高档商业办公用房综合楼项目可行性研究报告.docx

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高档商业办公用房综合楼项目可行性研究报告

高档商业办公用房综合楼项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

高档商业办公用房综合楼项目

1.1.2项目承办单位

某房地产开发有限公司

1.1.3项目承办单位性质

有限公司

l.1.4项目法人代表

1.1.5开发资质：

四级

1.1.6承办单位简介

某房地产开发有限公司于2010年，注册经营期限至2020年12月31日。

公司注册资本1008万元，实收资本1008万元。

公司主要经营房地产开发、房地产销售业务。

公司一般经营项目：

物业管理及房地产信息咨询。

公司为自然人独资的有限责任制公司。

目前公司资产及经营状况良好无不良资产。

本公司自成立以来，2010年5月投资

3500万元，建设某家园住宅小区（30000平方米）项目，是我公司投资开发建设的第一个住宅项目。

目前，30000平方米住宅销售完毕，资金全部回笼。

公司现有在职职工22人，公司分为五个科室分别为：

投资开发科负责公司开发前期的评估及方案的研究为领导决策提供依据；施工管理科负责公司开发工程的施工管理工作；销售管理科负责公司开发项目的销售管理工作；财务科负责公司的财务工作；人事科主要负责公司人员的学习、劳保、人员的招聘等工作。

公司年开发能力为5万平方米房地产规模。

公司可支配流动资金5000万元。

l.2报告编制依据和研究范围

1.2.1报告编制依据

1.现行有关设计、规范、标准、规定。

2.某县城市建设规划及总体发展规划。

3.国家、吉林省有关政策、法规、投资政策。

4.国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）

5.项目单位提供的数据资料。

6.有关部门提供的资料和证明等。

1.2.2报告研究范围

1、项目建设必要性分析

2、项目建设规模及建设内容

3、工程设计方案

4、建设地点和建设条件

5、环保和节能

6、项目实施进度计划安排

7、投资估算和资金筹措

8、综合评价意见

1.3项目概况

1.3.1建设地点

项目选址确定于某县老城区主街商业店铺集中，商贸最繁华的地段，即药业大街原农业局北侧，林业招待所旧址。

1.3.2建设规模

项目占地927平方米，总建筑面积4048平方米。

1.3.3项目总投资及资金筹措

1、项目总投资

本项目预计总投资800万元。

2、资金筹措

全部由企业自筹解决。

1.3.4主要经济技术指标。

（详见表1-1）

主要经济技术指标表

表：

1-1

项目

单位

设计指标

备注

1、用地指标

1.1总建筑用地面积

㎡

927

2.总建筑面积

㎡

4048

其中

地上建筑面积

㎡

4048

地下建筑面积

㎡

3.建筑物最高高度

㎡

25

4.机动车停车位

辆

20

5.容积率

4.37

6.绿化率

%

17.3

7绿地面积

㎡

160

8.建筑密度

%

70.1

1.4问题与建议

通过分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，项目建设是可行的。

针对本项目建设特点，提出建议如下：

1、建设单位应做好项目前期准备工作，落实好建设资金。

2、项目实施阶段，要加强工程的监督和管理工作，确保工程质量和进度。

3、开发商要根据不同时期房地产市场需求的发展状况，适当对建设方案作出调整。

4、项目建设、规划方案要新颖，建设风格应与周边建筑环境、自然环境相协调。

外形简练现代，充满活力。

色彩大胆时尚，注意细节建筑风格与周边环境相协调。

注意重光影效果，给城市夜景天色。

规划方案应结合用地特点灵活布局，空间环境优美，配套设施完备，使用方便安全。

5、应以最经济的成本，最短的时间，最好的建筑质量为目标，选择有丰富经验、专业技术力量强的规划、设计、施工、监理承包商通过招标方法参加项目建设，并使各环节相互协调，以保障项目建设全过程的顺利进行，使项目尽早建成发挥效益。

第二章项目提出的背景及建设的必要性

2.1项目提出的背景

目前，某县经济飞速发展，客商云集，商务用房紧张，很多公司和单位办公场所简陋，不具备现代化办公条件，但某县可出租的综合楼又无处寻找。

因此，某县发展可出租的综合楼势在必行。

该项目是我公司详细分析某县房地产开发建设市场状况，公司董事会经慎重分析考察后的作出的投资决定。

某县是农、牧业大县，因历史的种种原因某县的经济发展一直徘徊不前。

随着改革开放不断的推进，某县的经济建设迈入一个新的快速发展阶段。

某县的房地产市场同时也进入高速发展阶段。

商业用房价格一路飙升由最初的每平方米2000元左右升至现在的每平方米10000元左右，甚至几万元一平方。

房地产市场的兴盛带动相关产业的发展。

目前某县的房地产市场开发量大，市场需求旺盛，但写字楼项目开发很少，该项目出台顺应历史的潮流，目前其紧靠行政办公区，周边的商业步行街、西城新区的建设成为项目的销售亮点。

项目建成后可以解决很大一部分商人对商业用房的需求。

该项目是我公司在详细分析某县目前经济状况、消费水准、地理位置等基本情况后，分析预测某县房地产市场未来发展前景，公司董事会经慎重分析考察后的决定。

某县位于吉林省中南部，地处长白山分支哈达岭余脉，辉发河上游，属五山一水四分田的半山区。

东南与梅河口市毗邻，西南与辽宁省清原县接壤，西部与辽宁西丰县以山为界，北与伊通县隔河相望。

清代被辟为盛京围场，史称“皇家鹿苑"，现隶属于吉林省辽源市。

素有“中国梅花鹿之乡"的美誉，是全国商品粮生产基地县，全国十个民间绘画画乡之一。

平均海拔374米，幅员总面积2521.5平方公里，耕地面积110万亩。

全县辖14个乡镇，229个行政村，总人口40.6万人，其中县城人口10万人。

某县区位优越，交通发达。

距长春机场仅158公里，距沈阳机场268公里，四梅铁路贯穿境内。

长梅高速、吉沈高速公路在**境内通过；四平至白山，**至草市，**至西丰等多条公路干线纵横交错，四通八达。

东北地区最大的变电枢纽“**五十万变电所"距县城10公里，“22万变电所"距县城1公里。

通讯设施齐全，互联网和传真遍布全县城乡。

林业生产在全国享有盛名，境内森林繁茂，是全国百万亩人工林先进县，全国绿化先进县。

县域处在亚洲黄金玉米带的腹地，发展农业的自然和资源条件得天独厚，耕地面积110万亩，粮食常年产量55万吨，是国家重点商品粮基地县，素有山区“小粮仓"之称。

某县野生资源丰富，盛产山菜野果，已被省列为无公害中药材示范基地，同时也是吉林省畜牧业先进县之一，某县山清水秀，环境优美，生态旅游资源丰富。

某县矿产资源丰富，分布较广泛，近年来，工业发展迅速，门类齐全，已经形成医药、机械、冶金、建材、化工、食品、饲料等众多行业。

随着经济的发展人们消费观念及消费层次不断提高。

房地产市场需求旺盛，该项目就是在这样背景下产生。

为了加快某县城市建设步伐，改善城区的面貌，坚持统一规划、按照公开、公平、公正的原则，依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，根据某县总体规划和西城新区发区总体规划的要求，经过充分协商，某房地产开发有限公司在某县老城区主街商业店铺集中，商贸最繁华的地段，即药业大街原农业局北侧，林业招待所旧址处地块进行开发建设，该项目土地总面积927平方米。

该项目的建设档次及建设规模属较高档的商业综合办公用房，开发销售定位为公司和各单位团体等。

该项目的开发定位符合本行业的产业政策要求。

符合房地产行业的准入标准。

2.2建设的必要性

2.2.1项目建设外部环境分析

通过对该项目的开发，既加快了某县城的城市建设步伐，又成为开发企业新的经济增长点，带动开发企业技术进步。

因此，该项目的建设，不仅繁荣了某县城的房地产市场，而且对于开发企业扩大规模经济效益，提高开发企业综合经济技术实力都是必要的。

该项目的开发建设，无论从加快改善各行各业的办公条件，还是从扩大城市功能、加快城市化进程来讲，都很有必要，也是十分迫切的。

某县政府十分重视本项目区的建设，把该区域建设摆在某县城规划建设的重要位置。

本项目地处**镇中心部位，商贸店铺集中地段，必将得到政府的大力支持。

具有良好的外部发展环境。

某县的大开发、大发展为该项目的建设提供了极好的发展机遇，也为该项目的实施提供了有利条件。

某房地产开发有限公司具有一定的房地产开发和建设管理经验。

工程建设管理人员的知识、技术和专业技能经过长期的锻炼，积累了丰富的管理经验，完全可以胜任本工程项目的管理。

项目具有较强的协同投入能力。

该项目的实施，关系到城市的环境面貌，将得到政府有关部门的协同支持与配合。

项目规划经深入调查、反复论证，合理准确，符合连云港市城区的发展要求，该项目的开发可操作性强，便于施工。

该项目选址好，市场切入时点及时，开发条件成熟，市场需求旺盛。

该投资项目经济效益良好，在计算所采用的条件下，抗风险能力较强，符合房地产投资项目的投资回报要求，是可行的投资项目。

更重要的是，投资该项目可以改善某县城的办公环境，对加快城区改造步伐，美化市容市貌、改善来某县投资、商旅客人的办公条件、提高生活质量是有利的。

在一定程度上树立了公司良好的社会形象，从社会效益来考虑该项目也是可行的。

近年来，某县域经济快速发展。

2011年，某县地区生产总值完成1120000万元，增长20.7％。

农业总产值完成481600万元，增长11％。

规模工业产值完成2030000万元，增长52.7％。

固定资产投资完成920000万元，增长37.3％。

全口径财政收入预计完成46200万元，增长24.8％。

社会消费品零售完成287000万元，增长21.3％。

城镇居民人均可支配收入实现15588元，增长16％。

农民人均纯收入实现7310元，增长14.9％。

城乡基础设施不断完善，城镇化水平进一步提高。

统筹推进城镇化建设取得重大进展，“一中两翼”的城市发展格局突显。

西城区建设成果显著。

．按照“规划设计一步到位、配套设施一步到位”的原则，大力开发建设西城区，使其成为集商住、办公、医疗卫生、文化教育等为一体的综合服务区。

某县西城区建设初具形态。

重新完善了城区总体规划及西城区控制性详细规划，西城区面积达到4．28平方公里。

创新经营理念，积极吸引资本，全力推动西城区开发建设。

体育场、检察院、国税局、公安大厦、人社大厦等项目进展顺利，所有项目今年可全部竣工交付使用。

城市的扩容必将带来城市人口的快速增加，预计到2020年某县城镇人口将达到15万人。

随之而来的商业、服务业的增加，必将对写字楼带来需求量。

我公司必须抓住这次机遇，乘势而上，因此，我公司建设可出租的综合楼是及时的，也是十分必要的。

2.2.2项目建设的意义

项目建设是**经济发展的需要。

现阶段，某县仍属于投资拉动增长型经济，投资作为拉动整个经济增长的“三驾马车"之一，对保持经济增长具有十分重要的作用。

本项目的建设，可以增加**的固定资产投资总量，为某县域经济快速发展作出积极贡献。

项目建设是推动某县域经济发展的需要。

**未来的发展，迫切需要形成某县域经济新的增长点，而包括房地产在内的第三产业，在未来发展中极具潜力，将对拓宽全县税源渠道，增加财政收入，增强县域经济实力有着非常重要的作用。

项目建设是扩大**对外交流的需要。

目前，**经济正处在一个较快的发展时期，特别是西城区的建设，使房地产开发建设逐渐趋于高涨。

要最大限度地吸引外资、项目、技术和人才等生产要素，就必须全面提升城市建设水平，改善招商与办公环境，使某县城更具承载力。

第三章建设内容及建设规模

3.1项目选址

3.1.1项目选址原则

1、项目选址应符合某县总体规划；

2、项目选址区域应交通便利，方便各种车辆通行；

3、项目区内应有足够面积的停车场，为各种车辆的停放提供方便；

4、项目区应有良好的基础设施条件，场地平整、宽阔。

3.1.2项目选址

根据以上选址原则，并按照某县城市建设规划要求，项目选址确定于某县老城区主街商业店铺集中，商贸最繁华的地段，即药业大街原农业局北侧，林业招待所旧址。

3.2项目土地权属类别与占地面积

项目建设所占用的土地为某县城规划用地，总占地面积927平方米。

3.3项目拟建规模

总建筑面积为4048平方米，其中：

一、二层为商铺（门期房）总建筑面积1200平方米；三、四、五、六及局部七层楼为写字楼，建筑面积2848平方米。

3.4建筑方案

1、设计依据

（1）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；

（2）《吉林省民用建筑标准》（DB／2200，D33001—89）；

（3）《建筑地基处理技术规范》（GB50007—2002）；

（4）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）；

（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；

（6）《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）；

（7）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；

（8）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95，2005）；

（9）《建筑抗震设计规范》（GB5001卜2001）；

（10）《建筑给排水设计规范》（GB．]-15—88）；

（11）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019—2003）；

（12）《民用建筑电气设计规范》（JGJ／T一16—92）。

2、概述

建设内容为写字楼房1栋，总建筑面积为4048平方米。

其中：

一、二层为商铺（门期房）总建筑面积1200平方米；三、四、五、六及局部七层楼为写字楼，建筑面积2848平方米。

3、结构设计

本工程建筑采用框架结构，现浇钢筋混凝土楼屋面。

外部装饰为仿石真石漆，门窗为塑钢两层玻璃保温隔热。

4、防水工程

屋面防水等级为二级，采用刚柔两道防水。

刚性防水采用细石混凝土掺Ts95防水剂，柔性防水采用APP防水卷材。

卫生间防水采用APP防水卷材。

5、绿化

项目围绕建筑设置绿化带，绿化率达到17.3％，绿化景观场地结合设计做微地形处理。

主要以种草、植树、养花为主。

绿化构思为：

体现安静，整洁。

第四章建设条件

4.1自然条件

某县位于吉林省中南部，长白山分支哈达岭余脉，辉发河上游。

地处北纬42。

18’一43。

14’，东经125。

3’一125。

50’之间。

县城距省会长春市135公里。

东、南与梅河口毗邻，西、南与辽宁省清原县相接，西与东辽县、辽宁省西丰县以山为界，北与伊通县、盘石县隔河相望。

四梅铁路贯穿境内，集锡线四平至白山国家一级公路，**至长春、吉林至沈阳高速公路，**至辽宁省西丰、**至辽宁省草市线等多条干线纵横交错，四通八达。

全县幅员面积2521.5平方公里，是五山一水四分田的低山丘陵区。

某县是群山环抱、丘陵起伏的低山丘陵区，属丘陵区与海（龙）辉（南）柳（河）丘陵台地宽谷区的交错地带。

地势西高东低，海拔高度300—914米，平均海拔为374米。

境内山地主要属于哈达岭支脉，多呈东西平行垄状走向。

海拔500米以上山峰有57座，多位于西南与东北分水岭上。

庆岭南山位于横道河镇西北部。

是**与清原县界山，海拔914米，是辽源地区最高峰。

北连庆岭山（海拔851米），东与望宝顶子山（海拔836．6米）相对，落脉龙头山，向南延伸与白云项子山相连。

海拔在500米左右的低山，多见于本县南部和北部，占全县幅员面积8．6％，相对高差在100米左右，山峰尖耸，坡度较陡，地表以粗碎屑残坡积物为主，土质松散，剥蚀严重，个别地方基石裸露。

某县丘陵台地分布较广，占全县幅员面积61.4％，海拔350—500米，相对高差150米左右。

县城南部多高丘陵，中、北部多为低丘陵。

丘陵浑圆，坡缓土薄，甚至岩石裸露。

土陵上多为稀疏的次生杂木林或人工林，坡麓下为冲积洪积台地，经多年侵蚀风化，多呈波状或梁状，俗称“鸡爪岗”。

台地上有密集的干谷和冲刷沟，地面破碎，林田交错、水土流失严重。

黄泥河、桦树河、柳河、秀水河中下游等地，坡度10℃左右，耕地居多，荒山荒地较少。

某县属季风区中温带湿润气候，四季分明。

春季风大干燥，夏季多雨湿热，秋季温和凉爽，冬季漫长寒冷。

雨热同季，适于一季作物生长。

项目区域地面高度260．73～261．17m，自然高差0．44m。

岩土构成为杂填土：

杂色，由生活垃圾及建设垃圾组成，层厚1.50～2.OOm；粉质粘土：

黑灰色，可塑状态。

层厚1.50～2.70m；角砾：

灰色，中密状。

层厚1.10～1.90m；全风化花岗岩：

黄色，风化呈砂土状。

穿厚1.20～0.40m。

根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001），项目所在区域抗震设防基本烈度为Ⅵ度，设计基本地震加速度值为0．05g。

根据《建筑抗震设计规范》

（G50011—2001）中有关建（构）筑物抗震设防烈度、设计基本

地震加速度和设计地震分组的规定，本工程所选场址的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。

4.2周边环境与交通条件

项目位于某县药业大街中段，向北50米是东风路，向南30米是商业最繁华地—步行街。

项目拟建地点交通十分便利。

4.3公共设施社会依托条件

4.3.1供排水

1、设计规范

《建筑给水排水设计规范》[GB50015—2003]（03年版）

《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140—2005]

《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084：

一2001]（05年版）

《建筑设计防火规范》[GB50016—2006]

《室外给水设计规范》[GB50013—2006]

《室外排水设计规范》[GB50014—2006]

国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等

2、给水设计

I水源概况

本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水。

从城市给水管网直接引入：

DN200给水水源管，其供水压力为O.20MPa。

本工程设计从该市政给水管上引给水干管引入小区作为小区水源。

II用水量

本项目部分房屋出租，规划出租户35户，按每户5人计，用水指标按80升／人．日计，加上商铺及绿化道路浇洒用水，计算出小区最高日用水量约为：

50立方米，最高时用水量为6.5m3／h。

III给水系统

综合楼是单位和商家办公场所，办公时间多集中在白天8小时内。

用户生活用水直接与城市给水管网连接，可确保24小时有水供应。

Ⅳ消防系统

本综合楼建一个消防水池，消防给水水源利用自来水，室外消火栓直接接给水管网，管网同时为消防水池提供进水。

设有消火栓灭火系统的建筑外均根据其设计流量配置一定数量的水泵接合器，小区主干道上接120m间接布置室外消火栓。

本小区共设一个消防泵房。

3、排水设计

本综合楼距城市排水主管道距离非常近，雨水排入市政雨水管，污水经管道收集进入生化池处理后排入市政污水管道。

4.3.2供电

生产装置系统电源电压为380／220V，单回路供电，电源由附近的变压器通过埋地电缆引入楼内。

4.3.3供热

小区周围有市政供热管道可供接入。

室外供暖供回水管道均采用无缝钢管，做好保温隔热后直接设于道路下。

4.3.4通讯

通讯电缆引入厂内。

费用按电信统标准收费。

第五章项目建设方案

5.1建设方案设计原则

1、单体设计的总图设计方案符合城市规划的原则；

2、平面设计符合合理、适用、体现功能的原则；

3、建筑形式与使用功能相一致的原则；

4、技术设施与服务目标相一致的原则；

5、崇尚自然、注重环保、卫生安全的原则。

5.2总平面布置

本项目总建设用地面积927平方米，总建筑面积为4048平方米，其中：

一、二层为商铺（门期房）总建筑面积1200平方米；三、四、五、六及局部七层楼为写字楼，建筑面积2848平方米。

5.3设计依据

1、《建筑设计防火规范》（GBJ16—87—2001）；

2、《建筑抗震设计规范》（GBJ5001—2001）；

3、《砌体结构设计规范》（GBJ49—88）；

4、《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）；

5、《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；

6、《建筑地基基础设计规范》（GB5007—2002）；

7、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222—95）；

8、《建筑桩基技术规范》[JGJ94—94]；

9、《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51:

93。

5.4建筑主要特征

以现代建筑设计为理念，突出建筑鲜明的文化个性和时代特征，对于城市空间，以点板结合，高低错落。

立面强调均衡与对比，色调淡雅明快。

住宅设计引入新的建筑设计理念，关注室外景致的引人，阳光日照的充足及住户完整的私密性。

建筑的设计，应综合考虑用地条件、选型、朝阳、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定。

建筑风格与整个景观统一协调进行设计，结合已有的设施和景点用自由的道路线形将景观节点联系起来，将景观节点、绿化空间和道路系统相结合，使小区的建筑造型与小区内、外环境有机结合，融为一体，给人亲切感。

第六章节能、节水措施

自然资源和再生资源是发展国民经济的物质基础，我国人均占有的资源并不十分丰富，但资源利用率很低。

因此，提高能源利用率，降低能源消耗，是我们一项长期的任务。

6.1设计依据：

1、《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）；

2、《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；

3、《中国节能技术政策大纲》；

4、《企业能源计量器具配备和管理导则》（GB／T17167）：

5、国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部“关于固定资产投资工程项目可行性研究报告‘节能篇（章）’编制及评估规定"（（1997）2542号；

6、吉林省节约能源条例。

6.2节能、节水措施：

针对本项目的特点，采取如下节能措施：

1、严格执行东北地区节能65%的标准，建筑单体体形系数均小于0.3，有利于建筑节能。

在建筑外墙设计外保温使外墙达到一定的传热系数。

在窗口、阳台、雨罩、空调外机板、凸窗上下混凝土板等外露混凝土的薄弱部位加强保温，避免内部结露和饰面发霉。

2、所有外窗均采用塑钢窗和中空玻璃，有效减少热能损耗。

3、变电器深入负荷中心，缩短配线距离，减少线路损耗，采乏无功功率补偿，选用低能耗变配电设备。

4、电气照明设计中采用高效光源和灯具。

荧光灯选用电子镇覆器或节能型高效率因数电感镇流器，照明开关选用光控和声控等智能照明控制装置。

5，本工程所有卫生洁具均为节水型，坐便冲水量≤61／次，礴便器及小便器均采用延时开关，且蹲便器采用脚踏式，小便器采用感应式；水龙头均采用陶瓷芯节水龙头，且均为感应式。

6、生活给水系统均采用变频供水泵。

7、年消耗值：

①年用电量为15.33万度②每年冬季供暖需要283360W。

第七章劳动卫生与消防

指导思想：

本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合"的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。

7.1设计依据

1、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）

2、《建筑物灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）

3、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）

4、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084—2001）

5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067—97）

7.2消防设施和措施

根据《建筑设计防火规范》规定，该项目为丁类，