最新养老地产现状.docx

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最新养老地产现状

近年来，商业地产的发展如火如荼。

随着经济的发展，人民生活水平提高，老百姓的消费方式和消费观念不断发生着变化，商业地产发展不断出现新的趋势和特点：

　　一、市场定位更明确更细分。

　　商业的发展历经了从集市—商场—连锁店—超级市场—shoppingmall等多个阶段。

近年来，又逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。

　　1、综合项目内通过区域划分不同年龄及不同生活品味客群。

以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础，如在儿童消费区域，就包含了青少年购物、娱乐、培训教育等多主题；在景观优美和较为清净的区域，则划分专门的休闲餐饮区，适合需要清静和品味的人群停留休息，这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁，也避开了传统餐饮的嘈杂。

　　2、针对某一特定年龄群的项目逐渐兴起。

以明确的年龄层来定位客群，通过对这一年龄层的消费模式、生活方式、品味追求进行深入分析，将客群所需的购物、餐饮、娱乐及社交等全部需求通通融合进项目，成为这一年龄层的生活消费平台。

3、以特殊喜好和品牌认知度为基础的细分市场。

　　二、注重体验性，增强吸引力。

　　最早期的商场仅仅是为购物而开发。

后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。

为了消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感，在新项目中融入了体验性、参与性的元素，吸引更广的客群和锁定部分特定客群。

如充分考虑表演和活动空间；通过某一科技、特色题材吸引眼球，用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇，成为其鹤立鸡群的重要砝码。

三、各类零售品牌的布局与发展呈现新态势。

一是一二线城市的零售品牌迅速互通。

从一线到二线各大城市，商业项目中的品牌差异化逐渐缩小。

二是部分国际品牌甚至从二线城市启程，选择“曲线夺市场”的策略。

三是电商的兴起快速改变了人们的消费习惯和观念，实体店与网络、邮政等店铺整合。

B2C、C2C持续火热，分流了实体店的部分客源，而部分商家则开始考虑将这两部分的营销模式相结合，相互弥补在实体和网络中流失的客群。

　　四、建筑空间个性化多元化，向开放式跃进，注重环境、景观的营造。

　　　1、进入开放式商业建筑时代。

新兴的商业大多数进入了生活方式体验中心的新时代，因此在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，将各商业街区或主题板块联通，配合适当的主题和景观，使整个项目自成一体，带给消费者一个不一样的宽松、闲适的购物环境。

　　2、强调空间层次的多元化。

原有多层建筑的单层平面布局形式开始被打破，而更多的采取了下沉广场、空中连廊、空中花园等设计手法，让建筑间的联系更紧密，同时打破了单调乏味的平层布局，消除了消费者的视觉疲劳感，融入一个更加层次结构丰富的商业空间。

　　3、多变的建筑外立面。

突破了方盒子的常规设计，表达手法更融入了各种立体图形、不规则型、带强烈艺术设计感等多种组合，给予了城市更加丰富的建筑表达。

4、着力塑造景观和小品。

景观塑造最能体现一个项目的情调和档次，而小品的丰富则更充分表现了项目的精致与品味。

对于环境的营造，在固有的良好自然景观区域开发为最佳，通过植被、流水、主题景观、应景小品等共同作用，合力营造其要表达的氛围。

五、专业市场和综合市场的商业地产特点明显，投资者需认真考察。

　　市场商业按专业市场和综合市场区分，特点明显。

专业市场往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。

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　　专业市场类商业经营商品的统一性特点，整个市场的运营成本比较低。

只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。

　　综合市场因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。

　　专业市场规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。

投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。

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　　综合市场规模大小受所经营商品的类型影响比较大。

在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差。

商铺的形式主要是铺位，铺面商铺数量较少。

投资回收形式大多数采取出租商铺的方式。

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　　就消费者投资而言，专业市场商铺比较适合个人投资者投资的品种。

尽管投资收益水平未必最高，但投资风险较低；综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素，商铺价值更多来自该综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。

与专业市场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。

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中国是什么样？

事实上在中国的中高端百货，到目前为，还是保持高增长，但是怎么来的？

是从品牌商、供应商过来的，我们现在只能从品牌商、供应商要取高额的保底、高额的扣点来保证它的利润，但是这一个幅度现在大家都知道，我们目前为止，中国的百货店的商品已经比西方很多的商品价格高出20%以上，这是我们研究的，商务部上个礼拜说的是50%。

如果再以扣点的方式，百货店的价格就越来越高，最终下来甚至是什么样？

互联网就出来了，很多品牌上网，消费者其实是非常聪明的，现在百货店当中购物的主体50%以上是八零后，刚刚梁总说了一个数，网络也都是八零后，所以我们可以看到这两个是重叠的，我们得出结论，未来百货店一定会受到影响，但是其他行业目前从我们所研究的全球来看，食品影响是非常小的，尤其这种大卖场影响更小。

所以我说第一就是业态会发生变化。

　　第二，互联网的发展、电子商务的发展改变了人们的消费习惯，这是非常可怕的一件事，因为如果人们的消费习惯发生变化，他习惯到网上购物，就不喜欢去实体店购物，这一点当中要比其他的方式更为可怕，为什么？

我觉得我们很多的商家去促销，希望消费者到我们这里来实际就想让消费者习惯这种购物场所，而电子商务现在是把消费者的习惯，一部分的消费者已经改变了，未来的影响可能是很大的，所以电子商务的快速发展，对我们做传统商业、做商业地产一定要高度的重视，这是第一个观点。

　　第二个，我想过去中国发展非常快，这是全球有目共睹的，今年1-2月份的消费增长速度并不高，我们实际扣除CPI才11%，为什么说这个数字？

实际上我们知道在去年我们消费当中，汽车及石油拉动了5.2%，今年各地方都在出台限制汽车发展的速度，有些城市就因为汽车限制，已经调低了消费增长速度，你可以看到汽车只要一下，房子不涨，消费马上就会受影响，消费受影响，什么损失最大？

就是地产，如果消费降下来了，这些品牌商就不会那么快的布点，所以一定要在今年的发展过程当中要发展消费。

我们跟去年来说，可能比去年略低，但是这一现象我希望大家可以引起关注，我就说这两个观点，谢谢。

【加拿大亿万豪剑桥公司中国区副总裁潘丽君】：

对我来说，其实品质很重要，品质包含了商场运营的安全，包含了启动一流的服务。

中国目前商业地产的竞争，在我看来主要是土地资源和人力资源的竞争，这是核心的。

为什么不说是人才的竞争？

如果没有一个好的老板，没有一个很好的公司文化，是很难发挥作用的，一个再好的人才到了不健康的环境中，也会夭折，所以在座的很多的老板、公司的决策人来说，一定要问自己，我们怎么做最好的老板，怎样为优秀的人才创造一个更健康、发展的环境。

关于营运这里面，我觉得中国目前商业地产有很多的大公司发展速度很快，但是将来真正能够取胜的一定是看营运的实力，我们一定要追求营运的卓越，才可以战胜竞争对手取得优势。

各个公司现在都在做很多的培训，国际购物中心协会等很多的协会都在做一些讲座、宣传、教育，但是其中有一个根本的东西，其实营运也不是很复杂，就是一个关键的一点，就是说一定要了解消费者，因为我们的地产就是服务于我们的消费者，所以在我们看来，只要跟消费者一定要有一个神经上的连接，一定要领导你的消费者，大家可以看一下，苹果的产品为什么这么成功？

就是引领了时尚，中国目前的零售发展趋势，可以说它已经在经历了三次零售风浪。

目前中国正在经历的第二次和第三次同时进行，可能这个时间可能比50年大为缩短，所以我觉得在座的地产公司的专家，一定要和消费者进行对话，你就掌握了要点了，非常感谢。

【中国商业联合会奥特莱斯分会秘书长段宏涛】：

刚刚听了王会长的讲话，感触颇多，我感觉今天的会议就是谈趋势，趋势就是商业地产的黄金时代。

其实听起来，中国人做什么事情都可以把事情做到极致，比如说股票我们可以炒到6200点，炒汽车可以炒到摇号，炒房子可以炒到限购。

　　今天手机报给我发了条信息，说中国三架马车的消费已经下降到20年的最低，就是消费在三架马车里面只占四分之一，出口就不用说了，这里有一个问题，人民收入在不成比例的下降。

商业地产谁来吗？

就是回答一个问题，中国拉动内需，增长消费，给人民真正的加钱，真正能让人民群众拿到钱，我觉得这是一个方向。

　　接下来，我去分享一下，如何扩大消费，其实增加人民收入这个是第一的，“十二五”规划也看到了，政府承诺、温总理承诺每年不低于GDP增长7%，这是一个最基本的增长速度。

　　第二，扩大基础消费的人群，应该说我觉得中国的城市化率是一个扩大消费人群的一个办法，中国现在661个城市，据我们统计，在造的新城新区2300多个，全国都在造城，这是我们把很多的农村人引入城市的一个办法。

随着我们城市化率从47%到70%到65%这么一个过程中，我觉得所有的消费都会受益。

　　再讲我的私人观点，住宅我们经常卖的是产品，商业我们经常卖的是价值，住宅和商业最大的不同，住宅更多讲的是配套、园区、私密等等，而商业讲的是价值，价值是带来了商业系统开发艰难度、复杂度，比如说选址系统到规划设计系统、招商系统、营运系统、资本证券化系统等，这不是简单的住宅地产可以相提并论的。

　　所以以后商业地产会走几个“化”，主题化、特色化、符合化，体验式、时间消费阶段的购物场所。

　　第一，特色化，当建筑成为特色和主题的时候，下面就变成了一个约会地点。

　　第二，符合化，城市综合体一定会让位于郊区大盘和社区商业，所以城市新中心以及郊区大盘多业态绝对是发展方向，同时购物中心内的百货业态一定会被各品类的百货业态挤压，因此来讲，我认为中国未来的商业地产在产业上、在国家政策上要给人们更多的钱。

而且未来的发展趋势不要重复再重复，没有特色，人云亦云的商业未来一定会越来越箫条。

【青岛永旺东泰商业有限公司副总经理尚惠杰】：

非常感谢有这样的机会，我是青岛本地人，算是东道主了，最想说的话，最有感受的，我想说说零售业，商业地产特别现在是非常热，很多的房地产商都做商业地产。

商业地产当中最热的是购物中心，购物中心最热的是大型购物中心，就是复合型的购物中心，但是归根到底能不能成功，是在购物中心的内容，这就涉及到运营或者是筹划购物中心的很大的课题，我作为从运营角度，我想讲一讲也有一些误区，说一说我的看法。

　　零售业有很多的分类，比如说按照业态进行分类，有自选式的，原来是面对面的服务，美国在几十年以前，发展成为自选，这是按照销售方式来做的。

最近又出现了网上购物，这又是销售方式的不同，商业零售业的不同点，但是作为另一种分类，专卖店、专柜、自营和自有品牌这四种分类，我们现在很多的购物中心是专卖店的组合，把店面做起来，漂亮一些，把专卖店招进来，按照餐饮、服装、服务性的功能。

专卖店的组合现在在中国，在我们眼前或者是青岛能看到的大部分就是这种组合。

　　再进一步讲，比这个高一点的就是专柜，我做一个百货店，这里面划分功能与服装，服装里面有男装的区域、女装的区域、玩具的区域、食品的区域，导进来商户他们来经营，这是通常的做法。

　　再进一步讲，就是自营，这个就是买断的商品，我买进来然后陈列上，然后自己定价把它卖出去，这又是一种做法。

还有一种就是自营品牌了，就是自己进行商品开发，自己进行商品的调研、设计、委托加工、自己加工，把商品完成商品化，然后在你的商场中销售。

　　应当说零售业是一个传统的行业，到现在为止，做的最成功的就是自营的和自有品牌占的比例大的越成功，国际上的前十位的或者是甚至是前五十位的大的零售上都是自有商品的开发、自有品牌的比例占的比较大，现在我们国内都叫百货店，都叫购物中心，真正自己买断的比例非常少。

像沃尔玛等大的零售商，他们在中国自己开发的商品比例也仍然是很低的，不会超过20%，20%左右算高的，像我们永旺在日本达到40%，但是在中国达到10%，到不了20%。

　　刚才讲到网络购物，这是肯定的，十年以前我们就讨论这个题目，无店促经营，肯定是节省成本，但是现在真正是面临现实了，但是电子商务也逃不开、回避不了的一个工作，就是商品的开发，要卖东西部仅仅是方式，东西怎么样给弄出来？

大家可能认为商品开发就是制造商的事，我们零售商不管。

但是现在发展的都是零售商、制造商为一体的。

比如说制造零售商发展的也是非常快，所以说我谈的这一个观点，应当把这个误区给弄清楚，这是一个事情。

　　第二个事情，运营的事情。

我觉得运营我们也是十几年了，在中国的市场上来做，要按照顾客的需求，按照顾客不断变化的需求来运营你的卖场，首先前提当然只能是自有，只能是买断的方式才可以变化，如果完全都是他们有他们自己的办法，他们可能你整个购物中心变化就很难融合，我们一般的做法就是一年有52个星期，根据社会活动的不同，这52个星期来变化，至少一周一变化，使季节性、社会活动、当地的风俗全部容纳到52个星期的计划当中去，商场就有生命力，就会有活力，我觉得这是搞好购物中心内容里面的最重要的东西。

　　现在反过头来看，凡是购物中心失败的，都是内容中心、利益中心，自营没有，是一种品牌的组合，现在很多的购物中心都是雷同的，进这个商店是这样的，去那个商店也是这样的，在一个市、一个区里面有三个购物中心，结果这三个都是一样，所以我觉得内容非常重要。

中国的零售业有很多的国外所没法了解的，比如说购物卡，原来的、一般的商店历史比较长，购物卡占的销售比例比较大。

　　【中华全国商业信息中心主任王耀】：

购物卡在城市当中占了40%，这个比重也是比较大。

我并不太同意你的想法，因为市场环境不一样，外国企业在中国做的时候，完全买断，可能不行，如果周围都买断可能没有问题，但是周围都不买断，只有你买断，那就整死你。

零点研究咨询集团副总裁周林古】：

我有一个同学是五星电器的，这种模式可能在他看来，是所谓的水土不服，是管理团队的没有更好的适应中国，所谓的买断不买断不是绝对的，像百思买在中国深圳做的非常好，他们在那边儿做的风升水起。

　　第二，我想今天讲一下，我们说得商业者得天下，其实这是得消费者得天下的概念，从这个角度来讲，我并不认为在短期内会有很大的冲击，但是它会有一些要变化的东西，我想这是我们零点一直会做消费者研究，我们也非常前瞻性的看了一些八零后、九零后的消费行为，发现有几个特点，这个可能反映到我们的商业地产当中出现一些新的变化。

　　第一个变化就是对所谓的快速轻松化、体验化的变化，包括对车的研发，以前是两年出一辆车，现在是两个月出一辆车，对我们商业地产有什么影响？

将来我们预测，将来我们的商业地产里面可能是一个魔方，需要快速的变动。

　　因为网络影响越来越大，但是我们怎么消费？

其实很多人还是逛出来的，我们觉得它将来会成为一个舞台，也就是说我们反过来讲未来我们的商业地产变化是什么？

我们预测非常多的商业配置上面，是要以非目的化消费，这样的配置会更多，如果目的性的消费那就交给网络，相应的我们还有一个预测是什么？

会更加的理性化，商业是属于理性的。

　　我们刚刚看到淘宝发布了一个数据，淘宝客户已经50%是男性了，这给我们什么反馈？

就是说男性的目的性消费是多的，女性更加喜欢逛的。

我想从我们这个角度来讲，我们认为真正的商业永葆青春，一定是抓住前端的信息，而所谓的八零后、九零后，抓住了他们，才抓住了未来，抓住了他们，我想也就抓住了消费者才得到天下，尤其是抓住八零后、九零后的女性，我想把我的观察和大家做了分享。

　　我们一直在讨论得商业者得天下，刚刚又有梁总做了一个引子，我们是不是把这个结合起来？

我曾经调查过海宁皮革城，50%-60%都是来自上海的客户，就像网络说便宜、方便、成本会大幅度下降，但是皮革城做的越来越大，在上海做的鞋城都没有做起来，这里面还是有一个习惯逐步的培养，以及如何以特色吸引消费者的问题。

　　我想抢过话题来说，给大家做一些分享，谢谢。

【海宁中国皮革城股份有限公司董事长任有法】：

我是海宁皮革城的董事长，海宁皮革城是我们股票的简称，我在海宁皮革城做了17年没有离开过，讲到商业地产的风险，我还要讲一下机会，如果我们把握好了，就是赢家。

　　宏观的风险上午的专家讲了很多，宏观的机会也是一样，上午也讲了很多。

我想讲一点微观的机会。

　　在座的商业地产运营商、开发商，应该说机会还是很多的，刚才我们有人已经讲了，我们城市化的进程在不断的加快，人民生活水平在不断的提高，原来十年前的城市商业，除了个别的以外，都在退步、退化，因为他们受到很大的瓶颈制约没有停车设施，这些机会都是我们在座的各位应该把握好的，现在都开着车子，如果去超市就一买一个星期的东西。

　　另外我们城市在不断的扩大，特别是高档的社区、高档的别墅都往郊区建设，我们的高档消费人群在往外延，这也是我们做商业地产的机会。

　　另外一个机会，是主题消费、休闲消费，给我们带来很大的机会，现在的购物就是旅游购物、休闲购物，传统的商业做不到，我们这些新商业能做到，现在我们海宁皮革城是国家AAAA级旅游景区，把商业做到争取这就是一个叠加，当然机会多多，风险也大大。

　　上午领导和专家讲了很多的风险，我觉得我们最简单的就是大家看好的时候我们要慎重，因为中国的事情是实际证明了的，凡是大家看好的，那风险已经聚集了。

　　现在是我们国家的政策给我们留了个槛子，你们知道我们国家的政策是坐过山车一样的，没有连续性、连贯性，2009年我们的房产是大力支持，一年半时间我们就打入冷宫，不打死不罢休，但是也许一年半以后，又有360度，或者是180度，到那个时候我们的商业地产刚刚成型，到那个时候我们的成果就要打折扣。

　　另外一个就是内需，不要希望有多大的增长，我们在座的各位可能有60%的人把最大的消费放在了换代上，我们都买了房子，都要换代，这个消费是最大的消费，能剩下多少钱都来消费，所以我们已经超前消费了，不可能有更多的钱投入到我们的消费领域。

　　另外，网上购物肯定对我们传统商业有影响，或多或少有影响，如果住得一般般的普通商品影响更大，高品质、小品牌影响相对小。

　　所以这种现象，我们前几年全国的空置市场很多很多，市场的空置率在22%，从现在开始，箫条的商业街就会不断的出现，不会像外来的那样开一个成一个，我有一个观点，商业是需要有灵魂的，我们每一个企业家都有钱造商业地产，但是不可能每一个人都可能创造商业灵魂，没有商业灵魂的商业地产，那就是一堆建筑物。

　　商业灵魂的解读会多种多样，可以解读为核心竞争力，也可以解读为品牌吸引力，这里我举个例子，我们海宁皮革城2004年从海宁火车站搬到山东以外的郊区，这个市场搬出去之前，每平方米6万块钱，前一个月6万块钱，我们搬出去以后，我后来卖4000块钱一方，到现在没卖掉，那就是灵魂的转移，就剩下壳子，这是一个建筑物的本身价值。

【大麦客商贸有限公司集团执行长李春材】：

我今天非常的开心，参加这样的年会。

　　借着地产开展商业，这是之前的事情，因为我在全国许多城市遇到了很多的全国或者是专业市场都空着，问我怎么办，我说很难办，因为这里面一个一个都有烂掉的，没有办法整合，也没有事先做好规划，没有办法。

但是现在开始，才是真正的商业地产，因为商业地产是要借着商业升级转型来打开地产，换句话说商业升级转型，是需要专业的，是需要商业开发用专业的立场，用商业经营者的角度去规划设计，同时最重要的就是要绝对的认同化，北方和南方是不一样的。

　　大家都知道，内需市场全世界最大的就在中国，全世界有机会做商业大计划的就在中国，市场有多大，商业就有多大，内需多大，商业就有多大，全世界最大的内需市场在这里，不然我们的阿里巴巴没有这么大的成长。

　　【主持人司马南】：

而且我们内需不但大，而且发展速度很快。

　　【李春材】：

所以商业我非常的看好，商业是有这样的结果，如果没有消费者支持，没有商业。

只有最好的商品、最低的价格，老老实实的提供给消费者，成长的空间。

　　【主持人司马南】：

我认为您讲了一句话，大家特别想听，那么多的空壳市场在那儿，问你怎么办，你现在能不能告诉我们，这么多空壳市场在那儿维持不下去了，阿里巴巴等网上销售又如火如荼，怎么办？

　　【李春材】：

商业地产只有彻底的改革，彻底的升级，不要重蹈覆辙。

　　【主持人司马南】：

现有的怎么办？

　　【李春材】：

现有的要专题讨论。

比如说你是沃尔玛还是家乐福，商品有35000种以上，可是我的店只有它的十分之一的产品，只有3900种，可是我可能会达到它三倍面积，这是有利可循，这是经验，是把好的经验加上本土化即将出现的，这就是在改变，只有这样，顾客永远选择最好和最便宜的。

现阶段因为80%大部分是国产，如果你能够突破像很多外销厂商，我有幸接触到台商，都外销到外面去，如果自营品牌能够好好的打开品牌的信用，就像刚才提的，800-1000块以内可以买到相同品质的东西，可以势必掀起新的商业模式。

我相信顾客只要是在创新的商业里面，一定会喜欢。

这个是重新归纳商业的高度，或者是商业的宽度，甚至是商业的深度。

　　比如说我们又在开发一个几百亩的土地，把商业的店当成主力店，将建成造势的机会，这样我们就可以把真正的高度拉出来，宽度加宽了，都是为消费者去重新打造的一个商业，这种模式很有可能，很快的会蔓延到这里，这个就是今天商业地产我所要表达的是，只有在内需这么大的机会里，做好商业，用专业的角度、经营的角度、经营者的角度去规划商业，那么很有可能就可以赢得新的创新。

　　我可以把3900种的商品精选到符合每一个高档社区的需求，去开小麦客，就等于是中小型的店，可以满足他们，这样我可以很快的时间超过200家。

圆融集团有限公司副总裁沙勇】：

刚刚讲到消费的需求和变化带来业态如何创新，主席业态创新了，我想结合我们自己的实践来尝试回答这个问题，我觉得我们现在消费者变化有三个方面：

　　第一个就是交通的便利和交通工具的提升，带来了现在的商业载体并不是一个选择。

以前家门口的商店优势不是那么巨大的，这是第一点，或者说再远的一些商业设施，也可能成为购物或者是消费的目的地，这是一个变化。

　　第二个变化就是休闲需求的产生。

个变化是来自于两个方面，首先是休闲时间的扩大，中国的GDP差不多超过4000元，所以时间的增加和实力的增加导致了需求实力的产生，我们能不能抓住需求？

这是第二个变化。

其实我们可以看，几十年前的百货或者是现在的百货，我们看十几年以前，百货店是没有参与的，现在有了，现在百货业可以，这是第二个变化。

　　第三个变化，刚才梁总也说了，就是网购，或者是线上产生，交易额占了国家的5%还是7%？

这个是非常实际的，而且这种趋势会带来购物不是往往只有一个载体，它可能还有另外一个渠道，但是线上的交易点带来缺陷，不能聚会，不能体验，也不能开PARTY，就是当购物的决定有一个时间差，但是这三个是实实在在发生的变化。

　　这三个变化给我们带来的问题就是我们现在的商业载体可能不是唯一的选择。

　　第二，购物也有可能不是唯一的目的。

第一，购物也可能不仅仅只有一个渠道，怎么办？

你能不能产生差异化的优势？

或者是你能不能提出解决方案？

我们如果能够回答三个问题，我想商业地产项目是可以期待的。

　　第一，我们能不能给消费者一个光顾的理由？

给一个消费光顾的理由，而不是在同质化这么大的情况下可来可不来。

第二，我们能不能给非消费的顾客一个光顾的理由？

第三，我们可不可以给上述两类人延长逗留时间的理由？

　　圆融是一个综合考虑了很多的因素，