房地产开发项目可行性研究报告仓库.docx

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房地产开发项目可行性研究报告仓库

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可行性研报告

项目名称：

组织申报单位：

法人代表：

手机：

联系电话：

网址：

单位地址：

申报时间：

一．           项目环境概况

1．名称、位置与环境

《**家园（暂定名）》位于**市北辰区的西南侧（见附图一），

是**市政府2001年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。

**市建委规划处和**市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，目前尚处于进一步完善的阶段。

“西横堤居住区”位于**市西北部，南侧为**市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为北仓道，规划路（丁字沽三号路与丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积110公顷；其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约16公顷作为**市第四工人文化宫选址（见附图一）。

《**家园》居住小区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村B-1998-18地块的28812.7平方米以及相邻界外的11570.7平方米不属于《**家园》居住小区地块），占地面积23.38公顷（350.69亩）。

玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西30°51′36″（南偏东30°51′36″）（见附图二）。

《**家园》居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与“西横堤居住区”成为一体。

与《**家园》居住小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸，“佳园里”地区始建于1998年，当时仅为佳园南里和佳园北里，最早的居民为老西北角地区的拆迁户，经过近12年的扩建和发展，“佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。

“佳园里”地区经过10余年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。

在《**家园》居住小区的周边，生活服务设施有：

小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。

在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大学）。

随着“西横堤居住区”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为200余万平方米、配套齐全的大型居住社区。

《**家园》居住小区的东北方向约2公里处，是北仓工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，东北风不附图三**市的风玫瑰图

是**市的主导风向（见附图三的风玫瑰图），因此北仓工业区对《**家园》居住小区的大气环境污染的影响并不明显。

“西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区，其南部边界距《**家园》居住小区约1.5公里，该风景区的兴建对**市，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。

2．建设用地的获得

《**家园》居住小区24.54公顷地块的中心地带，原为**市

红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场，占地约5.66公顷，其余18.88公顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有（见附图二）。

从1998年年起，天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商，于1999年6月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将24.54公顷的土地出让给天津燕宇置业有限公司进行房地产项目开发。

除地价外，天津燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用。

3．市政配套设施现状及规划

⑴道路

《**家园》居住小区四周，现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道，规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）。

丁字沽三号路为按规划实施的现状路，路宽43米，两块板结构，断面为：

4.5—15.5—3—15.5—4.5。

路中心线3米宽范围，为地铁一号线地面高架线的预留地，有关地铁一号线的有关内容，参见附图四。

南仓道现状为路宽7米，规划南仓道为主干道，红线宽50米，四块板结构，横断面为4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。

桃江路和玉泉东道均为规划次干道，红线宽30米，一块板结构，断面为4—22—4。

规划路中心桩的技术资料见表一，桩号的相对位置见附图二。

规划路中心桩坐标及规划高程表一

桩号

Y

X

规划高程

410301

92507.907

307848.705

4.86

512303

92961.266

308095.960

4.56

410401

93257.186

307600.829

4.47

410302

92757.171

307431.632

4.74

410304

92632.538

307640.167

4.90

注：

1．规划坐标值采用1990年**市任意直角坐标系

2．规划高程采用1972年**市大沽高程系，以1993年水准高程起算。

《**家园》居住小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔南仓道相望的“佳园里”居住区及其周围现有的公交车设置为：

34路：

37路：

606路：

634路：

658路：

837路：

962路：

规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过（见附图四），规划要求地铁中心线两侧15米（车站段两侧各22米）范围内不得新建建筑物，高架车站站台控制用地范围180×20米，车站两侧各设一个出入口，每个出入口规划占地400平方米。

鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道，规划要求《**家园》居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上，可设置在玉泉东道和桃江路上，确需设置时，只允许车辆右转进出。

⑵给水工程管线

该地区属新开河水厂供水范围，目前，在丁字沽三号路下埋设有一条φ600给水干管和两条φ300配水管。

根据**市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内设一座自来水服务站，占地2000平方米。

《**家园》居住小区的规划水源由丁字沽三号路上φ600给水干管和南仓道上规划φ800给水干管提供。

根据规划需要，在桃江路上规划一条φ600给水干管和二条管径分别为φ300、φ400配水管；在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为φ300、φ400配水管。

对于丁字沽三号路上现状输配水管，规划与以保留（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。

⑶排水工程管线

目前，在丁字沽三号路上有两条φ800～1200污水干管和两条φ800雨水管，在南仓道上有一条φ1200杨咀罐站雨水出水管道。

规划排水采用雨污分流制。

根据**市城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河，以东收水范围内的雨水排入南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河（见附图一），污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站（规划对该泵站进行扩建）和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划污水泵站。

规划保留丁字沽三号路现状排水管道，因南仓道现状雨水管道在规划路分车岛下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除。

在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧，分别规划一条φ400～1000污水管和一条φ600～1500雨水管。

《**家园》居住小区内排水排入以上管道内（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。

⑷热力工程管线

规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。

⑸燃气工程管线

目前在丁字沽三号路上有一条φ500煤气中压管；在南仓道上有二条φ600煤气中压管。

根据**市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。

在桃江路、玉泉东道上均规划φ300煤气中压管和φ200煤气低压管（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。

⑹电力工程缆线

目前，在丁字沽三号路上有二条10KV电力电缆；在南仓道上有一条35KV电力架空线。

根据**市城市总体规划修编成果，《**家园》居住小区工程的规划电源来自延吉道、勤俭道现状220KV变电站。

规划将南仓道上现状35KV电力架空线入地。

在南仓道上规划35KV、10KV电力电缆及220KV电力电缆；在桃江路上规划10KV电力电缆和35KV电力排管；在玉泉东道上规划10KV电力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。

⑺电讯工程缆线

目前，在丁字沽三号路上有二条30孔通讯管道。

根据**市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内，设电话局一座，占地1200平方米。

规划在南仓道二侧、玉泉东道、桃江路上分别规划一条12孔通信管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。

图例

410401———·———·———512303控制点编号，路中心线

现状

——S12——

——CW——

——CY——

——CNL——

——CDH——

——M1——

——CM2——

规划

——S11——

——W——

——Y——

——NL——

——DH——

——M1——

——M2——

——R——

自来水管道

污水管道

雨水管道

电力电缆

通讯管道

燃气低压管道

燃气中压管道

供热管道

4.红线外现有建筑及自然风貌

《**家园》居住小区南侧隔南仓道，西侧隔桃园路与“佳园里”居住区毗邻；北侧隔玉泉东道，东侧隔丁字沽三号路与规划“西横堤居住区”毗邻，现状为果园树林。

鉴于“佳园里”居住区始建于10余年之前，限于当时的国民经

济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，

近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，“佳园里”居住区及其附近地域经10余家房地产商的开发，存量现房约计200万平方米。

二．市场需求分析

1．国家房地产开发政策的分析

按照党的十一届三中全会所制定的“一个中心，两个基本点”基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到80年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业，与此同时，第一批商品住宅出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国40余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。

我国房地产开发这个新兴行业的发展，走过了兴起、发展、膨胀甚至出现泡沫、调整、又发展的道路，在1997年亚洲发生金融危机以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现了“软着陆”。

近两年，特别是在新世纪的第一年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了“大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境”的报告。

会议指出，在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序