最新哈尔滨市城市规划技术规定322.docx
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最新哈尔滨市城市规划技术规定322
哈尔滨市城市规划管理技术规定322
哈尔滨市城市规划管理技术规定试行
（局内规范性文件）
第一章总则0
第二章建设用地的区划分类和适建范围1
第三章建筑容量控制指标2
第四章建筑间距3
第五章建筑物退让6
第六章建筑物高度及临街面宽控制12
第七章建筑基地的绿地14
第八章公共服务设施和停车泊位15
第九章特定区域17
第十章附则18
附录一名词解释19
附录二计算规则20
附录三修建性详细规划成果表达要求25
附表一各类建设用地适建范围表27
附表二建筑密度和建筑容积率控制指标表29
附表三公园内部用地比例（%）30
附表四公共服务设施配建表32
附表五各类建设项目停车泊位设置标准33
附图一建筑日照间距示意图35
附图二修建性详细规划图表达示例37
第一章总则
第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城市规划法》、《哈尔滨市城市规划管理条例》等相关法律、法规、规章、规范和《哈尔滨市城市总体规划》制定本规定。
第二条本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。
规划区内城市个人建房和郊区农民建房另按有关规定执行。
特定区域内的建设工程，适用于本规定第九章的规定。
第三条各项建设工程的建设，应按经批准的城市总体规划、分区规划、详细规划和本规定执行。
编制详细规划涉及建筑管理内容的，应符合本规定的要求。
第二章建设用地的区划分类和适建范围
第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类。
第五条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。
尚无经批准的详细规划的，应按城市总体规划、分区规划和本规定附表一《各类建设用地适建范围表》（以下简称《表一》）的规定执行。
《表一》中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据环境影响评价和基础设施条件，具体核定适建范围。
凡须改变规划用地性质、并超出《表一》规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报有关机构批准后执行。
第六条城市用地布局，应遵循“成片开发，配套建设，增加绿地，降低密度，调整功能”的原则。
建设项目应成街坊的开发建设，无法成街坊整体改造的用地，宜在同一街坊内整合周边可开发用地，同步改造。
第七条建筑基地面积小于5000平方米的用地，一般不进行商品住宅项目的建设。
原则上用于公共设施、环境绿化、市政设施等项目的建设。
旧城区小于2000平方米的用地原则上只允许拆除，不允许开发建设。
确需改造的，只允许建设社会公益设施。
第三章建筑容量控制指标
第八条建筑基地的建筑容量控制指标（含建筑密度和建筑容积率，下同）应按本章的有关规定执行。
建筑容量指标最大值不得超过附表二《建筑密度和建筑容积率控制指标表》（以下简称《表二》）的规定。
第九条城市特定重点区域的建设项目，在符合城市规划要求，并满足本规定的前提下，可参照《表二》的规定，适当提高（或减少）用地的开发强度。
城市特定重点区域具体地点见本规定第九章。
第十条建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区，必须编制控制性详细规划，经批准后实施；未编制控制性详细规划的，不予审批。
非成片开发的各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照本规定《表二》执行。
第十一条《表二》适用于单一类型的建筑基地。
对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质和不同层数分类划定后，按不同类型分别执行。
第十二条对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。
第十三条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，应不在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
第十四条为城市提供公共空间及公益设施的建设项目,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的20%。
（一）额外为城市提供常年开放、面积不小于150平方米、供市民自由使用的广场和绿地，并负责开放空间日常维修管理或承担日常维护管理费用的建设项目，每提供1平方米开放空间，根据开放空间所处地区的容积率控制指标核定允许其增加建筑面积数量。
（二）额外为城市提供公益设施（公共厕所、文化活动场所及警务室、青少年、老年活动站室等），并将其使用权无偿交给政府部门使用的建设项目。
每提供1平方米使用面积的，允许增加建筑面积6平方米。
（三）为保护建筑提供空间或维护资金的建设项目，每提供1平方米开放空间的，允许增加建筑面积6平方米。
修缮国、省、市级保护建筑的可按其修缮工程费用的2倍，按项目的楼面地价折算成容积率予以奖励。
第十五条凡用地单位征用未打通或未拓宽的规划道路旁土地，需同时征用规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地，作为打通道路及敷设市政基础设施的用地；道路另一侧是河道或绿化带且未被征用，用地单位应全部征用并负责拆迁，不得它用。
第四章建筑间距
第十六条建筑间距应符合本章的规定，并同时满足消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。
建筑间距图示见附图六。
第十七条新建、扩建、改建的多层建筑物与相邻原有住宅的日照间距（原位置、原面积、原高度翻建建筑物除外），应符合下列规定：
（一）征用土地开辟新区的，纵墙与纵墙相对间距应不小于新建建筑物高度的1.8倍，山墙与纵墙相对间距应不小于15米；与新区以外相邻住宅相对间距按本条（三）项规定执行。
（二）旧区成片改造的，新建建筑物纵墙与新建住宅纵墙相对间距应不小于新建建筑物高度的1.5倍，新建建筑物山墙与新建住宅纵墙相对间距应不小于15米，与成片改造范围以外相邻住宅间距按本条（三）项规定执行。
（三）旧区内非成片改造的与相邻住宅的日照间距为：
1、新建建筑物纵墙与除北向或北偏东20°、北偏西20°以外相邻住宅纵墙的相对间距，应不小于新建建筑物高度的1.5倍；
2、新建建筑物纵墙与相邻住宅北向或北偏东20°、北偏西20°纵墙的相对间距，应不小于新建建筑物高度的1倍；
3、新建建筑物高度大于10米的，新建建筑物的山墙与相邻住宅纵墙、新建建筑物的纵墙与相邻住宅山墙的相对间距应不小于10米；高度小于10米的，新建建筑物山墙与相邻住宅纵墙的相对间距应不小于新建建筑物高度的1倍；
4、新建建筑物山墙与相邻住宅南向或南偏东30°、南偏西30°纵墙相对间距，应为新建建筑物高度的1.5倍，计算的间距超过15米的,以15米为限；
5、新建建筑物的山墙与相邻住宅有窗山墙的相对间距，应不小于6米，并应符合消防法律、法规对防火间距的规定；
6、新建建筑物山墙宽度大于15米的，山墙与相邻住宅间距，应符合本条（三）项3、4、5目的规定，并增加20％；
7、新建建筑物山墙与相邻住宅山墙靠接时，其宽度大于相邻住宅山墙宽度的，与相邻山墙靠接超宽部分，应将局部缩小至与相邻山墙宽度一致，纵向缩小部分应距相邻住宅山墙不小于3米。
第十八条新建、扩建、改建高层建筑物与相邻住宅的日照间距应符合下列规定：
（一）新建建筑物的纵墙与其相邻原有住宅除北向或者北偏东20°、北偏西20°的日照间距，应满足大寒日日照满窗2小时的标准，或新建建筑物的纵墙与相邻住宅北向或者北偏东20°、北偏西20°纵墙的相对间距，不小于新建建筑物高度的1.5倍；新建建筑物的纵墙与其相邻新建住宅（除北向或者北偏东20°、北偏西20°）之间的日照间距，应不低于大寒日日照满窗1小时的标准，或新建建筑物的纵墙与新建相邻住宅北向或者北偏东20°北偏西20°纵墙的相对间距，不小于新建建筑物高度的1倍。
（二）新建建筑物的山墙与相邻住宅北向或者北偏东20°北偏西20°纵墙的相对间距，应不小于新建建筑物高度的l／4，计算间距不足10米的，按10米确定（相邻住宅为高层建筑的，间距应不小于13米），超过25米的，按25米确定。
与其他朝向相邻住宅纵墙的间距应不小于新建建筑物高度的1／3，不足15米的，按15米确定，超过30米的，按30米确定。
（三）新建建筑物的山墙与相邻住宅有窗山墙的相对间距，应不小于建筑设计防火规范规定的间距。
（四）新建塔式建筑物，对其长边、短边分别按纵侧面和山墙计算与相邻住宅的相对间距。
各边相等的建筑，应按纵侧面与相邻住宅间距的规定执行。
（五）新建不规则平面的建筑物，根据建筑物水平投影的宽度确定的长边、短边分别以最突出部分（不含阳台）按纵侧面和山墙计算与相邻住宅的相对间距。
水平投影宽度相同的建筑物，按纵侧面与相邻住宅间距的规定执行。
（六）新建叠落式建筑，按建筑物符合本条规定高度部分距相邻住宅最近局部计算与相邻住宅的间距。
第十九条新建多层建筑物与相邻非住宅建筑的相对间距，纵侧面间的间距不小于新建建筑物高度的1倍，山墙与相邻建筑纵侧面的间距不小于10米，山墙间相对的间距不小于6米。
新建高层建筑与相邻非住宅建筑的相对间距，可按相邻住宅间距最小距离的规定确定。
第二十条新建建筑物与相邻建筑物相对，相邻建筑物为学校、幼儿园、医院的，应按新建建筑物与相邻住宅最大间距确定。
新建建筑物与局部有上述功能的建筑物相对，相邻建筑物为住宅的，按第十六条、第十七条规定执行，相邻建筑物为非住宅的，按第十八条规定执行。
第二十一条新建建筑物本身是住宅的，与相邻建筑物之间也应符合新建建筑物与相邻住宅之间日照间距的规定。
第二十二条新建的烟囱、水塔等构筑物不适用日照间距的规定。
第五章建筑物退让
第二十三条沿基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合《哈尔滨市城市规划管理条例》、消防、防汛和交通安全等方面的规定外，还应符合本规定。
第二十四条建筑基地边界不沿城市道路、公路、河道、铁路、电力线两侧的建筑物，其距建筑基地边界的距离应按以下规定控制。
（一）各类建筑的离界距离，应按下表规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离。
离界建筑
距离类别
建筑
朝向
居住建筑（含文教、卫生建筑）
非居住建筑
建筑物高度的倍数
最小距离（米）
建筑物高度的倍数
最小距离（米）
多高
低层
层建
建筑
筑长
纵边
墙
低层
0.75
4
0.5
4
多层
0.75
6
0.5
6
高层
1/3
12
0.25
12
多高
低层
层建
建筑
筑短
山边
墙
低层
0.25
2
--
按消防间距控制
多层
0.125
3
--
按消防间距控制
高层
0.125
6.5
0.125
6.5
（二）界外是已改造建筑的，应按建筑日照和消防间距控制，且各类建筑的最小离界距离不得小于第
（一）项规定的最小距离。
（三）界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离应按第
（一）项非居住建筑的离界距离控制。
（四）地下建筑物的离界距离，应不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的0.5倍，且其最小值为3米。
（五）如果按
（一）项规定退让确有困难，或相邻基地历史上遗留有退界不足的建筑，或相邻两基地单位愿意统一规划，且允许某一方减少退界距离时，必须签定有关协议，并经城市规划管理部门批准，方可减少退让或不作退让。
第二十五条沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑，其后退道路红线的距离不得小于3米。
其中，单纯住宅项目后退道路红线的距离不得小于2米。
第二十六条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的建筑，其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离不得小于8米，并应留出临时停车或回车的场地。
第二十七条高层建筑（含裙房）后退道路红线的距离，应按下列规定控制：
（一）建筑高度小于或等于60米的，不得小于5米；
（二）建筑高度大于60米、小于或等于100米的，不得小于8米；
（三）建筑高度大于100米的，不得小于12米。
第二十八条道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于8米。
建筑退让控制表
建筑类型
退后最小距离
低、多层建筑
住宅
2米
公共建筑（含底层设公建的住宅）
3米
高层住宅（含裙房）
H≤60
5米
60≤H≤100
8米
H>100
12米
新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆大型商场等大型公共建筑
6米
道路交叉口四周的建筑物后退规划红线距离
低层、多层
5米
高层建筑
8米
第二十九条沿城市高架道路两侧新建居住建筑，其后退道路红线应不小于15米；其沿高架道路匝道后退距离应视具体而定，一般不小于10米。
第三十条不允许突入道路红线的建筑突出物：
建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础，基地内的地下管线（不包括连接市政干线的管线）不得突入道路红线。
在规定的后退道路红线的距离内，不得设置任何建筑物，但经规划管理部门批准的，可设置台阶、踏步，其伸出外墙的总长度，不得大于退让距离的1/2；雨蓬、阳台、招牌、灯饰等可外挑，但其离室外地面的净空高度不得小于3米。
第三十一条沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。
在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带宽度的具体规定如下：
（一）快速公路、一级公路、二级公路，两侧各50米；
（二）三级公路，两侧各20米；
（三）四级公路，两侧各10米。
（四）沿环城防护林带公路，应符合《哈尔滨市环城防护林带管理条例》的规定。
公路规划红线的隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林；经城市规划管理部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。
第三十二条沿河道规划保护线两侧新建建筑物，应符合以下规定：
（一）马家沟（五院——入江口）、东何家沟（发源地——合力桥）、西何家沟（入江口——合力桥）、信义沟两侧的建筑工程与规划迎水面河堤肩的距离不得小于50米，其中马家沟任家桥至大有坊街之间的地段按此规定控制确有困难的，经市规划管理部门批准,并在河道管理部门同意情况下可适当缩小，但不得小于30米。
（二）马家沟（五院——工农水库）、西何家沟（合力桥——发源地）两侧的建筑工程与规划迎水面河堤肩的距离不得小于100米。
（三）阿什河、呼兰河两侧的建筑工程距规划迎水面河堤肩的距离不得小于100米。
第三十三条沿铁路两侧新建建筑工程应符合以下规定：
（一）铁路正线两侧的建筑工程与铁轨外缘的距离不得小于30米。
（二）铁路专用线两侧的建筑工程与铁轨外缘的距离不得小于15米。
（三）拉滨线两侧的建筑工程与铁轨外缘的距离西侧不得小于50米，东侧不得小于100米宽。
（四）哈南编组站两侧的建筑工程与铁轨外缘的距离南侧不得小于300米，北侧不得小于200米。
临河道、铁路建筑退让控制表
后退最小距离
马家沟（五院——入江口）、东何家沟（发源地——合力桥）、西何家沟（入江口——合力桥）、信义沟两侧的建筑工程与规划迎水面堤肩距离
50米
马家沟（五院——工农水库）、西何家沟（合力桥——发源地）两侧的建筑工程与规划迎水面堤肩距离
100
阿什河、呼兰河两侧的建筑工程
与规划迎水面堤肩距离
100米
沿铁路两侧新建建设项目与铁路外缘距离
铁路正线两侧
30米
铁路专用线两侧
15米
拉滨线
西侧50米、东侧100米
哈南编组站
南侧300米、北侧200米
第三十四条在电力线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物。
电力线路保护区的范围规定如下：
架空电力线路保护区是指导线边线向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。
各级电压的架空电力线路，其每边向外侧延伸的距离见下表：
电压（千伏）
距离（米）
10
3--5
66
15
220
25
第三十五条旧区内，承担打通城市道路动迁任务的开发项目，如动迁比较高，对执行本规定第二十六条和第二十八条确有困难的，退让距离可适当减小，但不得小于本规定的二分之一。
第三十六条沿地下轨道交通两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退隧道外边线外侧距离应符合轨道交通管理的有关规定。
第三十七条凡在规划道路上申请通行机动车的建筑出入口应符合下列规定（建设项目用地面积≤1公顷）：
（一）一个建设项目原则上允许设置一个机动车出入口，当相邻道路为两条或两条以上时，则向最低一级的道路上开口，并尽可能远离交叉口。
特殊情况，按规定经批准可设置主次两个出入口。
（二）在城市道路交叉口范围设置机动车出入口时，其开口位置在城市主、次干路的，机动车出入口道路中心线至道路红线交点的距离应不小于50米；在支路上的，其距离应不少于30米。
第六章建筑物高度及临街面宽控制
第三十八条建筑物的高度除必须符合《哈尔滨市城市规划管理条例》、消防、卫生、人防等方面的要求外，还应符合本章的规定。
第三十九条在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通迅）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的相关技术规定。
第四十条在文物保护单位和保护建筑、街坊、街道和保护地区周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合《哈尔滨市保护建筑和保护街区条例》和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。
尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，由市规划管理部门会同有关部门具体核定。
第四十一条沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：
（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路红线宽度（W）加建筑后退距离（S）2倍之和的1倍，即:
H≤W+2S
（二）沿路高层组合建筑的控制高度，按下式控制：
A≤B其中B=L（W+2S）
式中：
A是沿路高层组合建筑以1:
1（即45度）的高度角在地面上投影的总面积
L是建筑基地沿道路红线的长度
W是道路红线宽度
S是建筑后退道路红线的距离
B是建筑用地对应的道路红线范围面积加上2倍的后退道路红线部分面积之和
第四十二条建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路红线计算其控制高度。
建筑物或其面前道路临接广场、河流、电力线路保护区的，可将广场、河流、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路红线宽度。
第四十三条沿城市道路的居住建筑基地的围墙高度应不大于2.2米，并应透空设置，其建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。
第四十四条建筑物的临街面宽，除经批准的详细规划另有规定外，应按以下规定执行：
（一）建筑高度大于24米，小于、
等于50米，其面宽在临街朝向的投影
应不大于70米；
（二）建筑高度大于50米，小于、等于100米，其面宽在临街朝向的投
影应不大于60米；
（三）建筑高度大于100米，其面宽在临街朝向的投影应不大于50米；
（四）不同建筑高度组成的连续建筑，其面宽在临街朝向上的投影上限值应按较高建筑高度执行。
（五）如建筑物后退道路红线距离超过额定距离的20%以上，其面宽可适当加宽，但其面宽在临街朝向上的投影不得超过限值的10%。
第七章建筑基地的绿地
第四十五条各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合《哈尔滨市城市绿化条例》新区建设不应低于30%，旧区改建不应低于25%的规定。
第四十六条计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。
计算规则应符合哈尔滨市实际。
建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于绿地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不少于5%。
集中绿地宜沿城市道路布局。
居住区应设中心绿地，最小规模为10000平方米；居住小区级绿地的面积应不小于4000平方米；组团绿地应不小于400平方米，且应至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外，并不得干扰居民生活。
旧区改建可适当降低标准，但不得低于相应指标的70%。
沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带，不在建筑基地范围内的，不得计入小区集中绿地。
但沿城市道路两侧的公共绿地，由开发单位实施的，可按50%比例纳入建筑基地面积，且住宅项目增加的建筑面积不得超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%，公建项目不超过40%。
第四十七条位于市中心区内的建筑基地，确实难以达到规定绿化指标的，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米，浮土厚度不小于70厘米）折算成地面绿地面积。
其折算公式：
F=M×N
式中：
F—地面绿地面积，M—屋面地栽绿化面积，N—有效系数（见下表）。
屋面标高与基地地面的高差
（单位：
米）
有效系数（N）
小于、等于1.5
0.70
大于1.5，小于、等于5.0
0.50
大于5.0，小于、等于12.0
0.30
大于12.0
0
第八章公共服务设施和停车泊位
第四十八条居住社区内应按照《城市居住区规划设计规范》GB50180—93配建公共服务设施。
配建项目在城市新区可按居住区、居住小区、居住组团分级设置；在旧城区内可按街道办事处、社区服务中心、居委会分级设置，并可按实际需求和可能酌情增减，详见附表四。
第四十九条居住社区内应加强为老年人及未成年人服务的文化体育设施、社区服务中心、居委会、公共厕所、医疗诊所、卫生站、警卫室的建设。
在旧城区内新建住宅项目，应按照《六项公共服务设施规划》合理安排项目所在地区缺少的相应公共服务设施。
第五十条居住社区应合理配置供热交换站、变电室、开闭所、燃气调压站、公共厕所、垃圾转运站、居民停车场库、公交始末站等市政公用设施。
第五十一条公共厕所沿主、次干路设置的，其之间的距离宜为300～500米；商业人口高度密集的街道宜小于300米；沿支路设置的，其之间的距离宜为750～1000米。
第五十二条新建居住区应按照《城市居住区规划设计规范》GB50180—93设置中学、小学、幼儿园。
在中学、小学、幼儿园正门两侧各30米范围内，不得设置垃圾中转站、机动车停车场、集贸市场等。
第五十三条新建学校、幼儿园教学楼、医院住院部等建筑应距同侧公路边缘（或规划控制红线）30米以上。
第五十四条小型垃圾中转站每1平方公里设置一座，大、中型垃圾中转站每10～15平方公里设置一座。
第五十五条城市道路、居住区、建筑物的规划、设计和建设应严格按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）执行。
第五十六条新建建筑基地的停车配置，应符合交通设计及《城市停车场规划导则》等有关规定，详见附表五。
第五十七条在城市规划区内，新建住宅、公共建筑、商业建筑、交通枢纽、工厂以及体育、会展、教育等公共设施，应优先考虑公共交通首末站停车场，具体数量见下表。
公交首末站停车场配套数量
建筑面积（万平方米）
应配套建设的公交线路首末站停车场条数（条）
小于、等于5
根据周边用地情况和公交发展需求，可配建1条公交线路首末站停车场
大于5，小于、等于10
1
大于10，小于、等于20
2
大于20，小于、等于50
3
大于50
3-5
每条公交线路停车场用地面积按1000—1400平方米计算。
第九章特定区域
第五十八条本
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