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资产评估讲义

一、课程性质

资产评估是开放教育的试点会计学专业的选修课程，学分为3分，开设一个学期。

二、教学目的和要求

要求学生掌握资产评估的基本理论、基本方法和基本技能，能比较完整地掌握资产评估的基本理论构架，运用于实践中。

并结合会计专业掌握资产评估业务的会计处理方法。

三、教学媒体

1．《资产评估学》文字教材

2．《资产评估学CAI光盘》

3．《资产评估学电子教案》

4.计算机网页及其直播课堂（IP课件）

四、教学环节及手段

✧1、集中辅导与自学结合

✧2、网上教学

✧3、其它教学手段

✧4、作业成绩占期末总成绩的25%。

✧5、期末考试成绩占总成绩的75%。

第一章总论

教学要求:

一、了解资产特征和资产评估的必要性

二、掌握资产评估的特点

三、掌握资产的四种价值类型

四、了解资产评估与会计计价的区别

五、熟悉资产评估的基本假设和原则

六、了解资产评估的产生和发展

板书：

一、资产特征和资产评估的必要性

1、资产的特征和种类

2、资产评估的必要性和特点

（1）．资产评估的主体

委托者：

资产所有者或持有者

评估人：

具有一定资格（法律确认）的评估机构及其注册评估人员。

（2）、资产评估的客体——被评估的资产

（3）、资产评估以评估资产某一时点价值（价格）为目的

（4）．必须进行资产评估的业务

v资产转让

v企业兼并、联合

v企业联营

v股份经营

v中外合资、合作

v清算

（5）可以选择资产评估的业务

抵押

担保

企业租赁

（6）资产的价值类型　（接第15张）

重置成本（从买方角度）

现行市价（从卖方角度）

收益现值

清算价格

三、资产评估与会计计价的区别

项目

资产评估

会计计价

前提条件

产权变动

产权不变

目的

就资产论权益

就资产论资产

操作者

社会中介机构

企业会计人员

特性

政策性、时效性、公证性

历史性

四、资产评估的前提条件与原则

前提条件

继续使用假设

公开市场假设

清算（清偿）假设

原则：

工作原则

独立性

客观性

科学性

专业性

原则：

经济原则　（19）

贡献原则

替代原则

预期原则

五、资产评估的产生和发展

1．资产评估的产生——资产交换

2．资产评估的发展——商品经济的发展

有关教材的更正

⏹第21页先付年金的计算过程：

⏹（1+10%）1=1.1

⏹（1+10%）2=1.21

⏹（1+10%）3=1.331

⏹（1+10%）4=1.464

⏹（1+10%）5=1.6105

⏹5年合计:

6.7156

⏹第32页第8行④应为:

⏹评估值=（A/I）[1+1/（1+I）N+B/I*N/（1+I）N

⏹例21应为:

⏹（60/6%-3/6%）*[1+1/（1+6%）20]+3/6%*20/（1+6%）20

⏹=442.07（万元）

⏹第86页表中应收账款应为50万元,坏账准备应为3万元.

第二章资产评估基础

教学要求：

1、了解货币时间价值的成因

2、掌握收益现值法、重置成本法、现行市价法的基本理论和计算

3、了解清算价格法的基本理论和计算

4、了解各种评估方法的选择

一、货币的时间价值与收益现值法

（一）货币的时间价值

货币时间价值产生的原因：

◆经济行为

是物质资料再生产过程，在该过程中，投入的资金经过一段时间后，会产生增值。

◆前提条件

资金所有权与使用权分离后，资金使用者应向所有者支付报酬。

因而借贷关系的存在是其产生的前提。

（二）、现值与终值

有关概念

现值:

Presentvalue（p）

终值:

Futurevalue（F）

年金：

Annuity（A）

未来值（F）:

（8张）

设现值为（P），未来值为（F），利率为i。

则：

F=P+P×i=P（1+i）（i被称为利率）

（三）、单利与复利

▲单利是指计算利息时，本金不变。

FV=PV（1+i×n）（n为期数）

▲复利是指计算利息时，本金包括原本金和利息

FV=PV（1+i）n（n为期数）

当n=1时

单利计算=复利计算

例如：

把100元存进银行，利率10%，1年期。

▲按单利计算，

F=P（1+i×n）

=100（1+10%×1）

=110（元）

单利现值P=F/（1+i×n）=110/（1+10%×1）=100（元）

▲按复利计算，

F=P（1+i）n

=100（1+10%）1

=110（元）

P=F/（1+i）n

=110/（1+10%）1

=100（元）

当n≠1时复利计算结果＞单利计算结果

例如：

把100元存进银行，利率10%，2年期。

▲按单利计算，

FV=PV（1+I×n）

=100（1+10%×2）

=120（元）

P=F/（1+i×n）

=120/（1+10%×2）

=100（元）

▲按复利计算，

F=P（1+i）n

=100（1+10%）2

=121（元）

复利现值

P=F/（1+i）n

=121/（1+10%）2

=100（元）

复利现值与终值

▲复利终值计算公式：

FV=PV（1+i）n

▲复利现值计算公式：

PV=FV/（1+i）n

小结

在复利计算下:

现值=终值×复利现值系数

终值=现值×复利终值系数

在同期限及同利率下:

复利现值系数与复利终值系数互为倒数关系.

复利频率与终值

复利频率:

指复利计算期间的多寡。

复利频率越快,终值越大。

每年复利一次，则n年的终值为：

FV=PV（1+i）n

每年复利m次，则n年的终值：

例如：

把10000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。

2年期。

则终值=10000×（1+5%/2）2×2

=11038.13（元）

年实际利率的计算

⏹要比较复利期间各不相同的证券,必须计算实际利率.

名义利率

⏹指借贷契约中所设定的利率。

实际利率

⏹指不论复利期间的长短，在一年中实际的利率。

设名义利率为i，（第31张）

则实际利率为：

EAR=（1+i/m）m-1

如上例：

把10000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。

则实际利率=（1+5%/2）2-1

=5.0625%

当复利频率=1，名义利率=实际利率.

当复利频率＞1，实际利率＞名义利率，而且复利频率越高，实际利率越大。

（四）、年金

⏹指在某一确定的期间里，每期都有一笔相等金额的收付款项。

年金的种类

普通年金

先付年金

永久年金

延期年金.

普通年金

指在某一特定期间中，发生在每期期末的收支款项。

先付年金

指在某一特定期间中，发生在每期期初的收支款项。

又称为即付年金。

普通年金与先付年金的区别：

设某企业拟建立一项基金，每年投入10万元。

i=10%,n=5,则5年后该项基金本利和为多少？

普通年金与先付年金的现金流量和次数相同，但发生的时间不同。

因此其终值和现值的计算不同。

普通年金的终值与现值如上例，A=10万元，i=10%,n=5，则终值为多少？

即年金终值为:

FVA=A·∑（1+i）n-1

=A·[（1+i）n-1]/i

=10×[（1+10%）5-1]/10%

=61.051（万元）

年金复利系数[（1+i）n-1]/i

基金年存系数（偿债基金）

⏹偿债基金是指为使年金终值达到既定金额每年应支付的年金数额.

∵年金终值（F/A）

=A·[（1+i）n-1]/i

∴年金（A/F）

=F·i/[（1+i）n-1]

基金年存系数i/[（1+i）n-1]

小结

年金复利系数与基金年存系数之间为倒数关系。

已知年金求终值，用年金复利系数。

已知终值求年金，用基金年存系数。

即年金现值为:

PVA=A·[1/i-1/（1+i）n]

普通年金现值系数[1/i-1/（1+i）n]

投资回收系数

Ø投资回收系数指普通年金现值系数的倒数，用以计算已知现值求年金的情况。

∵年金现值

=A·[1/i-1/（1+i）n]

∴A=i（1+i）n/[（1+i）n-1]

小结

Ø已知年金求现值，用年金现值系数。

Ø已知现值求年金，用投资回收系数。

先付年金的终值与现值

例如，每月初支付仓库租金1万元，利率10%，5年期。

5年租金共多少？

即先付年金终值=普通年金终值×（1+i）

Ø即先付年金现值=普通年金现值×（1+i）（第61张）

五、永久年金

Ø指无期限支付的年金.

永久年金现值=年金/贴现率

例:

A拥有B公司的不上市普通股股票1000股,每股面值1元,预计B公司每年每股净利润为0.5元,设A投资报酬率为10%,

则B公司股票的评估值=0.5*1000/10%=5000元

六、延期年金

Ø指最初的年金现金流发生在某一时期之后.

延期年金的终值

Ø延期年金的终值与递延期无关,故计算方法与普通年金相同.

延期年金的现值

⏹先将各期年金折算为年金现值后,再折算为复利现值.

例：

A拥有一块油田的经营权，要求评估其价值，该油田期限5年，预计第三年才开始产石油，预计第三年末收益20万元；第四年收益30万元；第五年收益40万元。

设折现率为10%。

该油田的评估值？

评估值=未来收益的现值（不等值）

=20*1/（1+10%）3+30*1/（1+10%）4+40*1/（1+10%）5=60.352（万元）

但若第1至第五年每年收益均为30万元,则:

该油田的评估值？

评估值=未来收益的现值（普通年金）

=30*1/（1+10%）1+30*1/（1+10%）2

+30*1/（1+10%）3+30*1/（1+10%）4+40*1/（1+10%）5=30*∑1/（1+10%）5=113.94（万元）

但若第3至第5年每年收益均为30万元,则:

该油田的评估值？

评估值=未来收益的现值（递延年金）

=30*∑1/（1+10%）3*1/（1+10）2=

=30*2.4869*0.8264=61.66（万元）

但若拥有永久性经营权，每年收益均为30万元,则:

该油田的评估值？

评估值=未来收益的现值（永久年金）

=30*/10%=300（万元）

（二）收益现值法

资产的现行价值=该资产预期收益的现值=该资产收益*现值系数

适用范围

（1）企业整体评估

（2）可预测未来收益的单项资产评估

前提条件

Ø被评估资产应是经营性资产

Ø在继续经营取得的收益必须以货币计量

Ø影响未来收益的各种因素均可量化

1.未来收益的确定

✓税后利润

✓利润总额

✓现金流量

为什么以现金流量而不是利润来预测收益?

✓∵利润按权责发生制计算，只是“应计”现金流，并不一定收到现金。

✓净现金流量按收付实现制确定，是当期实际收到的现金或付出的现金。

2.折现率的选择

是特定条件下的收益率,说明资产取得该收益向水平,收益率越高,资产评估价值越低.

折现率=无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率

∴一般应高于银行利率

例:

某企业预计未来五年收益额分别为:

12万元、15万元、13万元、11万元、14万元。

假定从第六年起，以后各年收益均分为14万元。

确定的折现率为10%。

则该企业持续经营下的价值为：

现值总额=12/（1+10%）+15/（1+10%）2+13/（1+10%）3+11/（1+10%）4+14/（1+10%）5+14/10%/（1+10%）5=136.17（万元）

收益现值法计算公式的归纳

Ø公式1.当收益每期不变,且无期限

收益现值=收益（年金）/资本化率

Ø公式2.当收益每期不变,但有期限

收益现值=收益（年金）*年金现值系数

Ø公式3.当收益在若干年后每期不变,且无期限

收益现值=收益（年金）/资本化率/（1+i）n

Ø公式4.当收益在若干年后每期不变,但有期限

收益现值=收益（年金）*年金现值系数/（1+i）t

注意：

收益的年限为n-t年

Ø公式5.当收益按等比级数递增,收益无期限

收益现值=收益/（资本化率-逐年递增比率）

Ø公式6.当收益按等比级数递增,收益有期限

收益现值=收益/（资本化率-逐年递增比率）*[1-（1+逐年递增比率）n/（1+资本化率）n]

Ø公式7.当收益按等比级数递减,收益无期限

收益现值=收益/（资本化率+逐年递增比率）

Ø公式8.当收益按等比级数递减,收益有期限

收益现值=收益/（资本化率+逐年递增比率）*[1-（1-逐年递增比率）n/（1+资本化率）n]

Ø公式9.当收益按等差级数递增,收益无期限

收益现值=收益/资本化率+逐年递增额/资本化率2

Ø公式10.当收益按等差级数递增,收益有期限

收益现值=（收益/资本化率+逐年递增额/资本化率2）*[1-1/（1+资本化率）n]-逐年递增额/资本化率*1/（1+资本化率）n*n

某企业欲收购A企业,预计A企业以后每年收益为20万元,预计以后各年按2%的递增比率增加,并且年限为40年.已使用5年,尚有寿命35年.

收益现值=收益/（资本化率-逐年递增比率）*[1-（1+逐年递增比率）n/（1+资本化率）n]

=20万/（10%-2%）*[1-（1+2%）35/（1+10%）35]

=232.21万元

收益现值法的优点

✧能真实和较准确反映企业价值

✧与投资结合,易为买卖双方接受.

收益法的缺点

✧预期收益额预测难度较大,

✧评估范围较窄

二、资产价值构成与成本法

1、资产的价值——取决于资产的成本资产价值决定于经济形态演变。

2、资产耗费的补偿——资产价值由被评估资产的补偿程度决定。

Ø补偿程度越高，价值越大

成本法

●指按被评估资产的成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一种方法。

●由于成本可有历史成本和重置成本，故又分为历史成本法与重置成本法。

历史成本法

✧又称为账面净值法，根据资产取得时时入账价值来确认资产价值的一种方法，一般适用于流动资产价值的评估。

重置成本法

✧指按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一种方法

适用范围

以资产重置、补偿为目的的资产评估

（1）因通货膨胀的影响，市价与成本差异较大。

（2）因技术进步形成的无形损耗

（3）因技改，资产的效用提高

（4）因使用年限误估，所提折旧与自然损耗不符

（5）因账面成本失实

前提条件

（1）具有可比性

（2）被评估资产具有可再生性

（3）具有价值递减性

评估的基本公式

Ø评估价值=重置成本-有形损耗-无形损耗=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

✧式中，有形损耗即实体性贬值，是指资产由于使用和自然力形成的贬值。

无形损耗包括两部分，一是由于科学技术的进步，被评估资产技术相对落后形成的贬值，即功能性贬值；二是指由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低，也即经济性贬值。

重置成本的确定

✓复原重置成本

✓更新重置成本

1）重置核算法

2）物价指数法

重置成本=历史成本*评估基准日价格指数/原购买日价格指数

式中，价格指数不能选用通货膨胀指数，只能选用同类资产价格指数

3）功能价值法

∵（甲）重置成本/（乙）重置成本=（甲）生产能力/（乙）生产能力

∴（甲）重置成本=（乙）重置成本*（甲）生产能力/（乙）生产能力

4）规模经济效益指数法

∵（甲）重置成本/（乙）重置成本=[（甲）生产能力/（乙）生产能力]X

式中，X为规模效益指数

∴（甲）重置成本=（乙）重置成本*[（甲）生产能力/（乙）生产能力]X

有形损耗的确定

（1）观察法

①单项资产

∵资产净值=重置成本*成新率

∴重置资产有形损耗=重置成本*（1-成新率）

②多项资产

∑重置资产有形损耗=∑个别有形损耗*各项资产/总资产　

（2）公式计算法

实体性贬值=（重置成本-预计残值）*已使用年限/总使用年限

无形损耗的确定

（1）功能性损耗

功能性贬值=每年增加营运成本现值*（1-所得税率）=每年增加营运成本*年金现值系数*（1-所得税率）

例：

某企业有一台设备，已使用4年，尚可使用6年。

由于技术落后，每年营运成本比新同类设备多支出10000元，所得税率为33%，贴现率为5%，则：

功能性贬值=,=10000*（1-33%）*（P/1,5%,6）=6700*5.0757=34007.19（元）

（2）经济性损耗：

由于外部环境变化造成的贬值

经济性贬值=因外部环境变化造成的损失*（1-所得税率）

或：

经济性损耗=重置成本*[1-（现有能力/应有能力）X]

成新率的确定

Ø

（1）观察法

Ø

（2）使用年限法

Ø（3）修复费用法

重置成本法的优点

（1）比较充分考虑资产的损耗，评估结果较合理

（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估

（3）在不容易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用

缺点

（1）工作量太大

（2）以历史资料为依据，会脱离市场

（3）经济性贬值难以计算

三、市场供求关系与市价法

市场供求规律资产的价值由市场供求关系所决定

现行市价法

现行市价法是指通过市场调查确定参照物，进行对比调整，以确定被评估资产价值的方法。

有效的方法。

前提条件

（1）被评估资产的交易市场发育相当成熟

（2）参照物便于寻找

（3）参照物的技术指标、经验数据便于观察和处理,参照物与被评估资产的技术指

标、资产性能应一致

适用范围主要适用于单项资产的评估，而不适用于整体资产的评估。

参照物调整

（1）时间因素

（2）地域因素

（3）功能因素

现行市价法的评估方法

（1）  市价折扣法

被评估资产的市价

=相同的全新资产市价-损耗

=相同的全新资产市价-折旧

=相同的全新资产市价-（相同的全新资产市价-残值）*已使用年限/法定使用年限

例：

A企业现有一台设备，准备对B投资。

该设备可以使用年限为10年，现已使用4年，该设备原值22万元，已提折旧8万元，预计残值2万元。

目前市场上同样设备的全新市价为18万元，预计残值1万元。

则应用市价折扣法，该设备的评估价为：

设备评估价=180000-（180000-10000）*4/10=112000（元）

市价比较法

是指当市场上难以寻找与被评估资产完全相同的参照物时，可以以相类似的资产作为参照物，再对差异因素进行必要调整从而确定被评估资产价值的方法。

现行市价=[相似的全新资产市价-（相似的全新资产市价-残值）*已使用年限/法定使用年限]*调整系数K

调整系数K的确定要根据时间、地域、资产功能的不同来确定。

例：

B企业拥有一块商业用途的土地，面积500m2,要求评估2001年3月的市价。

经调查搜集有关数据，B企业拥有的土地使用权可使用40年，现已使用10年。

到期无残值，根据分析，与该土地使用权相似的地价为600万元，调整系数K为1.3。

则B企业商业用地价值为：

现行市价=[600-600*10/40]*1.3=585（万元）

物价指数法:

利用物价指数来估算被评估资产价值的一利方法。

现行市价=账面原值*评估日定基物价指数-差异贬值

式中，定基物价指数的基年应与被评估资产的购置日相同。

例：

A企业1995年1月购置一台生产流水线，原值300000元，已提折旧6000元。

1998年1月因转产，欲转让该生产线。

据调查，1995年至1998年，物价平均每年上涨1%。

则该生产流水线的市价为：

现行市价=300000*103%/100%-6000=303000（元）

多因素影响的调整

⏹例:

教材第47页案例分析

现行市价法的优点

v能够客观反映资产目前情况，其评估参数、指标直接从市场获取，评估值更能反映市场现实价格。

v评估结果容易被各方面接受。

缺点

需要有公开及其活跃的市场为基础，不适用于专用机器、设备、大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的资产评估.

四、企业终止与清算价格法

前提条件：

企业破产、抵押、清理

清算价格法的评估方法

（1）整体评估法

（2）市价折扣法

（3）模拟拍卖法

资产评估方法的选择

（1）应与资产评估价值类型相适应

（2）应与评估对象相适应

（3）应考虑信息制约

（4）应统筹考虑.

常用资产评估方法的选择

（1）资产补偿（设备评估等）---重置成本法

（2）资产纳税等-----现行市价法

（3）所有权、使用权转让（房地产、企业整体价值等）----收益现值法

（4）资产抵押、清理-----清算价格法.

第三章    资产评估结果的会计处理

教学要求：

一、了解资产评估结果的会计处理方法

二、掌握对外投资资产评估的会计处理

三、掌握企业兼并资产评估的会计处理

四、掌握股份制改组的会计处理

一、资产评估与会计处理

账项调整：

适用于产权变动条件

附注说明：

适用于确定企业资产实际价值

报表说明：

适用于合并报表的编制

二、对外投资资产评估的账务处理

我国2001年1月1日修订后的≤非货币交易准则≥.

◆不涉及补价时的非货币交易：

换入资产价值=换出资产价值

◆涉及补价时的非货币交易：

✓支付补价：

换入资产价值=换出资产价值+支付的补价

✓收到补价：

当换出资产价值评估价值＞换出资产价值账面价值时：

应确认收益=收到的补价-换出资产价值账面价值/换出资产价值评估价值*收到的补价

换入资产价值入账价值＞换出资产价值+确认的收益-收到的补价

∴对外投资时，若以非现金资产投资，则不以评估结果入账，而应以账面价值入账

3.对外直接投资资产评估结果的会计处理

例：

A公司以一栋厂房对B公司投资，原值1000万元，已提折旧200万元，已提减值准备100万元。

评估确认的净值为500万元。

根据2001年实施的《企业会计制度》，会计分录应为：

借:

长期股权投资700万元（账面净值）

累计折旧200万元　（已提折旧）

固定资产减值准备　　　　100万元（已提折旧）

贷:

固定资产1000万元　　（原值）

4.接受投资企业资产评估结果的会计处理

接受投资企业，若投资双方以评估价值作价，则应以评估价值入账。

B公司：

借:

固定资产500万元（评估价值）

贷:

实收资本500万元（评估价值）

因此，合并报表时就会形成“合并价差”

三、企业兼并资产评估的会计处理

1、被兼并企业的会计处理合法律规定,

2.兼并企业的会计处理

Ø被兼并企业的会计处理

1、进行财产清查

2、

资产评估　　　保留法人资格

3、结束旧账

　　　　　　　　　结束法人资格

Ø兼并企业的会计处理

（1）被兼并企业丧失法人资格

——有偿兼并

借：

被兼并企业资产

贷：

被兼并企业负债

银行存款

若支付的银行存款＞被兼并企业净资产

差额为无形资产——商誉

例：

A公司以1000万元收购B公司，同时取消B公司法人资格。

B的资