003某水产专业市场调研报告.docx
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003某水产专业市场调研报告
花湖水产综合楼市场调研报告
前言
第一部分：
花湖片区的经济指数
第二部分：
区域客户群调查分析（需求部分分析）
一、描述性部分
二、交互性分析部分
三、需求市场小结
第三部分：
主要竞争对手的概况
一、主要竞争对手及本项目的基本资料
二、主要竞争对手及本项目SWOT分析
三、主要竞争对手价格分析
第四部分：
典型楼盘分析
一、博雅·怡景花城项目
1.1博雅·怡景花城项目概述
1.2博雅·怡景花城项目特色
1.3博雅·怡景花城户型销售情况
1.4博雅·怡景花城分析
二、天方百花园项目
2.1天方百花园项目概述
2.2天方百花园项目特色
2.3天方百花园户型销售情况
2.4天方百花园分析
三、顺佳四季花城项目
3.1顺佳四季花城项目概述
3.2顺佳四季花城项目特色
3.3顺佳四季花城户型销售情况
3.4顺佳四季花城分析
四、锦绣江南项目
4.1江南项目概述
4.2绣江南项目特色
4.3锦绣江南户型销售情况
4.4锦绣江南分析
第五部分：
本项目分析
一、项目概述
二、二、项目SWOT分析及建议
三、项目综述
第六部分：
项目建议
一、产品定位
二、目标客户群定位
三、价格定位
结束语
第一部分：
花湖片区的经济指数
黄石地处楚头吴尾，雄居长江中游南岸，襟江怀湖，依山傍水，资源丰富，人杰地灵。
市委市政府围绕实现黄石由中等工业城市向现代化大城市跨越在内的"三大跨越"的目标，抢抓机遇，克难攻坚。
实施了30多项重点工程，一是实施了城市道路建设工程。
先后拓宽改造了迎宾大道、湖滨路、沿湖路、磁湖路等十多条城市道路，新建了桂林路，启动了快速路建设工程，全面拉开了大城市的城市道路格局，提高了道路等级标准，增强了道路通行能力，使人均道路面积由1998年的8.86平方米增加到2001年初的9.2平方米，增长3.78％，步入省内同等城市的较好水平。
二是构筑了一批城市配套设施。
配合城市路网的拓宽改造延伸，我们对城市排水管道实行了雨污分离，供电、通信线路进行了统一下埋，新建了日处理能力16万吨的磁湖污水截流、日供水60万吨的花湖水厂一期、填埋期限20年的西塞垃圾处理场工程等重点工程项目，调整新增了一批城市公交线路，更新了一大批新式空调公交客运车辆，到2001年使城市排水管网密度比98年增长1.15％，达5.57公里；污水处理率比98年增长30.91％，达48.90％；垃圾粪便无害化处理率增长20.22％，达79.4％；每万人拥有公交车辆增长4.12％，达12.18标台。
处于全省同类城市平均水平。
三是提高了城市绿化品位。
三年来，我们先后新建了迎宾广场、人民广场、湖滨绿化长廊等一大批城市广场绿地，全市新增绿化面积达380多万元平方米，使人均公共绿地面积达到10.06平方米，城区绿化覆盖率达35.35%，初步形成了点线面相结合的城市绿色敞开空间。
同时，随着堤路结合、城市电网改造、城市现代化邮电通信设施的完善和电视大楼等文化体育设施的建设以及总投资4500万元磁湖路三期工程、总投资3000万元的下陆大道拓宽改造工程、总投资4800万元的大泉路二期拓宽改造工程在年底前按量化目标要求基本竣工；磁湖污水截流一期、花湖水厂一期、西塞垃圾处理场基本竣工；李家坊立交桥的，李家坊隧道建设工程前期准备工作的完成，我市大城市的道路格局初步拉开，城市功能逐步完善。
花湖经济开发区地处黄石的北部，拥有人口5.02万人，地源辽阔，经济发展迅猛。
拥有政府事业部门有黄石市地税局、公安局、人事局、气象局、大桥局，企业部门有大型的黄石东方装饰城、黄石新明农贸批发市场、黄石康达纺织、湖北谱辉塑料磨具、飞云药业等等。
政府加大力气了对花湖经济开发区投资建设，每年投资和招商总金额在10亿元以上，依据先天的雄厚政府资源和优惠政策，房地产也得到了迅速的发展。
2003年推出的锦绣江南，价格仅808元/平方米，依托高绿化、文化小区引起了行业人士和置业人士的特别关注，一波未平，一波又起，今年即将又湖北人信推出意大利纯水岸别墅——假日威尼斯，给开发区注入了新鲜的血液，竞争将进一步激烈和白热化。
第二部分需求市场分析
数据截止:
2004年7月1日（共调查问卷120份,其中有效问卷64份）
调研方法:
入户为主,拦截为附.
一描述性分析部分
1．1、影响客户购买因素分析
由上图可知：
在64份有效样本中，地段因素被选重31次，为最多；以下依次是：
小区内部环境、户型设计、周边生活配套、价格、完善的物业配套、周边自然景观、开发商实力及信誉、升值潜力。
1．2、客户选择的装修情况分析
由上图可知：
大部分客户选择自己装修，有81%；有很少一部分人希望发展商给予简单装修，有19%。
1．3.、客户对会所的需求分析
1．3.1、是否对会所有需求分析
由上图可知：
有58%的人对会所有需求，另42%的人对会所无需求。
1.3.2、客户的个人爱好分析
由上2图可知：
客户的个人爱好运动的最多，有12人；以下依次是听音乐/看书/上网/棋类/购物/看电视/唱歌;具体数据祥见上图.
1.3.3、对会所的功能需求分析
由上页图可知：
在64份有效样本中，选择健身房29次，以下依次是图书阅览室、乒乓球室、棋牌室、桑拿浴室、网吧、篮球场。
综合1.3.2和1.3.3可知:
对会所功能的需求强度依次是:
健身房\图书阅览室\乒乓球室\棋牌室\音乐吧\、桑拿浴室\网吧\小型篮球场\小型足球场.
1．4、客户对停车位的需求分析
1．4.1、是否需要停车位分析
由上图可知：
47%的客户需要停车位，53%的人不需要停车位。
1．4.2、客户对停车位的占有方式分析
由上图可知：
客户希望买断停车位和租赁停车位各有50%。
1.5、客户获取房屋信息渠道分析
由上图可知：
从报纸获得信息的客户最多，有30人；其次是户外广告，18人；网络也有9人；中介有7人。
二、交互分析部分
2.1、客户预购总面积与预购客厅面积交互分析
▓由下页图左往右看可知：
客户选择面积在100-129平方米之间的较多，合计有55%；其中选择面积在110-119平方米之间的最多，有20%；客户选择≤69平方米的为0，一方面由于样本容量较小，另一方面反映花湖片区对小面积需求较小；客户对其他面积需求差别不大，每十个平方米都有10%左右的需求。
▓由下页图页面往深处看可知：
客户选择客厅面积在26-30平方米的最多有39%，其次是选择面积在21-25平方米之间，有36%；选择面积15-20平方米的有25%；选择面积10-15平方米的客户没有。
▓由下页图交互看可知：
选择面积在70-79平方米的客户选择客厅面积主要是面积在16-20平方米，有6%，其次是21-25平方米，有2%；选择面积在80-89平方米的客户选择客厅面积主要是面积在16-20平方米，有3%，选择客厅面积在20-25平方米和面积在26-30平方米的各有2%；选择面积在90-99平方米的客户选择客厅面积主要是面积在16-20平方米，有5%，选择客厅面积在20-25平方米和面积在26-30平方米的各有3%；选择面积在100-109平方米的客户选择客厅面积主要是面积在20-25平方米，有11%，其次选择客厅面积在26-30平方米有5%，选择客厅面积在15-20平方米有3%；选择面积在110-119平方米的客户选择客厅面积主要是面积在26-30平方米，有9%，其次选择客厅面积在15-20平方米有8%，选择客厅面积在20-25平方米有3%；选择面积在120-129平方米的客户选择客厅面积主要是面积在26-30平方米，有11%，其次选择客厅面积在20-25平方米有5%；选择面积在130-139平方米的客户选择客厅面积主要是面积在20-25平方米，有8%，其次是26-30平方米，有5%；选择面积≥140平方米的客户选择客厅面积主要是面积在26-30平方米，有5%。
2.2、预购面积与预购层高的交互分析（见下页图）
▓从页面往里看可知：
3米的层高仍然是大众的选择，有62%；选择3.2米的有34%，选择3.4米的有4%。
▓交互看图可知：
选择面积在100-109平方米的客户和选择面积在120-129平方米的客户希望自己的层高为3.4米。
2.3、年龄和预购面积的交互分析
▓由上图可知：
选择面积在70-79平方米的客户主要是26-35岁的70年代生人，这部分人事业刚刚步入成熟期，即将或刚刚步入婚姻殿堂，有点积蓄，但有不是很多，属于首次置业者；选择80-89平方米的客户年龄分布较广，在26-49岁相对较多；选择面积在90-99平方米的客户，年龄分布在39岁以下，年龄在20-35岁的相对集中；选择面积在100-109平方米的客户，年龄分布在35岁以下，年龄在20-30岁较集中；选择面积在110-119平方米的客户，年龄分布在20-35岁之间，年龄在30-35岁之间相对集中；选择面积在120-129平方米的客户，年龄分布在20-45岁之间，年龄在35-45岁之间较集中；选择面积在130-139平方米之间的客户年龄分布较广，从20-49岁之间都有分布，年龄在27-37岁之间较集中；选择面积在140平方米以上的客户，年龄分布在20-39岁之间，年龄在20-35岁相对集中，这部分人，有的是事业成功者，有的则是靠亲人送给。
2.4、客户预购面积与预购主卧面积的交互分析
▓从页面往深处看可知；客户选择主卧面积集中在13-14平方米，有49%；其次是主卧面积在15平方米以上，有25%；选择面积在11-12平方米的有22%；选择主卧面积在8-10平方米的有2%。
在实际走访的过程中，如果在客厅和主卧面积和一定的情况下，客厅面积在现得数据基础上有增大的趋势，主卧面积有减小的趋势。
▓交互看图可知：
选择面积在70-79平方米的客户选择选择主卧面积主要是13-14平方米，有5%，其次是11-12平方米有3%；选择面积在80-89平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有6%，其次是11-12平方米有2%；选择面积在90-99平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有9%，其次是11-12平方米有2%；选择面积在100-109平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有8%，其次是11-12平方米有6%，选择15平方米以上的有5%；选择面积在110-119平方米的客户选择主卧面积主要是≥13平方米，有16%，其次是11-12平方米有3%；选择面积在120-129平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有8%，其次是11-12平方米和15平方米以上，各有3%，选择主卧面积在8-10平方米的有2%；选择面积在130-139平方米的客户选择主卧面积主要是13-14平方米，有9%，其次是11-12平方米和15平方米以上，各有3；选择面积在≥140平方米的客户选择主卧面积主要是≥13平方米，有12%，选择主卧面积在11-12平方米的有3%。
2.5、客户预购面积与预购总价的交互分析（见下页图）
▓由下页图可知：
选择面积在70-89平方米的客户可接受的价格在7-10万之间；选择面积在90-99平方米之间的客户可接受的价格分布在7-20万之间，集中在7-15万之间；选择面积在100-109平方米的客户可接受的价格分布在在6-20万之间，集中在7-18万之间；选择面积在110-119平方米之间的客户可接受的价格分布在11-20万之间；选择面积在120-129平方米之间的客户可接受的价格分布在7-25万之间，集中在11-20万之间；选择面积在130-139平方米的客户可接受价格分布在的客户可接受的价格集中在11-20万之间；选择面积在≥140平方米的客户可接受价格分布在的客户可接受的价格分布在16-20万之间。
2.6、客户学历和客户购买面积的交互分析
▓由上图可知：
选择面积在70-89平方米的客户的学历分布在初中和本科之间，集中在高中和本科之间；选择面积在80-89平方米之间的客户的学历分布在初中和大专之间，集中在初中和高中之间；选择面积在90-99平方米的客户集中在高中和大专之间；选择面积在100-109平方米之间的客户的学历在初中和硕士之间，集中在高中和本科之间；选择面积在110-119平方米之间的客户的学历在初中和本科之间，集中在高中和本科之间；选择面积在120-129平方米的客户可接受价格分布在的客户的学历在初中和本科之间，集中在高中和大专之间；选择面积在130-139平方米的客户学历分布在高中和本科之间，集中在大专和本科之间；选择面积在≥140平方米的客户学历分布在大专到本科之间，集中在本科。
2.7、客户预购面积和预购阳台样式的交互分析
▓由上图可知：
整体来讲，落地式玻璃阳台是时下大众所爱，而选择面积在70-79平方米的客户则相对偏重传统式阳台。
2.8、客户的职业和购买面积的交互分析
企业单位一般职员
企业单位中层管理人员
企业单位高级管理人员
事业单位一般职员
事业单位中层管理人员
国家政府机关一般职员
国家政府机关干部
私营个体
自由业者
合计
70-79平方米
1
1
0
2
0
0
0
1
5
80-89平方米
0
0
0
2
0
0
0
2
4
90-99平方米
3
0
0
2
0
0
0
2
7
100-109平方米
1
0
0
5
0
1
0
4
11
110-119平方米
1
1
0
5
0
1
0
5
13
120-129平方米
1
0
0
1
0
0
0
7
9
130-139平方米
0
1
2
2
1
0
0
2
8
140平方米以上
0
0
0
0
0
2
1
1
4
合计
7
3
2
19
1
4
1
24
61
▓由上表格可知：
选择面积在70-79平方米的客户主要是企业单位中层以上管理人员；选择面积在80-89平方米的客户主要是事业单位中层领导和自由业者；选择面积在90-99平方米的客户主要是企、事业单位中层管理人员和自由业者；选择面积在100-109平方米的客户主要是事业单位中层管理人员、自由业者、国家政府机关上班的人士和企业单位中层领导；选择面积在110-119平方米的客户主要是事业单位中层领导和自由业者，其次是企业单位中层以上管理人士和在国家政府机关上班的人士；选择面积在120-129平方米之间的客户主要是自由业者，其次是在企、事业单位中层管理人员和自由业者；选择面积在130-139平方米的客户主要是在事业单位上班的人士、自由业者，其次是企业单位的高级管理人士；选择面积在140平方米以上的客户主要是在在国家政府机关的干部和私营个体。
备注：
因为样本的选择关系，以上结论只反映一种趋势而非绝对结论。
比如私营个体样本太少，导致部分结论梢偏！
请读者注意！
2.9、客户选择的面积和户型的交互分析
▓由上图可知：
选择70-79平方米的客户选择的户型集中在二室一厅和二室二厅；选择面积在80-89平方米的客户选择的户型集中在二室二厅；选择面积在90-109平方米的客户选择户型集中在二室二厅、三室一厅和三室二厅；选择面积在110-119平方米的客户选择户型集中在三室一厅和三室二厅；选择面积在120-129平方米的客户选择户型集中在三室二厅；选择面积在130-139平方米的客户选择户型集中在三室二厅和四室二厅；选择面积在≥140平方米的客户选择户型集中四室二厅。
2.A、客户选择面积和房屋结构的交互分析
▓由上图可知：
选择70-79平方米的客户选择平层；选择80-89平方米和100-119平方米的客户集中选择平层、复式、跃式都有；选择90-99平方米和120-129平方米的客户集中在跃式和复式；130平方米以上的集中在复式。
三、需求部分小结
3.1、交互分析部分结论
内面
容
积
房屋结构
层高（米）
户型
阳台样式
主卧面积（平方米）
客厅面积（平方米）
总价（万元）
年龄（岁）
职业
学历
70-79平方米（7.8%）
平层
3
二室一厅、二室二厅
传统式阳台
13-14
16-20
7-10
26-35
企业中层以上管理人士
高中-本科
80-89平方米（7.8%）
平层复式跃式
3
二室二厅
落地式玻璃阳台
13-14
16-20
7-10
26-49
事业单位中层管人士、自由业者
初中-高中
90-99平方米（10.9%）
复式跃式
3
二室二厅、三室一厅、三室二厅
落地式玻璃阳台
13-14
16-20
7-15
20-35
企、事业单位中层管理人士、自由业者
高中-大专
100-109平方米（18.8%）
平层复式跃式
3．4
二室二厅、三室一厅、三室二厅
落地式玻璃阳台
13-14
20-25
7-18
20-30
企、事业单位中层管理人士、自由业者、国家政府机关干部
高中-本科
110-119平方米（20.3%）
平层复式跃式
3
三室一厅、三室二厅
落地式玻璃阳台
≥13
26-30
11-20
30-35
企业中层以上管理人士、事业单位中层管人士、国家政府机关干部、自由业者、
高中-本科
120-129平方米（15.6%）
复式跃式
3．4
三室二厅、
落地式玻璃阳台
13-14
26-30
11-20
35-45
企、事业单位中层管理人士、自由业者
高中-
130-139平方米（12.5%）
复式错式
3
三室二厅、四室二厅
落地式玻璃阳台
13-14
20-25
11-20
27-37
在事业单位上班的人士、自由业者、企业单位高层领导、在政府上班的人士
大专-本科
140平方米以上（6.3%）
复式
3
四室二厅
落地式玻璃阳台
≥13
26-30
16-20
20-35
国家政府机关干部、自由业者、私营个体
本科
3.2、描述性分析部分结论
3．2．1、在客户获得信息渠道中，报纸、户外广告、电视稳稳占住前三位，是每个发展商都会重点利用的对外三个宣传方式，不在赘述；紧随其后的是网络和中介，相对来讲后二种渠道，在黄石很少开发商意识得到，或者即便意识得到由于现时资源不足，很难实现；而对其他渠道来讲，网络是成本最低，速度最快的，相对来讲技术性最高的---------长龙地产有这样的资源，完全可以利用，这才是我们现阶段在传播渠道上能突出重围得部分；由于目前黄石的三级市场属于成长阶段，因此中介的利用应该是黄石未来3-5年的发展趋势。
3．2．2、在影响花湖客户的购买因素中我们看到，由于黄石徒步得水，抬头见山的得天独厚的地理环境，反尔形成了黄石人对自然资源就象对自家抹布、门外的大头鞋一样漠视-------黄石人对消费、对生活的追求是繁华型的，是对大都市的向往而非对田园山水的返朴归真；户型设计方面长龙地产在黄石目前可以说是青云独步，在此基础上，构建一个封闭、完善的小区内部环境-----对影响客户购买第二因素上做文章，给一个在二流城市享受一流居所的概念，应该会给该片区的客户一个很强的购买刺激。
当谈到价格因素时，离购买已经不远了，单价886。
08元/平方米，是客户乐翻天的价格！
3．2．3、在房屋由谁装修问题上，该片区大部分人仍然喜欢“自由涂鸦”，开发商只提供毛坯房就OK了。
3．2．3、在客户的个人爱好中，运动是在第一位的，因此会所功能中对健身房的需求比较迫切，考虑到该片区主要竞争对手博雅·怡景花苑地会所功能主要以健身器材，运动场所为主，如避之锋芒而求其次，可以选择图书阅览室、网吧、隔音音乐吧、棋盘室、诗书社等以静为主的会所，也不失为良策。
图书阅览室储藏可以选择部分购买和部分网络下载打印的方式，以便实际操作；-----------整体打造“黄石首家纯文化、教育社区”！
第三部分：
主要竞争对手的概况
一、主要竞争对手及本项目的基本资料
项目名称
花湖水产综合楼
博雅·怡景花城
天方百花园
顺佳四季花城
祥隆建材综合楼
锦绣江南
地理位置
昌明路水利局西侧
昌明路电厂小区斜对面
湖滨西路1398号
劳动路75号
黄石大道1225号
花湖开发区内16路车终点站北走50米
楼盘布局
2栋塔楼
围合式，一二五六栋南北朝向，二四东北方向。
南北朝向
平行式
单栋，东西向
公寓楼平行式，别墅呈半围合式
建筑规模
2栋12层
8栋6+1层
29栋多层和2栋12层
18栋多层、2栋11.5层、3栋15层
1栋9+1层
14栋6层，43栋别墅（包括独立别墅和联排别墅）
占地面积
3513㎡
19209.6㎡
209000㎡
65000㎡
628㎡
100050㎡
建筑面积
11702.8㎡
41800㎡
122300㎡
173529.3㎡
6000余㎡
容积率
3.33
2.18
1.7
2.6
绿化率
36.46%
35.6%
28.6%
无
开盘时间
未定
2004年6月5日
2001年
2004年5月
2004年6月12日
交通状况
9、2路
9、2路
1、2、9、14、16、19路
1、2、9、16、19路
3路
16路
会所功能
未定
健身房、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童戏水池等
健身中心、桌球室、乒乓球馆、棋牌室、网球场、羽毛球场、太极岛等
不祥
无
儿童活动中心
生活配套
金饭碗、金港量贩店、机关幼儿园、中山小学、老虎头小学、十四中、十八中等
金饭碗、金港量贩店、机关幼儿园、中山小学、老虎头小学、十四中、十八中等
天方步行街、超市、幼儿园、十四中、十八中、卫生站、储蓄所、青山湖公园等
青山湖公园、二医院、中山小学、老虎头小学、十四中、十八中
金港量贩店、火红年代等
网球场、游泳池、健康跑道、中心广场、组团绿化、小桥流水等
商务配套
无
无
中国银行
中国银行
不祥
无
开发商
黄石长龙房地产开发有限公司
黄石创新房地产开发有限公司
中铁—黄石天方科技置业有限公司
黄石市顺佳房地产开发有限公司
黄石市祥隆建材装饰材料有限公司
湖北天景置业有限责任公司
代理商
雅鲁藏布房地产顾问（深圳）有限公司
无
武汉汉隆策划
无
无
黄石纵横营销策划有限公司
物业管理公司
黄石长龙物业管理有限公司
未定
黄石天方物业管理有限公司
黄石市顺佳物业管理公司
未定
主打广告
未定
休闲运动节是哪一天？
无
融合自然生机、倾注人文关怀
最旺地段、更富人家
古有世外桃源，今有锦绣江南
促销手段
未定
楼层差价
楼层差价、朝向差价
楼层差价、朝向差价
楼层差价
楼层差价、朝向差价
二、主要竞争对手及本项目SWOT分析
项目名称
花湖水产综合楼
博雅·怡景花城
天方百花园
顺佳四季花城
祥隆建材综合楼
锦绣
江南
项目
优势
1、规模小，便于操作。
2、价格低，低价入市抢占客户。
3、开发商具有一定知名度，且操盘手段成熟专业。
1、小区休闲运动场所齐全，并是黄石以运动为主题的小区。
2、复式采用买一层送一层的价格策略。
3、一楼都是架空层，有利通风和干燥。
1、项目规模大，开发商具有一定的经济实力。
2、户型设计先进，布局和功能分区合理。
1、交通便利，周边生活配套齐全。
2、规模大，开发商具
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