房地产抵押与按揭.docx

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房地产抵押与按揭

房地产抵押与按揭

按揭贷款是购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购房屋抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

借款人履行债务，还清本息后，再重新收回物业所有权。

一般称物业所有权转让方为按揭人，受让方为按揭受益人。

可见，在按揭贷款过程中，按揭受益人经转让成为物业所有者，按揭的基本特征是发生了所有权的转移。

　　房地产抵押贷款，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

即抵押是不转移所有权为前提，抵押权人在抵押的房地产上设置抵押权作为限制性物权。

这一行为中债务人为抵押人，债权人为抵押权人。

一旦债务人履行债务，还清本息，业主获得完整产权。

　　以上二者的主要区别，在于借贷过程中是否发生了所有权的转移，这也决定了二者法律关系以及运作上具有不同的特征。

　　二者在法律上的区别

　　由于按揭贷款要产生所有权的转移而抵押贷款则并不变更所有关系，因此，二者当事人的法律地位及享有权益不同。

按揭中，按揭受益人经过所有权转让成为所有权人，享有担保物的所有权，按揭人则只有对担保物的他项物权；抵押过程中并未发生所有权转移，抵押人仍保留了担保物的所有权，抵押权人是非所有权人只享有抵押权，即对抵押物的支配权。

　　按我国《民法通则》的规定，所有权属于财产权，抵押权等他物权则归于“与财产权有关的财产权”。

因此在法律关系上，按揭受益人享有主要财产权，而按揭人享有的主要是“与财产有关的财产权”。

抵押中却恰恰相反，抵押权人只享有“与财产权有关的财产权”，财产权归抵押人。

是以按揭受益人和按揭人的法律地位、权利方向和抵押权人、抵押人之间的法律地位、权利方向基本相反。

　　二者在运作及目的上的区别

　　借贷中的抵押担保，基本目的在于保证债务的履行，一旦债务人不能履行债务，可以通过担保物的变卖收入来保证债权人的实现，在这一点上，按揭贷款和抵押贷款基本相同。

　　在借款目的上，按揭贷款和抵押贷款也不完全相同。

房地产按揭贷款通常指住房按揭，而房地产抵押贷款的范围则广泛得多。

按揭人的目标指向和按揭物往往是同一的，借款的目的是购置房屋，取得房屋产权。

而抵押人则是已具有抵押的房地产产权的情况下进行抵押，其目的不是为了抵押物，而是为了其他的目的借款。

这一差别反映在运作程度上，表现出两种贷款方式操作上的差别。

　　房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，其基本程序是在抵押人先取得产权证的前提下，办理他项权证，以产权证作抵押而持有他项权证。

按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的，一般是先办理他项权证作为抵押担保，产权在付清购房款后，由房地产开发单位转给按揭受益人，所有权证由按揭人持有。

　　此外，抵押贷款和按揭贷款牵涉的当事人不同。

抵押贷款一般牵涉两个当事人：

抵押人和抵押权人，一般不需要担保人，是单纯的“指物借钱”。

按揭贷款是在按揭人和按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主做中间人，以便实现钱、物、权分离状态下的运作。

按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。

按揭是指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，在此过程中，按揭人享有房产的使用权。

中国在很长一段时间内实行高度集中的计划经济体制，公民住房的建设由国家财政支付，住房分配纯属福利性质，所以在那时根本就不存在按揭的问题。

自改革开放以来，实行了房屋商品化和城镇住房制度改革以及住房公积金制度，按揭也随之出现，并正在迅速发展。

随着中国按揭贷款利率的进一步下调，按揭发展的势头将更为迅猛。

中国的按揭业务主要是在银行开展，一些行政法规、部门规章和政府规章也大都是借鉴了银行的相关规定。

各大银行往往基于经营的需要，自觉地借鉴英美法系国家特别是中国香港地区的成功经验，出台了专门规制按揭的规章制度。

但是，在借鉴英美法系尤其是中国香港地区的经验时，他们并没有全盘接受而是基于中国大陆的制度性因素对按揭加以改造，使之成为一种与英美法按揭不尽相同、但又有别于大陆法上的抵押制度的新型物权形式。

中国大陆部分地区关于按揭的规定主要有以下几方面的特征：

1、在设立按揭时并不要求必须有特定财产权利特别是所有权的移转，银行只要求将权利证书交给贷款人保管即可。

“权利证书的转移仅意味着权利的移转”，但这种证书的转移并不意味着所有权的转移。

比如，房地产证书仅起到一种证明的作用，单纯的转让房地产证并不能当然发生房屋产权转移的法律效力。

在现行法律之下，还需经过登记公示才能使该转让行为发生法律效力，受让人取得所有权。

银行要求将权利证书交给银行保管，并不是要求将担保房屋的所有权转让给自己、在借款人偿还债务后所有权再返还给按揭人，银行这样做只是为了防止一屋多卖现象的发生，防止按揭人违反约定处分已设立按揭的房屋，从而保障担保债权的有效实现。

2、在上述地区，按揭的实现并不要求取得标的物的所有权。

在实践中，如果按揭人不履行义务，即到期未还清本息时，通常的做法是由售房人将按揭的标的回购，并以回购款清偿按揭人未偿付的本息，若有第三人愿以高出原价的70%受让，则应由第三人购买。

如果上述行为还不能保障银行债权的实现，银行还可以限期要求借款人纠正其违约行为，中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款，并按规定处以罚息，从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；按照合同约定提前处分担保物，清偿贷款本息，并可以按照合同约定提前追索保证人的连带责任，依法追偿贷款本息。

而在英美法上的按揭中，当债务人不履行债务时，债权人可以确定取得标的物的所有权。

3、在大陆地区的按揭法律关系中，按揭人负有分期付款以还清债务的义务，但这并不是英美法上的赎回权。

由于中国按揭权人对按揭物并没有所有权，因此按揭人的行为只是对债务的履行行为，而不是赎回按揭房屋所有权的行为。

同时，按揭人并不承担约定义务，按揭权人也不能取得房屋所有权，而是通过类似于抵押权实现方式的方法来保障债权的最终实现。

4、在按揭的适用范围上，由于城市土地属于国家所有，因此大陆按揭标的只限于城市房屋，不包括土地所有权。

而英美法上的按揭范围则广得多，不仅包括房屋，还包括对土地的权利。

根据大陆按揭的特征我们可以看出，中国大陆已对外来的按揭制度做了很大的改造，改变了按揭必须转移标的物权利这一基本特征，成为一种完全不同于英美法上的按揭的物权形式

按揭与抵押的主要区别，在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。

其区别主要如下：

一、按揭和抵押在法律上的区别：

按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系，因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。

按揭受益人经所有权转让成为了所有权人，享有担保物的所有权。

抵押则不发生所有权转移，抵押人仍保留担保物的所有权，抵押权人是非所有权人，只享有抵押权，即对抵押物的支配权。

在按揭诉讼中，按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼，而抵押诉讼中，抵押权人的身份只是抵押权人。

二、目的及运作上的差异：

按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。

但二者在目的和运作上仍有区别：

1.按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。

理论上，按揭受益人是所有权人，较之抵押权人享有更多权益。

2.在借款目的上，按揭人的目标指向和按揭物是统一的，借款的目的是购置房屋，取得房屋产权；抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物，而是为了其他目的的借款。

3.运作上的区别：

房地产抵押：

应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

其基本程序：

在抵押人先取得产权证的前提下，办理他项产权证，以产权证抵押而持有他项产权证。

按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。

一般是先办理他项产权证作为抵押担保，产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人，所有权证由按揭人持有。

4.抵押和按揭牵扯的当事人不同：

抵押一般牵涉两个当事人：

抵押人和抵押权人，一般不再需要担保人，是单纯的“指物借钱”；按揭是按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主做中间人，以便实现钱、物、权分离状态下的动作。

因此，原业主或所有者往往要作为担保人，使按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”

现房按揭就是用房产拿去银行申请按揭贷款。

传统的房地产抵押可以分为两种：

一种就是跟现房按揭一样申请每期归还的按揭贷款（一般适合5年以上的长期贷款）；另一种也就是商业贷款（一般适合3至5年的中期贷款），还款方式不一样，不是每期归还，而是半年或一年一次归还全部款项（包括全部本金和利息），归还后可以再向银行申请用款，申请用款时不需要再去房产及土地部门办理抵押手续