土地估价报告撰写的基本要求与问题分析旧规程大家可以参考.docx
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土地估价报告撰写的基本要求与问题分析旧规程大家可以参考
土地估价报告撰写的基本要求与问题分析
第一讲 估价报告撰写的基本要求
主要内容
第一讲：
估价报告撰写的基本要求
第二讲：
报告撰写中的常见问题与注意事项
第三讲：
报告撰写中的难点问题与解决思路
第四讲：
报告案例分析与点评
总结：
如何写好估价报告
技术规程中的要求
评审工作中的要求
评估目的、地价定义、….方法选择与运用、价格确定、附件
基准地价过期、
调控政策影响、
划拨地价评估、
混合用地及特殊用途评估、地价指数应用
地价定义
技术思路与方法运用
第一讲：
估价报告撰写的基本要求
一、什么是估价报告
二、技术规程中的相关规定
三、报告评审工作中的要求
一、什么是估价报告
内涵：
是估价师对估价过程的总结和提交的专业成果。
是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论，向行政主管部门备案，接受专业审查的书面文件。
用途（目的）：
总结评估过程；提供符合职业标准的评估结论；接受专业审查与监督。
……
类别：
估价（结果）报告、估价技术报告
表现形式：
表格式、文字式
二、《规程》中的相关规定
《城镇土地估价规程》GB/T18508—2001
附录E：
土地估价报告规范格式
本课程中重点介绍文字式估价报告的撰写
基本内容、结构框架比较
写作要求、排版格式
……
土地估价报告（文字式）
土地估价技术报告（文字式）
简要要求
简要要求
封面
封面
项目名称
项目名称
受托估价单位
受托估价单位
同
土地估价报告编号
土地估价报告编号
同
提交估价报告日期
土地估价技术报告编号
提交估价报告日期
同
关键词
第一部分：
摘要
第一部分：
总述
一、估价项目名称
一、估价项目名称
同封面
二、委托估价方
二、委托估价方
同
三、估价目的
三、受托估价方
<规程>规定:
1、“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用。
……；
2、每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。
当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；
3、委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。
….
三、报告评审工作中的要求
关于印发《土地估价报告评审规则》的通知
（中估协发〔2012〕4号）2012-3-5
组织模式、运行机制
评审原则、程序、依据及标准
评审表
形式审查要点：
符合土地估价报告基本格式
至少两名土地估价师评估
至少一个符合土地估价资质的估价机构
签字、盖章
技术审查要点：
地价定义
方法运用
………
各等级报告的判定要点：
格式、要件、界定、阐述、方法、结果
一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。
整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。
四等报告要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。
不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如：
——报告格式非常不规范，内容不全，有明显缺漏项。
——估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。
如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。
——估价方法选择或应用明显不合理。
——估价过程过于粗略，分析说明前后矛盾，缺乏逻辑性等。
本部分小结
第二讲 报告撰写中的常见问题与注意事项
一、问题报告的整体情况
1、报告模板化：
统一模板，生搬硬套，无针对性分析，未体现专业化思考
2、程序简单化：
简单应付程序性要求，缺少必要的主动作为
3、风险漠视化：
4、客观要求复杂化：
市场情况复杂、评估难度提高
1、估价目的：
为了谁？
为什么？
结果做什么用？
特别注意
1、目的与地价定义衔接
2、地价定义：
是对拟估地价的描述和界定，是价格数字对应的内涵，决定价格的意义及可应用范围；应针对评估目的，表述全面严谨，无异议。
不同的地价定义可能导致不同的评估结果。
但同一目的、同一评估对象下，不同的估价师对地价定义应是一致的。
地价定义：
描述部分+定义部分
描述部分——待估对象的性状牲特征、权利特征、利用特征：
证载用途、实际用途、规划用途、实际开发程度、现状利用条件（容积率）、规划利用条件等
定义部分——基准日+设定用途+设定开发程度+设定利用条件+设定土地使用年期+价格的权利特征（性质）与市场特征
特别注意
1、用途不规范，实际用途与证载用途（批准用途）不同时的处理
2、权利界定不清：
特别是改制中涉及的一些权利类型
3、设定条件无依据:
如容积率、用途等
4、分摊用地描述不够清晰全面
3、估价对象描述：
描述要求：
以合同、权证为准，必要时需补充说明；技术报告中，对地价有影响的需进一步分析说明。
典型问题
1、分摊宗地的描述不到位
2、四至描述不具体，机械照搬权证
3、权属变更未能描述
4、地上物权属普遍缺项
4、估价依据：
法律法规（规章政策）:
国家、地方
技术依据：
委托方提供：
调查与勘察：
要求：
全面、准确、具体、关联；避免不全、陈旧、错用、脱节
典型错误
1、过期或失效的法规政策;
2、忽略地方法规:
“XX市关于土地管理的法律法规”
3、无权证
4、缺少有关方法必须的依据
5、估价原则：
和估价过程具有逻辑一致性
普遍情况
1、存在任意罗列，缺少针对性的现象
6、需要特殊说明的事项：
资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明；对估价结果可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）说明；估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；其他需要特殊说明的问题。
常见问题
说明事项不完整，特别是缺少关于未经证实资料的说明
简单推卸责任，缺少职业精神
盲目使用关于“公开市场价格”的假设
7、影响因素分析：
一般因素、区域因素、个别因素
注意与估价结果报告中的影响因素说明侧重点不同，技术报告中侧重于对地价的影响分析。
扣分多发点，涉及报告多，普遍性扣分
典型问题
1、内容陈旧，缺少现势性，与估价基准日相距过远，不全面
2、缺少针对性和相关分析
3、内容脱节、内在逻辑关系不紧密等（如：
）
4、概念混淆，对“区域”的理解不准确
土地估价
1、估价方法选择：
选择方法要有充分依据和可行性；
未选用规程中的推荐方法应说明；
选用各种方法宜重点说明的内容：
典型情况
1、滥用基准地价系数修正法：
“估价对象位于基准地价覆盖范围内，采用…”
2、方法选择不符合各方法的适用范围
3、方法选择与前后的相关描述间存在逻辑冲突
4、理由阐述不足
2、基准地价系数修正法：
注意要点
1、基准地价内涵
2、基准地价适用性：
从三方面考虑
3、修正体系使用的要点
4、公式的前后一致
3、剩余法：
常见问题
1、对地上已有建筑物或规划（拟）建的建筑的基本情况描述不完善；对待开发的不动产最佳利用方式分析不足
2、确定开发完成的不动产总价理由不充分，过于简单
3、成本项不全或确定思路错误：
。
4、利润率与计算基数的对应；利润率的确定缺少依据和相关分析阐述
5、计算面积参数有误，计算售价应用可售面积，计算成本时应用总建面积
……
4、收益还原法：
常见问题
1、收益的客观性、可信度阐述不足
2、收益方式确定不当，错用经营收益和租赁收益。
3、核算收益的范围不正确，如忽略了合理的衍生收益，对房屋出租的未考虑闲置损失等。
4、确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明；
5、还原利率阐述不足，如缺乏分析和测算过程
……
5、成本逼近法：
方法要点
1、取得成本：
2、税费：
不应包括新增费
3、利息、利润：
4、增值收益：
讨论确定过程中按无限年期还是有限年期；误以出让金、所有权收益直接代替增值收益
5、年期修正：
是否修正与前面的讨论协调；出让土地需做剩余年期修正
6、区位、个别因素修正：
关注微观区位和个别因素差异，可适当参考基准地价，但要分析理由和合理性…….
6、市场比较法
常见问题
1、比较交易案例的选择不符合选择原则；（或未表述清楚）
2、案例可信度不高
3、因素选择时，主次不分，且漏掉重要影响因素。
4编制因素条件说明表时，因素描述不具体、不客观，该量化的未量化；因素描述与第二部分的区域、个别因素不一致，前后矛盾。
5交易期日修正系数阐述不充分；或与前面的一般、区域因素中的描述不对应，与同一报告中其他方法中的期日修正幅度不一致且且理由不明；正确使用地价指数
6滥用“交易情况正常”…….
地价确定：
常见问题：
（1）未分析所用方法计算结果的可信度、准确度
（2）未分析不同方法结果的差异
（3）算术平均或加权平均依据不充分
（4）关于舍弃一种方法
附件
土地证及权属证明、位置示意图、估价对象及案例照片、相关批文及图件、机构资质证书、估价师证书等
关注：
（1）权证关键部分复印时不可遮盖；
（2）位置示意图要表现区位概况
（3）估价对象和案例照片应注意多角度
（4）重要文件的复印件
本部分小结
第三讲 报告撰写中的难点问题与解决思路
一、基准地价过期
二、调控政策对地价的影响
三、企业改制中评估的新要求
四、多用途混合的宗地地价评估
五、地价指数的应用问题
一、基准地价过期
关于基准地价有效期的相关规定：
?
三年,?
六年
√1995-12，原国家土地管理局：
《国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》，“基准更新周期一般不宜超过两年”。
√2001-4，国发15号文：
“已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新”
√2001-6，国土资源部发布《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发〔2001〕174号：
“…..基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。
”
√1998,《土地管理法实施条例》第十五条:
“根据国民经济和社会发展状况，土地等级每6年调整1次。
”
√2003年，《农用地估价规程》农用地基准地价“更新周期根据农用地市场变化情况或影响农用地价格因素变化情况确定，一般为三至六年”。
关于基准地价系数修正法的适用问题：
1、过渡依赖基准地价系数修正法
2、使用过期基准地价且缺乏有说服力的分析阐述
3、个别地方行政规定“必须使用”
解决思路：
充分挖掘探讨其他方法的适用性，
充分论证基准地价法的必要性及可行性，
科学、合理的进行期日修正
二、调控政策对地价的影响
1、工业用地出让最低价政策
文件：
关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知国土资发[2006]307号（12-23）
<关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知>（国土资发[2009]56号）（5-11）
要点：
1、仅对工业用地出让最低价格有直接作用
2、最低价标准按土地等别设置
3、最低价标准不对应具体开发程度
4、对“优惠、打折”有明确规定
评估中出现的问题和注意事项：
1、错误理解和使用最低价，
例如：
将同一“等别”作为“可比”条件、错误的期日修正方法。
例：
期日修正系数的确定（T）：
“XX市基准地价基准日为2004年9月30日，本次评估的估价基准日为2011年7月15日（待估宗地位于工业5级，基准地价为55元/平方米），根据国土资源部全国工业用地出让最低价标准及土地等别中规定，XX市为七等，工业用地最低价为288元/平方米，根据当地地价水平的变动情况及待估宗地的具体位置分析，确定期日修正系数为T=5.2363”
2、开发区政策对工业用地价格的影响
开发区内外价格的差异
出让和转让价格的差异
3、房地产调控政策
保障性安居工程用地地价如何评估？
如何考虑政策限制？
实物地租?
（两限房、公租房、廉租房、经适房、配建保障房…）
4、新型征地补偿政策
补偿政策：
法定的产值倍数法
统一年产值和区片综合地价
即将出台的集体土地征收条例
对成本法中土地取得成本的影响
划拨土地价格评估
相关规定：
√1999-11，《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号），“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发成本，合理确定土地作价水平。
”
√2001—2，《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。
”
√2002年《城镇土地估价规程》“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”；“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。
”
三、划拨土地使用权评估
相关规定：
√2006，〈协议出让国有土地使用权规范〉，划拨土地转为出让时，必须按市场水平确定出让金的思路：
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。
√国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知（国土资厅函〔2009〕311号）：
“土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格”，“出让或划拨土地使用权价格评估，评估结果至少需要采用两种估价方法综合确定。
”
评估思路：
倒算法
正算法
价报告备案制度，自本通知下发之日起，企业改制上报告案的土地估价报告必髓同时包含划拔土地使用权价格和出让土地使用权价格，只上报一种评估价格的，不能受理，不予备案。
二、严格按《城镇土地估价规程》规范备案报告
备案土地估价报告应严格依照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）和国土资厅发[2001]42号文件要求，做到内容完善，结构合理。
表述清楚，资料真实可靠，依据充分，出让或划拔土地使用权价格评估，评估结果至少需要采用两种估价方法综合确定。
三、科学测算确定土地增值收益率
各地国土资源行政主管部门应当组织土地估价师协会或有关研究机构，收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告资资料，综合地区社会经济发展水平，开展出让土地使用权价格划拔土地使用权价格差异测算和研究，科学确定并权布当地土地增值收益率，未经科学论证的土地增值收益率，不得直接在土地估价报告中使用。
公开方式：
主动公开
主题词：
国土资源土地改制评估备案通知
抄送：
中国土地估价师协会。
各省、自治我直辖市土地估价师协会。
几个问题：
√年期如何设定：
无限年期？
法定最高年期？
√方法如何运用：
注意案例的同质性
注意权益差异的体现
特定条件下可用一种方法
四、多用途混合及特殊用途的宗地地价评估
注意事项：
1、地价定义中，用途及相应年期的设定以权证、合同等具法定效力的文件为依据。
2、方法运用中可根据情况分别评估不同用途的地价再加总，或直接评估特定混合状态下的整体地价。
3、地价评估中，不同方法间的价格定位保持一致、衔接，符合地价定义。
4、特殊用地评估中参照类型的价格需合理论证、选择、修正。
五、地价指数的应用问题
地价监测中的地价指数内涵
运用中必要的论证、分析和修正
第四讲 报告案例分析与点评
（一）地价定义及相关阐述
几类典型问题
一个评估目的对应多个价格定义:
一个价格定义对应多个评估结果:
关于权利内涵的描述
关于容积率的描述与处理
关于年期的设定与描述
描述不够清晰：
设定依据不明：
例1：
估价目的
**拟将位于**1宗国有土地使用权入市交易，本报告评估目的是为该宗国有土地使用权入市公开交易提供价格参考依据。
地价定义:
（一）估价对象概况
（二）价格内涵
1、收回企业国有土地使用权土地补偿价：
2、土地出让金：
3、入市交易价格：
4、熟地价：
估价结果
1、收回企业国有土地使用权土地补偿价
楼面单价：
XX元/平方米
评估总价：
XXXXXX万元
大写金额：
壹亿叁仟万元整（人民币）
2、土地出让金:
（1）商业用地
（2）住宅用地
3、入市交易价格
4、熟地价
（1）商业用地熟地价
（2）综合用地熟地价
例2：
两个划拨用地价格
估价目的:
国企改制,..为进行土地资产处置及确定国有建设用地使用权价格转增资本金提供参考依据
地价定义:
（一）授权经营国有建设用地使用权地价定义
（二）划拨国有建设用地使用权地价定义
本评估报告所示划拨土地使用权价格特指：
在上述设定用途、开发程度、容积率条件下于基准日XX年X月X日的设定40年的国有建设用地使用权划拨价格。
九、估价结果
单位面积授权经营土地价格：
XXX元／平方米
土地总面积：
XXX平方米
出让总地价：
XXX万元
大写：
货币种类：
人民币元
单位面积划拨土地价格：
XX元／平方米（当地要求）
土地总面积：
XXXX平方米
划拨总地价：
XXX万元
大写：
XX 货币种类：
人民币元
估价结果详见附表《土地估价结果一览表》
单位面积划拨土地价格：
XXX元／平方米（拆迁方案）
土地总面积：
XXXX
划拨总地价：
XXX万元
大写：
XX 货币种类：
人民币元
估价结果详见附表《土地估价结果一览表》
附件:
<情况说明>
例3：
划拨?
出让?
估价目的:
…..为委托估价方提供委估土地使用权于本次估价期日的市场价值之参考。
地价定义
估价对象实际状况为：
在估价基准日，待估宗地实际开发程度达到了宗地红线外五通（通水、通电、通气、通路、通讯），宗地内土地平整且具备开发利用的开发水平，土地使用权类型为划拨。
本报告的估价结果是指委估土地在本次评估目的下，与估价基准日2010年3月4日、设定委估宗地开发程度为待估宗地的实际开发程度（“五通一平”90%）、实际土地使用权类型为划拨。
经估价师现场查验，待估宗地未办理《国有土地使用权证》，容积率设定为2.0。
根据**市规划局市规函[1997]117号**市规划局关于**XX申请改变用地性质的复函，估价宗地所在小区由工业用地改为居住用地，故本次设定土地用途为城镇住宅用地，设定土地使用权年限为居住用地最高年限70年。
估价结果:
.在本估价设定前提下国有土地使用权于XX年C月X日的市场价值为：
出让评估总价（大写）：
人民币XX.贰元整
（小写）：
RMBXXX元
楼面单价：
RMBXXXX元/平方米
地面单价：
RMBXXX元/平方米
划拨评估总价：
XXXX
（小写）：
RMBXXX元
楼面单价：
RMBXXXX元/平方米
地面单价：
RMBXXX元/平方米
详见《土地估价结果一览表》
例4：
估价目的:
根据《XX市国有土地收购储备办法》的要求，委托方特委托我公司对其国有土地收购所涉及的位于XX市XX区XX号的一宗商业用地进行土地使用权价格评估，为其进行国有土地收购提供价格参考依据。
地价定义:
至估价基准日，待估对象土地使用权性质为划拨，土地所有权属于国家，估价期日的规划用途为商业。
根据地价评估的技术规程及此项目评估目的、土地的权属性质和用途特点，此次评估的价格是指待估对象在估价基准日XXXX年XX月XX日，土地开发程度达到红线外七通，红线内场地平整，实际容积率为3.63，土地使用年限40年条件下的商业用地国有出让土地使用权价格。
关于容积率的设定:
例5：
思路混乱
地价定义：
“估价对象容积率5.3，此次评估设定容积率5.3,容积率过大将导致最终测算的地价与实际地价水平不符,…经咨询国土局,…本次评估参照基准地价的平均容积率（2.0）进行测算.”
分析：
地价定义中应明确定义地价内涵,设定容积率与进行测算的容积率不同，造成混乱。
例6:
不符估价基本常识
估价目的:
委托方拟抵押一宗商业用地，位于某经济开发区XX区。
北至X路、东至X路、南至X街、西至X路，委托XX公司对其价格进行评估，作为抵押起始交易价格的依据。
地价定义:
根据地价评估的技术规程、待估宗地《国有土地使用证》及宗地的实际用途，本次评估设定的土地用途为国有商业用地，设定规划容积率大于0.6，剩余土地使用年限为39.3年
（二）关于技术思路与方法
对价格的定位、方法的选择与应用等
典型情况
1、两种方法实质相同,未能起到从不同角度相互印证的作用
2、两种方法所得到的价格内涵不衔接：
3、方法选择不当或理由阐述不足
4、评估过程与估价目的不对应
5、行政要求与技术要求不衔接
总结：
怎样写好估价报告
估价报告
合格的估价报告
优秀的估价报告
清晰的描述
专业的分析
准确的结论
规范的文字
首先，以规范、专业、科学的态度履行估价行为；
其次，以及时、全面、准确的方法记录估价过程；
最后，在回顾、总结、整理的基础上以规范的文字和专业的视角编写报告。
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