南昌房地产市场报告.docx
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南昌房地产市场报告
南昌2014年4月房地产市场报告
成交走势平稳库存去化周期加长下行趋势初显
宏观经济
宏观经济：
2014年一季度，南昌市实现地区生产总值（GDP）733.14亿元，按可比价格计算，同比增长9.2%，增幅高于全国平均增幅1.8个百分点。
全市完成500万元以上固定资产投资449.23亿元，同比增长18.1%。
其中，房地产投资完成73.71亿元，增长0.2%；工业投资完成177.95亿元，增长14.8%。
一季度，全市社会消费品零售总额完成378.33亿元，同比增长11.7%。
中央政策：
住房城乡建设部日前发出《关于做好2014年住房保障工作的通知》，要求各地确保完成年度建设任务。
今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区改造470万套以上；计划基本建成480万套。
地方政策：
从南昌住房公积金管理中心获悉，南昌市决定将2014年度住房公积金月缴存额上限提高至3000元（含单位、个人两部分）。
市场运行
一、市场成交方面，本月整体住宅成交套数环比上升3%，同比下降1%，其成交区域主要集中在高新区、红谷滩新区；成交价格方面，近期受团购房集中网签及市场降价风的影响，整体成交价格起伏较大，预期五月受市场观望情绪、开发商定价谨慎及银行信贷趋紧等因素影响，传统意义上的红五月或难实现；
二、库存方面，市场住宅库存去化周期持续加长（连续3个月加长），4月份住宅库存量去化时间环比上升13%，库存量主要集中红谷滩新区。
壹．市场综述
1.一级市场
2014年4月，南昌市共有8宗国有建设用地进行了公开拍卖，1宗流拍，7宗成交，总成交面积41.62万平方米，环比上升93%。
2.二级市场
22014年4月，南昌市市区商品住宅成交2650套，环比上升3%；成交面积29.94万平米，环比上升4%；成交均价8518元/平米，环比上升20%。
非住宅成交672套，合计6.83万平米，环比下降36%。
3.三级市场
2014年4月，南昌二手房住宅成交面积为13.14万平米，共1564套，成交量环比上升7%。
4.总的来讲
一、土地方面，4月份土地成交环比有所上升，成交区域主要集中在红谷滩新区，其中位于东湖区的一宗住宅用地以7270元/平米的楼面地价被“江西恒达房地产开发有限公司”溢价竞得，溢价率为164%；另从4月南昌市政府公布的《市本级2014年度土地供应计划》来看，14年全市商业、住宅用地供应共计55宗，其供应区域主要集中在红谷滩新区、经开区、高新区，供应时间主要集中在6月至10月、12月；
二、市场成交方面，本月整体住宅成交套数环比上升3%，同比下降1%，其成交区域主要集中在高新区、红谷滩新区；成交价格方面，近期受团购房集中网签及市场降价风的影响，整体成交价格起伏较大，预期五月受市场观望情绪、开发商定价谨慎及银行信贷趋紧等因素影响，传统意义上的红五月或难实现；
三、库存方面，市场住宅库存去化周期持续加长（连续3个月加长），4月份住宅库存量去化时间环比上升13%，库存量主要集中红谷滩新区。
贰．市场资讯
1.宏观经济
2014年一季度，南昌市实现地区生产总值（GDP）733.14亿元，按可比价格计算，同比增长9.2%，增幅高于全国平均增幅1.8个百分点。
全市完成500万元以上固定资产投资449.23亿元，同比增长18.1%。
其中，房地产投资完成73.71亿元，增长0.2%；工业投资完成177.95亿元，增长14.8%。
一季度，全市社会消费品零售总额完成378.33亿元，同比增长11.7%。
2.市场政策
2.1．中央政府
Ø国务院法制办日前就《城镇住房保障条例（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）公开征求意见。
其中提出，城镇住房保障范围为城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。
这意味着，符合条件的常住人口将破除户籍限制纳入保障房保障范围。
Ø北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。
共有产权被写入2014年的政府工作报告，在这次会上，住建部副部长齐骥特别要求，试点城市进一步完善试点方案，特别强调要确保公平公正，并在此基础上，探索建立符合国情的保障性住房供应体系。
有关“健全符合国情的住房保障和供应体系”，被写入三中全会决定中，亦成为未来楼市调控长效机制的基本原则。
Ø为加快建立和实施不动产统一登记制度，加强组织领导和统筹协调，积极稳妥推进各项工作，国土资源部办公厅日前正式印发关于成立不动产统一登记工作领导小组的通知。
早在3月28日，国土部副部长、不动产登记工作领导小组组长胡存智就要求，突出重点，抓好不动产登记制度顶层设计。
Ø4月3日,央行货币政策委员会在2014年第一季度例会上强调,将继续实施稳健的货币政策,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长。
会议强调,将密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化,坚持稳中求进、改革创新,继续实施稳健的货币政策,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长。
改善和优化融资结构和信贷结构。
Ø4月15日，国务院国有资产监督管理委员会正推进新设国有资本运营公司，部分央企将纳入试点。
据国资委知情人士透露，房地产央企将成为本轮改革的主体之一，如果改革能够顺利完成，将会加速78家央企退出房地产的步伐。
这次国资房企重组不同于2010年的78家央企“退房令”。
Ø国家统计局于4月16日发布第一季度国内生产总值（GDP）增速。
市场普遍预测，经济增速恐怕会跌破7.5%，或同比增长7.3%，将低于政府在3月份设定的全年7.5%增长目标，创2009年第一季度以来最低增速。
此外，值得一提的是，国务院总理李克强上周四表示，中国会出台更多政策，以支持经济增长，但会避免释出更强的刺激措施。
Ø4月16日，国家统计今日公布的一季度全国房地产开发和销售情况显示，1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。
商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。
Ø4月16日，初步核算，一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。
分产业看，第一产业增加值7776亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值57587亿元，增长7.3%；第三产业增加值62850亿元，增长7.8%。
从环比看，一季度国内生产总值增长1.4%。
根据最新财政数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。
第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：
1.7。
Ø4月17日,国家统计局发布了2014年3月份70个大中城市的住宅销售价格统计数据。
与上月相比,3月份70个大中城市中,新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有海口、韶关、宜昌、温州;价格持平的城市为呼和浩特、杭州、宁波、唐山、秦皇岛、牡丹江、无锡、安庆、济宁、大理;价格上涨的城市就有56个,环比价格最高涨幅为0.6%,最低为下降0.2%。
与去年同期相比,价格最高涨幅为15.5%,最低为下降4.2%。
其中,北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格环比分别升0.5%、0.4%、0.4%、0.2%。
Ø国土资源部网站4月21日，国土资源部地籍管理司负责人在接受专访时表示，目前总的考虑是：
2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
Ø2014年一季度金融机构贷款投向统计报告指出，3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额15.42万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末低0.3个百分点。
其中房产开发贷款余额同比增长18.3%，增速比上年末高2个百分点。
地产开发贷款余额同比增长7.6%，增速比上年末低2.2个百分点。
Ø4月23日，国土资源部印发《养老服务设施用地指导意见》。
《意见》指出，民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地；对于改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，将依法收回建设用地使用权。
Ø住房城乡建设部日前发出《关于做好2014年住房保障工作的通知》，要求各地确保完成年度建设任务。
今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区改造470万套以上；计划基本建成480万套。
Ø中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社29日联合发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2014）》（以下简称蓝皮书）却有不同的看法。
蓝皮书认为，尽管2014年初全国月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。
Ø新房首套无优惠二套房最高上浮30%银行房贷利率政策呈现差异化---部分银行二套房按揭贷款利率上浮至15%；城商行中，江苏银行二套房贷利率上浮20%，南京银行更是上浮达30%。
2.2．地方政府
Ø4月3日，记者从南昌市相关部门获悉，该市针对农村承包土地、农户宅基地和承包林地等方面，制定了落实《南昌市人民政府关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》系列配套实施细则。
Ø今年南昌市将扩大公共租赁房的保障范围，存在阶段性住房困难的新就业青年职工和外来务工人员，也可享受与本市居民保障性住房分配的同等资格。
从市房管部门获悉，南昌市明确政府筹集的公共租赁住房分配范围。
其中，中心城区持居住证连续三年以上的外来人员可申请公租房。
Ø江西省下发了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设运营的通知》，确定了5种民间资本参与公租房建设运营和棚户区改造的方式，并提供四大优惠政策。
Ø南昌出台户籍新政，无论是否计划内出生新生儿均可凭证件落户，从4月1日起，南昌市新生儿凭《出生医学证明》便可办理落户手续。
Ø日前，江西印发了《关于完善职工基本养老保险省级统筹制度有关问题的通知》（以下简称通知），对江西职工基本养老保险省级统筹制度做出了进一步完善。
具体政策措施主要包括：
统一职工基本养老保险缴费核定和计发使用的在岗职工平均工资；完善参保缴费政策；调整缴费工资指数政策，扩大实际缴费工资指数计算年度范围。
Ø从南昌住房公积金管理中心获悉，南昌市决定将2014年度住房公积金月缴存额上限提高至3000元（含单位、个人两部分）。
叁．市场分析
1.一级市场
1.1．供应分析
Ø2014年4月南昌房地产市场土地供应一览表
宗地号/名称
交易
地块位置
地块面积（万㎡）
容积率
地块用途
公告日期
DAEJ2014021
网拍
红谷滩
22.05
1
娱乐康体用地
2014-4-10
JDZ14001
招标
东湖
3.2
1.4
商业
2014-4-16
DAHG2014009
网拍
桑海
0.94
1.5
工业
2014-4-23
DAHG2014015
网拍
桑海
5.76
1.5
工业
2014-4-23
DABJ2014014
网拍
西湖
1.35
4
商务设施用地（兼容旅馆用地）
2014-4-25
DAFG2014016
网拍
高新
0.93
1.6
工业
2014-4-29
DAFG2014017
网拍
高新
2
2
工业
2014-4-29
Ø2014年4月南昌土地供应共7宗，总面积为36.23万平米，环比上升12%。
从供应土地类型来看，主要以工业用地为主，共4宗，供应面积9.63万平米，占总供应面积的27%；其次有2宗商业用地，供应面积4.54万平米，占总供应面积的13%；1宗娱乐康体用地，供应面积22.05万平米，占总供应面积的61%。
1.2．成交分析
Ø2014年4月份南昌房地产市场土地成交一览表·商业办公
交易时间
宗地号/名称
区域
地块用途
地块面积（万平米）
容积率
总成交价（万元）
楼面地价（元/平米）
竞得人
2014-4-4
DAAJ2014019
东湖
商业、居住
1.01
3.0
22131
7270
江西恒达房地产开发有限公司
2014-4-4
DAGJ2014020
经开
商务设施用地、居住
3.88
2.8
8906
820
江西北大科技园区发展有限公司
Ø2014年4月份南昌房地产市场土地成交一览表·其他
交易时间
宗地号/名称
区域
地块用途
地块面积
（万平米）
容积率
总成交价
（万元）
楼面地价（元/平米）
竞得人
2014-4-4
DAFG2014008
高新
工业
0.79
1.6
101
80
江西贵元生物医药科技发展有限公司
2014-4-11
DAHG2014010
桑海
工业
2.05
1.2
231
94
江西正邦生物科技有限公司
2014-4-11
DAHG2014011
桑海
工业
2.96
1.5
325
73
南昌双汇食品有限公司
2014-4-18
DAIG2014012
湾里
工业
8.86
1
1835
207
江中药业股份有限公司
2014-4-30
DAEJ2014021
红谷滩
娱乐康体用地
22.05
1
11576
525
大连万达商业地产股份有限公司
Ø2014年4月，南昌市共有8宗国有建设用地进行了公开拍卖，1宗流拍，7宗成交，总成交面积41.62万平方米，环比上升93%，其中成交4宗工业用地，成交面积14.67万平米，占成交总面积35%；1宗住宅用地，成交面积1.01万平米，占成交总面积2%；1宗商业用地，成交面积3.88万平米，占成交总面积9%；1宗其他用地，成交面积22.05万平米，占成交总面积53%。
Ø2014年4月份，土地成交量环比有所上升，从成交土地性质来看，主要以其他用地为主。
从成交区域来看，主要集中在红谷滩新区，其成交面积占总成交面积的53%。
2.二级市场
2.1．供应分析
Ø2014年4月，南昌市区新建商品房共计42个项目取得预售，其中住宅新增供应5477套，环比上升56%，供应面积61.94万平米，环比上升66%；非住宅新增24.91万平米，环比上升205%，合计1716套。
2.2．成交分析
Ø2014年4月，南昌市市区商品住宅成交2650套，环比上升3%；成交面积29.94万平米，环比上升4%；成交均价8518元/平米，环比上升20%。
非住宅成交672套，合计6.83万平米，环比下降36%。
Ø从区域成交来看，2014年4月份区域成交套数最高的是高新区，月成交830套，环比下降21%，成交套数占全市成交量31%，成交面积8.97万平米，环比下降23%，成交面积占全市成交面积30%；主要成交项目为君悦高新小区，成交264套，成交面积28143.99平米，成交均价7521元/平米；其次为红谷滩新区，月成交758套，成交面积9.90万平米，主要成交项目为南昌万达城，成交405套，成交面积41699.14平米，成交均价6653元/平
2.3．存量分析
Ø截止4月30日，南昌市住宅可售面积为271.08万平米，可售套数为23172套，全市一手房住宅按之前12个月的平均销售速度34.87万平米/月来计算的话，存量面积约需要7.8个月才能销售完，环比上升13%。
从区域来看，目前存量套数最大的仍然是红谷滩区，库存套数5511套，如果按前12个月平均销售速度915套/月计算，大概需要6个月才能销售完。
南昌商品房住宅存量（截止2014年4月30日）
区域
存量套数消化时间
存量面积消化时间
13.04-14.04月份平均销售套数（套）
存量消化时间（月）
13.04-14.04月份平均销售面积（万平米）
存量消化时间（月）
全市
3266
7.1
34.87
7.8
东湖
111
8.4
1.21
10.1
西湖
386
9.6
4.59
9.6
青山湖
302
6.4
2.97
7.6
青云谱
196
10.7
2.05
12.5
湾里
185
14.7
1.90
14.9
经开
364
5.2
3.44
5.8
高新
766
4.4
8.33
5.1
红谷滩
915
6.0
9.95
6.5
桑海
41
25.7
0.42
24.8
英雄
0.3
80.0
0.01
78.3
2.4．成交TOP10
Ø2014年4月南昌房地产市场住宅成交排名TOP10楼盘一览表
排名
项目名称
成交套数（套）
成交面积（平米）
成交均价（元/平米）
1
南昌万达城
405
41699.14
6653
2
君悦高新小区
264
28143.99
7521
3
路通沁园小区
138
14128.52
4526
4
英伦联邦
128
12152.37
8226
5
万科海上传奇小区
113
12955.13
9311
6
中海熙岸小区
89
8803.53
8527
7
千僖同业小区
80
10130.75
4625
8
莱蒙都会小区
71
6723.93
11636
9
恒大名都
70
6864.76
7534
10
盛世华庭
70
7358.37
10401
Ø2014年4月南昌房地产市场非住宅成交排名TOP10楼盘一览表
排名
项目名称
成交套数（套）
成交面积（平米）
成交均价（元/平米）
1
绿地锦尚院
63
2452.79
9317
2
保利国际高尔夫花园
57
8198.3
9437
3
华南城
47
2336
12955
4
紫阳明珠
38
2756.74
6072
5
唐宁街
33
1643.55
12254
6
保利半山国际花园
30
1330.66
6503
7
世纪大厦
23
4388.74
13204
8
南昌万达城
22
2533.92
20729
9
艾溪湖一号
20
1085.72
6837
10
恒大名都
20
864.56
12283
⒊三级市场
Ø2014年4月，南昌二手房住宅成交面积为13.14万平米，共1564套，成交量环比上升7%。
⒋一、二手房成交比例分析
Ø2014年4月，南昌房地产市场一、二手房住宅总成交面积为43.08万平米，环比上升5%，其中一、二手房的成交比例为2.28：
1。
肆．市场展望
1.一级市场：
Ø一级市场方面，4月份土地成交环比有所上升，成交区域主要集中在红谷滩新区，其中位于东湖区的一宗住宅用地以7270元/平米的楼面地价被“江西恒达房地产开发有限公司”溢价竞得，溢价率为164%；另从4月南昌市政府公布的《市本级2014年度土地供应计划》来看，14年全市商业、住宅用地供应共计55宗，其供应区域主要集中在红谷滩新区、经开区、高新区，供应时间主要集中在6月至10月、12月。
2.二级市场：
Ø二级市场方面，本月整体住宅成交套数环比上升3%，同比下降1%，其成交区域主要集中在高新区、红谷滩新区；成交价格方面，近期受团购房集中网签及市场降价风的影响，整体成交价格起伏较大，预期五月受市场观望情绪、开发商定价谨慎及银行信贷趋紧等因素影响，传统意义上的红五月或难实现。
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