科研大楼可行性研究报告.docx
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科研大楼可行性研究报告
中核五公司科研大楼建设项目
可行性研究报告
中国核工业第五建设有限公司
规划运营部
二零一二年七月
第一章项目的概况
八、报告的编制依据
第一章项目概况
一、项目名称
中核五公司科研大楼建设项目
二、项目的建设单位
中国核工业第五建设有限公司，我公司具有房屋建筑工程总承包壹级资质，具有满足工程施工的技术和施工设备的条件，为了节约资金，降低建设成本，科研大楼建设项目计划由公司自行组织施工。
三、项目建设地点
本项目位于上海市闵行区莘庄开发区内，莘庄开发区北起顾戴路，南至淀浦河，西达中春路，东到横沥港。
莘庄开发区示意图
四、项目建设内容及规模
本项目用地为城市建设用地，现初步拟定总用地面积为20000平方米，科研大楼项目总建筑面积约30000平方米，主体结构16层，其中地上建筑面积约为19353平方米，为科研大楼的主体结构，地下一层，建筑面积约为10647平方米，为地下车库及变配电站、以及消防泵房。
五、项目的进度安排
本项目拟在两年内建完，计划于2013年3月动工，于2015年3月竣工并交付使用。
六、项目的投资估算
本项目计划在上海闵行区莘庄开发区内征地30余亩，征地费用估计为24，000万元，工程建设费用约为12，000万元，总投资工36，000万元，本项目所用资金全部由公司自筹解决。
七、项目主要经济技术指标
序号
名称
面积
单位
1
项目占地面积
20000
㎡
2
建筑面积
30000
㎡
3
地上建筑面积
19353
㎡
4
地下建筑面积
10647
㎡
5
容积率
1.5
6
建筑密度
9.3
％
7
建筑高度
53
m
8
绿化率
28.3
％
9
停车位
180
个
八、报告编制的依据
1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
2、《建设项目经济评价方法与经济参数》（第三版）
3、《上海市闵行区区域总体规划实施方案（2006-2020）》
4、《上海市闵行区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
5、中国核工业建设集团公司《十一五发展战略及2020年远景目标规划》
第二章项目建设单位概况
公司组建于1964年，隶属于中国核工业建设集团公司,1984年注册为“上海石化安装检修工程公司”，2006年更名并注册为“中国核工业第五建设公司”，2009年改制并注册为“中国核工业第五建设有限公司”。
具有化工石油工程、电力工程、机电安装工程、房屋建筑工程等四个施工总承包一级资质；具有核工程、钢结构工程、起重设备安装工程、化工石油设备管道安装工程等四个专业承包一级资质，并有对外经济合作经营资格的国有施工企业。
公司自组建以来，先后承担了核工程、石油化工、化纤等国家各类重大工程项目的安装和检修，独立完成了巴基斯坦恰希玛一期核电站、阿尔及利亚重水研究堆等国外核电安装工程项目和国内秦山二期等核电站的安装工程建设。
正在实施秦山二期核电站扩建项目、巴基斯坦恰希玛二期核电站项目的安装工程、福清核电站常规岛安装工程建设，并已成为第三代AP1000核电自主化依托项目浙江三门、山东海阳和江西彭泽核电站核岛建安工程施工总承包单位，承包的三门核电将成为全球首座AP1000核电。
公司曾先后荣获中国建筑工程鲁班奖、国家优质工程金奖、银奖、省部级优质工程奖、上海市白玉兰杯、申安杯优质工程奖等系列奖项。
先后20年被评为上海市优秀公司。
是上海市建筑企业综合实力前50强企业。
第三章项目建设的必要性和条件
一、项目建设的必要性分析
1、满足企业科研与办公需求，树立公司良好的企业外在形象。
根据公司的“十二五”发展规划，未来核电建设的规模、范围，以及技术研究的需求，为了给公司核电建造技术的研究开发、科研培训、信息化、档案管理等工作提供保障，建设一座新的集办公、科研等于一体的科研大楼已势在必行。
公司现有的基础设施不配套，办公环境、硬件设施和科研配备均已不能满足公司发展的需要，严重影响了公司未来的发展，公司新的体制和新的机制运行对基础设施的功能提出了新的更高要求，必须满足公司做为大型管理公司的需要。
随着第三代核电的开工建设，公司现有的地域已无法满足公司现在的经营规模与运作模式，制约了公司未来参与核工程、核能开发利用及军工工程领域拓展的需求，在公司不断深化企业变革，强化公司经营管理，全面提升公司经营管理能力的同时，公司的发展需要一个全新的、设施完备的、信息畅通的、人力资源充沛的、可以获得政府政策大力支持的环境和空间，所以为了跟上公司今后几年甚至十几年快速发展壮大的脚步以及树立中国核工业第五建设有限公司良好的企业外在形象，建设一座既能满足企业科研与办公需求，又能响应公司走出去的方针的充满现代化与智能化的办公大楼势在必行。
2、优越的地理位置以及具有良好收益性质的公司固定资产的再投资。
莘庄开发区优越的地理条件与便捷的交通
闵行区位于上海的腹地，是中心城区连接西南郊区和外省的纽带，随着虹桥综合交通枢纽建设的推进，闵行区将成为上海市服务长三角地区的重要功能区域。
莘庄镇是闵行区的政治行政中心，北临虹桥综合交通枢纽和虹桥国际机场，南临闵行经济技术开发区、上海紫竹科学园、上海莘庄工业区，东临漕河经济技术开发区，上海交通大学、华东师范大学等全国一流高等院校坐落在闵行区内。
莘庄商务区凭借地理位置的优势，将成为承接上海中心城区服务业转移和服务长三角地区的重点区域。
上海闵行莘庄开发区地理位置优越，交通便利发达，基础设施齐全，投资环境良好，业已成为国、内外优良资本投资上海首选之地。
本项目在满足公司科研与办公需求的同时，可能要将部分楼层以及楼层低下商务区转租出去，随着上海闵行莘庄开发区经济的快速发展，这也将是公司在上海地区能获得良好收益性质的企业固定资产的又一次成功的投资。
3、国家及闵行莘庄开发区优惠政策对大型央企的大力支持，对企业各方面发展有利。
上海市闵行区政府在产业结构调整政策上大力支持中央企业以总部经营型进入开发区，非常欢迎央企总部入驻开发区，对入驻闵行莘庄开发区的科研开发机构、高科技企业给予相应的政策优惠，从政策上和人力上均给予大力支持，全力协助公司办理所有政府相关手续。
如:
1、凡开发建造商务楼宇并留作自用或出租引进企业注册落户的，按照商务楼宇经营单位实缴税收地方实得财力的一定比例予与扶持。
2、凡引的投资规模超过1000万元，预计税收产出超过300万元的现代服务企业，原则上实行一事一议政策扶持，并在工商税收服务、人才引进、员工社会保障及法律援助方面享受“绿色通道”待遇。
3、对落户在本区，经国家有关部门认定的国家实验室、国家工程实验室、国家重点实验室、国家工程研究中心、国家技术研究中心等，视国家投入及市配套资金情况给予相应扶持。
本项目集科研、商务、办公于一体，这些优惠政策不仅能为公司减轻资金的压力，还能为公司今后的发展提供很多便利。
莘庄开发区建成后效果图
二、项目建设的条件分析
1、地理位置及区域范围
本项目位于上海市闵行区莘庄商务区内，莘庄商务区北起顾戴路，南至淀浦河，西达中春路，东到横沥港。
北临虹桥综合交通枢纽和虹桥国际机场，南临闵行经济技术开发区、上海紫竹科学园、上海莘庄工业区，东临漕河经济技术开发区。
莘庄开发区
上海市闵行莘庄开发区位置示意图
2交通条件
商务区毗邻虹桥综合交通枢纽和虹桥国际机场，南侧G60沪昆高速公路，北侧G42沪蓉高速公路、地铁9号线。
地铁1号线和5号线在莘庄交汇，沪闵高架直通市中心，以及途径莘庄的沪杭铁路、南莘铁路等构成了发达的交通网路。
商务区区域内已纳入规划建设的城市交通有：
地铁12号线和地铁17号线。
地铁12号线在七莘路设立站点，计划于2012年竣工。
交通条件十分便利。
上海市闵行莘庄开发区周边交通示意图
3、地理环境
上海属于北亚热带季风性气候，四季分明，雨热同期，日照充分，雨量充沛，夏季高温多雨，冬季温和少雨，上海气候温和湿润，年平均气温地区差异较小。
其气象资料如下：
气温
年平均气温15.8℃
绝对最高气温40.7℃
绝对最低气温-12.1℃
最热月7月平均气温27.7℃
最冷月1月平均气温3.1℃
气压
年平均气压0.10161MPa
年最高气压0.10307MPa
年最低气压0.10022MPa
相对湿度
全年平均相对湿度79％
月最高湿度83％
月最低湿度75％
风向与风压
年最大平均风速3.7m／s
年最小平均风速2.8m／s
全市除了浦东新区以东北偏北风最多外，其他均已东南偏东到东南风最多，风的季节性变化明显。
3~8月份盛行东南偏东风
9~10月盛行东北风
11~次年2月盛行西北偏北风
基本风压值（离地10米，50年一遇风压值）0.55KN／m²
基本雪压值（50年一遇雪压值）0.20KN／m²
最大积雪深度18厘米
降雨量
年平均降雨量1149mm
年最大降雨量1673mm
年最小降雨量800mm
年日照时间1825～2080小时
地震烈度基本烈度为六度
最高地下水位地下0.6米
第四章项目的建设规模与建设内容
一、项目建设的规模与内容
项目总占地面积为20000㎡，其中建筑面积为30000㎡，地上建筑面积为19353㎡，为科研大楼的主体，地下建筑面积为10647平方米，为车库与变配电站、消防泵房等。
建筑的主体结构主要用于公司各职能部门办公以及设立公司核电建造技术研究开发中心、公司的科研培训机构、档案管理机构等。
第五章项目的进度安排
本项目的投资建设活动将采用先进的专业化项目管理模式、组织科学高效的项目管理机构，力求高效率、高质量、低成本的完成项目目标。
本项目计划建设周期为两年，具体进度安排如下：
2012年11月－2013年2月项目前期工作，勘察、设计
2013年2月—2013年3月施工准备阶段
2013年3月—2014年7月土建工程
2014年7月—2014年10月设备购置及安装
2014年10月—2015年1月室内装修
2015年1月—2015年2月设备运行调试
2015年3月竣工验收
项目的建设进度计划表如下：
序号
时间
进度
20012年11月
2013年
2014年
2015年
阶段
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
1
前期工作
2
设计
3
施工准备
4
土建工程
5
设备购置及安装
6
室内装修
7
设备运行调试
8
竣工验收
项目建设进度计划表
第六章项目的管理与招投标
一、项目的建设管理方式
该项目由我们公司自行组织施工，建议公司成立专门项目管理班子，负责本项目的实施各阶段的日常工作，同时负责与国家有关部门、当地政府各部门的沟通，确保项目的顺利进行；项目管理班子及时了解工程项目的进度、投资完成情况及其他各项指标的执行情况，并掌握其中的薄弱环节和存在的问题，及时采取有力的措施调整解决，保证各项计划的实现。
本项目管理方案为概况性方案，建设单位须制定严格的项目管理制度，这些制度包括但不限于项目设计管理、项目成本管理、项目质量管理、项目财务管理、项目安全管理、项目进度管理、项目经营管理等。
这些管理制度的建立及执行将确保项目开发建设工作的质量和效率。
二、项目招投标管理
1、招标依据
《中华人民共和国招标投标法实施条例》；
《工程建设项目施工招标投标办法》30号令；
《建设工程勘察设计管理条例》（国务院293号令）
《建设工程质量管理条例》（国务院279号令）
《上海市建筑市场管理条例》（上海市第73号公告）
2、招标范围
本项目招标工作包括：
勘察招标、设计招标、监理招标以及设备和重要材料采购招标等。
在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（1）、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。
（2）、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。
（3）、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
（4）、使用各级财政预算资金的项目；
（5）、使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目。
（6）、使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目。
《工程建设项目招标范围和规模标准规定》规定的上述各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
1．施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
2．重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
3．勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
4．单项合同估算价低于第1.2.3项规定的标准。
但项目总投资额在3000万元人民币以上
3、招标方式
本项目勘察招标、设计招标、设备招标采用邀请招标方式，监理招标采用公开招标，工程施工招标将根据国家有关规定采用采取自建方式。
4、招标组织形式
项目建设单位具有编制招标文件、组织评标的能力和建筑工程施工总承包壹级资质，结合上海市闵行莘庄开发区相关政策，本项目勘察招标、设计招标采用自行招标方式；监理招标、设备招标采用委托招标方式，根据国家及上海市相关规定，工程施工采取自建方式。
5、招标方案
招标方案表
项目
采购细项
单项合同
估算金额
（万元）
招标方式
（公开招标或
邀请招标）
招标组织形式
（自行招标或委托招标）
不采用
招标形式
备注
勘察
1、地质勘察
邀请招标
自行招标
2、
设计
1、施工图设计
邀请招标
自行招标
2、
3、
施工
1、建安工程
自建
2、
监理
1、施工阶段
公开招标
委托招标
2、
设备
1、
邀请招标
委托招标
2、
3、
重要
材料
1、钢材
含在施工内
2、砼
含在施工内
3、
其他
1、基础设施费
不采用
2、土地费用
不采用
3、预备费
不采用
4、贷款利息
5、其他费用
不采用
合计
总投资
第七章项目的建设方案
本项目的设计拟采用自行招标，招标方式拟采用邀请招标。
我公司具有房屋建筑工程总承包壹级资质，具有满足工程施工的技术和施工设备的条件，为了节约资金，降低建设成本，科研大楼建设项目计划由公司自行组织施工。
一、设计原则
建筑必须满足建设单位现实及未来发展的需求，做到经济使用，节能美观，功能布局合理，流线清晰。
在建筑立意、建筑形象及景观空间上，都具有符合建设单位功能定位的显著特色，使建筑在落成后的服务期都能够符合使用者使用功能要求和精神层次需求。
二、设计构思
1、利用严格有序的空间形态分布，轴线贯穿对称等手法，将各个建筑功能分区分开，使用明确，流线清晰。
2、借鉴传统的空间形式，形成一种层层递进的空间形态，使用者在建筑中有着愉快的心理感受。
3、各个建筑功能区分开而又紧密联系，相互依托，建筑空间布局开放灵活，满足企业对建筑功能多样化的需求。
4、主楼设三个入口，两边各一个，中间一个，中间的入口为主入口。
从主入口进去，就是大厅。
大厅里设两套电梯，电梯傍边设楼梯，楼梯的宽度不小于1.2米，大楼长方向两端各设楼梯，满足建筑物消防与紧急逃生用。
5、地下车库设一个入口，一个出口，贯通主楼的纵向方向。
6、在主入口与大楼之间留出了充分的位置作为主入口广场，衬托建筑物的氛围，还可以解决交通与疏散问题。
广场的布局要求简洁美观，线形充满流动感，与建筑物严谨的布局相补充与呼应。
7、整个项目场地设一个大门入口，从大门进入，左右两边分别绕广场通向地下车库的出入口，而大门的正方向则由一条人行通道直通大楼的大厅，大楼前面设一条与大楼纵方向平行的道路通向地下车库的出入口。
道路示意图
8、主楼比地面高不低于1.5米，以体现建筑物的磅礴气势。
9、外墙不承重，自由开闭的幕墙和隔断满足功能与美观的需要。
三、结构设计
1、设计使用年限为50年，安全等级为二级。
抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。
2、采用钢筋混凝土框架结构，柱网布置采用内廊式柱网，边跨为6.9米，中间跨为走廊，取3米，开间方向柱距为7.2米。
3、上部结构为十六层，首层层高取3.9米，其余层高均取3.3米。
4、基础采用钢筋混凝土筏板基础。
结构平面布置图
根据各部分建筑功能要求优选合适的结构方案，符合国家一切现行设计规范和规程，力争做到结构受力合理，经济安全，施工技术可行。
科研大楼主体拟采用钢筋混凝土框架结构。
四、景观设计
项目位于商务区，建筑面积占地较大，景观空间不仅要因地制宜，更要体现出商务区的性质特点，也要体现出公司的企业特点和精神特点。
根据整体景观布局以及局部景观设计的要求，先整体后局部，逐步设计，形成独特的景观效果。
在景观营造上，以植物造景为主，坚持乔、灌、草多层次复试绿化，坚持环境建设与功能建设同步，创造良好的生态环境与理想的工作环境。
主体建筑周围的绿化突出安静、清洁的特点，其布局形式与建筑相协调，多采用规则式布置。
在建筑物的四周，考虑室内的通风与采光的需要，靠近建筑物栽植低矮灌木或宿根花卉，离建筑物8米以外栽植乔木，在建筑物的背面选用耐阴植物。
园内的绿化本着为员工服务为主的原则，力求创造景色宜人、愉悦舒适的环境，为员工提供交流思想、探讨工作、表达感情、休闲娱乐的人性化空间。
五、给排水设计
本工程给排水设计包括室内给水排水，消防系统及灭火器配置。
1、给排水均接、排至市政管网。
2、按照现行规范设计室内给排水系统。
室内采用污水与废水合流排水管道系统，室内生活污水重力流排出，排入室外污水管道。
3、各开水间设电热水器。
4、设消防泵房及消防水池一处。
5、所有建筑物均设消火栓系统，室外工程按相关规范进行设计。
6、科研中心设计自动喷水灭火系统、火灾自动报警及消防联动控制系统。
7、废水经化粪池处理然后排至市政管网，污水排放标准严格执行
《上海市水污染物排放标准》的二类水体，B级标准。
六、暖通设计
1、冬季采暖方式为：
采用中央空调采暖。
夏季制冷方式为：
采用中央空调制冷
2、新风需满足室内环境卫生要求。
3、按现行国家规范涉安全、可靠的防、排烟系统。
防排烟系统尽
可能利用自然排烟系统。
4、所选用设备均为高效、节能。
环保、紧凑产品。
第八章投资估算及资金筹措
一、投资估算的具体构成
内容包括：
征地费用、工程费用、工程建设其他费用
二、投资估算的依据
投资估算的基础资料与依据主要包括以下几个方面：
1）本项目建设方案提出的各项技术参数、数据；
2）上海市类似工程近期造价水平；
3）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量；
4）专门机构发布的工程建设其他费用和费用标准；
5）目前上海市市场一般费用水平情况。
建设总投资估计为36，000万，其中买地费用估计在24，000万，工程建设费用约为12，000万。
二、资金筹措
本项目建设资金全部由企业自筹解决。
第九章经济效益、社会效益分析
一、提升公司整体形象，有利于发展国际市场和非核市场，扩大公司特别是承接国际工程的需要
2012年后，世界核电出现复苏迹象，世界核电市场竞争的格局正在发生很大的变化。
市场竞争日益激烈，公司将积极应对核电市场发展趋势的挑战，全力推进公司硬实力建设，加快提高公司的整体形象步伐，全面提升公司硬实力。
本项目建成后可完善公司的硬件设施，增强公司的整体实力及市场竞争力。
二、加大对科技创新的投入，增强自主创新能力
随着世界核电建造技术的日新月异，以及市场竞争的日益激烈，企业只有把握住新技术的制高点，才能在竞争中处于领先地位，并能主动把研发成果转化为生产力，有效地收回创新投入。
国际上，几乎所有名牌企业都有自己的领先技术，它们能把研究开发中取得的技术优势转化为产品优势，再进一步转化为竞争优势，从而在市场竞争中赢得主导权。
本项目建成以后，公司的科研机构就拥有了最新最完善的硬件设施，这为公司将来核电技术的研发与创新创造了条件。
三、国家及闵行莘庄开发区政策对大型央企的大力支持，对企业各方面发展环境有利。
上海市闵行区政府在产业结构调整政策上大力支持中央企业以总部经营型进入开发区，非常欢迎央企总部入驻开发区，从政策上和人力上均给予大力支持，全力协助公司办理所有政府相关手续。
上海市政府鼓励企业走集团化发展道路，推动跨地区、跨行业、跨所有制的资产重组和资源整合，实现资产的优化组合和投资的多元化，打造一批拥有自主知识产权、品牌优势明显、产业链条较长、具有较强市场竞争能力的大公司和企业集团。
加大为中央在沪企业服务与支持力度，为中央企业在沪发展创造优质环境。
对入驻闵行莘庄开发区的科研开发机构、高科技企业等给予相应的政策优惠，如:
1、凡开发建造商务楼宇并留作自用或出租引进企业注册落户的，按照商务楼宇经营单位实缴税收地方实得财力的一定比例予与扶持。
2、凡引的投资规模超过1000万元，预计税收产出超过300万元的现代服务企业，原则上实行一事一议政策扶持，并在工商税收服务、人才引进、员工社会保障及法律援助方面享受“绿色通道”待遇。
3、对落户在本区，经国家有关部门认定的国家实验室、国家工程实验室、国家重点实验室、国家工程研究中心、国家
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