收房注意事项4.docx
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收房注意事项4
收房注意事项4
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
1）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。
影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
2）对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
3）如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
四、参考资料
1）空鼓：
局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。
如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。
2）《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
3）《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
收楼八件宝
乒乓球
厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅很重要。
专业的师傅收楼当然标准一套套，什么平整度、倾斜度、接缝宽度，等等。
光专业术语就听得你“晕菜”。
拿乒乓球这一“土法”就方便简单了。
先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处，那就ｖｅｒｙｇｏｏｄ了；轻推一下也能过去的，也可收货；要是乒乓球到处乱跑，甚至倒着走，当然不收货了。
试验时，记住应从多个方向考察。
至于地面是否平整，接缝是否太宽，灰缝是否饱满，这些技术性不高的细节，一般人都懂看。
同时，乒乓球还能检查窗台是否水平，如今流行飘窗台，窗台又大又漂亮，但内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动的话，即不合格。
“人”字铝梯
扛把梯子去收楼，好似很夸张，但细想，验楼时需要爬高检查的地方真不少：
天花板有无空鼓，空调插座，柜顶，藏在厨厕天花里的给、排水管，都需要检查。
化妆镜
验收木门时，大多数业主只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等，但门扇的底边却很难验得到。
这时候，化妆镜就大显身手了。
把镜子平放在门扇底下，底下的情况就可用这“第三只眼”看得清清楚楚了：
有没刷油漆，有没贴饰面板，质量如何，是否平整？
全部遁形。
其实门扇的底板也很重要，特别是厕所、厨房、阳台这些潮湿的地方，门扇底板没封好则容易渗水，门易发黑、变形。
插页式文件夹
收楼时，发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：
房产证、纳税单据、各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好，遗失了其中一份也很麻烦。
买个４０页以上的插页式文件夹则很妥当。
收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。
收完楼，所有资料都齐了，自家房子的“档案”也建立起来了，要拿什么，在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚，一目了然。
矿泉水
收楼时带着的矿泉水喝完后，瓶子千万不要扔，它也是一样重要的验楼工具呢。
检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼，去水是否顺畅，泼上大量的水便知道，矿泉水瓶子的用处就在这了。
这道“工序”可放到最后进行，待其他各项都验完了，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。
备忘贴纸
验楼时，业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。
业主做得细致一些，与发展商反复争论的机会可能会少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。
因此，要做精明、通气的好业主，收楼时别忘了带贴纸。
小锤
主要用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片，等等。
用小锤仔细敲击需检查处，不过应拿捏好力度，否则验楼可能变成拆楼了。
电笔
一套房子里的插座通常有几十个，事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，总比入住以后发现某个插座不通电，再凿墙挖孔的省心。
第八篇
装修管理费该不该收?
当住户、租户装修时，几乎全部的物业管理公司都要收取一些费用。
这些费用一般分为两种类型：
一是可以退还的，二是不退还的。
要退还的部分，主要是装修押金，而不退的费用部分，则往往被称为装修管理费。
由装修公司、装修队伍向物业管理机构交纳一笔装修押金，如果在装修过程中出现破坏物业设施设备，给其他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时，从这笔押金中支付。
如果装修过程中没有出现上述情形，物业管理机构将把收取的押金返还。
至于装修管理费部分，目前，有关此项收费的规定还是空白。
但依据物业管理相关规定，物业管理公司的本职工作就是管理物业，业主装修如果只是在业主屋里进行，就没有进行管理的必要。
在没有政府关于此项收费明文规定与多数业主认可的情况下，物业管理公司收取装修押金的依据不足。
在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：
〈面积实测表〉-查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。
房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
-查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
1一楼无防护网，如何解决安全问题？
2、公用面积分摊的问题，开发商需给出一个明细表。
3、一期绿化完成日期。
4、入住后路灯、停车是否有保障。
5、天然气何时开通，70%的入住率怎么计算。
补充：
应该按照一栋楼计算，以及入住应按拿钥匙算。
6、查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝，特别承重墙不能有裂
7、有线电视、电话、宽带的开通时间、初装费用和条件。
8、确认房屋本身。
某消费者购买了某幢楼4单元4－3号住宅，由于签订合同时与开发商未约定所购房的具体位置图，交房时消费者发现号码没错，但位置已变。
原来开发商在此前改了单元号的次序。
我们提醒消费者在签订购房合同时，必须在合同中与开发商约定一张所购住宅（或门面）位置图。
9、层高：
其尺寸是否符合图纸标称要求。
10、竣工的工程须做到“五通一平”；即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。
11、高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；
12、高层住宅楼电梯必须具有劳动部门核发安全运行合格证；
13、高层住宅楼消防供水系统必须经过消防部门的检验合格；
14、车库没投入使用之前，地上临时停车位是否收费等相关问题。
15、了解楼里公共部位的装修是否符合发展商的承诺，如：
大堂、楼道、墙、地、顶的装修
16、电梯的品牌、大小是否符合承诺；
17、验房时，带原来的购房合同、一把卷尺，量一下层高、量一量房子是否方正
18、门窗玻璃都应该是平整、光洁的。
看门窗质量：
首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质，要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻。
窗户的密封性要好，另外窗底部的滑道要平滑。
纱窗往往是购房人容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套，最好能在交房时解决。
19、厨卫中墙面、地面防水的质量。
一般发展商在交房前都做过24小时闭水试验，但不能排除在后期施工中，由于布线走管道等使防水损坏的可能，因此，购房人应该再做一次闭水试验。
19、核对插孔探头，要点清：
如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。
如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。
20、看房查煤气、水、电表；要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。
21、室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
22、建筑面积=该套房使用面积+结构面积+阳台面积+分摊的共用建筑面积
使用面积指建筑物内各类可以有效使用空间的净面积，是购房者实际使用的面积，是购房者对面积需求的指标，在房屋出租中应用更加广泛。
使用系数为使用面积除以建筑面积。
使用系数越高，相对购房者就越有利。
在计算单元（户）内使用面积时应注意：
每单元（户）阳台面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。
23、平屋面应有隔热保温措施。
24、水、卫、消防
（1）进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无产滴漏；
（2）应按套（单元）安装水表或预留表位；（3）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；（4）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。
地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；（5）卫生器具应质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活；（6）顶楼水泵安装应平稳，运行时无较大震动；（7）消防设施必须齐全，并且有消防部门检验合格签证。
25、配套设施及其他
（1）户外明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；
（2）房屋入口处必须修室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象；（3）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合邮电部门的有关规定；（4）挂物钩、晒衣架应安装牢固；（5）烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；（6）单位住宅工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕；（7）室外地面平整，室内外高差合理；（8）检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，看其是否达到开发商承诺（或购房合同约定）的质量和使用功能要求。
《住宅质量保证书》应该包括的内容：
1.工程质量监督部门核验的质量等级；
2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
（1）屋面防水3年；
（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
（4）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
（5）门窗翘裂、五金件损坏1年；
（6）管道堵塞2个月
（7）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期
（8）卫生洁具1年；
（9）灯具、电器开关6个月；
（10）其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4.用户报修的单位，答复和处理的时限内。
*住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述期限。
房地产开发企业可以延长保修期。
*国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
*房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。
用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
《住宅使用说明书》应该包括的内容：
1.开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明监理单位；
2.结构类型；
3.装修、装饰注意事项；
4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6.门、窗类型，使用注意事项；
7.配电负荷；
8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9.其他需说明的问题
*住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
*房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。
因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担保修责任
面积篇
"失之一米，损失千计"。
应该说，再也没有比面积更让购房人揪心的了，可许多小区的纠纷也都因面积而起。
对实测面积有异议
这种情况有的只是购房人的主观感觉。
误差是如何产生的呢？
首先，从图纸到现房存在误差环节。
其次，根据图纸得来的预测面积和现房实测面积之间存在误差。
当然，一个重要原因是开发商在施工过程中修改图纸，会造成预测与实测面积存在较大差异。
合同中对于公摊部位的说明又过于简单，更让业主产生怀疑。
另外，误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的。
户内面积减少、公摊面积加大是近来面积缩水的主要表现，即面积总误差并未超过合同规定的3%的范围，但增加面积均多在公摊上。
这种情况如果只发生在部分户型，尚属正常；如果普遍存在，则测量错误和开发商修改图纸的可能性都会存在。
建议：
1.专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量的可能性不大。
为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。
2.如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。
如果说在很多项目中，入住纠纷的发生存在百分之百必然性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，入住前业主掏的钱少则二三万，多则四五万，且规定"不交费就不给钥匙"。
问题1：
契税及代办费
《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：
"契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
"契税是业主取得产权证时向国家交的税。
开发商让购房人提前交纳契税的原因为：
开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己的风险，当然，也不排除有些开发商占用资金的可能性。
所以，除非业主认可，否则开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办
如果业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故一般开发商要向业主收取一定的代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料的义务。
不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。
建议：
开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。
代办费不宜超过1000元。
客户也可委托第三方如律师事务所来办理。
问题2：
公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，"凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。
"《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。
管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。
维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？
因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会"沾"已交基金业主的"便宜"，这是不公平的。
当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。
建议：
交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。
只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。
问题3：
装修××费
装修管理费、装修押金、装修工人制证费
装修垃圾清运费
关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大。
一方面，国家和北京市均没有明确规定，有些业主向有关部门咨询，往往回答还是乱收费；另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。
物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。
据了解，建设部、北京市目前正制定有关装修管理办法，准备对目前混乱的市场加以规范。
建议：
专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。
一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。
押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。
制证费5元、10元，收个成本费即可。
装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》，即196号文件规定为20元／自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。
问题4：
物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。
其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。
也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。
而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。
从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。
物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。
要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》（以下简称《公约》）中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》，业主并没有选择权。
建议：
普通小区交一年以下物业费并不违规；
保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。
问题5：
停车费
对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。
而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。
可正像问题4中所讲的，《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。
至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。
目前，市政管、物价局不久将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。
建议：
普通小区地面车位每月为150元／个
地下、机械车库实行市场价，应基本等同于行业标准。
问题6：
面积测绘费
面积测绘费收取原则为"谁委托，谁付费"，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
建议：
购一手商品房应由开发商交纳。
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版主工具箱[转移删除置顶精华]
gegezhou
最近一段时间，北京发生了几起较严重的业主和物业公司的纠纷，甚至造成人身伤害，其主要原因就在于开发商和业主之间在商品房质量及配套设施问题上没有得到较好的解决。
这既影响了业主的切身利益，也影响了物业公司的经营。
那么，作为购房人（商品房的买受人）和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢？
律师在此提醒，购房人一定要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。
此外，在开发商交房时还应注意以下问题：
1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。
房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
2.要看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。
这是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。
有《北京市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。
4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
那么，业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢？
如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房：
一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体结构不合格。
具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。
办理入住的注意问题：
专家，您好！
我马上就要拿到新房的钥匙了，听人说，在收房时要特别小心，不能轻易签字，不能轻易交钱。
是这样吗？
当收到入住通知单时，该怎么准备？
要特别请一位律师吗？
谢谢不吝赐教！
李律师答：
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要"两书一表"
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。
您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。
《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。
您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。
同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实
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