房地产估价复习题参考答案.docx
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房地产估价复习题参考答案
房地产估价复习题参考答案
《房地产估价》复习题及答案（供参考）
一、单项选择题
1、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（D）为前提进行估价。
A、保持现状；E、装修改造；C、转换用途；D、重新利用
2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为（B）万元。
A、87;B、124;C、130;D、134
计算过程：
50+80心+1%）八8
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/用，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（D）。
A、9;B、13.5;C、15;D、18
前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）X总深度
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。
A、类似写字楼的客观收益；E、市场比较法；
C、该写字楼的实际收益；D、无法估算
5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（B）。
A、功能缺乏；E、功能过剩；C、修复时间较长；D、修复时间较短
6、路线价法估价的第二个步骤为（A）。
A、设定标准深度；E、选取标准临街宗地；
C、编制深度百分率表；D、划分路线价区段
7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价
结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。
A、1998年6月30日；E、现在；
C、重新估价的作业日期；D、要求重新估价的委托方指定的日期
8、将房地产称为物业的国家或地区是（D）。
A、法国；E、意大利；C、日本；D、香港
9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？
（C）
A、经济适用住房与高级别墅；E、住宅与其配套的商业房地产
C、宾馆与写字楼；D、大城市郊区的住宅与高速公路收费
10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A）。
A、等于报酬率；E、大于报酬率；C、小于报酬率；D、无法知道
11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%,自有资本要求的资本化率为9%,则该类房地产的资本化率为（B）%。
A、6;B>6.9;C、8.8;D、9
计算过程：
70%*6%+（1-70%）*9%
12、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（B）。
A、替代关系；B、互补关系；C、附属关系；D、没有关系
13、基本完好房的成新率为（D）。
A、十、九成新；B、九、八成新；C、八、七成新；D、七、六成新我国现行房屋的完损等级分为五类：
完好房，成新率为十、九、八成；基本完好房，成新率为七、六成；一般损坏房为五、四成；严重损坏房及危险房的成新率为三成以下。
14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为
5616万元，报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为（B）。
A、4858;B、5200;C、2700;D、6264
根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：
V=a/rx[1—1/（1+r）t]+Vt/（l+r）t
=216/8%x[1—1/（1+8%）2]+5616/（1+8%）2=5200（万元）
15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为（A）万元。
A、100;B、42;C、63;D、77
计算过程：
12/（8%-2%）-7/（8%-1%）
16、评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（C）。
A、市场法；E、收益法；C、路线价法；D、假设开发法
仃、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的
（D）。
A、算术平均数；E、中位数；C、加权平均数；D、众数
18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为（C）万元。
A、225.00;B>237.50;C、381.25;D、395.83
V二a/rb/r2
净收益按等差级数递增的公式，式中，a为第一年净收益，b为净收益逐年递增的数额，r为资本化率。
佃、经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（C）。
A、最佳用途和最佳规模；B、最佳集约度；
C、最佳规模和最佳集约度；D、最佳用途
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。
它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。
20、投资利润率的计算公式是（A）。
A、开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
B、开发利润/（土地取得成本+开发成本）
C、开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D、开发利润/开发完成后的房地产价值
21、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？
（C）
A、出租的房地产；B、自用的房地产；C、餐饮的房地产；D、营业的房地产
房地产按经营使用方式分为：
销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产。
22、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于（D）方面的制约。
A、建筑技术；B、土地权利设置和行使；C、相邻关系；D、土地使用管制
政府规定土地用途、容积率属于城市规划的内容，而在土地利用所受的限制当中，城市规划属于土地使用管制方面的内容。
23、某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。
则该套住宅的建筑面积为（B）。
A、76;B、85.7;B、79.0;D、82.2
24、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%;在5〜20层
时，每增高一层，投资利润率上升0.18%;而在20〜30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。
由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（B）0
A、收益递增规律；E、收益递减规律；C、规模的收益递增规律；D、规模的收益递减规律
收益递减原理揭示的是一种投入产出关系，指在仅有一种投入量逐渐增加的情况下，其他投入量不变，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当可投入变量增加到某一点时，产出量的增加会越来越小。
25、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：
法律上许可、经济上可行、价值最大化和（B）0
A、协商一致；B、技术上可能；C、环境上适合；D、规模上均衡
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
26、城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为（C）o
A、生地价；B、熟地价；C、毛地价；D、拆迁补偿安置价
27、城市房屋拆迁估价应当采用（C）。
A、客观合理价值标准；B、非公开市场价值标准；C、公开市场价值标准；D、政府规定的价值标准
城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。
28、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C）状况为参照系进行的。
A、可比实例房地产；B估价对象房地产；C、标准房地产；D类似房地产
2003年考题。
间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准（通常定为100分），将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。
如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100o再将所得的分数转化为调整价格的比率。
29、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数为（B）o
A.0.91;B.0.92;C.1.09;D.1.10
这是2003年考题。
以估价对象为基准，100/（100+9）=0.92。
30、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为（D）o
A、0.060；B、0.0940；C、1.060；D、1.064
交易情况修正系数二100/（100-6）=1.064
31、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（C）年。
A、50；B、10;C、20；D、无法知道
根据“建筑物经济寿命=1/年折旧率”来计算。
32、在一般情况下，（B）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的
建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A、重建价格；B、重置价格；C、重新购建价格；D、积算价格
重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。
33、报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（B）o
A、房地产开发企业自有资金周转的速度；B、估价对象房地产变为现金的速度
C、估价对象房地产带来净收益的速度；D、房地产开发企业流资金周转的速度
房地产交易不如股票和债券交易方便、费用低。
34、收益法是以（B）为基础的。
这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，
而是未来的因素。
A、收益原理；E、预期原理；C、未来原理；D、替代原理收益法的本质就是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值的
35、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（C）万元。
A、417;E、500;C、460;D、45
先求出土地价值=（50-200X12%）/10%=260（万元），房地产总价值=260+200=460（万元）。
36、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（B）作为其中的一种估价方法。
A、市场法；B、假设开发法；C、收益法；D、成本法
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价；市场法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易；成本法适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产。
37、标准深度是道路对地价影响的转折点：
由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（C）。
A、逐渐降低；B、逐渐升高；C、可视为基本不变；D、为零
38、划分路线价区段的最主要标准是（C）。
A、十字或丁字路；B、功能分区分界点；
C、地价有显著差异的地点；D、商铺繁华程度变化点
划分路线价区段的方法是，将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。
两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。
39、估价报告书中说明的（C）限定了其用途。
A、估价原则；B、估价方法；C、估价目的；D、估价对象状况估价目的不同，估价时点的选取、估价对象的范围、选用的估价方法也可能不同，只有估价目的可以限定估价报告书的用途，比如目的是房地产抵押价值评估，那么估价报告书的用途就是用来为房地产抵押价值作价的。
40、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。
则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（C）年。
A.50；B.40；C.46；D.不确定
41、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整。
A.供水、排水、供电、通讯B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通讯、燃气D.排水、电力、通讯、热力
“五通一平”是将生地改造为熟地的过程，具体是通路、通水（给排水）、通电、通讯、平整
场地。
42、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为（C）。
A.8.0B.5.6C.5.0D.0.7
容积率二总建筑面积/建筑用地面积，即5000/1000=5。
43、房地产价格是由房地产的（A）三者相互结合而产生的。
A、有用性、稀缺性、有效需求；B、供给、需求、利用状况
C、权利、租金、利率；D、价值、使用价值、供求
在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由有用性、稀缺性、有效需求的程度不同及其变化所引起的。
44、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价
格为1200元/m2。
该房地产价格为1250/m2,则该建筑物的单价为（）元/m2。
A、950;B、1000;C、1200;D、1250
A,（1250X5000-1000X1500）/5000=950（元/m2）
45、对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于（C）造成的。
A、收益递减原理；B、适合原理；C、均衡原理；D预期原理
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。
它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。
例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。
46、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。
A、保持现状前提；B、装修改造前提；C转换用途前提；D重新利用前提最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。
当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应当保持现状前提，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。
47、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，
该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房
地产交易的正常成交价格为（E）万元。
A、27.6；B、28.2；C、29.0；D、29.9
2003年考题。
29/（1+3%）=28.2（万元）。
48、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C）状况为参照系进行的。
A、可比实例房地产；B估价对象房地产；C、标准房地产；D类似房地产
2003年考题。
间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准（通常定为100分），将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。
如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。
再将所得的分数转化为调整价格的比率。
49、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（B）0
A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
B是错误的，建筑物折旧不同于资产折旧。
50、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（A）为好。
A、重建成本；B重置成本；C、完全成本；D重新购建价格重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，
在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必须的支出和应获得的利润。
所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。
51、某一房地产，其土地价值是总价值的30%,土地资本化率为5%,建筑物资本化率为7%,综合资本化率为（D）。
A、6.6%;B、5.8%;C、6.2%;D、6.4%
根据R0=LXRL+BXRB=30%X5%+（l-30%）X7%=6.4%。
52、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（D）0
A、报酬率二安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B、报酬率二安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C、报酬率二安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D、报酬率二安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
这是求取报酬率的累加法公式，包含安全利率和风险补偿率两大部分。
53、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用
途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。
该宗土地的评估价值应为
（D）。
A、800万元；B1000万元；CC1800万元；D、800〜1000万元
根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，该宗土地的评估价值可综合其他因素在两种用途的价格之间确定。
54、房地产价格通常有上下波动。
但从长期来看，会显现出一定的（A）0
A、变动规律和发展趋势；B、变动规律和长期趋势
C、发展规律和变动趋势；D、发展规律和长期趋势
房地产价格通常有上下波动。
在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。
55、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、
临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得的，这些修正实际上为（C）o
A、交易情况修正；B、交易日期调整；C、房地产状况调整；D区域因素调整
临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。
56、一临街深度22.86m（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%90呀口120%该宗土地的总价为（A）。
A452.63万元；B、75.44万元；C339.47万元；D377.19万元
当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，所以根据下面两个公式：
该宗土地的单价二路线价X平均深度价格修正率，该宗土地的总价二土地单价X土地面积，将已知参数代入以上两公式即得所求。
57、路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？
（A）
A、市场法；B、假设开发法；C、成本法；D收益法路线价法与市场法的理论依据都是房地产价格形成的替代原理。
58、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（AC）o
A、周围环境状况；E、安宁程度；C、临街状况；D交通便捷程度
这道题的正确答案是AC商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。
到市中心距离和安宁程度并非商业用途房地产的首选。
59、居住用途房地产的位置优劣，主要是看（A）和安宁程度。
A、周围环境状况；E、繁华程度；C、临街状况；D附近是否有矿产资源
居住房地产与商业、工业等房地产不同，出于功能的需要，人们希望居住房地产有一个舒适的环境，而不同于商业是为了在临街、繁华的地方吸引顾客，不同于工业在附近有矿产资源的地方开矿。
60、搜集什么样的实例资料，主要取决于（A）。
A、拟采用的估价方法；B估价对象；C、估价目的；D估价对象和估价目的搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。
对于市场法而言，主要是搜集交易实例资料；对于成本法而言，主要是搜集开发建设成本实例资料；对于收益法而言，主要是搜集收益实例资料。
二、多项选择题
1、成本法中的“开发利润”是指（CD。
A、开发商所期望获得的利润；E、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润；D、开发商所能获得的税前利润
2、区位状况比较修正的内容包括（AB修正。
A、繁华程度；E、临街状况；C、容积率；D、使用年限
3、路线价法估价时需要用路线价再配合（AD计算出待估宗地的价格。
A、深度百分率；E、资本化率；C、收益率；D、其他价格修正率
4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（AC。
A、求得的路线价已是正常价格；
E、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
5、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（BD。
A、农用地改为非农建设用地；E、在写字楼旁新建大型游乐场
C、住宅区内道路禁止货车通行；D、常常遭受洪水威胁&一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ABD。
A、委托估价合同；E、实地查勘记录
C、估价人员的作息时间；D、向委托人出具的估价报告
7、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ABD等引起。
A、交通建设；E、市场供求变化；C、人口素质变化；D、所在地区衰落
8、在商品房交易中，常见的最低价格有（AB。
A、商品房销售中的起价；E、拍卖活动中的保留价
C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
9、下面（AB）是计入商品住宅价格的费用。
A、征地费；E、建筑安装工程费
C、住宅小区内的营业性用房建设费用
D、住宅小区内设施的建设费用
10、经济适用住宅基准价格由（ABD）构成。
A、开发成本；E、税金；C、经营用房的建筑安装费；D、利润
11、下列属于房地产真正自然增值的有（BC）。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升
E、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
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