产品及行业的整体规模，具体包括目标公司产品及行业在指定时间的产量、销售收入等。

2、行业分析

主要包括行业内主要品牌市场占有率、行业总销售量年增长率、行业发展方向、市场发展方向等。

3、竞争格局

包括主要竞争企业基本资料、主要品牌经营策略、竞争品牌近三年发展情况、行业竞争态势未来发展预测等。

三、项目实施的可行性

主要表现在以下方面：

技术可行性。

主要分析目标企业产品技术现状与规划是否符合公司战略，技术部门对目标公司实施的技术在行业内进行比选和评价，合理评估其技术先进性。

经济可行性。

主要从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，预测项目投资回收期、净现值等财务指标。

社会影响。

主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在符合区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境等方面的效益。

风险因素及对策。

主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、法律风险及社会风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

第四节项目效益分析

一、经营收入估算

根据行业及公司历史数据对目标公司未来五年经营收入进行合理预测。

二、经营总成本估算

合理估算目标公司未来五年主营业务成本、期间费用和税金支出等。

三、经营利润与财务评价

合理估算目标公司未来五年的盈利水平，并估算项目投资回收期、内部收益率、净现值等财务指标。

第五节项目风险分析及对策

本项目实施过程中，可能会面临来自各方面的风险，须对项目的政策风险、国别风险、市场风险、技术风险、管理风险、财务及税务风险、法律风险、经济及社会风险、后续整合风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

第六节投资方案

一、项目实施方案

二、收购定价

根据审计报告和资产评估报告等资料，综合利用多种估值方法，如净现值法、成本法、收益法、市场可比交易等，对目标公司进行合理估值。

三、预计投资总额

根据目标公司估值结果，合理计算收购一定比例股份的对价，并预测未来五年需对目标公司追加的投资额。

四、资金来源与支付

根据项目的预计投资总额及收购主体单位的资金运行情况，分析收购资金的来源及可行性与资金支付方式。

五、后续发展方案

从发展战略出发，对目标公司未来发展方向进行合理规划。

第八节报告结论

对项目是否可行出具结论性意见。