房地产项目 地块市场研究报告.docx
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房地产项目地块市场研究报告
*****地块市场研究报告
第一部分房地产投资环境分析
1.1城市特征分析
1.1.1汉家旧县江左名区
泾县位于安徽省南部，隶属宣城市。
《汉书·地理志》：
丹扬郡有泾县，“泾水出芜湖”，泾县由此而得名。
全县总面积2059平方公里，辖11镇10乡，人口36万。
境内山多地少，素有“七山一水一分田，一分道路和庄园”之说。
泾县是一片文化底蕴深厚的土地，具有悠久的历史。
自汉初置县，迄今已有2100多年，有“汉家旧县，江左名区”之称。
历史上泾县既是“男勤于耕，女勤于织”的农桑之区，又以商宦众多、文风昌盛而名闻遐迩。
学者名流，代不乏人。
与之交相辉映的是人文景观、名胜古迹遍布全境，水西唐寺宋塔，桃花潭中华第一祠、扶风会馆，查济明清古民居群，黄田洋船屋，章渡吊栋阁……历代骚人墨客游踵不绝，留下无数千古绝句。
1.1.2城市交通
泾县区位独特，交通便捷。
泾县位于苏、浙、沪三小时经济圈内，安徽省大旅游圈两山一湖间。
境内205国道、322省道呈“十”字交叉贯穿全境，毗邻318国道。
距宣城火车站45公里、芜湖机场、芜湖市朱家桥外贸码头80公里、铜陵港85公里，与周边大中城市的距离分别为合肥120公里、南京180公里、上海350公里、杭州245公里、无锡260公里、黄山105公里、九华山110公里。
1.2宏观经济环境分析
1.2.1GDP总量及人均GDP
⏹GDP总量
县域经济较快增长，综合经济实力持续增强。
初步计算，2006年全年实现地区生产总值（GDP）26.75亿元，按可比价计算，比上年增长12.0%。
表1-2-1GDP总值
年度
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
GDP（亿元）
16.49
16.26
17.19
18.74
19.29
21.05
26.75
数据来源：
安徽省泾县统计公报
⏹人均GDP
泾县的人均GDP从05年开始稳定增长，05年人均生产总值达6587元，比上年增加了635元，可比增长9.8%。
06年人均生产总值达7554元，比上年增加976元，增长12.1%。
按照世界发展银行的经济理论，当一个国家的人均GDP处于800到4000美金之间的时候，整体的社会经济发展处于高速增长期，当人均GDP处于4000到8000美金之间时，经济处于平稳增长期，当人均GDP达到了8000到20000美金之间时，整体的社会经济发展就开始进入衰退增长期。
根据联合国《国民核算年鉴》资料，对美国、日本、韩国等17个国家和地区人均GDP从1000美元到3000美元发展阶段分析，居民消费结构变化呈现以下特点：
●一是食品支出占全部支出的比重即恩格尔系数明显下降。
●二是衣着类、家庭设备及服务类支出逐步下降。
●三是交通通讯、文化娱乐教育等其他消费比重迅速上升。
●国内部分城市，居民消费结构变化也与上述国际经验趋向一致。
表1-2-2人均GDP与经济发展态势的关系
人均GDP
宏观经济增长
800-4000US$
高速增长
4000-8000US$
平稳增长
8000-20000US$
衰退增长
数据来源：
世界发展银行
可以预见，泾县未来几年经济发展将持续向好，社会经济将实现高速增长。
1.2.2财政收入情况
泾县财政收入保持增长。
05年全县财政收入（不含基金）完成15928.6万元，完成年度任务105.4%，同比增长20.2%；06年财政快速增长，全县全部财政收入（不含基金）完成20128万元，完成年度任务112.3%，增长26.4%，比上年提高6.2个百分点。
财政收入的快速增长为城市发展，经济发展带来了坚实的基础。
为政府对经济的投入提供了可能。
1.2.3固定资产投资
2005年，全县各级着力改善投资环境，加大招商引资和项目建设力度，投资规模不断扩大，投资结构进一步优化，企业自主投资能力进一步增强。
基础设施建设、新城区建设步伐加快，旧城区改造全面提速，交通、通讯、信息网络建设逐步完善。
06年投资的软、硬环境进一步改善，招商引资力度进一步加大，全年完成全社会固定资产投资总额155042万元，增长20.4％，比上年净增26256万元，增速加快5.7个百分点。
其中05年，房地产投资完成15977万元，比前一年下降19.7%；06年房地产投资完成14364万元，下降10.1%。
投资结构上，明显体现了房地产投资在国家政策调控下走低。
1.2.4从业人员人均劳动报酬
泾县城乡居民收入稳步增长。
全县05年人均劳动报酬为13897元，比上年增长12.8%；而06年人均报酬为15539元，比上年增长11.8%。
表1-2-3财政、固定资产投入及劳动报酬
2005（万元）
2006（万元）
财政收入
23243
20128
固定资产投资
131568
155042
从业劳动人员劳动报酬
1.3724
1.5539
数据来源：
安徽省泾县统计局
1.2.5产业结构
泾县工业生产较快增长，对经济的拉动作用增强。
05年实现工业增加值5.7亿元，增长20.3%；06年增加值6.7亿元，增长12.3%。
三产的比重由05年的25.1：
34.0：
40.9调整为06年的23.8：
34.5：
41.7，三次产业对经济增长的贡献率分别为14.9%、34.2%和50.9%，拉动经济增长分别为1.8、4.1、6.1个百分点。
其中第一产业的增长率明显低于二三产业，第三产业增幅最大。
此外，泾县建筑业发展快速，05年完成增加值2.22亿元，比上年增长9.5%，对经济增长贡献率为9.4%，占年度二产增加值的28.03%。
表1-2-42000-2006年泾县三产比重
年份
第一产业
第二产业
第三产业
增加值（亿元）
增长率（％）
增加值（亿元）
增长率（％）
增加值（亿元）
增长率（％）
2000
4.25
5.8
6.5
2001
4.3
1.2
5.1
-12.1
6.9
6.2
2002
4.4
2.3
5.4
5.9
7.4
7.2
2003
4.85
10.22
5.9
9.3
8.05
8.8
2004
5.03
3.7
5.99
1.5
8.3
3.1
2005
5.85
-1.8
7.92
17.2
9.54
9.9
2006
6.4
7.1
9.2
12.1
11.2
14.9
数据来源：
安徽省泾县统计局（注：
05、06年泾县区划调整，统计口径发生变化）
1.3城市规划环境分析
1.3.1泾县城市总体规划
泾县最新一轮城市总体规划期限为近期2004～2010年，远期2011～2020年，远景2030年。
城市总体规划确定的城市性质为：
革命老区和宣纸之乡，以旅游为主、轻工和商贸并举的山区生态型小城市。
城市总体规划的重点内容:
1.城市总体规划确定的规划区范围
城市规划区范围：
东至琴溪董家冲和赤滩村，南至东山冲总干渠南部山脊，西至泾川镇园林村和水西国家森林公园，北至泾川镇太美北面乌龟山至平阳山山脊，总面积约80.00平方公里。
2.城市发展规模
泾县人口规模：
现状（2004年）城市人口6.87万人，近期（2010年）10.5万人，远期（2020年）15万人。
泾县建设用地规模：
现状（2004年）6.14平方公里，近期（2010年）10.06平方公里，人均用地95.8平方米，远期（2020年）14.64平方公里，人均用地97.6平方米。
3.功能分区
规划城市用地呈“两轴”“三带”“四组团”格局。
突出泾县的山水特色，保护历史文化古迹，美化自然环境，注重水资源的利用和县城旅游功能的提升，把泾县建成“水绕山城，山绕水”的皖东南山水、生态型小城市。
“两轴”是指依托新四军大道发展的城市主轴线，依托“桃花潭路”发展的城市次轴线。
“三带”是指沿青弋江、幕溪河和陈村灌区总干渠沿岸建设的滨水绿化景观带。
“四组团”（中心、城西南、城东、城北）：
中心组团位于县城中部核心区域，是全县的行政、商业中心，配套居住；城西南组团规划建成文教区以及居住区，突出县城居住和文化功能；城东组团主要发展工业，是县城重要的组成部分，是城市新区；城北组团依托交通优势，建设旅游，物流综合服务区，强化城市的旅游服务功能。
1.3.2城市用地布局规划
1.居住用地规划
规划老城区重在保护与环境整治，改善居住环境与基础设施；新建居住用地要统一规划，按照交通方便、环境幽雅、生活舒适、配套设施齐全的要求建设。
1）老城区
老城区范围内用地规模基本保持现状，规划建设以降低建筑密度，提高容积率，增加市政公用设施和公共绿地为主。
2）中心区
幕桥西路以南、桃花潭路以北地区。
为城市行政中心及多种公共设施集中的新市中心区，设施齐全，交通方便，绿化优美，以二类居住用地，建筑风貌须集中体现泾县的城市形象和历史风貌。
3）西南片
规划以桃花潭路为发展轴线，以现状的西苑小区和百园新村为基础，开发新建多层商品住宅为主。
4）东片
沿幕溪河北岸适当发展部分二类居住用地，居住用地与工业用地间以绿化带隔离
规划期末（2020年）生活居住用地416公顷，占城市建设总用地28.4%，人均居住用地27.7平方米。
2.公共服务设施用地规划
规划新建北区文化、旅游服务基地；高标准建设中心的行政办公、商业区；新建西南文体中心；完善老城区商业服务功能。
形成城市级公共设施中心有三个：
分别为谢园路行政中心、荷花塘商业中心、体育路文体中心。
规划公共服务设施用地面积199公顷，占总用地13.6%。
1）行政办公用地
规划泾县行政中心位于谢园路南侧、新四军大道西侧。
行政中心南侧为市民广场，交相辉映，其内部融各类政府办公职能于一体，包括党委、政府、纪委、人大、政协等行政机关。
此外，在行政中心周边布置其它各类县级行政办公机构，形成一个中心区，并带动周边地区的开发。
各片区规划次级行政办公中心，设社区办、警务室等行政办公机构，形成分级的行政办公体系。
2）商业金融用地
a）规划县级金融机构设施的布局结合现状各类银行、保险公司的分布，紧凑集中布局在城市中片，成为城市中心区的核心地块。
城市商务贸易办公设施的布局，依托金融设施适当沿项英路、谢园路延伸，构成城市中央商务区的雏形。
b）规划县级零售商业购物中心区仍在城市中心片和金融商务区混合布置，具备商业、金融、商办、信息、管理的综合功能，主要服务业也依托其发展。
c）考虑政府从荷花塘搬迁后，原有用地性质规划转变为商业金融设施用地和其它公共设施用地，并和周边商业金融设施、商业街相结合，形成荷花塘商业中心。
d）贸易市场规划：
规划设大型专业市场1个，小型农贸市场3个。
农贸市场在居住区详细规划中予以考虑。
大型专业市场设置在新四军大道西，桃花潭西路南，即汇金大市场，形成一个依托城市交通线，服务范围为整个泾县的贸易市场群。
e）新建、改建具有—定规模和特色的商业街（如皖南第一街），沿街商业网点的造型、体量、尺度、立面、质感、色调等，均按城市设计要求，精心规划布局。
f）旅游服务设施：
为提升县城的旅游服务功能，把泾县建设成为重要的旅游服务基地,规划旅游设施用地设置在新四军大道与谢园路交叉口的东北，紧邻幕溪河绿化景观带，建设以中国宣纸城和旅游集散中心为主，融美食、购物、书画与旅游商品交易为一体，环境优美、配套齐全，依托旅游干道综合发展。
3）文化娱乐用地
规划中强调文化娱乐设施合理布局，层次齐备，对于城区内现有设施加以改造，提高服务水平，提高服务能力。
规划结合城市中心区商业金融区布置，对已有设施通过必要的改建，迁出一些建筑，更新设备，增添新的设施，提高服务水平，形成县级传统的以大众娱乐为特色的活动中心。
另外，在县城西南组团建设文化中心。
4）教育科研用地
规划本着科教兴县的思想，大力扶植科教事业。
泾县县城有三所普通中学和一所职高，规划均在原址上扩建。
结合城东新区，集中安排科研设计用地，形成高新技术开发区的雏形。
5）医疗卫生用地
规划远期按8张/千人标准设置床位数，按千人拥有医生数4人以上，千人拥有卫生技术人员数9人引进医疗技术人才。
城区共有医院2所，病床310张，平均每千人4.56张。
规划中对现有医院不加搬迁，着重对其内部进行用地调整和设备更新工作,另外新建一所医院位于桃花潭西路与体育路交叉口西南角。
进一步发展卫生防疫、医疗器械和药品检验及医疗科学研究等医疗卫生机构，加强对医务人员的专业素质培养。
6）体育用地
规划拆除现状的体育场，在城西南新建一座体育场，并依托此形成西南文体中心。
新建居住区和小区中，宜按国家标准设置小型运动场地和设施；居住组团内结合绿地布置儿童活动设施，形成合理的体育设施系统。
3.工业用地规划
规划城东新区为泾县重点发展的工业区，位于新四军大道东侧，以发展高新技术产业为主，适当发展城市的传统工业、兼顾其它类型的工业，城东新区的建设应体现出新区风貌。
城区内现有的企业近期在条件不成熟的情况下原地发展，但不得新建扩建。
远期均搬迁至城东新区。
规划工业用地面积301公顷，占总用地21.2%。
4.仓储用地规划
规划保留原城区普通仓库，逐步取消现状危险品仓库。
城东新区设置专业产品仓库，主要为产业园区服务，其余小型生活性仓库结合公建用地分散布置。
另在城北新四军大道的西侧设置仓储物流区。
规划仓储用地面积42公顷，占总用地2.9%。
1.3.3城市道路交通规划
1.道路网布局
规划尊重老城区旧有的路网形式，保持老城区环状加放射状的路网形式，局部地段通过截弯取直、增加支路或步行街解决交通问题。
注重和强调道路的景观设计，加强城市各出入口的停车，加油站等配套设施的建设。
规划城市道路老城区路网主要呈向心放射状，中西部采用环状放射道路路网形式，东部基本采用方格网的形式。
规划形成“四横三纵”主干道系统，城市主干道红线宽30～50米。
该类道路有新四军大道、桃花潭路、谢园路、红星路、财富路、创业路等。
规划次干道红线宽20～30米，该类道路有环城南路、茂林路、天府路等。
规划支路红线宽15～20米。
2.道路交通设施布局规划
1）停车场
规划县城共设7个社会停车场，分别位于：
西南区中心、中心区、城东新区、新四军大道南端，以及城市东、西、北三个出入口附近。
此外，大型公建设施，居住区内按标准配建停车泊位。
2）广场
规划结合用地条件和功能要求设置1个中心广场，其中行政中心广场力求充分体现泾县的精华，并带有浓重的文化气息，反映泾县悠久的历史文化传统与现代建设成就，形成全县最为重要的标志之一。
1.3.4城市景观系统规划
1.城市景观系统
规划泾县城区园林绿地系统在空间分布上形成“三带一轴”的总体格局“三带”为青弋江、幕溪河和陈村灌区总干渠滨水绿化休闲带；“一轴”为新四军大道绿化景观轴；并分为三个层次：
近景——公共绿地；中景——生态绿带；远景——自然生态园。
充分结合泾县地方特色，整合梳理自然山水特色，形成“水绕山城，山绕水”环境优美，生态型小城市。
2.用地布局
城市绿地基本可分为五大类：
公共绿地、生产防护绿地、居住绿地、附属绿地、生态景观绿地。
1）公共绿地
主要指公园及滨水绿带。
a）烈士陵园：
位于泾县城西水西风景区暨国家森林公园内，是全国爱国主义教育示范基地和红色旅游经典景区。
b）中心绿化广场：
位于新规划的行政中心南侧，占地3.1公顷，位置显要。
规划建设应结合地形，形成一个富有地方特色和反映新城风貌的市民游憩绿化广场。
c）滨水绿化带：
主要青弋江、幕溪河、陈村灌区总干渠的滨水绿化带，并利用江心洲，设立各类水上游乐设施，作为开敞式文娱休憩场地。
同时，广植树木花卉，创造了良好的滨水景观。
2）生产防护绿地
a）工业区与居住区之间须设防护隔离带，使工业区与居住区隔开。
b）城区防护林，主要分布在县城四周，结合山体及现状因地制宜进行改造，形成各类防护林、改善城市通风和卫生条件，同时具有保持水土的作用。
c）生态园地、生态林地。
规划在县城东北与青弋江东岸结合现状的苗圃，设置大片生态林地、园地，发展林业，并且利用地形，结合自然村落，调节城市生态环境，利用物流、人流，使农、林、牧、副、渔及工商业相互协调，实现经济、社会、环境的综合效益。
此外，规划还把城区北部的狮子山一带列为生态保护林地。
3）居住绿地
主要设置在各居住区、居住小区内，主要有居住区游园、居住小区游园、宅旁绿地、居住区公建庭园、居住区道路绿地。
其功能是改善居住区的环境卫生和小气候，美化环境，为居民户外活动、体育锻炼、儿童游戏等创造良好条件，设置时应注意分布的合理性和其中设施的水平。
4）附属绿地
主要指附属于某一部门、某一单位使用的绿地，不对城市居民开放。
有以下几种：
a）工业仓储绿地：
主要是工业仓储集中区域内的绿地，以此来减少对工人和居民的危害，减少污染，同时调节内部空气，降低噪声，防风防火。
面积应不小于用地的5%。
b）公用事业和公共设施建筑庭园绿地：
主要指公交停车场、水厂、污水处理厂等内部绿地及居住区级以上公建附属绿地，面积由各单位从实际出发合理确定。
5）生态景观绿地
规划将江心洲开发成为集休闲、娱乐为一体的青弋江公园。
1.4房地产投资环境分析结论
综合分析泾县房地产投资环境的各因素，我们可以得出以下结论：
☞泾县位于苏、浙、沪三小时经济圈内，安徽省大旅游圈两山一湖间。
具备一定区位优势，对外交通便利，有深厚的文化底蕴且为革命老区和宣纸之乡，是以旅游为主、轻工和商贸并举的山区生态型小城市。
☞宏观经济日趋向好，国民生产总值、人均GDP、财政收入、人均可支配收入等指标均有较大的增长。
2005年人均GDP达到6587元，2006年为7554元。
☞工业生产较快增长，对经济的拉动作用增强。
近年随着工业化实现程度的不断提高，第一产业比重逐步下降。
产业结构不断稳固。
其中，规模以上工业企业经济效益明显提高，全县规模以上工业经济效益综合指数达162.05，同比上升43.95；建筑业保持快速发展，增值占年度二产增加值的28.03％。
交通运输、邮政电信业持续发展，全年实现增加值2.77亿元，增长339.7％。
☞稳步上升的经济及城镇居民收入为房地产投资提供了良性的背景。
泾县全县在岗职工年平均工资15539元，比04年增长11.8％；农民人均纯收入2859元，增长7.6％。
城乡居民住宅条件继续改善，人均住房面积达34平方米，增长7.5％。
☞泾县交通较为便利，有浓厚的文化氛围。
居民不断改善的经济条件、规划中完善的公共设施、良好的生态环境以及不断增加的住房需求，对于房地产来说是个发展的好契机。
第二部分房地产行业结构分析
2.1土地市场概述
泾县老城区除项目地块外，基本无其他整幅地块供应。
未来可能出现的土地供应多规划在城东新政府附近，由于项目地块周边商业配套业已成熟，处商业中心地段，从土地的不可复制性角度看，具有较佳的升值空间。
目前老城区即将上市的地块有：
项目地块约60亩（不含水域面积），其他零星地块2－8亩不等，累计供应不超过100亩。
未来城市中心已无地供应。
大面积土地供应将集中在开发区，目前尚未具体规划。
2.2房地产市场供应情况
泾县由于房地产起步较晚，从2003－2004年才进入发展阶段，从最新的统计年鉴显示到2005年全年泾县房地产开发完成的投资额为15977万元，其中商品房建设投资为11075万元。
按工程用途分：
住宅8980万元；商业营业用房2293万元；其他4704万元。
当年房屋建筑施工面积为40.44万平方米，同比增长42.4%，其中新开工面积28.39万平方米；房屋竣工面积28.87万平方米。
（数据来源：
泾县2005统计年鉴）。
2.3房地产市场需求分析
2.3.1整体供求分析
表2-3-12004年6月－2007年5月泾县住宅供应量
2004年6－12月
2005年
2006年
2007年1－5月
供应量（户）
792
2373
2124
1332
数据来源：
泾县房管局
总体看来，近年泾县房地产市场需求旺盛，需求结构较为合理，受宏观调控政策影响较小。
泾县商品房供应房源去化率高达95%左右，推出房源基本全部售出。
2.3.2市场价格水平
图2-3-2泾县商品住宅销售价格
数据来源：
南京中百达
2003年下半年泾县的商品房销售均价约为800元/平方米。
后逐步上涨，04年下半年商品住宅销售价格上扬显著。
07年初商品住宅销售均价首次突破2000元/平方米，较03年每平方米销售均价涨幅超过1200元，4年累计增幅高达156.25%。
依据泾县目前经济发展水平及未来经济的发展趋势，参照领先城市房地产市场发展规律。
可以预见，该县商品住宅销售均价未来增速将逐步趋缓，但仍有上涨空间。
2.4竞争能力分析
泾县房地产开发企业多以外来企业为主，当地房地产企业较少。
重点房地产开发企业简况：
◆中国房地产开发合肥公司（一级）
中国房地产开发合肥公司成立于1983年，是合肥市成立最早的国有房地产开发公司，具有国家一级资质，注册资金5068万元。
是中房集团紧密层公司。
公司成立二十多年来，相继在合肥建成了西园新村、南园新村、安居苑等有代表性的优秀住宅小区；定向开发了省民航大楼、省工商银行综合楼、省建设银行综合楼等高层建筑；为政府代建了合肥学院、合肥市人大、市防洪工程恢复楼等；组织实施了淮河路东段、双岗老街、金大塘菜市等多处旧城改造；为合肥市的寿春路、宿松路、黄山路、青阳北路等城市道路建设做出了贡献。
自成立以来累计完成开发工作量20多亿，累计竣工房屋200余万平方米。
历年来上缴中房集团近300万元；为地方公益事业提供了5400万元的无偿赞助；为改善合肥的城市面貌、提高人民居住水平做了大量实质性的工作，为合肥市乃至安徽省的房地产行业的发展作出了显著贡献。
公司在管理上，一方面靠严格的管理制度，一方面积极塑造企业文化，坚持以“品牌、品质、创新、诚信”为经营理念，在其二十多年的发展历程中，逐步积累了一大批重视的品牌追随者，使得“要买房，找中房”成为消费者的共识，使得中房品牌深入人心，有了深厚的市场基础。
为了寻找更大的发展空间，合理配置和整合有效，资源，公司制定并实施了“依托合肥、辐射全省”的企业发展和品牌扩张战略，加大了项目储备的力度，先后在舒城、泾县、怀远等地成功竞得了数块开发用地，目前我公司已有千余亩储备用地。
企业荣誉：
Ø1985-1987年间建设的西园新村，因“研究工作的先进性和大规模解决住房问题”而荣获联合国人居中心颁发的利古里亚国际荣誉奖，在获建设部1989年度“优秀设计、优秀勘察”评比中荣获“住宅工程设计”二等奖（一等奖空缺），被安徽省、合肥市列为对外接待的窗口，迎接党和国家领导人及国际友人的参观。
Ø1991-1994年间建设的南园新村，是我国首个省级城市住宅建设试点小区，曾荣获建设部综合银牌奖、工程质量一等奖、建筑设计二等奖、规划设计三等奖和科技进步三等奖，并被评为国家和省、市物业管理优秀小区，我公司被授予“优秀开发管理奖”。
Ø我公司参与建设的安居苑小区是合肥市最大的安居工程，其东村为合肥市政府向建国50周年献礼工程。
Ø被中国房协城市开发专业委员会评为1990年度全国房地产开发先进企业。
Ø被省委宣传部、省外办授予“安徽省对外参观点先进单位”称号。
Ø被省建设厅授予“创优良住宅工程建设单位奖”。
Ø省工商银行综合楼和团结新村小区双
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