江苏省农村宅基地管理办法.docx

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江苏省农村宅基地管理办法

省农村宅基地管理办法

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省农村宅基地管理办法

第一条为加强全市宅基地管理,规农村村民建房用地行为,切实提高土地利用率,根据《中华人民国土地管理法》、《省土地管理条例》以及市委、市政府《关于加快城市化进程的决定》,结合本地实际,制定本暂行办法。

第二条全市围农村村民自建居住房屋（含附房）使用宅基地,包括新建、移建、翻建和扩建房屋使用宅基地,均适用本暂行办法。

第三条宅基地的选址必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划。

第四条市和县级市政府及其国土资源部门具体负责辖区宅基地的审批管理工作。

第五条市、县级市（区）城市规划区,镇规划区以及国家级、省级开发区的农村村民申请使用宅基地,一律采取预拆迁办法,预先按拆迁规定进行补偿,并用定销房进行安置。

第六条市、县级市（区）城市规划区外,镇规划区以及国家级、省级开发区外的农村村民建住宅,必须依法申请使用土地利用总体规划确定的建设用地区域原有的宅基地、村空闲地和已办理农用地转用手续的土地。

第七条市、县级市（区）城市规划区,镇规划区因城市建设需要,使用宅基地的,一律按有关规定进行拆迁补偿,用定销房进行安置。

对市、县级市（区）城市规划区外,镇规划区外因社会公共事业和经济建设需要,成片开发使用宅基地的,通过建造定销房（农民公寓）进行安置。

第八条对已规划整体搬迁的农民居住区村庄进行建设开发的,由土地储备机构对宅基地进行收购储备,由政府置换或征为国有土地后统一规划建设。

第九条加强对进城农民原宅基地及房屋的产权管理,切实维护进城农民的合法权益。

（一）进城农民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的农民;符合规划的也可以将宅基地征为国有,由宅基地使用权人补办出让手续并按土地评估价的40%向政府补缴土地出让金后入市交易。

（二）镇可成立农民住宅置换中心,由农民住宅置换中心对因区位因素暂时无法交易的农民依法取得的住宅,在支付部分预付款后进行收购储备,余额待住房交易后一次付清。

（三）鼓励集体经济组织兴建农民公寓住宅,进城农民自愿退出依法取得的宅基地使用权的,可与自购的农民公寓住宅用地等价置换。

第十条享有宅基地的对象只能是户籍在册的农村村民。

其中参军复员回迁、刑满释放回迁、读书回迁、结婚迁入人员等可以享有,其他迁入人员不享有。

农村村民对宅基地只有使用权,没有所有权。

第十一条申请宅基地的标准和条件:

（一）农村村民一户只能拥有一处宅基地。

其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的70%。

市辖区及人均耕地在1/15公顷以下的县级市,每户宅基地不得超过135平方米,与已婚子女合住并且总人数在6人以上（独生子女一人按两人计算,一户只计算一次）的不得超过200平方米;人均耕地在1/15公顷以上的县级市,每户宅基地不得超过200平方米。

（二）现有宅基地面积超过上述标准的,申请移建、翻建和扩建房屋时,宅基地面积须按上述标准核减。

第十四条已撤组围的原农民住房,纳入城镇居民私房管理;在城市规划已确定为居住区围的农民宅基地,由政府确权或征为国有土地,农民住房也纳入城镇居民私房管理。

第十五条宅基地审批按以下程序办理:

（一）建房农户应向所在村民委员会提出书面申请,如实填写《申请使用宅基地审批表》,并提供户籍证明、集体土地使用证、宅基地证或其它权源证明,以及与建房用地申请容相一致的其它证明。

（二）村民委员会复核建房农户提供材料的真实性并盖章确认,再经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意后上报镇（街道）国土资源所（没有国土资源所的上报国土资源分局）。

（三）镇（街道）国土资源所受理宅基地申请后（没有国土资源所的由国土资源分局直接办理）,应及时会同镇（街道）村镇建设部门到用地现场勘察,查看建房地址是否符合城市总体规划和土地利用总体规划,在村镇建设部门确定的宅基地规划定点围按标准核定用地面积,并在《宅基地审批联合办文单》上签署拟办意见。

对符合规定的进入审批程序;不符合规定,将申报材料退回村民委员会,并说明理由。

（四）县级市（区）国土资源部门在正式批准使用宅基地前,应当将建房农户户主、该户农业人口调整、所属村组、原有房屋和宅基地面积等容以及拟批办情况,在建房农户所在村予以公示。

公示时间不得少于5天。

平江、沧浪、金阊3个城区同时报市国土资源局备案后由国土资源局核发《使用宅基地许可证》;各县级市、吴中区、相城区、工业园区、高新区由国土资源部门直接核发《使用宅基地许可证》。

（五）建房农户应严格按照《使用宅基地许可证》载明的容施工,变更建房地点或延期建设的必须重新办理申请审批手续。

房屋竣工后,应及时向镇（街道）国土资源所（没有国土资源所的由国土资源分局直接办理）提出验收申请,经验收合格,发给《集体土地使用证》。

第十六条经批准后连续两年未使用的宅基地,应交还原集体经济组织另行安排利用。

如两年该宅基地所属的村民小组建制被撤销的,由政府收回该宅基地的土地使用权。

第十七条采取欺骗手段骗取批准和未经批准擅自占地建房的,由国土资源部门按用地查处。

第十八条对于利用职权违规审批宅基地建房的有关人员要按法律、法规严肃处理。

第十九条本暂行办法自公布之日起施行。

原有关宅基地管理规定同时废止。

（三）一户全为农业户口的农村村民中有两个以上（含两个）已婚子女（超计划生育的除外）或有两个以上（含两个）未婚子女（超计划生育的除外）,其中一人已达到法定结婚年龄,并且该户现有宅基地面积在200平方米以下的,可以分户另行安排宅基地。

（四）一户农村村民中既有农业户口又有因征地转为非农业户口的,只能按一户宅基地标准安排一处宅基地。

但该户有两个以上（含两个）已婚子女的（超计划生育的除外）或有两个以上（含两个）未婚子女（超计划生育的除外）,其中一人已达到法定结婚年龄,并且该户现有宅基地面积在200平方米以下,确需分户形成的另一户农村村民（已婚的必须包括完整的家族成员）全为农业户口的,可以分户另行安排宅基地。

（五）一户农村村民全为非农业户口的,宅基地上的房屋只能原地翻建。

（六）购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。

第十二条有下列情形之一的,国土资源部门不予批准宅基地:

（一）不符合城市总体规划和土地利用总体规划的;

（二）在第七、九条规定围的;

（三）农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的;

（四）农村村民原住房改变用途,用于生产经营的;

（五）农村村民在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的;

（六）已列入政府土地储备或规划改造围的;

（七）农村村民住房拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行补偿安置的。

第十三条经批准移建使用宅基地的建房农户,应在新房建成后3个月将原宅基地交还原集体经济组织另行安排利用,并自行拆除原有老房。

不按期拆除的,其原宅基地按用地处理。

省农村宅基地管理办法相关阅读

尽管农村宅基地改革政策依然细则未明，亦继、等省份之后，开始试水。

2月17日，以新闻发布会的形式，对《关于全面深化农村改革深入实施农业现代化工程的意见》进行了解读。

该文件是春节前省委省级政府联合下发的2014年1号文件。

该省1号文件中关于宅基地的表述引发关注。

文件提及，要“改革完善农村宅基地制度”，对农民自愿退出的闲置住房和宅基地，“有条件的地方探索由政府或集体经济组织参照征地补偿标准和国有土地上房屋征收补偿标准，或按照市场评估价格”给予补偿。

谨慎试水

省2014年1号文件有多处提及农户宅基地改革的措施。

文件要求，2014年基本完成农民宅基地、农村集体建设用地确权登记颁证工作，每个市要选择一个县整县开展土地承包经营权确权登记颁证试点。

文件提出，要“总结推广、等地经验，支持有条件地区的农民，将农村集体资产所有权、土地承包经营权、宅基地使用权及住房置换为股份合作社股权、城镇社会保障和城镇住房。

”

此外，要“引导和规农村集体经营性建设用地流转”。

调整后的农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制前提下，不办理征收手续，不改变集体土地所有权性质，允许出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

完善城乡建设用地增减挂钩试点工作，节余的用地指标优先用于小城镇和新农村建设，增值收益及时全部返还农村。

为推进流转体系实施，文件提出要推进农村产权交易市场建设。

支持各县（市、区）依托现有的产权市场、土地承包经营权流转平台或其他交易平台，建立农村产权交易市场，在乡镇设立交易服务中心。

有条件的地方可以组建市级农村产权交易市场，形成市、县、乡镇三级联动的农村产权交易市场体系。

尝试未有下文

目前农村集体建设用地大致分三类：

一是宅基地;一是公益性公共设施用地;另一类是经营性用地，如乡镇企业用地。

宅基地只能本村享有本村人使用，不能对外买卖。

此前，、等地方在推进城乡统筹综合改革的名义下，进行了若干宅基地退出补偿的尝试。

也尝试进行更大幅度的改革。

省级政府法制办2013年8月5日就《省农村宅基地管理办法（送审稿）》（下称“送审稿”）公开征求意见，称符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇政府或街道办同意，可以购买本镇区域围农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。

此前的2013年3月，省级政府办公厅印发《省城镇化发展“十二五”规划》提出，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，以解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。

中国土地学会秘书长黄小虎此前对《第一财经日报》记者透露，早就想出台这样的政策了，但一直没有得到支持。

国土局规划司原副司长振源也曾撰文称，早在2007年就着意印发《关于加强农村宅基地管理的通知》，旨在放开对农民宅基地上市流转的限制，但当时未获得中央层面支持。

半年过去了，已经送审的《省农村宅基地管理办法》目前仍未出台。

模式：

流转但非买卖

去年11月，省级政府发布指导意见，决定在全省20个县（区）开展农村综合改革示试点工作。

该意见中最大的焦点问题在于探索农村土地流转新机制的表述。

意见指出，首先，省将集体土地所有权确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村围的国有土地确权登记发证全覆盖。

意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。

允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

另外，建立宅基地退出补偿激励机制。

坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。

建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。

随后有媒体将此解读为“农民可以买卖宅基地”，对此，省国土厅人士表示，这是对文件的误读，文件中称之为“可以流转使用宅基地”，并非是“买卖”。

但何谓“流转”，与买卖的区别何在，国土厅人士并未详细解释。