旅游区游客服务中心建设项目可行性研究报告.docx
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旅游区游客服务中心建设项目可行性研究报告
游客服务中心建设项目
可行性研究报告
XXXX游客服务中心建设项目
可行性研究报告
1.总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
XXXX游客服务中心建设项目
1.1.2承办单位概况
承办单位:
XX县旅游工作委员会
项目负责人:
项目地点:
XX县城方皮路与老君山景区道路交汇处
1.1.3项目可行性研究报告编制单位
洛阳市城市建设勘察设计研究院
1.1.4项目可行性研究报告编制依据
(1)《河南省XX旅游总体开发规划》(北京大学中国区域经济研究中心);
(2)《XX县旅游发展总体规划》(北京北大博雅咨询公司2001年);
(3)《XX县城总体规划》(2006年);
(4)河南省人民政府关于XX开发的有关文件、决定;
(5)旅游规划通则(GB/T—2002);
(6)项目实施单位提供的有关文件、资料。
1.1.5项目可行性研究报告编制的原则
(1)坚持XX区旅游文化的原则。
项目区建设要凸显XX区的地方文化特色,将独特性的旅游文化理念纳入项目区的设计之中。
(2)坚持因地制宜的原则。
要结合地形地貌灵活布局,本着节约用地、因地制宜的原则布局主体建筑;绿化大量采用XX本土树种,在设计上尽可能采用中国自然布局多种植物共生的手法,少用修剪造型,少用大面积的草坪.
(3)坚持绿色生态、可持续发展的原则。
XXXX游客服务中心项目区建设要着力营造一个符合生态循环,即项目区内部布局合理、和谐又与外部空间有机联系的项目区生态系统,以绿色生态、可持续发展的理念,处理项目区与周边环境关系,通过乔木绿化带、生态停车场以及先进的污水处理设备、现代化的通讯网络系统体现该原则。
(3)坚持以人为本的原则。
要在项目区营造高品质的适宜于人的文化景观空间,处处体现对人的尊重和关注,特别是对弱势群体的关注(如卫生间等的无障碍设计等)。
(6)坚持前瞻性、长远性的的原则。
项目区的规划设计、建筑施工要符合人们旅游行为规律,经的起时间和历史的验证。
1.1.6项目提出的理由
XX绵延八百余里,具有优越的历史文化和地理位置,是我国南北地理分界线的重要组成部分。
该区域属于北亚热带向暖温带的过渡区,是河南省平均海拔最高,幅员最辽阔,人类活动相对稀少,自然保存相对良好的山区。
同时,该区域又地处华夏腹地,地理位置十分重要,奇特多样的生态旅游资源,在国内别具一格,在国际上具有一定的知名度,是以山地观光度假为主的大型生态旅游胜地。
2001年以来,中共河南省委、河南省政府、省旅游局为了打造XX旅游的整体品牌,发挥XX生态旅游的优势和潜力,整合地跨南阳、洛阳、平顶山、驻马店、三门峡、信阳6市及XX、嵩县、新安、宜阳、汝阳、洛宁、淅川、西峡、内乡、镇平、南召、桐柏、鲁山、遂平、卢氏、南湾共6市15县1湾的中原生态旅游资源,以大伏牛生态旅游圈的概念进行整体策划、包装,并于2001年开始进行了统一的规划。
在《河南省XX旅游开发总体规划》中,首次将XX旅游区定位为全国重要的自然生态旅游目的地,河南省旅游的重要增长极,通过旅游开发,带动当地经济发展,使旅游业成为当地群众脱贫致富的支柱产业。
XX县是XX生态旅游区的核心地带之一,2000年以来,XX县委、县政府立足生态资源条件,强力实施“旅游强县”战略,打造中原最佳旅游目的地。
目前已拥有三个国家AAAA级景区,一个国家自然保护区,两个旅游度假区,形成了山水游、溶洞游、森林游、农家游、滑雪游、温泉游6大旅游品牌。
旅游业已成为带动XX经济发展的龙头产业,被专家称为“XX模式”。
近年来,XX县委、县政府遵循着“工矿兴县、旅游强县、特产富县”的发展战略,把旅游业做为调整产业结构,优化资源配置,培育新的经济增长点的主导产业,摆在了优先发展的位置。
经过坚持不懈的努力,目前已在全国打造出包括山水游、农家游、温泉游、滑雪游在内的“休闲XX”整体形象和品牌。
为适应XX生态旅游业的迅速发展的需要,根据《河南省XX旅游开发总体规划》,项目实施前期将重点打通白云山、石人山、龙峪湾、宝天曼等核心景区的旅游交通环线,完善旅游服务设施,构建综合服务体系。
把西峡、XX、嵩县、鲁山、内乡等县城建成XX旅游的集散中心,并在这5个县各建立一个游客服务中心,作为XX大旅游区的5个二级交通服务枢纽。
XXXX游客服务中心是省委、省政府首批确定建设的
3个重要旅游服务节点之一。
XXXX游客服务中心项目位于XX县城的东入口处,洛卢公路(洛阳到卢氏)的必经之地,向东15公里经庙子可分别与西峡、嵩县、鲁山、内乡4个游客服务中心沟通,形成旅游大环线,既能接待来自省内郑州、洛阳、平顶山、南阳等方向的游客,也能接待来自省外北京、西安、武汉、济南等东西南北各方的游客和车辆,是进入XX的重要交通枢纽,也是整个XX生态旅游区的重要接待中心。
该项目建成后,可以基本满足“十一五”期间不断增加的旅游客人。
外地旅游车辆进入XX以后,通过这个中心可以得到良好的服务和充足的后勤补给保证。
在该项目区内,能够为游客提供300人同时就餐的餐位和100余辆大小旅游车辆停泊的车位,同时,还能为游客提供导游服务、咨询、存物、休息、邮电、金融、医疗卫生、汽车修理、客运出租、加油等综合服务。
XX游客服务中心完善的旅游服务功能,在满足游客需求的同时,将大大提高XX大旅游区的服务质量和档次,对XX生态旅游业的发展具有明显的提升作用。
此外,还将进一步提高XX的知名度和影响力,树立XX旅游的良好形象,促进XX旅游实现经济效益和社会效益质的飞跃。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
本项目建设地点位于XX县城方皮路与老君山景区道路的交汇处,交通便捷。
项目总占地面积137402平方米,合206亩。
1.2.2建设规模与目标
(1)建设规模
根据XX大旅游区2000~2006年游客增长幅度,结合XX近年来的游客增长情况,XXXX游客服务中心建设项目总建筑面积21300平方米,主要包括4个旅游服务功能区和员工办公、生活区、大型生态停车场等项目:
一、4个旅游服务功能区
1.接待服务区。
主体建筑面积为4300平方米。
主要包括:
a.旅游接待大厅3500平方米。
为游客提供休息、咨询、信息服务、导游服务、旅游区简介(多媒体放映厅、图片、画册)等。
b.医疗救助、卫生检疫、邮政、电讯、金融等服务大厅等建筑800平方米。
2、餐饮购物区。
主体建筑面积为3500平方米。
主要包括:
a.旅游自助餐厅1500平方米。
为游客提供特色餐饮服务。
b.旅游土特产品、旅游纪念品购物中心2000平方米。
为游客提供旅游购物服务。
3.交通服务区。
主体建筑面积为4800平方米。
包括加油站、公交汽车站、出租车管理中心、停车等服务。
4.加油站和小型汽车修理间。
主体建筑面积为4500平方米。
为游客提供汽车维修及加水、加油等服务项目。
合计面积为:
17100平方米。
二.办公生活设施
1.综合办公用房2000平方米;
2.配套设施700平方米;
3.员工公寓(含锅炉房及浴室)1500平方米;
合计4200平方米。
三.停车场地及辅助设施
1.生态停车场:
2个,占地面积66700平方米;
2.厕所:
2个,建设男、女厕位各100个,占地面积200平方米;
(2)建设目标
XXXX游客服务中心满足日接待游客5000人次的需要,从根本上为进入XX大旅游区的游客提供快捷、便利的服务,满足游客的需求。
1.2.3主要建设条件
拟建地点位于XX县城规划区内,该区基础设施配套完善,交通方便、环境条件良好,水电等施工条件具备,能够满足项目需要。
1.2.4项目投资估算
本项目以XX县地方财政投资建设为主,河南省财政予以适当补贴,总投资3800万元。
项目建设完成以后,将有力地拉动XX区旅游业的发展,XX旅游业的服务体系将更加完善。
本项目经济效益和社会效益显著。
1.2.5主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标见下表:
序号
名称
单位
指标
备注
1
占地面积
平方米
137402
206亩
2
建设规模
平方米
21300
3
估算总投资
万元
3800
4
人员编制
人
50
1.2.6项目建设时间
本项目土建部分的建设工期为2007年7月~12月,建设工期暂定为8个月时间;内部装修部分工期为2008年1月~4月,
本项目计划2008年4月底前完成,并交付使用。
2.项目建设的必要性
2.1XX大旅游区及XX县旅游概况
2.1.1XX旅游区
XX生态旅游区覆盖洛阳、南阳、平顶山、三门峡、驻马店、信阳6市15县,区内共有7处国家级自然保护区,3处国家级森林公园和1处国家重点风景名胜区,总面积20560平方公里,是河南自然生态旅游资源品种最齐全、综合品位最高、面积最大、最具发展潜力的优势地区。
XX过去由于交通不便,经济发展缓慢,贫困县和贫困人口比较集中,扶贫开发任务艰巨。
但XX旅游资源丰富,这既是发展旅游业的宝贵财富,也是脱贫致富、发展经济的独特优势。
近年来,随着基础建设开发力度的加大,XX生态旅游区在河南旅游业发展大格局中,与“三点一线”文化旅游带以及南太行生态旅游区各占优势,交相辉映,初步形成了竞相发展的局面。
2005年,该区共接待游客1560万人次,实现旅游总收入40.8亿元,旅游从业人员近10万人,“十五”期间,年均以30%的速度递增,已显示出强劲的发展态势。
2.1.2XX县
XX县是XX生态旅游区的核心地带之一,总面积2477平方公里,人口32万,地理坐标位于东经111°11′~112°02′,北纬33°39′~34°11′之间,亚热带向暖温带过渡区,境内有伊河、小河、明白河、育河4条主要河流分属长江、黄河两大水系,XX、熊耳山、遏遇岭3条山脉纵贯全境,将全县分为南北两大沟川,素有“四河三山两道川,九山半水半分田”之称。
XX地处亚热带向暖温带过渡地区,地跨长江、黄河两大水系,是中国地理经典分界线,全年平均气温12.4℃。
特殊的地理位置,形成了矿产、旅游、森林、水能、中药材土特产等五大资源优势。
一是矿产资源:
XX地处著名的豫西多金属成矿带中心,已探明矿藏有12类50余种,主要有钼、钨、铅、锌、金等,其中尤以钼、钨、铅、锌、黄金储量最为丰富,钼金属探明储量206万吨,居亚洲第一,世界第三;二是旅游资源:
XX旅游资源丰富,景观群集,门类齐全,特色各异,融奇峰、峻岭、森林、河流、瀑布、温泉、溶洞为一体,按国家旅游资源分类、调查与评价体系,XX县8大类全部具备,74种基本类型中拥有38种,占全国基本类型的51.4%。
目前,全县拥有老君山国家级自然保护区和鸡冠洞、龙峪湾、重渡沟3个国家AAAA级景区,同时,还拥有九龙山温泉、XX滑雪场2个旅游度假区及养子沟、倒回沟、通天峡、鼎室山、抱犊寨等20余处各具特色的景区(点),是中原地区最佳生态旅游胜地和豫西南最重要的“黄金旅游热线”。
XX县的生态旅游资源在中原地区独具特色,有些景观在长江以北乃至全国都具有垄断优势,有着极大的开发潜力;三是森林资源:
全县森林覆盖率达83.3%,是河南省森林覆盖率最高的县,有林面积310万亩,有“中原肺叶”之称,据中南林学院检测,XX空气中负离子含量最高达6万个/立方厘米,平均在3万个/立方厘米,属于空气最清洁的地方之一;四是水能资源:
全县水能可开发量8.5万千瓦,是国务院确定“十五”重点建设的全国农村水电电气化县之一;五是中药材和土特产资源:
XX素有“豫西天然药库”美誉,中药材品种达1402种,主要品种有连翘、山萸肉、天麻、朱苓、血参、五味子、冬菱草等,年野生中药材收购量在500万公斤以上,是全国著名连翘基地县;XX土特产品丰富,以黑木耳、香菇为代表的地方土特产品品质优良,曾获全国农副产品博览会金奖,产品远销欧美、日本、东南亚、香港等国家和地区。
历年来,XX先后获得全国卫生县城、全国文明县城、全国生态保护示范县、全国社会治安综合治理先进县、全国造林绿化先进县、国家级生态建设试点县和黄河中上游天然林保护重点县等50多项荣誉。
2.1.2.1XX旅游产业规模及发展前景
自2000年以来,XX县强力实施“旅游强县”战略,把旅游业作为支柱产业来培育,旅游经济异军突起,游客数量连年翻番,旅游收入成倍增长。
2006年,全县接待游客314.1万人次,旅游总收入9.4亿元,占全县GDP比重达到23.9%。
目前,全县20%以上农民依靠旅游业脱贫致富。
XX旅游业迅速崛起的成功经验,被国内旅游界称为“XX模式”,并于2005年3月19日在北京钓鱼台举办了“XX模式”研讨会,国内外旅游界专家称“XX模式”,是中国旅游业发展的样版和典型。
2.1.2.2旅游产业规模
1.全县旅游服务体系建设初具规模。
XX现有四星级饭店1家,在建四星级饭店3家,二星级饭店8家,准二星级宾馆24家,拥有标准客房床位近6000张;全县家庭宾馆1000家,拥有床位25000张,日接待能力达到3万人次以上。
此外还建起了具有XX地方特色的“小吃一条街”和“豫西特产博览中心”,开发出800余种旅游纪念品,成为全县旅游商品的集散地;全县目前拥有11家国内旅行社及营业部。
2.全县旅游交通四通八达,可为游客提供方便快捷交通服务。
近年来,XX围绕旅游业不断加大对交通道路的投资力度,随着311国道、洛卢路等主干线路的升级换代,使得通往东、西、南、北四个道路出口通畅便捷,尤以东出口至洛阳仅两个小时,周边西安、三门峡、洛阳、郑州、平顶山、南阳等地市均开辟了至XX的旅游直通车专线。
县城至各景区的旅游专车,新建旅游专线150多公里,拥有旅游车辆200余台。
通往景区道路全部为水泥或沥青路面。
2.1.3旅游业发展前景
按照《XX县旅游发展总体规划》的要求,XX县今后一个时期旅游业发展的总体目标是:
以XX大旅游区开发为依托,以“绿色XX、健康乐园”为基本理念,以丰富的自然景观为依托,以道教文化为内涵,以生态旅游为主题,坚持市场引导、政府推动、企业开发、社会参与、横向联合,实施大开发,开拓大市场,发展大旅游,建设大产业,逐步形成“二区一带一中心”的旅游总体开发格局,即以老君山、鸡冠洞、龙峪湾为主体的“南部XX黄金旅游带”和以国家卫生县城为主的旅游服务中心,以重渡沟、九龙山温泉、杨山寨为依托的东部旅游区和以倒回沟、抱犊寨、望牛岭、钼矿工业基地为依托的西部旅游区,实现跨越式发展,把XX培育成中原最佳旅游目的地和XX大旅游的核心服务区,使旅游业成为XX经济发展重要的支柱产业。
2.2项目建设的必要性
2.2.1构筑XX大旅游区游客接待中心,完善服务功能
为适应XX生态旅游业的迅速发展的需要,根据《河南省XX旅游总体发展规划》,将重点建设龙峪湾、白云山、石人山、宝天曼等核心景区的交通环线,完善旅游服务设施,构建综合服务体系。
把XX、西峡、嵩县、鲁山、内乡等县城建成XX旅游的集散中心和重要的交通服务枢纽。
XXXX游客服务中心项目建成以后,将全面构筑XX的游客接待网络,实现外地游客在该区域的无障碍旅游。
2.2.2满足省内外游客需求,为游客提供标准化服务
随着XX大旅游区的开发,必然为该区域带来大量的游客流,如何为外地游客提供标准化服务,是目前急需解决的首要问题。
建设XXXX游客服务中心,将有效解决这一难题,通过这个游客中心,可以为游客提供旅游交通、餐饮、购物、医疗救护、信息咨询等综合服务,极大地满足了游客的需求,同时也提升了XX大旅游区的整体形象。
该项目建设完成以后,对于为游客提供标准化服务,乃至提升XX旅游形象将起到巨大的推动作用。
2.2.3改善旅游形象,完善XX城市功能,加快XX实现XX游客集散中心的建设步伐。
近年来,虽然XX经济社会得到了快速发展,但与沿海开放地区县级城市相比,XX的差距还比较大。
XX游客服务中心项目建成以后,对于改善XX旅游形象,完善XX旅游城市功能,尽快将XXXX大旅游区最重要的游客集散中心具有重要的作用。
3、建设规模
3.1建设规模
依据《XX县城总体规划》,参考项目所在地的容纳空间、土地价格、环境条件等因素,拟在项目规划区征地地137402平方米,合206亩。
根据相关标准,项目规划建设规模如下:
3.2平面布置方案
建筑面积一览表
序号
工程名称
建筑面积
平方米造价
合价
建筑分期
(㎡)
(元/㎡)
(万元)
一期
二期
01
旅游服务中心
7800
2000
1560
√
02
候车厅
350
1000
35
√
03
加油站
150
√
04
汽修站
300
1200
36
√
05
办公、生活用房
4200
1000
420
√
06
四角亭
4
√
07
双排花架
2
√
08
洗手间(2个)
200
1200
24
√
09
出入口建筑
6
√
合计
2237
1621
606
总计
2237
4.项目选址
4.1项目所在地土地权属类别及占地面积
项目所在地土地权属农村集体所有,完成权属变更手续后,项目单位通过交付土地出让金获得土地使用权,其中土地面积30亩,荒坡地及林地176亩,可以满足本项目建设需要。
4.2项目区建设条件
4.2.1地形、地貌
项目所在地地势较平坦,背靠荒坡地,可利用空间较大。
项目占地区域内主要是非基本农田、荒地等,拆迁任务不大。
目前,土地补偿费及地面建筑物、附属物已全部补偿到位。
4.2.2工程地质、水文地质条件
工程拟建位置的地层构造均为风及洪积、冲积形成的黄土状粉土及粉质粘土,处于华北小煤窑沟板块断层地带上,地下为石煤、油页石、粉土及粉质粘土、卵砾石。
地基承载力为13-15吨左右。
XX县城地下水位约4米以下,受伊河及大气降水补给。
主要是松散类孔隙水、浅层潜水和深层承压水,储量较丰,水质为HCO---Ca+型水,对混凝土无侵蚀性。
此地域基本符合进行开发建设的条件。
4.2.3周边建筑物与环境条件
项目规划选址在县城东部区域,周边环境状况良好,没有明显污染源。
4.2.4城镇规划及社会条件
拟建位置均符合XX县城市规划和XX乡城区总体规划,且环境优美,为未来XX县的重要地段。
本项目建设符合XX县城区的总体规划,项目的建设为旅游业发展、服务游客提供了必要的条件,是一个利国利民的项目,得到当地居民的欢迎和政府的支持,有良好的社会基础和条件。
4.2.5基础设施条件
拟建位置的交通,分别与城区交通干道相连,电力、给排水条件均已完备,已具备了开工建设的配套条件。
4.2.6征地条件
备选地块已纳入XX规划用地范围。
4.2.7气象条件
XX县地处河南省西部,东经111°11′~112°02′,北纬33°39′~34°11′之间,亚热带向暖温带过渡区,季风盛行,四季分明,春季多风,夏季多雨,秋季凉爽,冬季寒冷。
各项指标如下:
极端最高气温:
40.2○C
极端最低气温:
-18.3○C
年平均气温:
12.5○C
年平均相对湿度:
66%
年平均降雨量615mm
最高气压1019.8mb
最低气压947.3mb
日照率52%
年主导风向 西风
最大风速16m/s
4.2.8交通运输条件
项目所在区域属XX县城东新区,交通极为方便。
4.2.9公用设施及社会依托条件
项目所在区域基础设施完备,项目将充分利用这些配套公用设施,以降低投资成本;其他的社会服务设施包括行政机关、商业服务、医院等距项目区较近,可为项目的实施提供一切便利条件。
4.2.10环境保护要求
本项目建设所在地地域开阔,大气容量大,且项目本身基本没有废渣、废气、废水排放,生活污水排入城市污水管网后统一处理,因此,本项目不会对当地环境造成损害。
4.2.11施工条件
本项目所需的主要材料沙石、水泥等可到周边地区采购,通过汽车运输到施工场地。
水、电等可就近引入,条件可满足施工需求。
5.建设方案
5.1建筑指导思想及原则
XXXX游客服务中心建设项目满足XX县城区整体规划的要求,并与周围环境协调统一,能充分体现一个现代化的、自然生态良好的、人与自然和谐的建筑风貌。
项目区的规划建设既要从长远考虑,也要从现实出发,项目中心区建设要具有前瞻性,建筑设计依照大气、现代的原则,在满足使用功能的前提下,力求突出个性和特色。
该项目属大型公共场所,设计建设应使物流、人流通畅,交通便利,并符合国家的有关设计规范和法律法规。
5.2项目总体规划方案
5.2.1总平面布置
平面布置力求做到功能分区明确,人流路径便捷顺畅,避免迂回交叉。
建筑布局合理,造型美观,并同时考虑项目区内绿化,使整个项目区整洁有序、环境优美。
根据项目区建筑的建设内容、功能及场址条件,XX游客中心主体建筑宜布置在项目区的中部,其他功能区四周设置绿色隔离带,应以乔木、亚乔木、灌木、花草共生的景象营造隔离带。
整个项目区为开放式设计,项目区道路路面宽度要大于8米,绕楼呈环状布置,以便于交通运输及消防。
整个布局简洁、明快,功能分区明确,道路贯通、人流顺畅,可满足区内人流、物流、消防等的需要。
开放的布局、顺畅的交通、大片的绿地,整个布局庄重、大方,形成了有机的空间序列,和周围环境浑然一体。
5.2.2总平面主要设计指标
平面布置经济技术指标
序号
名称
单位
数量
备注
01
建设用地面积
平方米
137402m2
02
总建筑面积
平方米
21300m2
03
道路及广场面积
平方米
66700m2
04
绿地面积
平方米
40020m2
05
容积率
%
0.46
06
绿地率
%
30
5.2.3综合管线布置
本项目区的供水、排水、供电等管线干管走向和建筑物轴线平行,管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布置。
5.3公用工程
5.3.1给排水专业
(1)设计依据:
1、《城市给水工程规划规范》(GB5D282-98)
2、《城市排水工程规划规范》(GB5D282-2000)
3、《室外给水设计规范》(GB50013-2006)
4、《室外排水设计规范》(GB50014-2006)
5、《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)
6、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
(2)该项目用水由县城市政自来水管网供给,作为整个项目区的生产、生活及消防、绿化用水。
本工程水源采用城市自来水。
在方皮路设有市政给水管道,为市政环状管网。
供水压力0.20~0.25Mpa,可满足项目区正常供水压力的要求。
绿化用水:
根据规范并结合当地气候条件和土壤性质,绿地用水量指标为0.001~0.003M3/M2.d,根据当地自然经济条件及所处的地理位置,取指标下限即:
0.001M3/M2.d,绿地面积为3万M2,则用水量为30M3/d。
5.3.2给水系统
项目区内设生活、消防合用给水管网,室内生活给水管网以室外管网为水源。
室外生活、消防合用给水管网沿建筑物呈环状布置,管径为DN150,满足室外25L/S,室内15L/S用水量的要求。
室内消防给水管网引入管为DN100,立管为DN80,配备SN65消火栓及箱。
(1)用水量
用水量
名称
最大时
M3/h
平均时
M3/h
平均日
M3/d
新增用水量
12.5
6.25
150
本