项目组团社区园林概念分析.docx

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项目组团社区园林概念分析

【６０１（２）_____________________________________________________________________________________________________________项目组团社区园林概念分析】

一期二期

第一阶段：

日式园林区地中海风情区

第二阶段：

法式景观园林区维也纳风情区

阐释:

1、创造”生态化”的环境,全面满足贵阳人对美化,人文的需要是社会生态型住宅的基本内涵

２、引入“动线绿化”理念，做到移步换景，景随步移。

３、强力塑造各种风情区的文化内涵，是提升层次美键一环。

４．强调“１００％的参与式园林“（即园林的实用率）

５、强调园林“绿视率“的概念。

《一》社区形象定位

一幅异国风情画

异国风情

主推：

一幅异国风情画

阐释：

（1）贵阳人的消费观念比较超前，向往国外的生活方式，正迎合了这市场的需求。

（2）通过“画“来衬托环境的美。

（3）为社区以后塑造“绿，静，美“的形象做好铺垫。

（4）炒作的素材比较多

（5）在多个阶段推出都有新的卖点，容易引起市场的关注。

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（二）一期园林概念分析

1．日式园林

概念：

“内心的庭园”

内容：

a.樱花

b.白砂

c.石灯笼

d.踏石

e.竹子

f.小假山

２．法式双景观园林区

名称：

“枫丹白露”

内涵：

～永久的光荣或浪漫的天堂～

内容：

a．喷泉

b．建筑小品

c．花架

d．花坛的花卉与香草

e．规则的草坪

f．雕塑

格调：

a．突出自然景观与现代文明的结合

b．强调“双景观”居住概念

c．突出居住“第二空间的概念”

【项目组团概念分析６０１（２）_____________________________________________________________________________________________________________】

卓信.名都

一期二期三期

阳光领域阳光领域金领域

白领域白领域

命名分析：

阳光领域

（１）项目为东西向的长条形，阳光比较充裕。

（２）就因为是”贵”阳才用“阳光“两字。

白领域项目的主流客户群为中产阶级，比较有概括性。

金领域作为项目最高的形象，针对高级收入的目标客户群。

组团名称的意义：

1、社区的品牌可以通过不同的侧面进行塑造

2、不同的组合团概念可以吸引不同的客户群，让置业感觉这项目有三个不同类型的社区可以来选择，增强可选性。

3、不同组团不同的卖点，增强项目可持续炒作的卖点。

【展销会推广策略分析６０１（２）_____________________________________________________________________________________________________________】

时间：

２００１年９月２０－２６日参展

目的：

做宣传推广，树立小区品牌形象

内部认购

问题点：

a预售证没拿到，在内部认购上会使买家持观望态度；

b工程进度难以大量开展，也会使买家持观望态度；

c项目刚开盘，也会使买家持币观望；

（一）展销会我们的推广方案：

１、只是做形式上的宣传，广而告知，不做大量的推广

２、强力推广项目

〈1〉这是极好的销售机会

〈2〉项目抢占市场的时机，要一炮而红从众多的楼盘中脱颖而出

（二）如何在房交会上有很好的销售业

我们的目标：

８０－１２０套

1、房交会前期推广思路

时间

事项

工作单位

备注

9月1日-10月10日

派发单张10000份

1、油榨街

2、南明其它区域

3、云岩区

4、二戈寨主要针对大的单位小区和居委会派发

销售部与外骋大学生（约50人次，工作时间一天，每天30元）

地毯式的宣传做好铺垫

9月8日-15日

“贵阳人建筑自己的家园”活动

电台、报社、销售部、公司

项目前期规划铺垫

“项目形象代表”

报社、销售部

项目前期形象炒作

9月20日前

在星力百货连续二星期做展销

销售部

项目前期社会形象宣传

9月10日-19日

报纸广告

销售部

项目前期社会形象宣传

8月25日-8月20日

电台

销售部

高密度宣传异国风情区

2、避项目销售风险的策略：

消费者顾虑：

预售证、工程进度、园林景观是否做到。

我们的策略：

（1）在取得预售证前采取“无条件退房”策略，这笔款由贷款银行监控，公证处公证。

（2）展销会期间由：

园林设计单位、施工建设单位、工程监管单位、建筑设计单位、产权处、银行、公证处等。

园林设计单位：

解决消费者的园林效果问题。

施工单位：

解决工程质量与外立面的效果问题。

产权处：

解决预售证的问题（在办）

银行；解决交款后退款的保证（公证处）

3、展销会前的市场炒作

9月10日-15日时推出的“日本风情区”

（1）五天内销售完毕的炒作引起市场的轰动

（2）9月20日-26日推出“法国风情区“制造抢购的前期氛围，造成项目一推出被市场认可的卖场。

【项目卖点分析６０１（２）_____________________________________________________________________________________________________________】

1、与“中天星园、在水一方”同板块的项目区域卖点

2、文化会所（图书馆与绿色通道门诊治）

3、双语幼儿园（中英幼儿园）

4、私立小学（与一品牌学校合作）

5、异国风情区（日式、法式、地中海式……）

6、自然环保式、现代简约建筑风格

7、北面的山（强调“大氧吧”的概念）

8、周边生活的成熟度（强调成熟生活圈）

您的家=户内面积+户外景观空间+有品味外立面+生活配套+异国风情的度假生活

强调：

（1）、家的附加值

（2）、现代生活：

休闲与交流

（3）、空间的“透视率度”

（4）、产品特色概念

卓信名都的八大卖点，就是您购买的八大理由

【房交会前期媒体宣传分析６０１（２）_____________________________________________________________________________________________________________】

（一）户外广告；

1、车身广告；突出中庭花园的环境画面

2、大型喷画：

突出异国风情区和形象代言人

3、灯箱广告：

突出“卓信.名都”与“异国风情区”概念

（二）电台广告：

（图文广告）

第一阶段：

突出异国风情区与都市度假的生活方式

第二阶段：

突出日式风情区宣传

第三阶段：

突出法式风情区宣传

（三）报纸广告：

第一阶段：

塑造园林绿化用地千万平方米的异国风情区

第二阶段：

“一万元”置业市区的概念突出市中心的拥挤、干扰等的环境，推出项目在市内的绿、静美、生活环境。

第三阶段：

日式园林区（市场反应轰动的炒作）

第四阶段：

法式园林区

注：

1、日式园林区第一、第二幢9月20日前推完

2、法式园林区第三、四、五幢为9月20-9月25日强调

3、推“1”为“2”做好炒作的铺垫

【项目定位６０１（２）_____________________________________________________________________________________________________________】

卓信.名都项目定位：

~异国风情~

~贵阳第一花园住宅小区~

主题广告语：

魅力之城

让你每天感受假日情怀

贵阳第一生活环境

主推：

异国风情

让你每天感受假日情怀

【一期推盘价格走势分析６０１（２）_____________________________________________________________________________________________________________】

首推1号楼、2号楼

1号楼均价2100元/平方米

2号楼均价2400元/平方米

目的：

1、由1、2号楼测试市场

（一）1号楼主要用“低开高走”的策略起动市场，引起市场轰动效应，目的使销售形成旺销的良性循环。

（二）2号楼主要测试中高价位的市场反应程度，用95折的优惠即2340元/平方米的均价看市场反应情况作以后项目价格定位的标准。

（三）测出市场对本项目南北向与东西向的价差标准。

（四）测出本项目的景观价格系数，做到景观价值的最大发挥，是创造本次最大利润的挖掘点。

2、由1、2号楼吸纳两部分市场

（一）1号楼主要测试郊区客户群衡量本项目对此区域客房的吸引度。

（二）2号楼主要测试市区同档甚至高档盘的客户群，这是项目升价的关键。