物业管理规定.docx

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物业管理规定

物业管理规定

XX小区物业管理规定

总则

小区物业管理，涉及到全体业主的根本利益，物业管理质量的好与差，直接影响全体业主的生活质量。

怎样才能把小区建成一个和睦相处，相互关照、融洽的社会群体，使全体业主有一个舒适而安定的生活环境。

首先，必须根据小区实际，制定相应的物业管理规定。

其次，全体业主必须积极支持配合物业管理工作，只有这样，物业管理工作才能得以实施，也只有这样，才能有效地保证全体业主的根本利益不受任何侵害。

为此，业委会特作如下物业管理规定，供物业管理处和全体业主共同参照执行。

一、物业管理规定及项目

1、公摊面积的使用及说明。

2、下水道的管理说明。

3、花园、环境管理及要求。

4、车辆管理及要求。

5、物业收费制定与对物业收费的要求。

6、房屋搁置费与装修垃圾清运费的收取。

7、装修房屋对业主及施工人员的管理及要求。

8、化粪池的管理。

9、卫生管理及要求。

10、物业管理费与家庭财产保险的说明。

11、对以前乱搭乱建的建议及措施。

12、小区设备设施管理及要求。

13、消防通道及楼梯道管理及要求。

14、小区路灯用电的管理及要求。

二、物业管理规定实施细则

1、公摊面积的使用及说明。

哪些地方属公摊面积？

在小区内，除房屋建筑平方以外，其余所有的地面、楼梯间、房顶均属于公摊面积。

公摊面积所有权归全体业主，任何个人都不得以任何理由、任何方工侵占，未经相关职能部门允许及业主意，严禁任何形势的乱搭乱建，严禁装修时擅自改变房屋主体结构（主体墙），谁若不听劝阻，事后如因这两种情况造成的损失，后果谁自行承担。

2、下水道的管理说明

小区内的下水管道堵塞及损坏是不可避免的，一部份业主已经采取了相应的措施，这只能解决一时的问题，下水道疏通是一项长期的工程。

为了避免业主与业主之间产生经济上的纠纷，特作如下规定：

在没有物业管理的情况下，下水道堵塞，疏通下水道牵连八个单元产生的费用由集体（全体业主）承担。

疏通后，移交给物业管理，接管后产生的堵塞，疏通产生费用由物业承担。

单元下水道疏通，观察井内，凡受益的业主承担产生的费用，观察井外，物业管理处在接管时没有堵塞，在管理中形成的堵塞。

疏通产生的费用由物业管理负责。

若需改道，牵连八个单元产生的费用由集体（全体业主）承担，单元下水管改道，观察井外，受益的单元的业主（包括未入住户）承担产生的费用，观察井外，凡受益的单元的业主（包括未入住户）承担产生的费用，在无法收到未入住户承担费用的情况下，暂由现有受益的住户分摊承担，写好依据交业委会存档。

待未住户入住后，由物业管理处收取后退还给垫付的业主。

下水管道分排污管和雨水排水管，雨水排水管安装在室内，通过每户凉台，排出地面，在装修时，几乎每户都是包装的，在老化和磨损上，物业管理人员无法进行管理，只有业主自家谁时进行观察管理。

因此，凡雨水排水管损坏，谁家因老化磨损、需要更换，产生的费用，谁家自行承担。

3、花园、环境管理及要求

在小区内，业主自行改造下水管道，难免损坏硬化的地面或花园。

在改造完工后，往往遗留一些后患不排除，造成

凡是进入小区的车辆，一律听从物业管理人员的调度指挥，严禁乱停乱放，违者大车罚款10元（体积大于长安车的为大车，以下的均为小车），小车罚款5元。

每月业主委会按发现次数与物管处结算罚款。

临停车辆除小区业主外，其它车辆（包括摩托车）一律实行收费管理，20分钟以内不收费，20分钟以后收费。

大车5元，小车3元，摩托车2元。

如果驾驶员不配合工作，物业管理处有权不给方便。

5、物业管理收费的制定及物业收费的要求。

我们对物业管理收费的宗旨是：

既要维护全体业主的利益，也要保证物业管理工作能正常运转。

目前的物业费是按每月每平方0.40元收取的，今后每季度根据实际情况，调整一次。

物业管理处每月向全体业主公布收支情况，向业委会上报收支清单。

6、房屋搁置费与装修垃圾清运费的收取

凡在小区购房至今未入住的业主，按照《物管法》相关规定同样要缴纳物业管理费，为了便于管理，经业主委员会研究决定，搁置房的物业管理费，按入住户每月每平方米0.40元的3/4收取。

小区业主在装修房屋前，每户缴纳装修垃圾清运费250元。

物业管理处要做好搁置房的清理登记，特别要做好搁置房物业管理费收取的清理，同时做好买卖房屋未交物业管理费的清理工作，极力做到缴费无漏户。

7、装修房屋对业主及施工人员的管理及要求

业主在装修房屋时，物业管理处要对业主及施工人员交待清楚：

一要管理好自来水开关，谨防漏水淹墙；二是装修垃圾冲洗后不能倒往下水道，如果下水管道堵塞，一旦发现是装修垃圾造成的，装修的业主和施工人员完全负责。

责任划分，业主占损失的40%，施工人员占60%。

施工人员进场时，业主在物业管理处缴纳装修押金1000元，待装修完毕后，没有因装修造成任何损失，方可退回押金，若因装修造成一定的损失，必须把损失弥补好之后再退回押金。

8、化粪池的管理

小区下水道保持经常畅通，化粪池的管理非常重要，根据物业管理条例规定，化粪池的清理是有时间限定的，三个月一次小清理，清除没有化去的粪便渣汁，半年一次大清理，同样清除所有池内粪便渣汁，同时利用专业工具清理管道，从而达到畅通无阻。

物业管理若不按规定办事，小区内造成的各种堵塞，疏通产生的费用由物业负责。

9、卫生管理及要求

小区的卫生是全体企业最关心最敏感的问题，卫生搞得好，环境优美，业主居住舒心、愉悦。

物业管理要做到小区卫生随时干净整洁（包括楼顶），楼梯间（包括栏杆）每周拖、擦一次，若遇特殊情况特殊处理。

总之，一定要保持各部位清洁卫生。

10、物业管理费与家庭财产保险的说明

小区业主每月每平方0.40元的物业管理费和家庭财产保险没有必然联系，物业管理处每月所收每平方米0.40元，是业主委员会根据小区实际，设计物业管理需多少人员，所聘人员需开支多少工资，这些人员只能管到什么程度，也就是说，我们只要求他们（物管）做到什么程度就行了，在和承包单位或个人达成承包协议时，就没有包含家庭财产保险。

因此，业主不能因家庭财产受损与缴纳物业管理费联系在一起，拒交物业管理费。

今后业主如果要求家庭财产保险，物业管理处和业委会可以协调，帮助主业到财产保险公司投保、保险费业主自行承担。

11、对以前乱搭乱建的建议及措施

为了正确对待和处理以前乱搭乱建的问题，经业主委会反复讨论决定，凡在小区内公摊面积上采取不同形势的搭建，有房顶的，有楼梯间的，有住宅周围的，使用范围，有种葱种菜的，有种花种草的，有堆放物品的。

首先建议相关业主，顾全大局，自觉主动拆掉，如果确实需用，原则上，业委会仍然不认可，不但处理意见仍按物业管理规定实施细则的一条外，而且每月按占地平方收取住房物业管理费2～3倍的物业管理费。

12、小区设备设施的管理及要求

小区围墙、栏杆、是用来防盗的第一道防线——防护栏。

全体业主要保护和爱护它。

物业管理接管后，在保持现状的情况下，若有损坏。

要及时维修，小区安装的各种的各种灯具是为全体业主提供照明使用的。

大家一定要爱惜保护，谁损坏谁照价赔偿，物业管理接管后，在管理中出现的损坏，维修产生的费用由物业承担。

小区内的凉亭，凉椅，凉椅是为全体业主提供乘凉休息的地方，大家一定要爱惜保护它。

若有损坏，谁损坏谁承担维修产生的费用。

物业接管后，若有损坏，由物业承担维修产生的费用，水电及其它设施，全体业主同样要保护好，若有损坏，谁损坏谁承担维修产生的费用。

物业在管理中损坏，维修产生的费用由物业承担。

13、消防通道及楼梯道的管理及要求

各单元的消防通道，楼梯道一定要保持畅通，严禁任何人以任何理由，在消防通道及楼梯道堆放任何物品，若因堆放物品而造成的安全事故，后果由堆放物品的业主自行承担，物业管理要做好消防通道、楼梯道堆放物品的清理，若因堆放物品而造成的安全事故，后果由堆放物品的业主自行承担，物业管理要做好消防通道、楼梯道堆放物品的清理，若物业管理清理工作不到位，发生的安全事故，责任由物业承担。

14、小区路灯用电的管理及要求

小区的路灯用电，灯具损坏更新等其它关于用电的设施，物业管理处在管理中出现的损失，维修产生的费用由物业管理处承担。

以上物业管理规定试行草案，在试行中，如有不当之处，一旦发现，及时召开业主委员会讨论修正，如有未涉及到的地方，今后在工作中逐步加以完成。

物业管理规定（试行）草案，经全体业主委员会成员反复讨论，一致通过，同意该草案作为小区物业管理的依据，此草案从2012年元月1日开始实施，望全体业主遵照执行。

XX小区业主委员会

二O一一年十一月八日