小区物业智能化管理措施.docx

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小区物业智能化管理措施

小区人工智能管理措施

第一节、人工智能管理措施

在信息技术不断发展与突破的今天，小区智能化管理在小区日常管理中起着越来越重要的作用，濉溪镇北环欣居小区结合当地的实际情况，自身建筑类群的不同，以及开发公司及设计公司的方案，针对本小区建立起一台完善的智能化小区管理方案。

主要涵盖了门禁系统、楼宇可视对讲、闭路电视监控系统、停车场管理、LED信息发布系统、周界防范系统、电子巡更系统、小区一卡通系统（包括：

电梯、入户、停车等）。

我公司会结合开发建设及业主居住过程中具体实施和不断改善。

1、物业管理计算机化

随着智能化的不断深化,有关物业的数据越来越庞杂,人们对物业信息的处理要求日益提高,因此采用计算机作为物业管理的工具是必然的，只有利用计算机进行物业管理,特别是进行联网管理,才可能实现物业信息的标准化和规范化,为物业管理工作提供准确及时的信息,有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策:

同时也使物业管理公司及时准确地了解运营状况,做出经营决策,这样才能使物业管理走向现代化。

结合小区介绍物业管理计算机化的主要功能。

1.1房产管理子系统

1.1.1房产档案主要功能是储存、输出所有需要长期管理的房屋的各种详细信息。

1.1.2业主档案主要功能是储存、输出每套的住户（包括租用户）的详细信息,进行住户的入住和迁出操作,户主的照片。

1.1.3产权档案主要功能是储存、输出每套的产权信息,进行产权分配的操作。

1.2财务管理子系统

实现小区帐务的电子化,并与指定银行协作、微信、支付宝等方式。

实现业主费用的直接划转。

1.3收费管理子系统（物业管理/租金/服务等收费）

物业管理的很大一部分是物业收费。

在物业管理计算机化的基础上,应该是物业收费的规范化。

业主可以通过IC卡交纳各种物业费用,包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等,此外还包括日常各种服务收费,如有线电视、VOD、IrItemet网络服务、停车、洗衣、清洁等。

1.3.1收费标准（各种费用、租金、物业管理费等）主要功能是对收取的各类费用确定价格因素以及进行计算工作。

1.3.2收费计算主要功能是确定最后应向用户收取的费用和设定费用追补项目,为费用收取做准备。

1.3.3费用结算主要功能是进行实际的费用收取工作,输出每一套户的各类费用收欠情况。

1.4图形图像管理子系统

主要功能是储存物业小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图、建筑示意图,套户的单元平面图、基础平面图、单元效果图、房间效果图。

1.5办公自动化子系统

在小区网络的基础上提供一个足够开放的平台,实现充分的数据共享,内部通讯和无纸办公。

办公自动化主要包括:

文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理（来宾来客、投诉、管理。

、报修等）、事务处理等。

1.5.1文档管理将发布的文件分类整理,以电子文档形式保存以方便公司人员检索、查询。

1.5.2收文管理文件的收发、登记、管理。

1.5.3报表管理收集整理各类报表提供给公司领导和上级有关部门。

l.5.4接待管理对公司的来宾来客进行登记,为编写公司大事记提供资料。

记录各类投诉等转给事务处理过程。

1.5.5事务处理对公司内部事务、各类投诉、报修等事务的处理进行监控登记,为管理者提供事务处理全过程监控和事后查询。

为查询系统提供信息。

1.6查询子系统

查询系统采用分级密码查询的方式,不同的密码可以查询的范围不同,查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。

为领导了解小区管理状况和决策提供依据。

为一般工作人员提供工作任务查询和相关文档查询。

为业主和宾客提供小区综合服务信息查询。

1.7维修养护管理子系统

1.7.1房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况。

1.7.2设施设备维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行维修养护的详细情况。

1.7.3统计及帐务主要功能是储存、输出所有维修养护工作的综合情况以及按照产权人来统计其应交的各种费用。

1.8公用模块及系统维护

在以上子系统中,都包括有如下三个公用模块:

查询统计、系统维护和帮助。

三个公用模块为用户更好的使用本系统提供了方便和安全的保证。

2、公用设备管理智能化

现代化物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖热交换系统、生活热交换系统、水箱液位、照明回路、变配电系统等进行信号采集和控制,实现设备管理系统自动化,起到集中管理、分散控制、节能降耗的作用。

根据上述要求我们通过对小区的各类公用设备的智能化管理做到运行安全、可靠、精确高效、节省能源、节省人力。

设备管理内容主要包括:

2.1电源开关状态及故障报警高、低压配电柜之状态监测及开/关控制。

高压配电之电流、电压及有功功率监测。

变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测。

各种负载的电流监测。

自动开关、母联开关的投切与故障报警。

多台开关的逻辑控制。

各层配电的状态与故障监测。

2.2给排水系统智能化管理

给水、排水系统无论缺水或溢出都是很大的故障。

监测系统可对给排水系统进行全面监控。

电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况,一有异常情况,自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警的报拳打印。

给排水系统的智能管理有以下功能可供选择:

各水箱、水池、低位预警。

各水泵之运行状态与故障集中监控。

生活水泵、潜水泵、废水泵故障报警、程序启动/停止。

废水池水位控制水位最高限（HH）报警及夜间抽废水控制。

各水泵定期自动开列保养工作单。

各泵轮流交互使用。

设备管理中心电脑屏幕动画显示水系统的运转现状、如有异状,自动调出报警画面显示并提供声响报警及报警打印。

2.3温度、压力、流量检测:

检测供回水温度、压力、流量。

自动检测总管压力。

自动检测补水泵运行状态。

根据协调级所确定的换热站控制方案确定所需开启换热器台数。

开关机过程控制,自动控制相关泵的启停:

根据用户侧供水温度,自动控制相关阀门的开度按优化控制算法自动调节相关用户侧循环泵的开启台数:

根据回水压力,确定补水泵的启停。

热水循环泵的启停控制。

供热温度的自动调节。

显示各测量参数,修改各设定值。

2.4风机的启停状态

送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性,自动调整风机启停及节电周期运转。

送排风系统的智能化运转以下功能可供选择:

按不同时段及楼层属性自动时序控制新风机启停。

送排风机状态监控、故障报警。

火警发生时自动开闭送排风机、正压送风机。

正压送风机状态监控,故障报警。

2.5照明智能化

电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明。

自动启动CCTV系统录像。

庭院照明。

节日彩灯、泛光灯、广告霓虹灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形及效果控制。

立面、广告灯及路灯时序控制。

2.6电梯运行状态及故障报警

电梯故障及具体故障类型。

各部电梯运动方向。

各部电梯供电电源状态

2.7小区安防系统

2.7.1闭路电视监控系统

闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。

可将各监视点设于小区的各主要出入通道、军库、电梯等地,对小区的人流进行动态控制。

各监控点的图像信号,可通过外置的编码盒编成数字保证小区通信网传输。

系统具有全矩阵切换功能：

一体化工控主机，良好的操作界面，图形化界面可对云台、镜头等进行控制。

控制室设计要先进实用，体现人性化；主控室配以16个监视器，上电视墙，具有一定观赏性。

图像信号的切换功能：

通过硬盘录像控制主机，可以将某一路摄像机输出的图像信号切换到显示器上，使人能选看任一路图像。

可编程功能：

摄像机、监视器的顺序指定，视像显示顺序指定，云台方位起始位置和俯仰的预定，设定时间和日期，密码等。

字符叠加功能：

可将字符叠加到视频图像，用来指明摄像机号、监视器号.

控制功能：

控制摄像机的电源开关，云台的上下及左右旋转，镜头的光圈大/小，变焦远/近，聚焦大/小。

长时间视频资料保存功能：

目前常用的传统型模拟制监控系统采用长延时录像机，录像图像质量一般，不便于保留，损耗较大。

先进的数字压缩式硬盘录像系统，最大的优点是采用数字磁介质存储，可以保证数据多次复制不失真，而且可以方便地刻录成光盘永久保存。

视频信号采集：

彩色摄像机分辨率不低于480TVL，并具有电子快门、自动光圈、背光补偿、自动白平衡、同步锁相功能。

终端显示优于VCD标准。

总之，本闭路电视监控是一个使本系统高度自动化、高效率的幽雅舒适、便利。

保安防盗

系统中保安防盗可采用两种方式，一种是互通对讲分机自身具有八路防区的报警功能；一种是专用的用户八路防区报警系统。

它们都具有延时防区和24小时紧急防区，可外接门磁、红外、烟感、煤气、紧急按钮等报警设施，也可以向管理中心的电脑报警。

管理机或管理中心的电脑能记录报警地点、房号、防区等。

管理中心的电脑还会自动弹出报警点的电子地图。

通话保密

当住户与管理员、来访者通话时，其他用户无法听到其通话。

室内机控制开门

当来访者在门口机上访客，被访室内机有权开户电控门锁。

系统分散供电，断电自动启动后备电源

整个系统每一幢楼、管理中心单独供电，万一出现电源故障，不会影响整个系统的运行。

遇到断电，自动启动后备电源。

系统电源充电过压、欠压保护

所有供电电源均有充电过压、欠压保护，保护后备电池，延长电池使用寿命。

系统线路短路不影响整个系统

系统有线路短路保护，一旦线路短路，不影响整个系统。

第二节、智能化维修保养

维修保养内容

包含线路维护、监控系统、报警系统、门禁系统、呼叫系统等设备的日常养护维修。

1、报警信号线路、视频信号线路、摄像机云台控制线路的检测、故障排除、隐患排查。

2、所有接口、线路接口的焊点的检测、视频头的更换等。

3、监控系统前端摄像机的镜头清理、设备除尘、位置调整、设备维修及更换、故障排除等。

4、双鉴探测器的检测、探测位置调整、探测器的维修及更换、故障排除等。

5、报警主机及其附属设备检测、设备除尘、防区调整、故障排除等。

6、监控主机设备检测、设备除尘、系统维护、设备维护、系统扩容、故障排除等。

7、监控软件检测、软件升级、软件维护、数据备份、故障排除等。

日常巡检主要内容包括：

1、监控室机房环境。

2、设备运行环境。

3、所有设备的安装位置、运行情况。

4、线路使用情况及线路敷设路径、走线方式等。

5、线路所有接口、所有视频头、接线柱线路接点是否牢固。

6、软件使用情况、软件升级情况。

7、系统数据备份情况。

在以上工作在实施过程中需要用户提供相应的系统布线图、防区点位分布图、监控点位分布图，以及相关人员的协助。

管理措施

1、每二个季度进行一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。

同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。

2、根据安防监控系统各部分设备的使用说明，每两个季度检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控主管设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。

3、对容易老化的安防监控部件每个季度一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头、射灯等。

4、对长时间工作的安防监控设备每两个季度定期维护一次，如监控主机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免监控主机工作不正常。

5、对安防监控系统设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。

6、对门禁系统每天巡查，发现问题及时处理。

7、每周对报警系统及呼收系统进行检查，抽检率不少于30%，有问题及时维修。

8、24小时现场值守，