房产税法契税法和土地增值税法.docx

房产税法契税法和土地增值税法.docx

《房产税法契税法和土地增值税法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产税法契税法和土地增值税法.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房产税法契税法和土地增值税法

第七章　房产税法、契税法和土地增值税法

　　考情分析

　　次重点章，房产税和契税每个税种的分值在2－3分左右，土地增值税年均分值7分左右。

2017年教材结构有变化，内容略有增删。

　　【知识点】房产税纳税义务人及征税范围

　　【考情分析】中频考点，熟悉。

　　【重要考点】

　　一、纳税义务人

具体情形

纳税义务人

产权属国家所有的

由经营管理单位纳税

产权属集体和个人所有的

由集体单位和个人纳税

产权出典的

由承典人纳税

产权所有人、承典人不在房屋所在地或产权未确定及租典纠纷未解决的

由房产代管人或者使用人纳税

无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的

由使用人代为缴纳房产税

　　提示：

房产税的特点是谁受益谁缴纳房产税。

　　【典型例题1】

　　下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（　）。

　　A.产权属于集体的由承典人缴纳

　　B.房屋产权出典的由出典人缴纳

　　C.产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳

　　D.产权属于国家所有的不缴纳

『正确答案』C

『答案解析』选项A，产权属于集体的由集体单位缴纳；选项B，房屋产权出典的由承典人缴纳；选项D，产权属于国家所有的由经管单位缴纳。

　　【典型例题2-2013年考题】

　　下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（　）。

　　A.房屋产权未确定的

　　B.房屋租典纠纷未解决的

　　C.房屋承典人不在房屋所在地的

　　D.房屋产权所有人不在房屋所在地的

『正确答案』ABCD

『答案解析』产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。

　　二、征税范围

　　1.征税对象是房屋。

　　房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。

（独立于房屋之外的建筑物不征收房产税）

　　2.征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。

不包括农村房屋。

（个人居住的房屋不缴纳房产税，但是如果出租的需要缴纳房产税。

）

　　3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　【典型例题-2014年考题】

　　下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（　）。

　　A.农村的居住用房

　　B.建在室外的露天游泳池

　　C.个人拥有的市区经营性用房

　　D.尚未使用或出租而待售的商品房

『正确答案』C

『答案解析』选项A，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；选项B，房产税以房产为征税对象，所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，对于建在室外的露天游泳池，不属于房产税的征税范围；选项D，房地产开采企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　【知识点】房产税税率、计税依据和应纳税额的计算

　　【考情分析】掌握。

　　【重要考点】

　　一、从价计征：

应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%÷12×应税月份

　　【注意】

　　1.房产原值：

纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价，包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产。

（遵循实质课税原则）

　　2.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（房不离地，地不离房）

　　3.应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

如暖气、照明、通风等设备；电力、电讯、给排水、电梯等。

无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值，计税。

　　4.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　【典型例题—2013年考题】

　　某上市公司2011年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。

当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2012年该会所应缴纳房产税（　）万元。

　　A.42

　　B.48.72

　　C.50.4

　　D.54.6

『正确答案』B

『答案解析』房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。

　　2012年应缴纳房产税＝（5000+500－200+500）×（1-30%）×1.2%＝48.72（万元）

　　二、从租计征：

应纳税额＝租金收入×12%（个人出租住房暂按4%）

　　【典型例题】

　　某企业2013年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。

当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。

该企业当年应缴纳房产税（　）万元。

　　A.4.8

　　B.24

　　C.27

　　D.28.8

『正确答案』C

『答案解析』应纳房产税＝（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3+5×9×12%＝27（万元）

　　三、两种方法的适用范围

　　1.投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。

（遵循实质课税原则）

　　2.融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。

合同约定开始日的次月缴纳，无约定的于合同签订的次月。

　　3.居民住宅区内业主共有的经营性房地产（实际经营的代管人或使用人缴纳房产税）自营的按余值计税，出租的按租金收入计税。

无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。

　　4.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　【典型例题1-2013年考题】

　　甲公司2012年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2012年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2012年4～6月为免租使用期间。

甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2012年度应缴纳的房产税为（　）万元。

　　A.65.49

　　B.66.21

　　C.66.54

　　D.67.26

『正确答案』C

『答案解析』对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

从价计征房产税＝8000×（1-30%）×1.2%×1/2+7500×（1-30%）×1.2%×1/2＝33.6+31.5＝65.1（万元）；从租计征房产税＝2×6×12%＝1.44（万元）；甲公司2012年度应缴纳的房产税＝65.1+1.44＝66.54（万元）。

　　【典型例题2-2011年考题】

　　下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（　）

　　A.房产售价

　　B.房产余值

　　C.房产原值

　　D.房产租金

『正确答案』B

『答案解析』融资租赁房屋房产税计税依据是房产余值。

　　【典型例题3-2011年考题】

　　某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。

出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。

当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房产税（　）万元。

　　A.288

　　B.340

　　C.348

　　D.360

『正确答案』C

『答案解析』2010年1-2月从价计征的房产税：

30000×（1-20%）×1.2%×2÷12＝48（万元）

　　2010年3-12月从价计征的房产税：

25000×（1-20%）×1.2%×10÷12＝200（万元）

　　2010年3-12月从租计征的房产税：

1000×12%×10÷12＝100（万元）

　　合计应纳房产税＝48+200+100＝348（万元）

　　四、地下建筑物（专门的地下建筑物打折后，正常算；不是专门的地下建筑物需要按照地上建筑物的有关规定计算）

房产用途

应税原值

税额计算公式

工业用房产

房屋原价的50%～60%作为应税房产原值

应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%

商业和其他用房产

房屋原价的70%～80%作为应税房产原值

应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　【典型例题1】

　　某企业2012年有一处地下建筑物，为商业用途房产（房产原值80万元）。

当地政府规定房产税减除比例为30%,商业用途地下建筑房产以原价的70%作为应税房产原值。

2012年该企业应缴纳房产税（　）元。

　　A.3920

　　B.4312

　　C.4704

　　D.4820

『正确答案』C

『答案解析』应缴纳房产税＝80×70%×（1-30%）×1.2%×10000＝4704（元）

　　【典型例题2—2016年考题】（考生回忆）

　　某工业企业2016年2月自建的厂房竣工并投入使用。

该厂房的原值为8000万元，其中用于储存物资的地下室为800万元。

假设房产原值的减除比例为30%，地下室应税原值为房产原值的60%。

该企业2016年应缴纳房产税（　）万元。

　　A.56

　　B.59.14

　　C.61.60

　　D.53.76

『正确答案』A

『答案解析』应纳税额＝8000×（1-30%）×1.2%×10/12＝56（万元）

　　【知识点】税收优惠

　　【考情分析】熟悉

　　【重要考点】

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的房产，上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

　　宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房。

　　宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

　　4.个人所有非营业用的房产。

对个人拥有的营业用房或者出租的房产应照章纳税。

　　5.经财政部批准免税的其他房产。

（1）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

（2）从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

　　（3）经营公租房的租金收入免征房产税。

　　【典型例题—2014年考题】

　　下列房屋中，免征房产税的有（　）。

　　A.居民个人出租的住房

　　B.公园管理部门自用的办公用房

　　C.专门经营农产品的批发市场用房

　　D.实行全额预算管理的学校出租给企业使用的办公用房

『正确答案』BC

『答案解析』选项A，个人所有非营业用的房产免征房产税，对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税；选项D，由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

实行全额预算管理的学校出租给企业使用的办公用房，不属于免税房产，应照章纳税。

　　【知识点】征收管理

　　【考情分析】熟悉

　　【重要考点】

纳税义务发生时间

原有房产用于生产经营的

从生产经营之月起缴纳

自建房屋用于生产经营

自建成次月起缴纳

委托施工企业建房的

从办理验收手续次月起纳税

购置新建商品房

自房屋交付使用次月起缴纳

购置存量房地产

自房产证签发次月起缴纳

出租、出借房产

自交付出租、出借房产之次月起缴纳

房地产开发企业自用出租、出借自建商品房

自房产使用或交付次月起缴纳

终止房产税纳税义务的

税款计算截止到当月末

期限

按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定

地点

房产所在地缴纳。

房产不在同一地方按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳

　　【典型例题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　）。

　　A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税

　　B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税

　　C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

『正确答案』BC

『答案解析』选项A，将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税；选项D，购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。

　　【知识点】契税征税对象

　　【考情分析】熟悉

　　【重要考点】

　　一、概念

　　契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税。

　　二、征税对象——境内转移土地、房屋权属。

（一）一般规定：

　　1.国有土地使用权出让（计税依据为出让金，不得因减免土地出让金而减免契税）；

　　2.土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）；

　　3.房屋买卖；

　　4.房屋赠与；

　　5.房屋交换。

（二）特殊规定：

以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。

　　1.以土地、房屋权属作价投资、入股（现值缴税；以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税）；

　　2.以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋（按折价款缴税）；

　　3.以获奖方式承受土地、房屋权属；

　　4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的；

　　5.买房拆料或翻建新房。

　　【典型例题】

　　下列各项中，应当征收契税的有（　）。

　　A.以房产抵债　　　B.将房产赠与他人

　　C.以房产作投资　　D.子女继承父母房产

『正确答案』ABC

『答案解析』选项D，子女继承父母房产属于法定继承，免征契税。

　　【知识点】契税纳税义务人与税率

　　【考情分析】熟悉

　　【重要考点】

　　1.纳税义务人

　　以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人。

　　2.税率

　　契税采用幅度比例税率3%－5%，具体执行税率由各省（市、自治区）政府在幅度内确定。

　　【知识点】契税应纳税额的计算

　　【考情分析】掌握

　　【重要考点】

　　一、计税依据

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；（卖房卖地成交价）

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；（送房送地核定价）

　　3.土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。

交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。

（换房换地用差价）

　　4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。

　　5.房屋附属设施征收契税的依据：

（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

（2）承受房屋附属设施权属为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　6.个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），对受赠人全额征收契税。

　　【典型例题1—2014年考题】

　　下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（　）。

　　A.购买的房屋以成交价格作为计税依据

　　B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据

　　C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据

　　D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据

『正确答案』ABD

『答案解析』选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

　　【典型例题2—2016年考题】（考生回忆）

　　下甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务，该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元，乙企业支付差价款6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（　）万元。

　　A.5000　B.6000　C.9000　D.2000

『正确答案』C

『答案解析』以房产抵偿债务，按照房屋的折价款作为计税依据缴纳契税，本题中的折价款为9000万元。

　　二、应纳税额的计算

　　应纳税额＝计税依据×适用税率

　　【典型例题1】

　　某公司2013年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。

第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。

已知当地政府规定的契税税率为3%。

该公司应缴纳契税（　）万元。

　　A.0　B.9　C.18　D.33

『正确答案』B

『答案解析』应纳契税＝（800－500）×3%＝9（万元）

　　【典型例题2】

　　居民甲某共有三套房产，2013年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。

若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（　）万元。

　　A.0.45　B.1.95　C.2.25　D.2.85

『正确答案』A

『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。

土地使用权交换、房屋交换，由支付补价的一方纳税。

契税＝15×3%＝0.45（万元）。

　　【知识点】契税税收优惠

　　【考情分析】熟悉

　　【重要考点】

　　一、一般规定

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定第一次购买公用住房的，免征契税。

（出售给职工的公有制单位的集资建成或单位购买的普通住房比照）

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定是否减免。

　　5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.外国使领馆及外交人员承受土地、房屋权属。

　　7.公租房经营单位购买住房作为公租房免征契税。

　　P214:

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房。

　　二、特殊规定

　　1.企业改制

　　企业整体改制原企业投资主体存续并在改制（变更〉后的公司中所持股权（股份〉比例超过75%，且改制（变更〉后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更〉后公司承受原企业土地、房屋权属免征契税。

　　2.事业单位改制

　　原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

　　3.公司合并

　　原投资主体存续的对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属免征契税。

　　4.公司分立

　　合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属免征契税。

　　5.企业破产

　　债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

　　6.资产划转

　　对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

　　同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

　　7.债权转股权

　　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地，房屋权属，免征契税。

　　8.划拨用地出让或作价出资

　　以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

　　9.公司股权（股份）转让

　　在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

　　【典型例题】

　　下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有（　）。

　　A.农民承包荒山造林的土地

　　B.银行承受企业抵债的房产

　　C.科研事业单位受赠的科研用地

　　D.劳动模范获得政府奖励的住房

『正确答案』BD

『答案解析』选项A、C免征。

　　【知识点】契税征收管理

　　【考情分析】熟悉

　　【重要考点】

　　一、纳税义务发生时间

　　纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。

　　二、纳税期限

　　纳税义务发生之日起10日内，向所在地契税征收机关办理申报，并在核定的期限内缴纳税款。

　　三、纳税地点

　　土地、