万科华尔兹项目市场报告.docx
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万科华尔兹项目市场报告
万科华尔兹办公楼
项目投资分析简报
上海房屋销售（集团）有限公司
二零零捌年叁月柒日
目录
一、万科华尔兹办公楼项目简介3
二、项目优劣势和行业建议8
三、项目业态重点建议9
附件：
1、经济型酒店是未来房产投资的新热点13
2、经济型酒店经营模式17
一、万科华尔兹办公楼项目简介
1、地理位置
万科华尔兹办公楼位于上海西南角徐汇区漕宝路光大会展中心正对面，距离西区商业核心徐家汇、上海八万人体育场、上海体育馆车程仅5分钟，地铁1-2站路，目前周边商业形态多样，居民人口众多。
项目对面的光大会展中心更是定期举行各类大型活动、展销展览和人才招聘等活动。
2、交通系统
●地面道路：
漕溪路、漕宝路、沪闵高架。
●轨道交通：
地铁1号线漕宝路站。
●地面交通：
42、49、120、138、720、946、89、43、92等。
●周边商业：
光大会展中心，上海银行、浦发银行、田林路地段医院、康健公园等。
3、项目基本情况
●本项目是栋总高7层的长方形建筑，采取南北方正设计，房型方正，采光充足。
项目整体产权1-2楼为商业，3-7层为办公，目前7楼为万科物业办公所用，目前对外出售1-6层，总建筑面积5992.8平方米。
●目前办公楼整体售价表：
层数
面积（平方米）
单价（元）
总价（元）
1
657.8
40000
26312000
2
1075
27000
29025000
3
1065
18000
19170000
4
1065
18000
19170000
5
1065
18000
19170000
6
1065
18000
19170000
总价
132017000
面积
5992.8
均价
22029.26846
●目前办公楼1-2层现出租给上海丰收日大酒店，日租金为：
￥2.77元/平方米/天，月租金：
￥146000元/月，租赁到期日：
2013年4月27日。
●3—6层现为空房或即将空房状态，随时可以入住和进行装修改造。
4、项目周边商业、办公租赁、出售价格情况
华尔兹办公楼附近办公租售情况
序号
名称
面积（平方米）
租金（元/平方米/天）
售价（元）
1
光大会展中心
2
3
4
华尔兹办公楼附近商业租售情况
序号
名称
面积（平方米）
租金（元/平方米/天）
售价（元）
1
2
3
4
华尔兹办公楼附近酒店房价
序号
名称
宾馆等级
客房数量
客房价格（元/天）
1
光大国际大酒店
2
华夏宾馆
3
浦江之星酒店
经济型酒店
4
5
5、项目投资回报测算：
办公：
层数
投资成本
租金收益预估
首期投入
投资收益
3
19170000
4
19170000
5
19170000
6
19170000
商业：
层数
投资成本
租金收益预估
首期投入
投资收益
1
26312000
2
29025000
二、本项目优劣势和行业建议。
1、项目优劣势分析
优势
1、万科品牌公司项目，有品牌价值及投资升值潜力。
2、项目区域位置佳，离徐家汇及万体馆等上海著名地区极近。
3、周边地面道路、高架道路、地下铁路构筑起的立体交通，使得项目路况极为发达。
4、项目周边住宅小区成熟，商业业态丰富，区域人流量较大。
5、光大会展中心定期举办大型展销、展览、人才招聘、企业会议等活动，商业人士和社会人士往来频繁。
6、项目为独栋整体出售，1-2楼经营业态可做餐饮。
劣势
1、整体项目外观陈旧，需要进行外貌改建。
2、由于项目在交房初期租借于丰收日大酒店，其租金价格在长期租约的影响下，明显低于市场租金水平，造成本项目的投资回报率较低，并且租约于13年才到期，影响下家的使用时间。
3、由于项目为尾盘项目，其土地使用年限有较大消耗。
4、整体项目出售，对客户的资金要求较高。
2、项目未来经营业态建议
根据目前物业类型和周边情况，结合项目整体和分开经营的2种情况我们对项目的经营业态有以下几点建议：
整体经营
分层经营
经济型酒店
1-2层餐饮饭店
大型家电、家居类特色卖场
健身中心
教育培训中心
商务办公
大型娱乐中心
网吧、休闲娱乐
商务办公中心
三、万科华尔兹办公楼项目产品建议
综合项目情况和业态建议，我们认为不管客户购买是自住还是投资都是具有很大价值的。
上述经营业态中，我们对整体项目开设经济型酒店是最快收回投资回报业态合理改造最方便的一种经营业态。
我们特别对经济型酒店做以下介绍。
1、经济型酒店的选址要求：
经济型酒店选址要求
本项目符合程度
1、靠近外来商务人士的中转站（火车站、机场）、目的地（商务写字楼区、展馆区或批发市场区）或休闲地（步行街、旅游景点）等，距离商务中心车程在10分钟以内；
完全符合
2、交通便利，步行3分钟内可达公交车站，步行5分钟内可达地铁站；
完全符合
3、临街或次临街，询路指示方便，建筑外观可见度高；
完全符合
4、距离机场、火车站、长途客货运站车程不超过20分钟；
完全符合
5、有较齐全的餐饮、停车、购物、银行、娱乐等社会配套；
完全符合
6、治安环境较好，治安事件案发率低；
完全符合
7、周边酒店供求关系平衡，酒店均价超过200元，有三星级以上酒店，三星级酒店均价超过260元。
完全符合
2、经济型酒店对物业要求：
经济型酒店对物业要求
本项目符合程度
标准经济型酒店物业为5层长方体建筑，建筑面积在4000平米左右，房间面积平均20平米，房间100间，大堂100平米，实用率超过75%。
基本符合，需要进行局部内部改造
利用旧办公楼、旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。
物业要求有：
1.实用面积3500-5000平方米左右，最好为独栋物业，或共用物业（总面积不超过1万平方米）中部分楼层，或大厦裙楼；
完全符合
2.楼层长方形，径深不超过20米，最好在14米左右；
请确定相关数据
3.最低楼层允许穿楼板排水，楼层最低横梁不低于2.5米；
请确定相关数据
4.建筑物结构为框架结构，允许进行改造。
请确定相关数据
5.周边有一定的空地，出路通畅并可停车。
完全符合
6.水、电、气、排污、通讯等设施到位。
请确定相关数据
7.物业具有商业用途或业主承诺改用途；
请确定相关数据
8.物业产权清晰无抵押。
请确定相关数据
3、经济型酒店介绍
●经济型酒店是目前一种新类型的酒店，特点是规模小，设施全，价格实惠。
●经济型酒店的形式：
城市商务经济型酒店：
一般布点在大中城市的繁华路段、商业娱乐中心或交通枢纽。
这是国内目前经济型旅馆发展的主流，国内如“锦江之星”就是此类旅馆。
青年旅社：
一般布点在开发较为成熟的旅游景点或大型文教区、高新区。
主要消费群体针对青年群体，特别是学生背包一族、新创业青年一族。
汽车旅馆：
一般布点在大中城市，城市边缘和旅游景点的入口处、交通主干道两边、汽车站、火车站、飞机场、码头等交通枢纽附近，主要特点是有一个较大规模的停车场。
主要消费群体为长途货运或客运司机及其需要中转的乘客、自驾车旅游的家庭或中小型企业公务旅游者、消费水平较低的普通旅游者、消费水平不高的旅游团队。
4、国内经济型酒店的发展情况：
●2002年8月，北京首旅集团与携程旅行服务公司共同投资组建“如家酒店连锁”，一种名为“如家客栈”的新型简约式经济型酒店开始在北京、上海等地出现，并以直营店、特许经营、管理合同、市场联盟四种方式在华东和华南市场拓展。
9月29日，已发展长达6年的“锦江之星”改变拓展计划，在京广铁路沿线加快布点并向西部地区开发，发展模式以直营店和加盟店相结合。
当日公布的“五年计划”中，“锦江之星”将从目前24家起步，今年新开8家门店，5年后达到200家，直营加盟“五五分成”。
●在美国，经济型酒店的市场份额是70%。
在中国，这一比例尚不足10%。
未来几年，经济型酒店将成为酒店业的热点领域，蕴藏着巨大的商机。
●还有一个数据来自上海市旅游事业管理委员会，从1996年到2002年，上海市旅游总收入从677亿元增至1183亿元，旅游产业增加值从118.35亿元增至323.8亿元，旅游产业增加值占全市GDP比重升至6%。
这一数据同样说明上海市旅游市场潜力很大，对于客房的需求不容忽视。
●统计显示，经济型酒店的年投资回报率平均在10%左右，最高可以达到25%。
近两年中，各种资本加速进入经济型酒店，开始了大规模的"圈地运动"。
在上海，“锦江之星”，“如家快捷”、“莫泰”、“宝隆居家”、“24K”、“速8”等连锁品牌加速扩张，更多的单体酒店也开始加入到"经济型"的市场中。
其中步子最快的"锦江之星"已从上海走向全国，完成了上海、北京、天津等19个省市37个大中城市的布点，拥有102家连锁门店，客房1.3万多间。
锦江国际集团还表示，在未来几年内，集团还将注资20亿元推动"锦江之星"在国内乃至全球的布点，力求在2008年实现1000家门店的目标。
附件：
一
经济型酒店是未来房产投资的新热点
在政府接二连三地出台调控住宅市场的政策之后,人们开始以更加理性的态度、专业的眼光看待房地产投资。
通过综合分析上海当前的整个酒店业景气周期、经济型酒店的供需情况以及现有的成功案例,我们认为经济型酒店以其较低的投资门槛和较高的投资回报,在未来的几年将成为上海房地产投资的新宠。
最近4-5年,经济型酒店快速发展。
而上海的经济型酒店,更是突飞猛进,酒店数量从最早的几家门店,发展到30多家。
从最初的"锦江之星"到外资的"莫泰168"、"宜必思"、"假日快捷"、"美兴"。
另一方面,上海经济型酒店的入住率常年保持在90%以上,投资回报率多在20%以上。
于是乎,在上海住宅投资热退烧的2005年,上海经济型酒店正在成为房地产行业的新宠儿。
75%:
酒店业高景气时代
上海经济型酒店能够获得巨大成功,其原因首先来自整体酒店行业景气的复苏。
上海酒店市场在1998~2000年陷入低谷,2001年APEC会议以来逐步复苏。
尽管中间被"非典"打断,但"非典"之后的2004年呈现强劲反弹态势,旺季时候高星级酒店"一房难求",十分火爆。
2004年平均出租率达到73%。
2005更是超过75%！
上海酒店行业的高景气度来自旺盛的需求。
一方面,上海的国际影响力日益增强,大型国际会议、国际展览接二连三。
2004年,据不完全统计,在上海举办的国际展览300多个。
入境旅游人次快速增长,2000-2004年复合增长率（CAGR）达到28%,其中过夜人次为380万左右。
另一方面,国内旅游人次快速增长。
2000-2004年上海国内旅游人次的复合增长率为4.9%,2004年达到9500万人次,已经接近上海市政府旅游发展三年行动规划的到2005年1亿人次的目标。
根据抽样统计,约18%过夜住宿,平均每人住宿1.1房夜,则2004年的住宿需求为1949万房夜次。
300亿:
经济型酒店前景广阔
经济型酒店的良好前景还来自其独特定位和目标客户群的快速壮大。
伴随国民经济的快速增长,居民收入也在大幅提高。
可支配收入增加,就意味着消费需要"升级"。
对"奢侈"产品和服务的需求被激发,更需要被满足。
旅游,就是典型的消费升级需求。
根据统计年鉴,1998-2003年,国内旅游收入的复合增长率为7%,快于同期的收入增幅。
这些国内游客,正是经济型酒店最主要的客户群。
他们大多年龄在28-45岁之间,受过较好的教育,对生活质量有一定要求,消费能力较强,喜欢干净、简洁、现代、经济、温馨的风格。
而限于经济能力,倾向于200元左右"星级享受"的酒店。
经济型酒店恰恰满足了这部分游客的需求。
伴随国内旅游快速发展,低星级的经济型酒店,迎来高速发展的黄金时节。
可以预计,随着居民收入的持续提高,作为消费升级的典型代表--旅游,必将进入发展的"快车道"。
而上海,更可以期待持续的国内来沪旅游热潮。
上海世博会、F1、网球大师赛等项目都持续吸引着大量来沪参观旅游的群众。
预计,未来上海国内游客增长速度不低于6%,也就意味着每年将新增600万人次,约660万房夜的需求,而这些需求主要都落在经济型酒店。
不仅如此,来沪旅游的国内游客人均消费支出也在不断增加,人均消费在2004年达到1400元。
如果其中1/3用于住宿,即人均350元住宿费用。
那么,上海经济型酒店每年的收入总额最高可以达到惊人的300亿,之后每年新增的收入可以达到21亿！
10%:
巨大的产业拓展空间
上海经济型酒店良好前景,还来自行业政策的支持和良好的竞争氛围。
行业政策方面,2005年8月5日,商务部高层人士透露,由商务部和国家旅游局共同制定的饭店星级新国家标准《饭店的星级划分》已于近日完成。
此前,原有的国家评定标准主要锁定在高档饭店上,而许多解决老百姓住宿需求的经济型酒店市场却一直乏人问津,而这个新标准却着重对于低星级的经济型酒店提出指导意见和硬性要求。
新标准将注意对饭店业的投资引导,不再过度强调饭店评星的硬件和投资,这也在一定程度上将推动经济型酒店的发展。
不仅如此,上海市地方政府也在税收、投资要求和公共服务方面给予经济型酒店投资一定的政策扶持。
上海经济型酒店市场已经塑造了一些良好的中资品牌,而且还吸引了许多国际知名品牌。
初步形成良好的竞争氛围,中、外资连锁经济型酒店在互相竞争中互相学习,共同拓展经济型酒店市场。
上海经济型酒店市场先后产生了锦江之星、新亚之星、中江之旅和如家和美等几个中资品牌。
而外资在完成高档酒店市场的基本布局后,开始发起第二轮针对经济型酒店市场的进军。
在与外资经济型酒店相互竞争、学习过程中,中资品牌的经济型酒店在软件,"know--how"上快速进步。
因为先进、适用的酒店模式基本类似。
中资品牌经济型酒店不仅学习外资品牌的建筑外观、先进材料,电脑硬件和软件,还在学习他们的经营模式、管理服务规范、绿色环保等。
特别是经济型酒店的市场定位、服务理念,外资品牌给予中资酒店非常大的启示。
尽管中资和外资经济型酒店如雨后春笋般涌现,但这个市场远远没有到恶性竞争阶段,未来的产业拓展空间还很大。
在他们面前的,是一个非常广阔的市场。
以上海为例,50多家经济型酒店,不足6000床位,与上海现有的多达50万床位的经济型住宿设施相比,仍旧微不足道,市场集中度还不到10%！
20%:
高额的产业回报
在旺盛的需求、高速增长的市场带动下,经济型酒店投资回报率非常可观。
与星级饭店相比,经济型酒店的投资额明显要少许多。
一般而言,开一家经济型酒店所需房产建筑面积5000平方米即可,投资者可以通过长期租赁房产或进行旧房改造,投资额约为1000万元左右；如果在空地上兴建,投资费用大概为2000万元。
若加盟品牌经济型酒店,投资者还需缴纳一定数额的加盟金（约50万元,通常为一次性缴清）,以及按酒店营业额3%左右比例缴纳品牌管理费和市场营销费。
目前经济型酒店的投资回报率非常高,达到20%以上。
我们以两家典型酒店为例:
1. "如家"。
如家酒店提供基本的居住设施,房间整洁,装备简约合理,还提供免费的宽带上网服务,价格在200元左右,是典型的经济型酒店。
如家酒店2002年的营业额为2000万元人民币,第二年升至7000万元,2004年超过1亿元。
2004年,如家品牌已覆盖北京、上海、广州等国内主要城市,平均出租率90%以上。
2005年,如家提出的目标是力争在两年内成为首家海外上市的酒店品牌。
2. "锦江之星"。
锦江之星出身名门。
1996年5月,背靠锦江国际集团的锦江旅馆投资管理有限公司成立,专营投资开发和经营管理经济型连锁旅馆锦江之星,1997年,第一家锦江之星开张。
截至2004年,签约、筹建、开业的锦江之星经济型酒店在华东、华中、北方等六个区域有49家,规划在3年内拥有200家旅馆22000间客房,最终在全国范围内开店达到1000家,并筹划以东南亚地区为突破口布局全球。
依靠经营模式上的多样性以及经济型酒店的优势,目前锦江之星每年的回报率达到了10%甚至更高。
在酒店业,一家酒店的客房出租率达到50%能保本,而客房入住率越高,利润就越高。
而锦江之星在2003年SARS期间的入住率仍达到了60%左右,2003年的利润率为17%。
2004年利润率达到24%左右,获利达到2400万元。
因此,综合以上的分析,投资者在未来投资上海房地产市场的时候可以重点关注经济型酒店的发展机会。
附件二：
经济型酒店经营模式
以锦江之星加盟方式为例：
（一）收购
由锦江之星投资购买现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。
要求：
（1）出让方必须拥有产权与土地使用权；
（2）房屋或土地可用于商业服务业的用途；
（3）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。
（二）租赁
由锦江之星租赁现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。
要求：
（1）出租人应拥有房屋或土地的产权与使用权，产权关系清晰；
（2）租赁价格合理，租赁期一般为20年；
（3）房屋可用于商业服务业或可改变为该用途；
（4）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。
（三）加盟
由业主自己投资按照锦江之星的要求将其拥有的物业改造后加盟锦江之星加盟要求：
（1）加盟者有适合长期经营物业的产权或使用权；
（2）承认加盟章程、按期缴纳费用；
（3）同意按照锦江之星统一的硬件标准进行装修改造；
（4）服从锦江之星旅馆公司的统一领导，保持统一的管理服务标准。
不管是何种方式，特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化要求。
如果按照目前经济型酒店中常见的平均每个客房25平方米计算，那么如家快捷和锦江之星所要求的房间应分别为120间～240间和200间。
从以上这些数据分析，各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显。
但对于投资者而言，可以根据自己现有物业的实际情况进行挑选，所持物业建筑面积足够大的投资者相对而言选择面更为充分一些。
除了物业面积上的要求之外，各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标准。
从这点来看，各家的取舍十分统一，概括而言，无非如下两种：
位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、中高档（大型）居民住宅区等商业成熟区域；或临近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域；临近地铁沿线、
窗体顶端
从以上两种选址倾向而言，专家建议投资者在入住率可以维持在一定高度的情况下，不要过分追求黄金地段，但是交通便利非常必要。
品牌前期项目投资总额
锦江之星750万～1250万元（以建筑面积5000平方米，每平方米投资2000元计算，包括土建改造、装修、设备及营运物资准备）1750万元（在空地上新建，不含土地费用）
如家快捷至少594.5万元
莫泰168约800万～1000万元
速8338万～538万元（以100间房，每间房改造费用3万～5万计算，加上38万元加盟金）
格林豪泰约500万～700万元
如家快捷的前期投资主要分为几项：
不少于50万元的物业改造资金、30万元的一次性特许品牌使用费、10万元的特许加盟保证金、不低于50万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费，每月1万元。
需要指出的是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合作一年之后便可以得到有息返还。
在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店最少的连锁品牌之一，目前只有南通、无锡、宁波3家加盟店。
莫泰连锁旅店营运总监许铮铮曾表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店的投资总额在800～1000万元。
与其他品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元的特许品牌使用费外，速8根据所改造物业的原先用途，平均至每间客房的改造费用也会有所不同。
窗体顶端
窗体底端
以上计算都是以改造现有物业为准，如新建物业，前期投资额需翻上一倍左右。
月管理收费高低浮动各不同
在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面的支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。
从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入，如下表：
品牌每月上缴支出
锦江之星加盟管理费为年营业收入的3%
如家快捷收取酒店总收入的3%为特许经营服务费，收取酒店总收入的3%为特许经营管理费
莫泰168营业收入的5%～10%
速8营业收入的5.6%，每年变化
格林豪泰营业收入的3.5%～6%
据了解，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。
浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不佳的情况下，有理由向总部提出要求下浮；但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。
资本回收约为五年
作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。
就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一种重要原因。
从记者采访所得的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般5年左右便能回收前期投资，而一些繁华地段上的单个门店，有的仅仅开张一年半，就能将资金全部回收。
同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。
各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出，来源于他们对年投资收益率的估算。
下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。
从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守。
速8的投资回报周期比如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率的预估相对较高，在33%。
从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。
项目主要费用
年均销售收入100间客房×85%×170元×365天＝527.43万元
年均经营毛利润率（假设）55%
年均经营毛利润527.43万元×55%＝290.08万元
一次性品牌特许费（按5年摊销）30万元/5年＝6万元
装潢装修费（按10年摊销）350万元/10年＝35万元
设备购置费（按5年摊销）100万元/5年＝20万元
特许经营主要费用（管理费和服务费）527.43万元×3%＋527.43万元×3%=31.65万元
房产年均折旧费或租赁费100万元/年（或3450平方米×0.8元×3
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