远山度假村可行性研究报告新.docx
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远山度假村可行性研究报告新
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远山度假村可行性研究报告
第一部分 市场解读
1．宏观环境分析
作为本项目来讲，其竞争已超越了新余市本身，而还有城市与城市间甚至是区域范围内客源的争夺。
考虑到本项目的这一特殊性，本章节新五湖将对整个江西省宏观形势作一分析。
1．1江西省概况
⏹地理位置
江西简称赣，位于中国中部，北临长江与安徽、湖北省相邻；南依南岭与广东省毗连；东傍武夷山与福建、浙江省接壤；西负罗霄山脉与湖南省为邻。
地处北纬24。
29’—30。
05’，东经113。
35’—118。
29’之间。
江西为长江三角洲、珠江三角洲和闽南三角地区的腹地，与上海、广州、厦门、南京、武汉、长沙、合肥等各重镇、港口的直线距离，大多在六百至七百公里之内。
⏹
行政划分
江西省土地总面积16.69万平方公里，占全国土地总面积的1.74%，居华东各省市之首。
共有37个民族。
下辖南昌、景德镇、萍乡、新余、九江、鹰潭、赣州、上饶、新余、抚州、吉安11个地级市，乐平、瑞昌、贵溪、瑞金、南康、德兴、丰城、樟树、高安、井冈山10个县级市，新建、浮梁等70个区。
87个市区对外开放。
省会位于南昌。
截止到2004年末，总人口约4254万。
⏹
自然特征
江西三面环山，中部为丘陵，北部平原具盆地形式。
山地、丘陵约占总面积的70%。
省境东部自北至南为黄山余脉、怀玉山、武夷山，大体为东北-西南走向。
南部属南岭山地，有九连山、大庾岭等。
西部山地北有九岭山、幕阜山，南有罗霄山。
江西有河流2400多条，绝大部分属鄱阳湖流域，鄱阳湖面积3583平方千米，是我国最大的淡水湖泊，同时也是世界上最大的候鸟栖息地。
主要大河发源于边境山地，其中赣江为本省第一大河。
江西省为亚热带湿润季风气候，夏旱、秋干、冬阴、春寒。
年全省生态环境良好，森林覆盖率达59.7%，居全国前列。
矿产资源丰富，铜、钨、铀、钽、稀土和金、银被誉为江西省的“七朵金花”。
⏹旅游
江西山清水碧，景色诱人，名胜古迹遍布全省各地。
主要旅游景区：
庐山、井冈山、龙虎山、仙女湖、鄱阳湖等。
其中，庐山已被联合国作为"世界文化景观"列入世界遗产名录。
庐山、井冈山、三清山的名山峻岭之秀；圭峰、龙宫的险岩幽洞之奇，仙女湖、鄱湖、赣水的湖光川景之美，龙虎、青原、东林的宗教庄严祖庭，滕王阁、八境台的千古名楼，临川、九江的名人故里，都是著名的旅游胜景。
●交通环境
江西交通运输发展迅速。
2004年完成货物周转量900亿吨公里，比2003年增长8.5%。
其中：
铁路增长8.3%，公路增长7.6%，水运增长5.0%。
完成旅客周转量593亿人公里，增长12.8%。
其中：
铁路增长14.4%，公路增长4.5%。
铁路：
1996年通车的京九铁路，从南至北穿越江西26个区、市、区，在江西境内长达700余公里，占全线总长近13。
另有浙赣、向（塘）九（江）、鹰厦、皖、赣等主要干线,通车里程2241余公里，营业车站200个。
公路：
公路以南昌、赣州、吉安、上饶、抚州、新余九江等城市为中心,形成了四通八达的公路网,通车里程37318公里。
总里程中，有30.48%的公路是高级和次高级路面。
江西区区基本实现了路面油路化，100%的乡镇通了公路。
另已建成昌九、昌樟、温厚、九景、黎温等多条高速公路，总里程达659公里。
航空：
民航有从南昌出发的国内和省内班机直达北京、上海、武汉、广州、长沙、西安、宁波、厦门、温州、福州和赣州等地。
此外,从庐山还可直接飞北京及广东惠阳。
全省共有4个民用航空港。
1、2江西省经济状况分析
1．2．1近年经济指标比较
⏹国内生产总值
⏹财政总收入
⏹工业增加值
⏹产业结构
第一产业
第二产业
第三产业
2002年
23.3
36.2
40.5
2003年
21.9
38.3
39.8
2004年
19.8
43.4
36.8
1．2．4小结
综合以上江西省近年经济运行的参数以及国家宏观调控影响的分析，对江西省经济状况的小结如下：
✧省内总体经济保持平稳、快速增长，工业对经济增长的支撑作用明显加大,而农业的逐步减弱；
✧全省固定资产投资结构继续优化，工业投资稳步增长，交通投资大幅度上扬，城市建设投资成效显著，教育文化投资继续保持较高增幅；
经济增长的质量和效益同步提高，财政收入快速增长，城乡居民收入大幅度增加，消费需求明显升温；
经济发展的产业结构发生变化，从以前的农业大省逐步向工业大省转变；
对外贸易持续增长，利用外资迅速回升；
✧国民经济和社会发展中存在的主要问题：
产业结构层次不高，工业化水平较低，农业产业化程度不高，农民收入增幅不大，农村市场不够活跃，就业和再就业压力依然较大；
✧受国家宏观调控影响，未来经济发展的快速势头将得到一定程度的抑制，经济增长临界点将会出现，经济发展进入稳定的调整期。
1．3中部六省地位研究
江西、安徽、湖南、湖北、河南以及山西六省同处于中国的中部地区，而且相对沿海发达省市而言都处于落后地位，六省基本处于同一起跑线，因此有必要对六省各方面所处的地位作一研究，确立江西在同类省市中所处的综合地位。
以下对中部六省2004年1-6月的各方面数据进行分析：
⏹工业生产
1-6月，中部六省规模以上工业增加值累计增长率分别是安徽（26.5%）、江西（26.1%）、湖南（24.5%）、湖北（22.8%）、河南（22.4%）、山西（21.1%），产销状况良好。
1．4本章总结
综合以上对江西省概况、经济发展状况以及中部六省中所处地位的分析，我们得出以下结论：
✧江西位于中国东南部，为长江三角洲、珠江三角洲和闽南三角地区的腹地，在经济带的划分上属于中部地区；
✧江西是中国革命的摇篮,在中华文明的历史长河中，江西人才辈出，人文底蕴深厚；
✧江西省生态环境良好，森林覆盖率达59.7%，山清水碧，景色诱人，名胜古迹遍布全省各地，拥有丰富的旅游资源，旅游业正日益成为江西经济新的增长点。
庐山、井冈山、龙虎山、三清山以及被誉为江南三大名楼之一的滕王阁，已成为来赣客人必游之胜景；
✧江西交通运输发展迅速，基本已建成水陆空三个层次的交通网络，省会南昌与国内各大城市的来往比较便捷，但省内一些中小型城市交通模式单一，以公路为主，尚未开通铁路；
江西经济底子较差，但近年来发展速度较快，预计未来由于受到国家宏观调控影响，江西经济发展将出现资金短缺问题，相关产业和相关项目的发展会因资金紧张而断链，重大工业项目、房地产项目和基础设施建设项目发展难度加大。
投资、引资形势将会日趋严峻。
能源瓶颈制约因素进一步扩大。
但宏观调控对省内的中小型城市影响相对较小；
✧随着经济的发展，市场商品丰富，城乡面貌发生明显变化，全省城乡居民收入逐步增加，消费结构有了明显改善，生活质量和生活水平正日益提高；
从以上宏观环境看，对本项目有其有利之处，也有其不利的地方，分别如下：
2．项目所属区域分析
本项目位处于江西省新余市，以下针对新余市的概况以及新余市的房地产市场状况做出分析，以期探究项目未来的发展方向和前景。
2．1概况
⏹位于江西省中西部，下辖三区一县：
总面积3178平方公里，总人口108.85万,中心城区人口28万。
⏹境内以丘陵山地为主，气候温和，雨量充沛，四季分明，全年平均气温17.3℃，年平均降雨量1720mm，年平均日照时间1762.3小时，年均无霜期269天，素有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。
⏹近年来，新余经济发展迅猛。
2004年，全市实现国内生产总值249.5亿元，三次产业占GDP比重为30.2：
37.8：
32.0，财政总收入20.64亿元，比上年增长15.5%，其中地方财政收入13.16亿元。
城镇居民人均可支配收入6516元，农村居民人均纯收入2689.53元。
2．2新余城市地位研究
本节我们对隶属于江西的11个区市有关数据进行统计并分析新余在整个江西省所处的地位。
各设区市主要经济指标
（2005年1-8月）
地区
规模以上工业增加值
（亿元）
城镇固定资产投资
（亿元）
社会消费品零售额
（亿元）
外贸出口额
（万美元）
绝对值
增长%
绝对值
增长%
绝对值
增长%
绝对值
增长%
全省
497.0
23.6
845.4
28.3
752.1
14.5
154119
23.6
南昌市
141.9
26.0
210.0
46.9
175.3
15.8
79304
17.9
景德镇
28.4
9.0
43.8
0.7
32.0
14.8
5754
47.5
萍乡市
34.4
34.1
63.4
26.0
36.2
15.4
1812
128.8
九江市
48.9
18.0
73.5
28.8
72.6
14.0
7104
26.4
新余市
37.5
28.6
32.0
16.4
27.3
14.6
2291
137.2
鹰潭市
36.5
13.4
25.0
36.8
22.4
14.7
8259
-8.1
赣州市
45.0
30.7
76.6
17.3
93.4
12.9
25846
46.8
吉安市
29.4
26.6
52.5
13.0
55.9
16.4
5513
97.5
宜春市
33.7
18.3
58.7
47.4
82.8
11.1
5402
58.5
抚州市
20.1
18.5
51.4
29.4
63.7
12.6
4341
95.5
上饶市
27.8
13.0
88.9
54.6
90.6
17.0
8487
-23.6
地区
实际外商直接投资
（万美元）
地方财政收入
（亿元）
城镇居民人均可支配收入
（元）
绝对值
增长%
绝对值
增长%
绝对值
增长%
全省
159474
23.2
153.8
18.2
5687
14.9
南昌市
54499
11.4
32.1
20.0
6779
26.3
景德镇
3374
225.4
5.3
11.5
5742
16.1
萍乡市
3491
7.9
7.9
21.0
5915
15.1
九江市
10282
-24.7
13.2
21.1
5680
13.7
新余市
3908
12.1
5.6
34.8
6018
14.8
鹰潭市
2474
-5.0
4.5
29.5
5695
11.0
赣州市
32250
2.2
16.1
10.9
5388
9.4
吉安市
11947
28.6
10.8
18.8
5535
20.8
宜春市
14836
170.9
11.5
13.1
5589
16.5
抚州市
7129
210.0
7.6
8.3
5543
11.8
上饶市
7823
-1.6
13.7
18.4
5731
17.7
注：
规模以上工业增加值增长%按可比价计算。
由上表可见，新余在江西11个地级市中规模以上增加值增长速度居第3，城镇居民可支配收入第3位，在江西省内圴处上游。
2．3新余“十五”规划相关重点
⏹“十五”计划期间（2001至2005年），全市国民经济和社会发展总的指导思想是：
以发展为主题，以提高人民生活水平为根本出发点，以充分调动全市人民的创造性和积极性为基本途径，以加速工业化为核心，围绕“创生态名城，建赣西强市”的总体目标，深化改革，扩大开放，加大科教兴市力度，加速工业经济发展和城镇化、农业产业化进程，推动经济结构的战略性调整，大力发展区域经济，实现物质文明与精神文明共同进步，经济和社会协调发展。
⏹全市国民经济和社会发展的主要目标是：
加快经济发展，提高经济增长质量和效益，为到2010年人均国内生产总值比2000年翻一番奠定坚实基础；区域经济创造新特色，建设成为领先于全省的区域经济发展“隆起区”；城市建设提高到一个新水平，努力把新余建设成为赣西中心城市；各项改革取得重大进展，非公有制经济比重有较大提高，基本形成全方位对外开放格局；建立和逐步健全社会保障体系，努力扩大就业；城乡居民收入有较大增加，生活质量进一步提高，生态建设和环境保护得到加强，科技教育发展加快，精神文明建设和民主法制建设取得明显成效，人口、资源、环境得到协调发展。
⏹经济发展目标：
预期国内生产总值年均递增8％以上，到2005年国内生产总值达到290亿元,三次产业结构调整为28：
38：
34；财政总收入达到25亿元，年均递增10％；全社会固定资产投资年均递增10％以上；社会消费品零售总额年均递增9％以上；外贸出口总额年均递增10％以上；城镇化水平达到30％。
⏹充分发挥自然生态和宗教文化优势，开发独具特色的旅游精品，积极培植旅游产业。
“十五”期间，旅游业总收入占国内生产总值6％左右，成为国民经济新的增长点。
⏹加快旅游景区开发。
重点开发以国家级风景名胜区、宗教名胜地、历史人文为主的自然生态观光旅游和宗教、历史文化旅游。
⏹完善旅游基础设施。
建设旅游景区的出入通道，提高公路等级。
改善主要景区的通讯条件，开通国际国内长途电话和覆盖移动通讯网络。
对现有的宾馆、酒店进行更新改造，努力提高宾馆、饭店质量，各区（市、区）都要有旅游涉外定点单位和星级饭店。
2．4河下镇概况（项目所在地）
⏹行政区划
河下镇现管辖12个行政村，1个居委会，111个村民小组。
全镇总面积108.6平方公里。
根据河下镇政府统计，2002年末全镇总人口19010人，总户数5478户，乡村劳动力人数7033人，人口密度206平方公里。
仙女湖是经国务院批准的国家重点风景名胜区，景区总面积198平方公里，其中水域面积50平方公里。
⏹人文历史
河下镇是新余市的西部城郊镇、教育重镇和江西的旅游名镇。
新余的卫星城，万亩教育城。
国家级仙女湖风景名胜区中心镇。
这里人文荟萃，有古溶洞、古建筑、水下古城、古墓、石刻、古代名著、革命历史遗址、渔家风情等人文景观。
神话传说《天仙配》最早的文字记载、江西第一个状元户卢肇、明朝权相严嵩、古代科技巨著《天工开物》、现代国画大师傅抱石等就诞生在这里。
⏹自然条件
全镇地形狭长，地势西北高东南低。
镇域总面积中，水面面积28平方公里（占全镇25.93%），耕地面积12.99平方公里（占全镇12.02%），山地面积67.01平方公里（占全镇62.05%）。
⏹市政建设
通过几年的努力，仙女湖风景名胜区以“情山爱水仙女湖”旅游主题和“把仙女湖建设成现代化的旅游休闲度假中心”作为总体目标，主攻旅游、教育、环保工业、特色农业四大产业，湖心岛综合开发、仙女湖休闲娱乐中心、北京师范大学指导江西远方学校、华东旅游酒店管理学校、江西省冶金技术学院、赣锋锂业公司、不绣钢生产基地等设施。
2003年，仙女湖共接待游客30.9万人次,旅游收入3403万元,有民办学校4所,在校学生1.1万人;特色农业开发面积超过8000亩。
⏹人口
2002年底，河下镇户籍总人口为6269人，到2010年，35000人，到2020年80000人
⏹镇区总体布局
河下镇总体布局思想——“巨龙抱珠”。
规划建设区分为旧城区、城西工业区、中心商业区和城东居住区、城中科教园、适时发展城东区为远景形成“巨龙抱珠”的格局提供可能。
⏹镇区发展方向
镇区建设以“立新整旧、加速配套、优化环境、持续发展”为总方针，发展方向为：
优先建设中心区和城中科教区、适时发展城东区，为建设河下镇奠定基础。
⏹交通现状
河下镇距新余市仅8.5公里，随着白竹路2006年通车，驱车只需6分左右，往来市区异常便捷；河下镇地处新余市西郊，隶属于仙女湖区。
东临市区城北办事处，南接良山、九龙、苑坑、东坑等乡镇，西、北和界水接壤。
仙女湖部分水面在境内。
袁河、浙赣铁路、清宜公路由西至东横贯全镇。
镇区距新余市市区8公里，距仙女湖旅游城约1.5公里。
陆上交通便利，发达的外部交通条件，构成了河下镇优越的区域条件。
⏹经济状况
经济目标：
2020年人均国内生产总值达到9.0万元，集镇居民可支配收入达到3.0万元，农民人均纯收入达到1.9万元，第三产业占国民生产总值50%以上，产业结构和就业岗位结构进一步优化。
⏹未来规划
经济目标：
2020年人均国民生产总值9万元，集镇居民可支配收入达到3万元，农民人均纯收入1.9万元,第三产业占国民生产总值50%以上,产业结构和就业岗位结构进一步优化。
城市化目标：
到2010年，规划城区人口为1.1万,城市化水平36%；到2020年规划城区人口为2.0万,城市化水平为67%。
生活目标：
完善公共服务设施，基本形成社区服务网络和高效、安全、便捷的交通、通讯系统；建立充分的城镇生活供应基地；为城镇居民创造舒适的生活空间。
环境目标：
逐步提高城镇环境质量、降低环境污染，工业废水处理率90%以上。
城镇人均绿地面积2005年达到4平方米以上，2020年达到8平方米以上。
城镇绿化率2005年达到30%，2020年达到35%；完善城镇基础设施网络。
社会事业目标：
基本建立起比较完善的社会服务和社会保障体系，提供充足的就业岗位，加强科、教、文、卫、体建设，不断改善教育设施条件，形成比较完善的城镇社会事业发展载体。
每千人医生数60人，电话普及率＞80部百部，有线电视普及率95台百部。
2．5本章总结
通过以上分析，我们对新余仙女湖区这个项目所在地的总结如下：
✧新余作为江西11个地级市之一，拥有良好的物产资源和生态环境，对外交通也相对较便捷，其城市规模和经济发展水平都处于省内的中游。
✧根据新余的十五规划，其未来目标是建设成为赣西的中心城市。
经济方面到2010年实现GDP比2000年翻一番；大力培植旅游产业，加快旅游景区开发，完善旅游基础设施，改善交通条件；大力发展下属区城的城镇建设。
✧河下镇是新余市的西部城郊镇、教育重镇和江西的旅游名镇。
新余的卫星城，万亩教育城，远方教育学校在新余已有颇高知名度和美誉度。
✧仙女湖区作为新余辖下区，人文底蕴深厚，历代名人辈出；物产和自然资源均较为丰富；由于与省会南昌较为接近，与其他新余辖下的区比较具有一定优势，经济处于相对较发达的层次。
✧近几年在城市发展上虽然取得一定成就，但由于交通闭塞，与外界联系以公路为主，与外界经济和人员交流相对较少，而且河下城镇规模不大，因此知名度较低。
✧城市旅游开发在不远的将来将成大气候。
✧河下镇与国家级仙女湖风景名胜区之间，适合休闲、旅游、居住，适合建立高档别墅区。
3．新余市房地产市场简析
新余市主要楼盘调查表（2005年6月）
序号
项目名称
位置
住宅销售情况
竣工
时间
总套数
已售
套数
未售
套数
均价
元M2
1
北湖星城南区
一期、二期
市长青北路
451
422
29
1480
2006.1
2
月亮湾一期
市长青北路、劳动北路
286
237
49
1428
2005.11
3
阳光花园
市长青北路
150
45
105
1080
2005.11
4
欣荣苑
市丰源南路
111
54
57
1080
2005.12
5
万福楼
市丰源南路
24
10
14
1050
2006.1
6
明珠花园小区
市北湖西路
208
156
52
1320
2006.4
7
金盾花园
市北湖东路21号
252
160
92
1300
2005.9
8
清泉花园
市青年路
814
408
406
1150
2006.3
9
暨阳·世纪城
市孔目江西头
72
56
72
1650
2006.9
10
燕来花园
市仙来西大道
192
175
17
970
2005.6
11
恒大综合楼
市仰天大道
50
22
28
1060
2004.12
12
银河苑
市仰天大道
80
30
50
1018
2005.11
13
仰天别墅山庄（二期）
市仰天大道
41
18
23
2100
2005.12
14
佳乐苑
市天工大道
132
12
120
880
2005.8
15
盛景苑
市站前西路延伸段
300
----
300
970
2006.5
16
康盛世纪花园（二期）
市站前西路延伸段
504
298
206
1200
2006.5
17
锦绣花园
市站前西路延伸段
336
277
59
960
2005.5
18
怡鑫园
市站前西路延伸段
272
185
87
1050
2005.11
19
现代城商业街
市站前西路延伸段
65
33
32
1050
2005.11
20
泰丰居
市站前西路延伸段
42
12
30
880
2005.8
21
聚龙苑
市站前西路延伸段
80
25
55
1030
2005.10
22
抱石名居
市抱石西大道
（小高层）
64
34
30
1400
2004.12
23
凤凰花园
市抱石大道
190
118
72
1080
2005.10
24
圣德时代广场
市胜利北路
（小高层）
64
34
30
1400
2004.12
25
南湖名居
市解放东路
190
118
72
1080
2005.9
26
南湖花园一、二期
解放东路
（南湖公园内）
199
160
39
1300
2005.10
27
桂花城小区一期
人民南路15号
506
231
275
1427
2005.12
28
金叶花园二、三期
沿江路
215
189
26
1150
2005.6
29
沿江公寓
沿江路
81
50
31
1000
2005.10
30
秀水苑一、二期
吉新路（新余大桥旁）
324
198
126
1160
2005.12
31
钢都现代城
新钢中学北侧
1093
696
397
1000
2005.10
32
明星国际五金贸易城
高新区上新路孔目江桥东
726
525
201
750
2004.5
33
聚龙花园一期
高新区新欣互动立交桥旁
492
328
164
798
2004.4
34
新花商贸城
市城东石岗
60
----
60
900
2005.10
具体分析如下：
Ø中高档楼盘竞争激烈，销售情况较好；低档楼盘销售情况较差；
中高档楼盘竞争激烈，销售情况较好；如北湖星城占地200亩，分三期开发，共计1500户，二期现在销售中，多层、小高层、高层，40％绿化率，由于配套齐全，绿化面积较大，楼间距较宽等原因，受到买房者的欢迎，成为现本地市场的城北片区的明星楼盘，现二期451户，已售42
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