濮阳房地产投资环境分析报告75P.docx
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濮阳房地产投资环境分析报告75P
河南·濮阳
房地产市场投资环境分析报告
河南中原房地产顾问有限公司
2010年6月
摘要
⏹由于西部受到地界、南部受到旧城区、东部受到油田的限制，新的规划使北部城郊分界线由北环路外延到新规划的北外环路，凸显城市北扩的意图。
⏹从市委、市政府拟搬迁到中原路北侧与昆吾路、开州路交叉地段看，带动中原路北侧的发展是城市现阶段拓展的主要建设方向。
⏹2009年濮阳房地产商品住宅平均价格为3500元/平方米，2010年一季度房价继续保持上涨的态势，部分新开楼盘均价已突破4000元。
⏹2009-2010年土地一级市场主要成交价格在64-70万/亩，平均价63万元/亩，主要成交区域在市区板块，主要集中在黄河路、开州路、振兴路沿线，为市区房产开发的热点区域
⏹以中原油田为需求主体的濮阳房地产市场需求旺盛，2005年到2009年濮阳商品房销售面积年均增长35.03%。
写在前面：
在濮阳经济增长速度放慢背景下，濮阳市房地产市场已经经历了2005-2009年连续5年的快速发展阶段，成交量的持续攀升，房价的持续高涨，拥有45万人口的小城，能否继续楼市火热的行情。
一方面是居民收入增长的放慢、购买力不足，另一方面是中央对于楼市的调控，未来濮阳房地产走向何方？
我们寻根究源，还原和理顺伴随房地产市场的发展的诸多因果，重新认识濮阳，从濮阳城市发展概况、经济发展、社会消费、人口就业、经济结构、城市建设规划等因素，结合5年来房地产市场的发展历程，预测后势的发展！
第一部分城市概况
1．地理位置
濮阳位于河南省的东北部，黄河下游，冀、鲁、豫三省交界处。
东、南部与山东省济宁市、菏泽市隔河相望，东北部与山东省聊城市、泰安市毗邻，北部与河北省的邯郸市相连。
西南部与河南省的新乡市相倚，西部与河南省的安阳市接壤。
全市土地面积4188平方千米，约占全省土地面积的2.5%。
2．历史沿革
濮阳古称帝丘，据传五帝之一的颛顼曾在此建都，故有帝都之誉。
濮阳之名始于战国时期，因位于濮水之北而得名，是中国古代文明的重要发祥地之一。
春秋时期卫国在濮阳建都388年，诸候14次在此会盟，孔子周游列国14年在濮阳就有10年，濮阳是中国春秋文化一个有代表性的地方。
秦汉以来，这里一直是黄河中下游市商繁荣、农事发达的地方。
华夏祖先颛顼帝曾在这里制定了《颛顼历》，第一次确定每年为365天；造字圣人仓颉曾在这里创造文字，结束了中华民族结绳记事的历史；大禹之子夏后启在此铸造了象征王权的“九鼎”。
1987年，在濮阳西水坡发掘出土了距今6400多年的珍贵文物蚌塑龙形图案，将中华文明史向前推进了1400多年，被国内外考古界誉为“中华第一龙”。
据此，中华炎黄文化研究会命名濮阳为“龙乡”。
3．人文特点
濮阳传统居住习惯：
宅基总布局多以南北长12步，东西宽8步（每步5英尺），计0.4亩的长方形为最佳，这样适合于建造传统的以北屋为上房的四合院。
庭院格局方面，濮阳的四合院是高墙窄院式的，庭院幽雅。
上房（多为北屋）立于配房，且配房山墙遮住上房东西两窗；上房对面的下房（即南屋）与上房等高常为两间一过厅（大门）。
近年来，这种四合院已改为精修上房，仅盖一边配房或下房，这样庭院显得宽敞明亮。
房屋分配方面：
上房为家长或老人住处，靠山墙一间为卧室，中间为客厅。
配房为子女住室。
千人大锅饭：
濮阳县瑕丘村至今传承着千年的奇特习俗，人们拿出自家过年时留存下来的鸡、鸭、鱼、肉、五谷杂粮等，集中在村中央架起锅灶，摆开桌椅，到中午时分，男女老少齐上阵，美美地吃上一顿丰盛的“千人大锅饭”。
作为传承千年的舜帝故里，每年正月十八都要举行盛大的祭拜舜帝庙会。
4．城市规模
濮阳城市东西长125千米，南北宽100千米。
全市土地面积4188平方千米，约占全省土地面积的2.5%。
城镇人口规模不断扩大。
2009年末全市城镇人口为123万，比上年2004年增加26.1万人，增长26.93%，这主要除了正常的自然增长外，还体现在：
一是随着城镇建设步伐加快，城镇空间范围不断向外拓展。
二是户籍制度的改革，促使部分农村人口源源不断地进入城镇，不仅可以在城镇务工经商，而且户口迁入城镇，成为真正的城镇人口。
三是农村人口进入城镇务工经商，成为城镇的常住人口。
城镇化进程明显加快。
，2000年人口普查时城镇人口达75.7万人，城镇化率为21.93%；2004年全市城镇人口为96.9万人，城镇化率为27.27%，2009年濮阳城镇化率为33.78%比2004年上升6.51个百分点，城镇化进程明显加快。
5．行政区划
1983年9月1日，经国务院批准，撤销安阳地区，建立濮阳市，截至2008年底，濮阳市下辖61个乡，17个镇，7个办事处，共有2946个村民委员会，84个居民委员会。
濮阳市于1995年被命名为“国家卫生城市”。
1999年被命名为“国家园林城市”和“全国创建文明城市工作先进城市”。
2000年12月28日被命名为“中国优秀旅游城市”。
2001年12月获中华人民共和国建设部“中国人居环境范例”奖。
2002年获“国际花园城市铜牌奖”。
2003年获“国际花园城市金奖”。
2004年10月1日，该市被国务院正式公布为国家历史文化名城。
濮阳市辖1个市辖区、5个县，即华龙区、濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县。
城市区划
面积（万平方公里）
人口（万人）
濮阳市
4266
363
华龙区
255
64
清丰县
869
69
南乐县
623
52
范县
610
53
台前县
454
38
濮阳县
1455
111
6．城市交通
由于目前濮阳没有客运铁路，所以其城市交通以公路运输为主，近年来，濮阳市逐渐加大城市道路交通的建设，截至2008年底，全市公路通车里程达到5997.8公里，是1983年的7.2倍。
公路密度达到143.2公里/百平方公里。
濮阳目前已建成濮鹤高速、南林、大广等3条高速公路，212省道、101省道及16国道从濮阳境内穿过。
全市设有客运站17个、大型货运站2个，共有营运客车3511辆（其中出租车1700辆）、客车座位43502个，营运货车23972辆、104853个吨位，客运班线375条，通达全国19个省（市、区）的300多个城市。
运输生产快速增长。
2008年濮阳全市完成公路客运量3510万人次、客运周转量25.3亿人公里、货运量2801万吨、货运周转量38.9亿吨公里，分别是1983年的11.8倍、33.4倍、6.5倍、6.5倍。
7．城市规划
2005年，濮阳完成了第三轮城市总体规划修编。
这次规划期限为2005年—2020年，城市建设规模从上次规划的49.1平方公里增加到93平方公里，城市人口规模从上次规划的50万人增加到90万人，城市规划区总面积从上次规划的448平方公里增加到618平方公里。
在城市发展方向上，濮阳市将发展成为豫鲁冀交界处的商贸发达、旅游兴旺、文化繁荣、集聚辐射能力强的区域性中心城市；在功能定位上，濮阳中心城市将建设成为河南省石化基地、豫鲁冀交界处的流通中心、全国优秀旅游城市、文明卫生的园林生态城；在发展规模上，2020年达到近百万人的特大城市规模。
由于西部受到地界、南部受到旧城区、东部受到油田的限制，新的规划使北部城郊分界线由北环路外延到新规划的北外环路，凸显城市北扩的意图。
从市委、市政府拟搬迁到中原路北侧与昆吾路、开州路交叉地段看，带动中原路北侧的发展是城市现阶段拓展的主要建设方向。
濮阳经济技术产业聚集区规划：
濮阳经济技术产业集聚区规划区域大体为化工路以西、石化路以北的区域，总面积17.64平方公里，其中起步区面积8.78平方公里，发展区规划面积4.4平方公里，控制区面积4.43平方公里。
总体发展定位为濮阳市域以装备制造、高新技术和化工为主导的科学发展示范区和改革创新试验区；濮阳市人口与产业共同集聚的现代化城市新区
7个功能区分别为：
北部配套生活服务区、教育科研基地、高新技术产业园区、装备制造产业园区、石油化工产业园区、商贸物流中心
发展目标：
2020年GDP150亿元，人口规模：
近期为6万人；远期为10万人
濮阳经济技术产业集聚区空间发展规划图
8．基础设施
2000年以来濮阳市实施园林绿化工程。
加强城市道路、居住区、庭院和公共绿地园林建设。
城市道路绿化率达到100%；河渠绿化率达到98%；建设中心广场等33块公共绿地和皇甫森林公园，金堤河防护林带等，建设环抱城市的绿色屏障。
实施城市环境综合整治，治理环境污染工程。
投资8000余万元，综合整治濮水河、马颊河，并对其进行高标准绿化美化。
修复完善城区内损坏的道路、排水、供电、邮政等公用设施。
实施基础设施配套建设工程。
相继建成了城区集中供热、供气、供水工程。
新建102座冲水厕所、1座污水处理厂、19座垃圾中转站、2座生活垃圾处理厂。
第二部分城市经济
1.GDP和人均GDP变化
以石油、化工为主导的工业经济带动着濮阳经济的快速增长，2005年以来GDP以每年14.9%的速度增长，但从GDP的增长速度来看，经济高速增长的时代已经过去，随着中原油田产业开始外移，濮阳的经济发展速度将放缓。
从人均GDP变化情况来看，2005年濮阳市人均GDP已达到1339美元（按当时价格计算），标志着社会的消费结构将会向发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器迅速进入家庭，人们对改善住房条件的需求、旅游需求、医疗养老需求，以及文化生活的需求都会明显增强，由此推动产业结构升级和服务业加速发展。
2.三产结构变化
近年来，濮阳不断进行产业结构的调整，2005年产业结构为16.3∶63.0∶20.7调整为2009年的14.0∶64.7∶21.3，第一产业下降2.3个百分点，第二、三产业分别上升1.7个百分点和0.6个百分点，第二产业是主要的经济增长点，第三产业发展缓慢与城市人均GDP水平不相协调。
3.固定资产投资及其在国民经济中的比例
固定资产投资高速增长，尤其是2006年以来，年增长率都在30%以上，投资已成为濮阳市国民经济增长的主要动力，随着濮阳第三轮城市总体规划的推进，新一轮城市建设的开展，未来濮阳的经济增长依然是以投资为主导。
4.人口就业
单位：
万人数据来源：
濮阳市统计局
濮阳历年人口变动情况（2005-2008）
年度
2005
2006
2007
2008
2009
人口总量
357.93
359.5
361.42
363.35
---
其中：
常住人口
355.02
353.36
349.27
349.87
350
流动人口
2.91
6.14
12.15
13.48
---
从业人口
223.15
226.23
229.02
237.12
---
其中：
城镇从业人口
49.36
54.97
63.77
71.87
---
从濮阳市历年的人口变动情况来看，濮阳的常住人口在05、06出现负增长，主要在于中原油田人口的迁出，而流动人口在城市进程中出现上升的趋势，对于房地产的刚性需求逐步增加。
城镇就业人口快速增加，08年末较05年增加22.51万人，增长了45.6%，就业人口的增加，也增强城镇居民的购买力水平，2008年度在岗职工月人均工资为1892元。
5.人均可支配收入及消费支出变化
2009年濮阳城镇人均可支配收入达到13775元，较上一年度增长8.2%，较05年增长72.8%，城镇居民购买力水平进一步增强。
一般情况，人均GDP进入1000-3000美元阶段，财富迅速增长必然推动理财观念的觉醒；居民拥有的财产和财产性收入一般都会迅速增加。
我国近年来发展资本市场、降低利息税、规范和明确物权等做法，实际上都鼓励居民收入多元化，提高财产性收入比重。
濮阳2007年人均GDP已超过2000美元，2009年达到2792美元，但整体上居民的收入结构依然是以工资收入为主，财产性收入比重较低。
房地产投资需求尚未得到释放。
从人均消费情况来看，城镇居民消费快速增长，消费的增长速度已经超过收入的增长速度，年平均消费占可支配收入的66%-68%，消费欲望强烈。
同时，也说明了濮阳人的购买力水平较高。
6.消费结构变化
根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。
从消费需求来看，2008年濮阳中西药品类需求增长62.2%；日用品类需求增长81.9%；服装鞋帽、针纺织品类需求增长50%。
从产品需求增长看，居民消费增长居前位的依次为：
移动电话增长425%，家用电冰箱增长119%，微波炉增长86.2%，热水器增长68.1%。
可见，濮阳消费的主要需求为家居生活类需求。
7.社会消费品零售总额
单位：
亿元数据来源：
濮阳市统计局
濮阳历年社会消费品零售总额变化情况
年度
2005
2006
2007
2008
2009
社会消费品零售总额（亿元）
100.3
115
135.5
166.16
196.9
其中：
城市社会消费品零售总额
31.8
39.2
47.7
60.3
63.8
县域社会消费品零售总额
68.5
75.8
87.7
105.9
112.5
社会消费品零售总额增长幅度（%）
14.10%
14.70%
17.80%
22.60%
18.50%
其中：
城市零售总额增长
17.8
23.10%
21.80%
26.30%
18.7%
县域零售总额增长
15.70%
10.80%
15.70%
20.60%
18.2%
备注：
2009年城市及县域社会消费品零售总额数为2009年1-11月数据
2005年至2008年，濮阳社会消费品零售总额占GDP的比重在25%-26%之间，09年达到29.4%，随着城镇居民收入的增长，消费的升级，消费拉动经济的增长的比重将逐渐加大，人们对于商品的品质也有更高的要求。
从各行业的消费品零售总额变化情况来看，餐饮住宿业发展迅速，主要在于濮阳旅游业发展的带动。
单位：
亿元数据来源：
濮阳市统计局
濮阳各行业历年社会消费品零售总额变化情况
年度
2005
2006
2007
2008
2009
批发和零售贸易业实现零售额
82.2
92.9
106.94
130.1
137.7
增长幅度（%）
9.60%
13.10%
15.10%
35.50%
18.5%
住宿餐饮业零售额
16.4
20.5
26.85
34.2
36.5
增长幅度（%）
42.60%
24%
30.90%
27.40%
18.4%
其他行业零售额
1.6
1.6
1.71
1.87
2.02
增长幅度（%）
14.30%
2.20%
4.70%
9.30%
11.1%
备注：
2009年各行业社会消费品零售总额为2009年1-11月数据
8.对外贸易
单位：
亿美元数据来源：
濮阳市统计局
濮阳历年对外贸易情况
年度
2005
2006
2007
2008
2009
进出口总额（亿美元）
1.66
3.17
2.62
5.15
3.23
其中：
出口（亿美元）
1.57
2.72
2.4
3.43
进口（亿美元）
0.082
0.45
0.22
1.72
进出口总额增长
32%
91%
-17.40%
99.70%
-9.70%
其中：
出口增长（%）
57%
72.60%
-13.20%
43%
进口增长（%）
-64.70%
456.30%
-52%
7.82%
审批设立外资企业数量（个）
15
21
10
3
实际利用外资（亿美元）
0.37
0.46
0.6
0.12
利用外资增长（%）
25.80%
25.90%
29.90%
-80%
从濮阳对外贸易情况来看，出口总额快速增长，年均增长39.49%，主要出口产品有机电设备、石油化工、耐火材料及纸业。
但从出口占GDP的比重来看，出口对经济的贡献率在逐年降低，2008年出口总额仅占GDP的3.57%，可见，濮阳经济是以投资和消费拉动的内向型经济。
9.支柱产业
单位：
亿元数据来源：
濮阳市统计局
2009年1-11月濮阳市八大产业完成增加值情况
八大产业
完成增加值（亿元）
增长（%）
占GDP比例（%）
石油和化学工业
107.44
-1.4%
16.0%
林纸林板业
16.31
25.0%
2.4%
玻璃及电光源
54.03
33.2%
8.1%
食品工业
52.85
6.0%
7.9%
冶金建材业
7.98
22.9%
1.2%
机械设备制造
9.77
-4.7%
1.5%
纺织工业
17.94
21.4%
2.7%
电力工业
6.76
18.6%
1.0%
八大产业合计
273.07
7.1%
40.8%
2005年濮阳市政府确立了以石油和化学工业、玻璃及电光源、食品工业为主的八大产业，2009年1-11月八大产业占全市GDP的40.8%，从各产业的增长速度看，玻璃及电光源、林纸林板业、冶金建材业发展迅猛，分别增长33.2%、25%和22.9%，传统的经济发展核心产业——石油和化学工业出现负增长。
单位：
亿元数据来源：
濮阳市统计局
2009年1-11月濮阳市七大企业集团完成增加值情况
七大企业集团
完成增加值（亿元）
增长（%）
占GDP比例（%）
1、中原油田
72.92
-8.2
10.88%
2、中原乙烯
5.91
10.4
0.88%
3、中原大化
2.80
39.8
0.42%
4、龙丰纸业
3.54
160.3
0.53%
5、濮耐集团
3.72
-3.8
0.55%
6、力诺集团
8.00
27.4
1.19%
7、国电公司
2.27
13.8
0.34%
七大企业集团合计
99.16
-2.6%
14.80%
从七大企业集团占GDP的比例看，中原油田对濮阳经济有着重大影响，同时也说明了濮阳能源型城市的特点。
随着中原油田投资战略向四川普光气田转移，濮阳经济结构的调整势在必行，
我国诸多能源型城市在发展过程中，长期过分依赖主导产业对经济的拉动，忽略培育新兴产业。
在主导产业的衰退时，整体经济的低效益运转以及产业工人的失业，进而影响城市居民的消费水平。
第三部分房地产行业发展
1.市场发展历程
濮阳的房地产市场化以1998年经济适用房项目“世锦园”的入市为开端，销售平均价格在950元/㎡左右，直到2002年，商品房均价始终在1000元/㎡上下波动；
2002年，以建业为代表的开发商进军濮阳房地产市场，房地产开发正式步入市场化的阶段，当年建业城市花园以1500元/㎡高价入市，使濮阳商品房价格又上了一个新台阶；
2004年，濮阳房地产发展上升阶段，主要表现商品房价格迅速上涨，同时，宇通、中房等实力的开发商相继进入，2004年多层住宅的销售平均价格在1500元/㎡左右，高层达到1700元/㎡；
2006年，濮阳房地产市场持续稳定发展，主要表现“需求增加、价格攀升”，特别是经济实用的中小户型的出现，工薪阶层置业开始增加，2006年中端物业的销售价格达到1700-1800元/㎡，中高端物业的价格已达到2200-2300元/㎡；
2007年，濮阳房地产市场快速的发展阶段，居民改善型、刚性需求增加，同时国家“90/70”政策的出台，中小套型的市场投放量不断增多，商品房销售价格也呈现阶段性快速上涨态势，2007年中端物业的销售价格在2600-2700元/㎡之间，中高端物业接近3000元/㎡；
2008年，濮阳房产市场基本未受到经济、行业等大环境不景气的影响，依然保持快速上涨态势，其中中低端物业上涨幅度最大，超过400元/㎡，均价达到在2900元/㎡左右，中端以及中高端物业上涨幅度在200-300元/㎡左右，达到3200元/㎡。
2009年，濮阳房产市场与全国房地产市场同步出现了“小阳春”现象，“量价齐升”，市场整体均价在3500元/㎡左右。
2010年一季度，延续2009年上涨的态势，出现4000元以上楼盘。
2.房地产投资及其在国民经济中的比例
备注：
2009年房地产投资额为2009年1-11月数据
05年以来，濮阳房地产市场发展迅速，2009年房地产投资额达到40.5亿元，是2005年的3.87倍，房地产投资在国民经济中的比重越来越高。
3.商品房施竣工面积变化
商品房施工面积大幅增长，尤其2006年商品房施工面积较05年增长了41.03%，同时住宅的施工面积占93.02%。
竣工面积持续下降，一方面目前的房地产市场以高层、小高层为主的供应结构，开发周期拉长，另一方面房产开发商实力有限，工程进度较慢。
4.商品房供需情况
以中原油田为需求主体的濮阳房地产市场需求旺盛，2005年到2009年濮阳商品房销售面积年均增长35.03%。
5.历年土地供应情况
濮阳2009-2010年土地成交信息一览表
位置
板块区域
土地面积（亩）
用途
容积率
出让年限
供地方式
拿地企业
出让价款（万元）
出让时间
土地单价
（万元/亩）
马颊河东、五一路北
油田板块
34.97
住宅
3.5
70
挂牌
河南省君恒实业集团置业有限公司
1524.7
09.01.05
43.6
人民路南、开州路西，
市区板块
10.51
商住
7.6
50
挂牌
濮阳市鑫源房地产开发有限公司
1214
09.02.05
115.5
五一路南、大庆路西
油田板块
7.08
商住、住宅
3.6
50
拍卖
濮阳市华龙区肉类联合加工厂
488
09.05.08
69
黄河路北、金堤路西
市区板块
36.36
住宅
2.5
70
拍卖
濮阳市怡海房地产开发有限公司
2558.2
09.05.08
70.4
绿城路北、开州路西
市区板块
150.00
商住
2.6
70
挂牌
濮阳市安居房地产开发有限公司
09.06.15
开德路南、开州路西
市区板块
138.56
住宅
2.6
70
挂牌
濮阳市安居房地产开发有限公司
09.06.15
古城路北、京开路东
油田板块
1.83
住宅
2.0
70
拍卖
李佃柱、刘自轩、钟春青、张弛、刘慕洋
96
09.06.16
52.3
古城路北、振兴路西
市区板块
21.92
住宅（旧城区改造）
3.0
70
挂牌
濮阳中厦集团置业有限公司
1417.3
09.06.16
64.7
扶余路西、规划路南
油田板块
68.70
住宅
2.2
70
挂牌
濮阳市非凡置业有限公司
4474.5
09.06.17
65.1
黄河西路北侧
市区板块
58.06
商业
2.0
40
挂牌
濮阳
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