业主项目开发计划.docx

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业主项目开发计划

土地开发计划

1、项目区划：

拟进行一级开发土地所在的行政区划，以区县作为基本单位。

2、项目名称：

如在编写土地一级开发计划前，该块土地得到市国土局批复的，项目名称则定为批复名称；没有市国土局批复的，有其他政府部门批复的，使用相应的项目名称；而不具备任何批复的待开发土地，应确定项目的拟定名称。

3、项目位置：

该块土地所在的地理位置，并按照东、西、北、南顺序确定待开发土地的四个边界。

另外，还应附有项目详细的地理位置图

4、开发主体：

如果在编制土地一级开发计划前，已确定好开发主体的，则应在计划中写明一级开发主体；如果开发主体还未确定，则应在计划中确定通过何种方式来选择一级开发主体

5、一级开发授权批复文号

在编制土地一级开发计划前，如果待开发土地已经取得国土部门的一级开发授权批复文号，则应在计划中有所体现。

如果还未进行开发申请，则不需要体现。

6、联席会会议纪要文号

如待开发土地已经通过“政府储备土地和直接入市交易土地项目联席会议”的审议，需在开发计划中予以说明，并附上会议纪要的文号，一级批复或告知单

7、各项批文号：

如待开发土地已经获得规划部门批准的控制性详细规划的编号，发展改革部门批准立项或核准的编号，一级主管部门批准的征地文件的编号，建设部门批准的拆迁许可证的编号。

则需在开发计划中予以说明。

8、征地拆迁面积：

在土地一级开发计划中，应详细说明拟征用土地或拆迁房屋的面积、规模，并附有详细的<地块情况说明书>

9、规划建筑面积：

如待开发土地已经获得规划部门在控制性详细规划等规划文件中确定的规划建筑面积，应在一级开发计划中详细说明。

没有获得相应规划的，可使用项目可行性研究报告或投资开发意向中的数据，同时在<地块情况说明书>中说明。

10、土地状况

（1）土地面积：

土地面积合计=国有土地+集体土地=居住+经营性公建+其他公建+代征地。

土地面积按照规划用途分为建设用地和代征地，其中建设用地分为居住经营性公建（含商业、写字楼、配套设施等经营性用地）、其他公建用地（公立医院、学校等非经营性用地）。

另外，土地建筑面积为公顷，数据保留两位小数。

（2）土地利用现状描述

土地利用现状用途类别及其面积、地上房屋面积和单位占地情况等。

（3）土地产权状况描述

原所有权人、原使用权人、抵押状况等涉及土地产权的内容。

（4）规划用途及分类面积

规划建筑面积等按照控制性详细规划进行说明，没有规划的，可依据项目可行性研究报告或投资开发意向。

（5）拆迁情况

（6）市政情况；待开发土地规划内、外的市政基础设施情况及未来市政基础设施建设将要达到的程度和深度。

11、投资规模

（1）总投资：

项目立项总投资或者规划意见书中确定的投资总额。

（2）资金计划：

根据拟定的土地一级开发实施的具体进度，制定详细的资金计划

12、融资计划

实施该项目的融资方式，包括自有资金、银行贷款及其他途经投资的分布等，要根据实际情况在开发计划中说明清楚。

13、项目的可行性分析

（1）规划深度要说明目前规划部门出具的规划文件的情况

（2）产业政策要说明是否符合当前国家产业政策

（3）项目批复情况和当前进度要说明有关行政许可部门对项目的批准文件、批准机关、有效期限、批准文号、项目当前的实施进度等

（4）资金需求和保证情况要说明资金需求数量、来源和保障程度。

（5）征地补偿安置要说明是否有被征土地的土地补偿费和安置补助费的标准，是否经村民代表大会表决通过，是否与相关单位有协议，并可附相关材料。

（6）耕地占补平衡要说明项目占用耕地后补充耕地的可能性

（7）用来补充说明土地一级开发是否可行的其他事项

土地一级开发操作性实施方案

土地一级开发操作性实施方案是一个综合性强、技术含量高、操作应用强的纲领性文件，是土地一级开发项目实施过程全面的、完整的、图、表文字描述。

土地一级开发操作性实施方案在内容上一般都包括如下几个方面：

1、项目概况

项目概况主要包括如下内容：

（1）项目名称及开发主体的名称，本项目开发的社会经济意义，实施方案的编制依据、时间。

（2）项目（宗地）区域位置。

采用区位图加文字的方法对区域位置进行描述。

区位图推荐在网址下载，并在图上用红线标注出项目位置；对区域进行文字描述时，宗地所在区域交通情况的介绍是非常重要的。

（3）项目地上附着物概况。

采用航拍图价加文字的方法对地上附着物概况进行描述。

航拍图推荐在网址下载，并务必用红线标注出项目范围。

（4）土地利用概况。

包括项目范围内农用地、工业用地、生活居住用地、市政设施用地、交通用地、未利用土地等各类土地的面积、四至、性质等大致情况。

采用土地利用地形图（画出项目红线）加文字进行描述。

所有资料的取得（包括地形图）均已国土部门的产权产籍登记资料为准。

（5）项目规划概况。

采用控制性详细规划图（画出项目红线）加文字进行概括描述。

控制性详细规划由城市土地规划部门制定，项目开发主体由土地储备供应中心取得。

（6）项目自然特征的描述和分析。

项目的自然特征包括宗地所在区域的气候、河流水系、地形地貌、工程地质情况等。

气候的描述和分析；包括宗地所在区域的气候类型、气温状况、年降雨量、年蒸发量、空气湿度、潮湿系数、风向风力、日照情况等。

河流水系的描述和分析；包括地上水系、（河流、湖泊）和地下水的含量、分布、当前使用状况、开采量；对地形地貌的描述和分析；包括地形、地貌、海拔；工程地质的描述和分析；包括土地类型、沙土特征、地震烈度等。

（7）特除情况及特除适用政策的说明.

2、项目风险分析

项目开发进行前，开发主体必须对项目前景进行分析。

前景分析主要包括经济风险分析、项目市场前景分析、项目开发环境分析、项目开发影响等方面。

（1）经济风险分析。

经济风险分析一般包括盈亏分析和敏感性分析，有时还要进行概率分析。

风险分析就是分析项目面临的风险引发因素（如开发成本、开发周期、贷款利率），分析其变化对项目经济效益评价的技术经济指标（如财务内部收益率、财务净现值和投资收益回收期等）的影响程度，并进行定量研究。

（2）项目市场前景分析。

主要包括对国家宏观政策导向、土地市场、住房市场等的分析。

项目所在城市的土地供应、土地开发投资态势，各类商品房市场成交套数和面积、成交价格，期房买卖等。

（3）项目开发环境分析。

主要包括项目所在区域社会环境进行分析。

主要内容包括项目所在区域的社会经济状况、市政基础设施状况、土地利用开发制度、国家和地区的金融、税收政策、国家的宏观导向等

（4）项目开发影响评估分析。

项目开发对外部势必产生影响，这对于开发主体也是存在相当的风险的。

项目影响评价参照土地储备中心的相关规划，包括分析项目对周围环境的影响、对周围交通的影响，从而制定合理的项目环境保护、交通规划方案。

3、项目土地现状调查

1、土地利用调查

按土地的性质（集体土地、国有土地）实地调查，明确项目范围内集体建设用地、耕地、林地、园地等集体土地，以及国有建设用地、国有农用地等国有土地的面积、四至、数量、权属。

采用文字加表格的方法进行描述，具体以国土部门的相关资料为准。

2、地上物调查

同样按土地的性质（集体土地、国有土地）实地调查。

（1）集体土地上土地附着物的调查分为三类：

征地类；包括青苗及树木、鱼塘、电线杆、坟墓等地上附着物的调查统计，种类和数量以实地调查为准；

拆迁类；主要指按照相关法规及有关项目批复，对农村宅基地院落数量及被拆迁面积，集体企业个数及被拆迁面积的调查统计，所有资料以实地调查为基础，但以国土部门地籍登记资料为准；

市政类；主要指变电站、雨水污水处理站、机井、通讯站、垃圾站等通讯设施。

所有资料采用文字加表格描述，必要时附加实地照片。

（2）国有土地地上附着物的调查分为三类：

被拆迁的国有企业个数、被拆迁占地面积及建筑面积；

被拆迁居民户数、、被拆迁占地面积及建筑面积；

市政设施现状调查以现场实地调查资料为基础；主要包括三个主要方面：

市政道路，包括可利用的，需要改建的公共道路；公用设施，包括消防、人防、电力设施（包括变电站、高压走廊）；市政管线、含供水、污水、雨水、热力、燃气、电力、电讯、有线电视等。

所有资料采用文字加表格描述，必要时附加实地照片。

四、项目修建性详细规划

项目修建性详细规划，应当按照城市总体规划、分区规划和项目控制性详细规划为依据，根据项目的实际情况，进行综合技术经济论证后制定。

一般由建设单位组织编制，特除情况由政府相关职能部门直接组织编制，项目修建性详细规划应当包括：

建设条件分析及综合技术经济论证；

做出建筑、道路和绿地等空间布局和景观规划设计，布置总平面图；

道路交通规划设计；

绿地系统规划设计；

工程管线规划设计；

竖向规划设计。

项目修建性详细规划还应对用地性质、种类用地的开发要求、城市设计特殊要求、配套要求情况进行说明。

必须严格遵循项目控制性详细规划的技术经济指标有：

总用地面积；

容积率；

总建筑面积；

建筑密度；

绿地率；

建筑层数与建筑高度限制。

总用地面积主要分为：

建筑用地面积；

代征道路面积；

代征绿化用地面积。

建筑总面积主要分为：

居住建筑面积；

商业建筑面积；

配套建筑面积。

最后形成修建性规划，采用图、表加文字的方法进行说明。

附项目控制性详细规划重要技术经济指标说明参考表。

5、项目团队组织方案

组建一支高素质、高水平的队伍，是优质、高效地完成土地一级开发任务的基础。

项目团队的组织方案具体包括三个方面的内容：

（1）领导方面；加强团队的领导，倡导先进的管理理念与文化，建立、健全团队的协调机构、监督机构等以保证项目高效。

（2）制度方面；开发主体应当按照项目管理的理论、理念组建团队。

结合施工实际，建立施工项目经理制和第一责任人制度；规范化建立并不断完善项目管理制度。

并提出实施、检查、验收的具体办法和要求。

（3）技术保障方面；规划项目施工各阶段、各专业、各系统应具备的各类专业技术人员的结构、来源、分工、以及安排施工人员的技术培训

6、项目工程实施方案

土地一级开发项目工程实施方案是指对项目土地开发施工过程所做的总体设想和安排。

施工方案的编制是项目工程实施中最重要的环节之一，是决定整个土地一级开发全局的关键，对土地开发的质量有决定性的影响，项目工程实施方案决定了整个施工的顺序、施工方法、施工机械的选择、工程质量及施工安全。

项目施工方案主要包括征地拆迁、场地平整和市政基础设施建设方案三个方面。

（1）项目征地拆迁方案；描述说明项目红线内和项目代征土地的征用、拆迁和补偿实施的全过程。

包括：

项目征地拆迁的依据和细节说明；项目征地拆迁补偿方案（土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费的确定）；拆迁工作，安置工作的实施计划。

（2）场地平整施工方案。

场地平整施工具体安排

（3）市政基础设施建设方案；按照控制性和修建性详细规划的要求，结合开发项目实际情况，制定市政基础建设方案。

市政基础设施建设方案主要包括道路工程、给水工程、排水工程、供电工程、电信、燃气工程、热力工程、管线配套工程等

7、项目进度管理方案

整个土地一级开发是在一个统一的开发计划下同时实施项目前期策划、市场调研及分析、前期手续的办理、征地拆迁的实施、市政建设、配套工程、竣工验收、入市交易、投融资等多个子项目的建设，因而必须制定项目进度管理方案，以保证各个阶段、各专业、各系统的工作都有序进行提高整个项目的效率和效益。

（例如：

一个高效率的项目进度管理方案，能让大市政建设和地块开发同步实施，从而缩短工期，提高效率。

）还能为项目监管和现金流分析提供依据。

项目进度管理主要有以下内容：

1、项目进度计划书

项目进度计划书根据项目的目标，在项目确定的范围内，依据确定的需求和质量标准，并在项目成本预算的许可下，制定出一个周密的项目活动安排的过程。

它的功能有：

（1）进度控制：

项目进度计划书是检查实际进度是否按计划进行的标准。

（2）计划调整；在项目实施中诺出现偏差，要及时找出原因，查出是项目实际操作出现问题还是计划书脱离了实际，从而对症下药，采取必要的补救措施或调整、修改原计划。

（3）责任考核；项目是否保质保量及时完成，是考核项目责任人的最权威指标

2、项目阶段报告

项目阶段报告是按照项目执行的时间周期定时制定项目阶段性分析报告；比如年报、季报、月报、周报、等。

项目阶段报告关于一定时期内项目进度、实现程度、阶段成果、问题分析和解决建议、下阶段工作计划等内容的总体分析和描述。

它不但可以提供项目在这一时期的一些具体情况，而且可以为下一阶段项目的开展提供指导性意见

3、项目配套资源的分析

项目进度管理中，考虑和检查项目关键配套资源与项目进度的配合程度也是一项非常重要的工作。

例如：

考察分析当前项目的资金供给是否满足项目进展的要求，并提出相应的处理措施，对于一个项目的成功是十分必要的，因为资金一旦短缺就会造成项目质量下降、工期延长，甚至影响到项目开发主体的存亡。

具体分析和考察的关键配套资源要项目因情况不同而不同。

如有的项目要考察宏观政策动向、有的项目要考察特定设备的购买等。

但对于项目资金、市场动态等项目关键配套资源则是所有项目的考察内容。

4、项目责任人制度

高效的项目进度管理系统必然是一个责任明确的监控系统，项目任务的分配必须做到责任明确，并且落实到人，签订项目任务责任书，确保项目的实施都有具体的人负责。

项目责任人一经产生，即为该项目第一责任人。

并对该项目负有全面责任，对未按要求保质保量完成要求的责任人，应当给与惩罚。

8、项目投资成本测算及经济效益估算

成本测算和经济效益估算是操作实施方案中最核心、最关键的部分之一，在这一部分要充分利用上述各部分的分析研究结果，尤其是项目进度管理方案，对项目进行有效的成本收益分析。

1、项目一级开发成本测算

项目总成本为直接成本和间接成本之和。

土地一级开发项目的直接成本主要包括前期费用、征地补偿费、拆迁补偿费、市政工程费、配套设施建设费等。

（1）前期费用：

包括测绘费、办理规划手续费、钉桩钉线费、地质灾害评估费、委托可行性研究费、出让评估费、环评费等。

（2）征地拆除费用：

包括征地补偿费、建筑、地上物拆除补偿费等。

（3）市政工程建设费用

（4）配套设施建设费用

（5）不可预见费。

一般按照前期费用、征地拆迁补偿费、市政工程费用三项和的5%计算。

（6）间接成本主要指贷款利息、税金等

贷款利息

税金；指营业税等税种。

根据项目整体进度安排，制定如下投资计划

序号

项目名称

小计

第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

…

前期费用

征地拆迁补偿费

市政工程建设费

配套设施建设费

不可预见费用

贷款利息

应缴税金

管理费

2、项目一及开发收益估算

开发主体的经济收益十分明确，就是按照招投标中开发主体与土地储备中心的约定确定。

如2007年01月09日，北京市土地整理储备中心对石景山南宫地块和门头沟新城子地块首批一级开发招标，规定一级开发主体所得不得高于投入总成本的8%

3、现金流量和财务指标分析

根据项目已经确定的项目进度安排、上市时间及相关手续办理周期，从全部投资和自有资金两个方面对反映项目的经济效益的基准收益率、财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等财务经济指标进行分析测算并最后形成总表。

（1）基准收益率的确定

基准收益率等于安全利率加风险报酬率，安全利率取三年定期存款利率，风险报酬率一般范围为4%-10%

（2）财务分析指标

主要包括计算项目财务净现值、项目财务内务收益率、项目静态投资回收期、动态投资回收期等技术经济指标。

同时还要对项目资金的来源与运用、贷款偿还能力、现金流安全等进行分析，从而为开发主体安排融资计划提供参考依据。

9、土地供应方案

土地法供应方案的内容主要如下：

（1）说明土地供应模式。

土地一级开发完成后，是通过招标、拍卖或挂牌等方式供应，还是通过协议等其他方式供应

（2）土地供应的时间安排

（3）土地一级开发深度。

通过土地一级开发后土地的状况

（4）市政设施的接用。

土地一级开发主体必须在工地前完成与各个市政专业管理部门谈判协商、签订市政接用和建设协议等工作，以保证二级开发的顺利进行。

（5）说明供地时点开发状态及开发成本支付情况。

（6）在二级开发主体接手项目之前，土地一级开发主体必须负责项目的经营管理。

因此，一级开发主体必须制定项目建成后的经营管理方案，负责土地一级开发施工完成到一级开发结案期间的经营管理