xx年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告.docx

xx年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告.docx

《xx年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《xx年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

xx年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告

xx年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告

巴彦淖尔市临河房地产市场

调研报告

编制单位：

内蒙古双河集团海天地产策划部编制日期：

二〇一三年四月十四日

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

目　　录

一、房地产发展环境概况...................................41、地理位置概况.......................................42、人口发展概况.......................................43、经济发展概况.......................................54、居民生活水平.......................................65、城市发展规划.......................................7二、房地产市场综合分析...................................91、总供给量分析.......................................92、总需求量分析......................................113、市场推广分析......................................124、宏观政策分析......................................125、市场综合评述......................................14三、重点楼盘个案分析....................................151、区域市场分析......................................152、重点楼盘个案......................................163、项目综合分析......................................26四、目标客户需求分析....................................281、购房心理需求......................................282、建筑产品选择......................................28

第2页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

3、价格需求方面......................................294、购房因素选择......................................295、地理位置选择......................................296、传播媒介选择......................................307、客户消费能力......................................30五、房地产发展趋势......................................1、宏观政策趋势......................................2、价格发展趋势......................................3、产品供应趋势......................................4、需求发展趋势......................................六、结　　语............................................

第3页共36页

323232333435内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

一、房地产发展环境概况

1、地理位置概况

临河位于内蒙古自治区西部，黄河北岸,阴山南麓,河套平原中部，南临中国第二大河--黄河,故名“临河”。

地理坐标为东经107°6’至107°44’，北纬40°34’至41°17’。

临河全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向东北微度倾斜。

临河深处内陆，属于中温带半干旱大陆性气候，其特点是：

云雾少降水量少、风大、气候干燥，年降水量，平均气温°C，昼夜温差大，日照时间长，年日照时间为小时，是我国日照时数最多的地区之一。

2、人口发展概况

近年来，巴彦淖尔市人口保持低增长的发展速度，据相关资料显示：

xx年末，全市常住人口达到万人，人口自然增长率为%

xx年临河区人口及劳动力就业情况普查资料显示：

年末临河区总人口为万人，城镇人口为万人，占总人口的％；乡村人口为万人,占总人口的％。

男性人口万人，女性人口为万人。

全社会就业人员万人

xx年末，全市共有艺术表演团体8个；公共图书馆8座,图书馆服务点30个;文化馆8座；博物馆3个;文物保护管理机构3个；档案馆8个；年末拥有广播电台1座，调频转播发射台6座，广播综合人口覆盖率%；电视台1座，电视转播发射台30座，电视综合人口覆盖率%。

第4页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

卫生事业发展加快。

全市共有卫生机构172个，其中医院25个；卫生院112个；专科疾病防治院1个；疾病预防控制中心9个，妇幼保健院8个。

年末医疗卫生单位拥有病床5380张，比上年增加269张。

全市拥有卫生技术人员6084人，其中，执业医师2427人；执业助理医师558人。

新型农村合作医疗工作稳步推进。

全市参加合作医疗的农牧民达到万人，筹集合作医疗资金万元。

报销医药费用的农牧民达到万人次，报销金额万元。

全市共有普通高等学校1所，在校学生万人，专任教师557人；普通中等专业学校5所，在校生数万人，专任教师192人；普通中学94所，在校生数万人，专任教师万人；小学357所，在校生数万人，专任教师万人。

小学适龄人口入学率达到100%，小学毕业生升学率达到%，初中毕业生升学率达到%，比上年提高个百分点。

3、经济发展概况

国民经济保持又好又快的发展，全市生产总值上年的亿元增加到亿元，全年人均生产总值达到16045元，比去年增加3485元人民币。

市场物价温和上涨，全市居民价格总水平上涨%，比去年上涨了个百分点其中城市上涨%，农村上涨%。

工业经济实现新突破，全部工业增加值突破百亿元大关，达到亿元，比上年增长%。

工业经济效益显著提高，全区规模以上工业企业实现利税总额亿元比上年增长倍，工业经济效益指数达元，比去年提高个点。

建筑业生产快速增长，年末全市资质等级四级及四级以上建筑企业53家，从业人员万人，完成建筑业总产值亿元，比上年增长%，完成建筑施工面积

第5页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

万平方米，房屋建筑竣工面积万平方米，竣工房屋价值亿元，全年实现利润总额亿元，比上年增长倍。

固定资产投资稳健增长，全年全社会固定资产投资总额突破xx年增长%，从项目隶属关系看，中央项目完成投资亿元，同比增长倍；地方项目完成投资亿元，比上年增长%。

从投资主体看，非国有单位投资积极性增强，成为投资增长的主动力。

国有单位完成投资亿元，下降%，占全市投资总额的%；非国有单位完成投资亿元，增长%，占全市投资总额的%。

4、居民生活水平

城乡居民收入快速增长。

经济的快速发展、企业效益的不断提高以及建筑业的稳定增加，促进了权势城镇居民收入的快速增长。

xx年全市城镇居民人均可支配收入达到9016元，增长%，根据xx年相关统计资料显示：

城市最高收入占总人数的10%，人均可支配收入达到17394元。

城镇单位在岗职工年平均工资达到148xx年增长19%，农牧业和农牧区发展形式良好，全市农牧民人均纯收入4719元，比上年增长14%，较上年有明显提高。

xx年临河区城镇居民人均可支配收入9345元，较上年增长%。

社会保障体系不断完善，年末全市共有万名各类城镇从业人员参加基本养老保险，共发放离退休人员养老金亿元，参加基本医疗保险的各类从业人员达到万人，较上年增长%，共支付医疗保险费亿元，比上年增长%；参加工伤保险的企业职工万人，较上年增长%。

共支付工伤保险费242万元，较上年增长%；参加生育保险的企业职工万人，支付生育保险费39万元，较上年增长56%。

社会福利事业不断发展。

年末全市各类社会福利床位699张，收养人数595人；城镇各种社会救济对象得到国家最低保障救济的户数为万户，人数为万人。

全

第6页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

年筹集社会福利公益金3074万元。

人口增长率的增大、人均收入水平的增加、社会保障体系的不断完善，都会不断的拉动房地产的需求，促进房地产行业的稳定发展。

5、城市发展规划

到“十一五”末，全市总人口预计达到187万，其中城镇人口96万，城镇化率达到52％，比现在提高13％，城镇基础设施功能进一步完善，城市人均道路铺装面积达到11平方米，供水普及率达到98％，供热普及率达到60％，污水处理率达到60％，垃圾粪便无害化处理率达70％，气化率达80％，建成区绿化覆盖率达35％，生态建设与环保水平进一步提高，社会各项事业全面发展。

xx年及今后一个时期我市城乡建设工作的主要任务是：

要按照城市发展总体规划的要求，围绕“一年打基础、三年出形象、五年上水平”的城镇建设目标，全力构建“一市三区（临河区、陕坝区和东部区）”城市发展框架，力争全市城镇化水平xx年达到52%，把临河建成拥有50万人口、建成面积50平方公里的内蒙古西部中心城市之一，建成以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市，把旗县政府所在建成各具特色的小城市，成为带动县域经济发展的增长极。

临河区城镇建设继续采取市区共建、以市为主的办法，走新区开发与旧城改造相结合，新区开发为重点的路子，加大新区建设和康居工程。

努力改善城市居住环境，增强城市的辐射和带动功能。

加强临河城市建设。

要坚持“市区共建、以市为主”的原则，构建“一市三区”的城市发展框架，坚持新区开发和旧区改造相结合，以新区开发为重点的思路，以实施重点工程为带动，拉大城市框架，拓展城市空间，不断增强城市聚集功能。

继续加强城市道路、公共交通、给排水等城市基础设施建设，完善城市服务功能，加强城市环境综合整

第7页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

治、美化城市环境、提升城市品位。

重点发展好绒线、食品、生物制药等工业，提高三产发展水平，不断增强城市经济实力。

力争使临河在3年内有明显变化，5年内有根本变化，并通过5—10年时间，把临河建成拥有50万人口、城区面积达到50至70平方公里的内蒙古西部地区中心城市之一，以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市。

第8页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

二、房地产市场综合分析

对目前房地产市场的发展情况进行分析和总结。

1、总供给量分析

xx年~xx年临河区房地产开发完成情况：

完成情况实现利润

xx年巴彦淖尔市商品房供应情况：

商业营指标合计住宅住房用住房房屋施工面积21401221944087831084115425180531本年新开工面积13332601256xx年来房地产开发得到迅猛发展，房地产开发完成量逐年提高，房地产开发企业利用率也随之水涨船高。

第10页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

2、总需求量分析

xx年巴彦淖尔市商品房销售情况：

商业营指标合计住宅住房用住房商品房销售面积现房销售面积3705733005469664675500685271500期房销售面积5351925334881961462xx年相关信息。

14081397134298053562597　　19131215115993121631900——82163400950————　　90㎡经济适业住房其他90576583403429279297500698191912　　第11页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

3、市场推广分析

三线城市的市场推广方式一般很简单，临河也是一样，但本市华裕地产的开发规模和开发数量上都与一般地产项目有较大的区别，除了利用工地现场的围档广告外，还通过各种媒体来推销自己的楼盘，比如报纸、电视等，一般常用的媒体是《巴彦淖尔晚报》，常见的版面是1/8版，电视为巴彦淖尔电视台较多。

于目前临河房地产市场的推广方式比较单一，尚待开发的资源较多，可充分发挥媒介的优势，通过各种宣传方式和理念来展示公司的项目。

4、宏观政策分析

①自xx年以来全国房地产价格涨势迅猛，国家也相应出台了一系列政策和措施来进一步稳定房地产价格，xx年如果被喻为房地产的政策年，xx年就是房地产的调整年，相继出台的“国八条”、“国六条”对稳定房地产价格起到了极大的促进作用。

近日国务院发起、相关部委组建的联合调查小组将赴全国各城市进行楼市专项调查，其重点就是了解各地对相关文件的具体推进情况，同时针对目前房价增长过快以及住房结构调整情况进行实地调查，以便及时调整稳定房地产价格的具体措施。

②中国人民银行决定，自xx年9月15日起，年内第五次上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，现行的%提高到%；一年期贷款基准利率上调个百分点，现行的%提高到%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

个人住房公积金贷款利率相应上调个百分点。

央行表示，此次加息旨在加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，此次加息可以说是直指过热的房地产投资。

在三线城市的临河，选择贷款购买住房的客户较多，贷款利率的上调直接影响消费者购房

第12页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

的心理。

中国人民大学证券与金融研究所副所长赵锡军认为，经过连续加息，市场已到需要重点关注加息累加效应的时候了。

加息所带来的另一个影响是对于处于还贷中的消费者。

五次加息的累加效应已让部分贷款购房人不堪重负，生活水平也因此会受到影响。

现在很多人的月供与收入还处于平衡状态，如果贷款利息提升，月供将加大，而一旦收入提不上去，还款更吃力。

那些原计划贷款的购房者，很可能因加息不断而暂时打消购房念头。

③临河商品房预售制度并不完善，有个别楼盘基础尚未施工存在买房预约登记、囤积房源的现象出现，政府部门的监管力度不大，扰乱了正常的房地产秩序。

商品房预售许可证发放的条件：

工程建设完成总建设投资的30%以上；符合各项质量安全标准。

④开发土地步入市场化进程，国有土地买卖完全通过招、拍、挂形式取得，政府财政收入增加，土地成本加大，相应的房地产建设成本加大，故直接影响房地产的销售价格。

⑤临河新区的规划建设直接影响城市的发展，给房地产行业带来巨大的生存空间，规划在新华街以北、河套街以南、水源路以西、乌兰布和路以东集中力量建设城市的行政、文化、金融中心，形成城市新区的核心区。

在核心区建设的带动下，在其南部开发新的居住用地和金融、文设施用地。

第13页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

巴彦淖尔市临河区新区规划示意图

5、市场综合评述

总结近年来房地产市场的发展特点有如下特点：

①房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代。

②房地产相关政策互动，引发楼市销售升温。

③土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。

④开发成本加大，引发商品房销售价格提高。

⑤新区规划建设，给开发企业带来发展空间。

⑥国内房价形成涨势热潮，商品房实现供需两旺。

⑦银行商品房贷款利率上调，消费者购房心理渐渐发生改变。

第14页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

三、重点楼盘个案分析

1、区域市场分析

①胜利路商圈及延展地带：

美丽洋房、阳光新都、俊峰华庭三个地产项目均为巴市华裕房地产开发公司所建，在销售推广方面略有成就，公司成立时间较长，有一定的品牌优势，但对临河高层住宅属于逐步摸索阶段，俊峰华庭就已经说明了这个问题，没有一个统一的规划，于其定位是巴市高端住宅、面积普遍偏大，在销售过程中有一定的难度，故美丽洋房、阳光新都户型做了相应的调整；怡欣园、金都华庭一期为去年开发项目，以多层为主，附带一栋高层，于销售价位较低、但还是传统的营销模式，房源仅剩3套。

②巴市规划新区、开发区：

自从政府重点规划新区的建设，有较大的升值潜力，但在规划设计、相关配套方面不太完善，没有形成规模优势，所以相应的销售价位比市区略低；新城康都于今年十月开盘当日销售80%，主要原因在于面对的客户群体较广，适合中产阶级自住、投资两用的客户，其次是规模优势和开发商实力的体现；锦绣花园一期为15栋多层，于周边环境较差，故在市区设立接待部，价位较底；泰城新居、绿都新村目前尚未对外界开始销售。

③附小、附中、大学路教育区附近及延展地带：

于距离学校较近，受到了广大业主青睐，健康花苑、光大花园、富贵园、润丰园、广原园、6号公馆、名苑洋房、澳林花园销售基本完毕；中兴水郡剩下部分门店未售。

④解放街以北、建设路以东：

华海尚都为我公司xx年重点开发建设项目，初步规划小高层、高层住宅；玫瑰园

第15页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

是07年现房，主要以多层住宅为主，房源所剩无几、基本销售完毕；尚林丽景为政府经济适用住房，建设规模17万平方米，买房程序都需要政府层层把关；海天家园现已全部售完；日月星苑于今年三月开始预约登记，但工程却迟迟不肯开工，项目的启动时间较长、形象包装基本没有、销售简单，如此判定公司实力有限。

2、重点楼盘个案

xx年我公司开发临河东门项目主要以高层住宅为主，故重点楼盘个案多为具有相对竞争力的楼盘。

项目名称建设单位地理位置周边环境开盘日期开工日

销售

俊峰华庭·峰景C座中央府邸颠峰生活

主题物

巴彦淖尔华裕房地产开发业

阳光物业管理有限公司

集团公司管

理建设

胜利北路C座约3万平方米

规模相

海天购物中心，坐拥商业入户休息大堂、高级会所、游

关

繁华区，中国移动公司，泳池、一层独立大堂，三部品

配

工商银行，曙光医院等等牌电梯、地暖辐射

套客

户高收入、个体私营业主、企事

xx年8月

群业领导等高端客户群体体竣

xx年7月

日

第16页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

期销

售约400平米（前厅接待、后现厅谈判）场

结

构板式高层住宅；27、28联分体复式结构布

期销售道具

沙盘、楼书、单页、光盘

美景轩主

㎡；瑞景轩力

㎡；耀景轩㎡；逸景轩㎡

单销元售起价2938元/㎡、2998元/㎡

2个单元，标准层一梯4户户价数位推楼广销售现场、工地围档、环层

xx年

服系统、可视对讲系统费务用

项目

阳光·新都二期

名称建

设巴彦淖尔华裕房地产开发单集团公司位

销售主题物业管理

旧城繁华新地标

阳光物业管理有限公司

第17页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

地理位置周边环境开盘日期开工日期销售现场结构分布

建设

人民路约7万平方米

规模相

金川购物广场、人民公园、

关一层独立大堂，三部品牌电

中国移动公司，工商银行，

配梯、地暖辐射、屋面外墙保温

曙光医院等等

套客户

xx年12月接受咨询中高端工薪阶层

群体竣工

xx年xx年10月

日期销售

约100平米楼书、沙盘、户型图

道具

宽绰气派主㎡；方正流畅㎡；轻巧舒适

体复式结构户㎡；

型清新雅致

㎡

单销元售

2个单元，标准层一梯8户未定户价数位推楼广销售现场、墙体广告、报层

未定

方纸差式价付优款一次性付款、银行按揭、惠

一次性付款优惠2%

方公积金贷款政式策

第18页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

物

业可视对讲系统、可燃气体服泄露报警系统务　　项目名称建设单位地理位置周边环境开盘日期开工日期销售现场结

物业费用

6~8元/㎡·年

美丽洋房

巴彦淖尔华裕房地产开发

集团公司

庆丰东街

金川购物广场、人民公园、中国移动公司，工商银行，

曙光医院等等xx年12月接受咨询（准

备本月开盘）

xx年

约150平米板式高层住宅住宅；18、

销售

花园里的情景洋房

主题物业

阳光物业管理有限公司

管理建设

万平方米

规模相

一层独立大堂，两部品牌电关

梯、健身房、棋牌室、5000配

平米水景公园

套客户

中高端工薪阶层

群体竣工

xx年10月

日期销售

楼书、沙盘、户型图

道具主美景堂

第19页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

构分布

单元户数推广方式付款方式物业服务

力㎡；耀景阁㎡；雅景庭型㎡；

逸景居

㎡

销

1个单元，标准层一梯8户，售

未定

两部电梯价

位楼层

销售现场未定

差价优

一次性付款、银行按揭、惠

一次性付款优惠2%

公积金贷款政

策物

可燃气体泄露报警系统、业

6~8元/㎡·年

被动式智能控测报警系统费

用

19联体复式结构

项目

新城康都

名称建

设内蒙古双河集团海天房地单产开发公司位地理

开原路以东、汇丰街以北位置周

开发区管委会、车辆管理边

销售

构造和谐生活之都

主题物业

海天物业管理有限公司

管理建设

规划456亩，一期8万平米规模相

幼儿园、老年活动中心、关

第20页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

环所境开盘

xx年10月

日期开工

xx年7月

日期销售

约1xx年6月

单页，户型图

三室两厅两卫㎡；三室一厅一卫㎡；两室两厅一卫㎡；三室两厅

一卫㎡；

起价2150元

不等，平均60元

一次性付款优惠2%

——

第21页共36页

内蒙古双河羊绒集团海天房地产开发有限公司

项目名称建设单位地理位置周边环境开盘日期开工日期销售现场结构形式单元户数推广

广原·日月星苑一期

内蒙古广原房地产开发公

司

富河饲料公司、恒