房地产集团投资发展运营流程.docx
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房地产集团投资发展运营流程
房地产集团投资发展运营流程
1投资管理流程
1.1流程图
1.2节点说明
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
相关表单
1.
通过各种渠道收集项目信息，由相关人员对信息进行规范化的整理
项目信息
《项目信息表》
《项目信息表》
2.
由项目相关人员进行前期初步调研，如果基本符合集团投资标准，则出具《项目立项申请报告》
《项目信息表》
《项目立项申请报告》
《项目立项申请报告》
3.
根据部门的投资立项标准和项目评估标准在部门内部组织项目小组进行内部评审，如果符合集团投资标准，则出具《项目立项报告》,如不符合集团要求,则回到步骤1
项目立项标准和评估标准及项目信息表
《部门立项报告》
《部门立项报告》
4.
部门立项申请通过后，由项目负责人组织项目小组进行审慎调查
《项目信息表》
《项目审慎/尽职调查报告》
《项目审慎/尽职调查报告》
5.
对项目进行现场尽职调查，出具《可行性研究报告》
《项目审慎/尽职调查报告》
《可行性研究报告》
《可行性研究报告》
6.
项目评审组审批《可行性研究报告》通过后，出具《项目投资建议书》,提交副总经理审批,如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
《可行性研究报告》
《项目投资建议书》
《项目投资建议书》
7.
副总经理审批《项目投资建议书》通过后，提交董事长审批,如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
《项目投资建议书》
8.
董事长审批《项目投资建议书》通过后，提交董事会审批,如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
《项目投资建议书》
9.
董事会审批通过后，根据具体情况出具《收购建议书》
《项目投资建议书》
《收购建议书》
《收购建议书》
10.
如项目通过董事会评审,则可组织会计及律师等专业人士进行公司审计及合同起草等工作
项目相关信息
专业审计报告及合同草案
11.
如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
所有相关文档
档案文件
2投资项目评估流程
2.1流程图
2.2节点说明
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1.
通过各种渠道收集到的项目信息，由项目负责人通过初步判断可行后，填写项目信息表
项目信息
《项目信息表》
2.
根据部门的投资立项标准和项目评估标准在部门内部组织项目小组进行内部评审
项目立项标准和评估标准及项目信息表
《部门立项申请》
3.
部门评审通过后，提交分管副总进行立项审批
4.
分管副总审批项目不可行，放弃立项。
进行资料归档
5.
分管副总审批立项通过后，由项目负责人组织项目小组进行审慎调查和尽职调查
《项目审慎调查方案》和《尽职调查提纲》
《可行性研究报告》
6.
项目负责人《可行性研究报告》撰写好后，提交投资部进行评审
7．
投资部评审通过后，提交分管副总审核
8.
分管副总审核后，必要时补充完善《可行性研究报告》
9.
分管副总审核通过后，将完善的《可行性研究报告》，提交董事长审批
《可行性研究报告》
10.
董事长审批通过后，将《可行性研究报告》提交董事会决议
11.
如果董事会没有通过，则否决项目进行归档
12.
董事会审核通过批准立项后，则根据投资建议书实施投资项目计划
《项目投资建议书》
13.
投资部对投资项目实施跟踪管理
14.
投资部对项目全部资料进行存档管理
3项目投资信息收集、管理流程
3.1流程图
3.2节点说明
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1.
通过各种渠道收集到的项目信息，由项目负责人通过初步判断可行后，填写项目信息表并提交给投资助理归档管理
项目信息
《项目信息表》
2.
项目负责人定期把跟踪获取的项目信息资料（包括谈判资料）提交给投资助理进行汇总
项目跟踪信息资料
3.
项目负责人根据收集的项目信息资料，组织撰写项目投资分析报告
《项目投资分析报告》
4.
项目负责人对其负责的通过立项的项目进行继续跟踪和谈判，并将信息资料交给投资助理汇总
5.
项目跟踪谈判的信息由投资助理交由投资经理进行审核
6.
投资经理对信息进行审核确认是否正确无误
7.
投资助理对信息确认无误后进行存档，以备相关人员在需要查询时办理查阅
8.
高层领导对收集到的信息根据需要进行定期阅览
9.
投资助理对项目负责人收集到的项目信息及时进行更新整理归档
4项目立项流程
4.1流程图
4.2节点说明
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
相关表单
1.
通过各种渠道收集项目信息，由相关人员对信息进行规范化的整理
项目信息
《项目信息表》
《项目信息表》
2.
由项目相关人员进行前期初步调研，通过电话沟通索要相关资料，如果基本符合集团投资标准，则出具《项目立项申请报告》
《项目信息表》
《项目立项申请报告》
《项目立项申请报告》
3.
根据部门的投资立项标准和项目评估标准在部门内部组织项目小组进行内部评审，如果符合集团投资标准，则出具《项目立项报告》,如不符合集团要求,则回到步骤1。
部门立项申请通过后，由项目负责人组织项目小组进行审慎调查，对项目进行现场尽职调查，出具《可行性研究报告》，项目评审组审批《可行性研究报告》通过后，出具《项目投资建议书》
项目立项标准和评估标准及项目信息表，《项目审慎/尽职调查报告》，《可行性研究报告》
《部门立项报告》
《项目审慎/尽职调查报告》，《可行性研究报告》,《项目投资建议书》，
《部门立项报告》，《项目审慎/尽职调查报告》，《可行性研究报告》，
项目投资建议书》
4.
副总经理审批《项目投资建议书》通过后，提交董事长审批,如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
《项目投资建议书》
5.
董事长审批《项目投资建议书》通过后，提交董事会审批,如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
《项目投资建议书》
6.
董事会审批通过后，根据具体情况出具《收购建议书》
《项目投资建议书》
《收购建议书》
《收购建议书》
7.
如项目通过董事会评审,则可组织会计及律师等专业人士进行公司审计及合同起草等工作
项目相关信息
专业审计报告及合同草案
8.
如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
所有相关文档
档案文件
5项目调查流程
5.1流程图
5.2节点说明
步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
备注
1.
项目经理通过相关渠道收集项目的基本信息
项目信息
2.
项目经理初步判断可行后，填写项目信息表，不可行进行资料归档
《项目信息表》
3.
根据部门的投资立项标准和项目评估标准组织项目评审会进行评审，评审不通过进行资料归档
《项目信息表》
《部门立项申请》
4.
评审通过视情况补充材料，提交分管副总进行审批
《项目审慎调查方案》和《尽职调查提纲》《
行性研究报告》
5.
分管副总审批不通过进行资料归档
《可行性研究报告》、《项目审慎调查方案》和《尽职调查提纲》
6.
分管副总审评通过视情况补充材料，提交董事长
《可行性研究报告》、《项目审慎调查方案》和《尽职调查提纲》
《项目投资建议书》
7．
董事长审批不通过进行资料归档
8.
董事长审批通过视情况组织法务、财务等部门赴实地调研、补充材料，提交董事会
9.
董事会审批不通过进行资料归档
10.
董事会审批通过视情况补充资料，转接公司律师处
《项目投资建议书》
11.
投资部对项目全部资料进行存档管理
12.
组织公司律师起草及审查合同
项目合同
6投资部并购流程图及节点说明
6.1流程图
6.2节点说明
6.2.1、职责分工
董事会是控股集团战略制定及推外投资的决策机构，对并购方向及相关并购方案具有决定权。
投资发展中心：
是控股集团并购任务的具体执行部门，负责目标公司信息收集，组织并购实施，协调公司内部法务、财务及人力资源部门或外部会计事务所、律师事务所、评估事务所完成尽职调查及相关价值评估，并协助完成新公司筹备工作。
6.2.2、流程图节点说明
步骤
工作内容简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
并购战略形成
公司发展战略
2
确定并购方向
1.公司发展战略
2.董事会相关并购决策
对并购目标的初步要求
3
行业研究
1、产业政策及发展规划
2、市场现状数据
3、市场需求数据
4、上游市场状况
行业研究报告
4
并购目标要求细化
企业资质、资产、业务、区域、管理团队及管理水平、
并购目标具体要求
5
寻找并购目标
6
尽职调查
公司历史沿革、股东及实际控制人、股权变更历史；人员、资产、业务、财务的独立性、合规性、完整性；关联交易及同业竞争情况；三会运行情况及内部控制情况
尽职调查报告
具体要求见尽职调查提纲
7
尽职调查报告
8
经营管理能力评价
9
价值评估
1.尽职调查报告；
2.资产价值评估报告；
3.经营管理能力评价；
4.公司战略需求紧迫性
目标公司价值
10
目标企业（或资产）价值评估
评估报告
11
合作方要求沟通
12
并购方案设计
并购方案
13
谈判并获得对方董事会通过决议
14
制定并购协议
15
协助完成并购协议并上报董事会
1、法务或律师制定协议
2、董事会同意并购方案的决议
1、并购协议；
2、控股集团董事会同意并购方案的决议
16
董事会通过
17
筹集收购资金
18
协议签字、履行
1、组织协议签署
2、协同财务、资金管理部筹集资金。
1、正式生效并购协议；
2、各种交易凭证。
19
资产过户、工商及其他变更交接
1、原有产权证书、工商营业执照、资质证书等；
2、新公司股东大会决议、公司章程；
3、正式生效的并购协议等；
新的产权证书、工商营业执照、资质证书等
20
确定组织结构，创建管理团队
控股集团关于新公司组织结构设计、负责人的任命
并购公司新的管理团队
7投资部并购整合流程图及节点说明
7.1流程图
7.2节点说明
7.2.1、职责分工
战略企划部们和董事会是并购整合的战略策划和决策部门，战略企划部门结合某并购战略要求和被并购公司原有战略，协同董事会和投资发展中心明确被并购公司的战略定位；另外董事会也是并购整合小组成员的决定机构，而战略企业要从某战略的高度制定被并购公司的文化整合方案。
投资发展中心：
是控股集团并购整合任务的全面协调和参与部门，负责并购整合的全过程全面协调工作，并参与被并购公司的战略定位、整合方案制定、以及各个具体整合方案的执行和协调，同时还要参与整合绩效评价工作，从而保证并购战略目标和并购整合实际效果能够一直。
业务部门：
集团已有产业的并购由具体产业部门承担业务部门工作，而新投资产业的业务部门主要由多元化产业中心负责，业务部门是并购整合执行的核心部门，根据董事会通过的被并购公司的战略定位确定业务发展方向，从而制定对应的整合方案和计划，同时围绕业务发展具体执行某已有资产、财务、人事及其它资源的与新并购的整合，从而提高整体资源利用效率，加快公司发展。
人事和财务部门：
根据整合方案和计划制定具体的人事和财务整合计划，并协助业务部门具体执行相应的计划的落实，同时配合整合评估，并及时反馈整合效果，配合并购整合的绩效评价。
7.2.2、重要节点说明
步骤
工作内容简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
对被收购公司原有战略进行分析
1、公司发展战略
2、董事会相关并购决策
3、被收购公司原有战略
4、别收购公司资源及核心能力
5、内外部环境
被并购公司战略定位
2
对被收购公司的战略进行准确定位
3
董事会通过战略定位
4
并购整合小组
1、被并购公司战略定位
2、涉及相关部门沟通确定各部门参与人员
确定以业务部门为主导的主要负责人、分工和成员
5
参与制定并购整合方案和计划
1、被并购公司战略定位
2、并购协议
3、某及被并企业原有财务、人力资源、业务、文化等管理体系和资源现状和差异。
并购整合方案和计划
6
协助制定业务整合方案和计划
1、被并购公司业务定位
2、某及被并购公司业务结构、市场定位、目标客户差异
3、集团内关联业务对并购公司的要求
4、并购协议。
被并购公司业务整合方案和计划
7
业务整合方案和计划的实施
8
协助制定人力资源整合方案和计划
1、业务整合方案和计划
2、某及被并企业原有人力资源管理在管理制度、薪酬体系、激励机制等现状和差异。
3、当地的社保和劳动政策
4、并购协议。
被并购公司人力资源整合方案和计划
9
人力资源整合方案实施
10
协助制定财务和资产整合方案和计划
1、业务整合方案和计划
2、被并企业原有财务管理目标导向、制度体系、会计核算体系、存量资产、业绩评估考核体系、现金流转内部控制的整合
3、当地的社保和劳动政策
4、并购协议。
被并购公司财务及资产整合方案和计划
11
财务及资产整合方案实施
12
对被收购公司文化特性进行分析
13
协助制定文化整合方案
1、被并购公司战略定位
2、明确双方在价值观、企业使命、企业愿景、经营方式等方面的差异和整合障碍。
3、当地的社会风俗、思维方式等外部文化环境。
被并购公司文化整合方案
14
协助制定文化整合计划
1、被并购公司战略定位
2、明确双方在价值观、企业使命、企业愿景、经营方式等方面的差异和整合障碍。
3、当地的社会风俗、思维方式等外部文化环境。
被并购公司文化整合计划
15
企业文化整合方案的实施
16
协助董事会进行整合绩效评估
1、并购整合方案和计划执行情况。
2、并购整合各个子模块整合方案和计划执行情况。
并购整合绩效评价
8新设立企业流程图及节点说明
8.1流程图
8.2节点说明
8.2.1、职责分工
投资发展中心：
是控股集团对外投资成立新公司（包括全资和参股公司）的具体执行部门，负责协调新公司股东、资金、财务及人力资源部门，完成新公司筹备工作。
新公司：
根据控股集团在新公司不同股权比例，可以分为全资子公司、控股子公司和参股公司，由于股权比例的决定公司，投资发展中心及人力资源部门在新公司设立过程中的作用也不同。
8.2.2、流程图节点说明
步骤
工作内容简要描述
重要输入
重要输出
备注
1
新公司起名，确定新公司名称
1.授权委托书、名称预核申请书（全体股东签字）；
2.股东身份证（联合复印1份）；
3.投资方营业执照复印件（盖企业公章）。
新公司名称
2
股东会决议
3
制定公司章程
公司章程
4
筹集所需资本金并验资
1.业务约定书、出资承诺书、记帐凭证（需签字）；2.企业名称核准书复印件、公司章程复印件（全体股东签字）、股东会决议复印件（全体股东签字）、全体股东身份证复印件；
3.现金解款单、入资证明
验资报告
5
新公司名称工商预核
1.授权委托书、名称预核申请书（全体股东签字）；
2.股东身份证（联合复印1份）；
3.投资方营业执照复印件（盖企业公章）。
6
预核未通过，重新起名
7
进行行政许可审批
涉及到的具体行政许可项目审批所需资料。
涉及到的行政许可审批许可证书
8
办理房屋租赁鉴证
1、房屋租赁合同（窗口提供，一式四份）；
2.房产证复印件；
3.企业法人身份证复印件；4.房屋租赁备案登记具结证书。
房屋租赁鉴证
9
进行工商登记
1.公司设立登记书；
2.企业名称预核书原件；
3.公司章程原件（全体股东签字）、股东会决议原件（全体股东签字）；
4.租房协议原件、产权证复印件；
5.验资报告原件；
6.前置审批材料原件
营业执照
10
雕刻印章
公司营业执照
企业公章、财务专用章、法人代表印鉴章各一枚
11
质监局申请企业代码证
1.工商行政管理部门颁发的营业执照原件及复印件；2.法定代表人（负责人）身份证、其他合法身份证件复印件及经办人身份证复印件；
3.单位公章或单位介绍信；4.工商准予设立登记通知书原件。
组织机构代码证
12
财政收入级次认定
无
财政收入级次
13
办理税务登记
1.核准开业通知书（原件）；2.工商营业执照副本及复印件；3.组织机构代码证书副本及复印件；4.法人代表身份证及复印件；5.生产经营房屋、场地证明材料、租赁协议复印件；6.注册资金验资报告复印件；7.章程复印件；8.财会人员资格证明：
身份证及复印件、会计证及复印件、本单位聘书；9.办税员资格证明：
身份证及复印件、会计证及复印件、本单位聘书；10申请报告
税务登记证
14
银行开户、办理贷款卡
1.营业执照正本复印件、代码证正本和国地税登记证正本复印件。
2.法人代表身份证复印件、公章、财务章、法人章
1、《贷款卡申请书》；
2、《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》；
3《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；
4企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上年度决算报表；
5法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件
开户许可证
贷款卡
15
确定新公司各组织机构
16
新公司注册完成
17
进行各岗位人员招聘
9董事长（会）推荐项目信息执行流程图及节点说明
9.1流程图
9.2节点说明：
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
相关表单
1.
董事长（会）推荐项目信息
项目信息
《项目信息表》
《项目信息表》
2.
由项目小组人员进行前期初步调研
《项目信息表》
《项目立项申请报告》
《项目立项申请报告》
3.
由项目小组人员根据前期初步调研出具报告
项目立项标准和评估标准及项目信息表
《部门立项报告》《项目审慎/尽职调查报告》《可行性研究报告》
《部门立项报告》《项目审慎/尽《可行性研究报告》职调查报告》
4.
部门项目评审组审批《可行性研究报告》通过后，出具《项目投资建议书》,提交副总经理审批,如果项目未通过评审,重新进行调研
《可行性研究报告》
《项目投资建议书》
《项目投资建议书》
7.
副总经理审批《项目投资建议书》通过后，提交董事长（会）审批,如果项目未通过评审,重新进行调研
《项目投资建议书》
8.
董事长（会）审批《项目投资建议书》通过后，根据具体情况出具《收购建议书》，然后可组织合同起草等工作，如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
《项目投资建议书》
《收购建议书》
《收购建议书》
9.
组织会计及律师等专业人士进行公司审计及合同起草等工作
项目相关信息
专业审计报告及合同草案
10.
如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
所有相关文档
档案文件
10董事长（会）推荐项目信息执行流程图及节点说明
10.1流程图
10.2节点说明：
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
相关表单
1.
董事长（会）下达命令
2.
由项目小组人员执行相关命令
3.
由项目小组人员根据命令执行情况出具意见
项目立项标准和评估标准及项目信息表
《项目立项申请报告》《部门立项报告》《项目审慎/尽职调查报告》《可行性研究报告》
《项目立项申请报告》《部门立项报告》《项目审慎/尽《可行性研究报告》职调查报告》
4.
部门项目评审组审批《可行性研究报告》通过后，出具《项目投资建议书》,提交副总经理审批,如果项目未通过评审,重新进行调研
《可行性研究报告》
《项目投资建议书》
《项目投资建议书》
7.
副总经理审批《项目投资建议书》通过后，提交董事长（会）审批,如果项目未通过评审,重新进行调研
《项目投资建议书》
8.
董事长（会）审批《项目投资建议书》通过后，根据具体情况出具《收购建议书》，然后可组织合同起草等工作，如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
《项目投资建议书》
《收购建议书》
《收购建议书》
9.
组织会计及律师等专业人士进行公司审计及合同起草等工作
项目相关信息
专业审计报告及合同草案
10.
如果项目未通过评审,则将文件进行归档处理
所有相关文档
档案文件
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