房地产集团资产运营流程工作标准及奖罚准则.docx
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房地产集团资产运营流程工作标准及奖罚准则
运营流程和工作标准
1资产添置管理流程及标准
1资产添置管理流程
2资产添置管理标准
（1）固定资产添置要坚持综合考察、统一调配、协调为先的原则；
（2）所有固定资产的采购部门均为物资管理部门。
（3）中小型设备、其它设备的添置，应由需求单位提前15天提出固定资产添置申请，填制《固定资产添置申请单》，经所在公司经理签字同意，并报上级主管领导审批后，交由实物管理部门调拨、采购，或由实物管理部门授权需求单位的物资管理部门自行采购并报实物管理部门备案。
（4）大型设备的添置，应由需求单位提前30天提出固定资产添置申请，填制《固定资产添置申请单》，并附上可行性分析报告。
经所在公司经理签字同意，报实物管理部门备案，并报上级主管领导审核后提交董事会，董事会通过后，由实物管理部门调拨、或由物资管理部门落实采购。
（5）以物抵债等形式取得的固定资产，如房屋、汽车等，在办理手续之前应事先以书面形式向控股集团董事长请示，获得批准后方可办理。
并由该公司经理及有关人员办理好所有手续，包括房产证、汽车转户等，并及时报本公司财务部门和控股集团资产管理部进行帐务处理。
（6）为了便于资产管理，各子（分）公司、各部门应对新增项目、新增部门、新收购单位、抵押资产、抵债转入资产等重大资产变更事项的重要文件、凭证扫描后发至控股集团资产管理部。
（7）采购完成后，由各子（分）公司的资产管理部门向控股集团资产管理部申请编号。
申请人按照固定样表填列完整各种资产信息，通过网络办公平台发给控股集团资产管理部。
必须按入库单的时间、单价等填写编号申请表，便于核查。
（8）控股集团资产管理部应在2个工作日内给予编号。
（9）申请编号人员拿到资产管理部给定的编号后，需在5个工作日内完成铭牌的上牌工作。
（10）所有新增固定资产必须使用机械设备入库单办理入库手续。
入库单上必须注明编号。
（11）对已入库的固定资产，当月发票未到的，物资采购人员应将入库单的财务联交子公司财务部门，财务人员对这部分未到的固定资产发票进行帐务处理，保证帐实相符，待发票到达后予以调整；各分公司财务部在固定资产入账时应严格把关，并在记帐凭证摘要中列明资产编号。
（12）物资采购部门应每月为给各分公司所采购的固定资产建立台帐，并于每月30日前汇总后通过网络办公平台发至控股集团资产管理部，资产管理部核对无误后，应及时督促相关子、分公司完成入帐、入库工作。
（13）物资采购人员应及时将已有编号的固定资产发票扫描后发控股集团资产管理部，经资产管理部签字确认后方可报批费用。
发票开出后应在二周内发资产管理签核。
超过一个月每张罚50元，超过二个月每张罚100元。
（14）各产业集团物资管理部门应每月月底汇总一份当月新购固定资产表报控股集团资产管理部。
（15）新购固定资产的发票必须写清每种设备的名称、型号、单价（不能写材料一批或办公设备一批等模糊性词汇）。
（16）固定资产发票上的品名、编号、购署时间、原值和管理系统内的数据必须一致，相关数据不一致的发票、信息未录入管理系统的发票以及无编号发票，资产管理部不能签字。
表单1：
固定资产添置申请单
固定资产添置申请单
申请信息（申请部门填写）
申请人：
联系电话：
申请部门：
申请时间：
申请事项、用途及备注说明：
设施情况描述（资产管理员或使用人填写）：
审核
分公司领导意见：
实物管理部门意见：
子公司总经理意见：
资产管理部意见：
注：
10万元以上大型资产设备的采购申请须经董事长或董事会的审批。
表单2：
新增资产编号申请表
新增资产编号申请表
资产编号
资产名称
数量
型号
生产厂家
入库时间
单价
放置地点
使用人
购买金额
备注
说明:
新增资产编号申请统一按此表填写，型号、生产厂家、放置地点、购买时间和金额五项缺一不可,填写完整后发送至控股集团资产管理部信息平台，资产管理部在2个工作日内将资产编号回复至申请人的信息平台；必须按入库单的时间、单价等填写编号申请表，便于核查。
2.由于神宇建机的设备通常都是通过机具中心周转的,为避免重复编号,今后凡是神宇建机的新增设备请直接向机具中心申请编号,然后由资产管理部统一给机具中心编号；
3.电脑、打印机等办公设备请申请人务必填写使用人一栏。
表单3：
样板房软件硬件盘点明细表样
项目:
样板房：
号
年月日
序号
名称
规格型号
面料
生产厂家
数量
单位
购买时间
原值
放置位置
保管人
备注
例1
米黄单人沙发
U-5*5
棉麻面料
方园家具厂
2
张
09.05.08
1590/张
客厅
XXX
例2
黑皮钢椅
A1120
真皮
上海家具厂
1
张
09.09.15
540
餐厅
XXX
例3
台灯
D3236
铜制品
上海灯具厂
1
只
09.09.15
1236
主卧
XXX
液化气灶
参盘部门签字
设计部：
营销部：
物业部：
2资产日常管理标准
2.1固定资产验收
（1）新购入、增加固定资产的验收
固定资产采购后应在各分公司验收、编号申请、入库。
由资产使用部门、资产采购部门、资产管理部门三方组成验收小组，共同验收，由各公公司、部门的安全设备科，没有设备科的由质检员或部门负责人提供技术支持。
验收时应跟据采购合同、质保书，验看外观、检查内在质量、试机、性能实验、配件是否符合质保书及合同要求。
验收合格后办理编号申请手续。
经验收合格后，开具固定资产入库单一式三联，一联为财务联（随发票报销用），一联为资产联（交资产管理部门作为登记台帐的依据），一联为存根联（交实物管理部门登记台账）。
接收后应及时将资产联和存根联交实物管理部门，实物管理部门再将资产联交控股集团资产管理部，作为登记台账的依据。
由实物管理部门开具固定资产调拨单，作为内部核算的依据。
报销应在使用资产单位的子公司财务部门进行，也可在资产使用单位财务部门报销，报销后通过内部往来转至所属子公司财务部。
（2）调拨的固定资产验收
由实物管理部门开具固定资产调拨单，调入方按购入固定资产的方法进行验收，在固定资产调拨单上签字确认接收，若调入的固定资产有缺陷，调入方有权要求实物管理部门进行修理或调换。
系统内调出方应及调出，调入方应在三天内签收。
超过时间每次罚款50元。
（特殊原因除外，针对特殊原因的处置权为资产管理部）
（3）编号申请
机槭设备由安全设备科或部门负责人申请，IT电子办公设备由各分公司网管申请，生活办公设备由各办公室申请，跟据编号申请表填写设备名称、型号、生产厂家、购置日期、原值后由办公平台发控股集团资产管理部申请编号。
2.2固定资产入库
（1）固定资产入库
新购固定资产经过验收，并收到编号后由分公司、部门仓库办理入库手续，在入库单上必须写清设备编号，便予以后财务核对。
并及时录入管理系统。
机具科应及时跟踪检查管理系统内的录入及调拨情况。
（2）实物挂牌
新增固定资产，实物入库后，由安全设备科或部门负责人在5日内挂牌完毕。
（机槭设备的铭牌应订在易见且不易受碰撞、磨损、遮盖的位置）如在服务中心入库的，实物在异地的由服务中心监督落实上牌工作。
IT电子办公设备由各分公司网管挂牌，生活办公设备由各办公室挂牌，对原有设备应每季度进行一次帐物编号核对，发现看不清或掉牌的设备应重新换牌，确保编号正确性。
（对房地产、设计院、服装厂等没有设备科及网管员的其机槭设备、生活设备、IT设备都有办公室主任管理）
固定资产使用部门在使用过程中如发现铭牌脱落或不清楚的，应及时报资产管理部门补上。
否则，资产管理部门有权对资产使用部门进行处罚。
（3）录入ERP系统
固定资产入库后，资产管理部门必须3日内将资产信息录入ERP管理系统，录入时必须填写设备名称、型号、生产厂家、购置时间、原值、存放地点、使用保管人等全部信息。
对原有设备必须核对好编号后才能录入系统。
录入时必须按入库单的时间、单价等录入，便于核查。
对房屋等必须填清购置时间、原值、面积、座落地点、楼号、是否有产权证、是否低压、出租、产权权利人。
（4）证件，说明书
大型设备说明书由资产管理部门保管。
房产证、土地证拿到后，经办人必须把复印件扫描后发控股集团资产管理部备案。
汽车行驶证、登记证各分公司、部门车辆调度必须及时收集好，并于每年12月份汇总一次复印件交控股集团资产管理部。
（5）帐务处理
新增固定资产进入管理系统后，凡上月新增的资产在本月应进入固定资产月报表（发票未到的须进行帐务处理，待正式发票到达后予以调正）。
确保帐实相符。
新增固定资产在记帐凭证摘要中必须写清资产名称及编号，便于财务之间对帐。
2.3固定资产领用
（1）固定资产领用时，领用人应在调拨单上签字，并对领用的固定资产的安全、完整负完全责任。
（2）凡丢失的设备，资产管理部门应及时报控股集团资产管理部，由资产管理部根据折旧及新旧程度确定赔偿金额，由赔偿人签字同意赔偿后交财务部门从工资中扣除其应赔偿金额，需要重新采购的由采购部门统一采购，其余人员不得私自处理，以次充好。
（3）各级财务、设备科长、办公室、仓库人员中途调动时，双方应交接清楚并把固定资产交接表报一份给控股集团资产管理部。
（4）资产管理部门在资产被领用后必须于当天将相关领用信息录入ERP系统。
（5）各分公司门卫对固定资产进出必须做好台帐记录。
（6）实物管理部门和使用部门不及时做好设备异动台帐，不认真开调拨单的第一次罚款50元，第二次罚款100元。
2.4固定资产调拨
（1）内部只许调拨，不许借用。
（2）调出方。
设备调拨必须在系统内进行，调出方在调出时必须帐物编号相符，设备运转正常。
大型设备调运必须要有专人押运，办理交接手续。
（3）调入方。
在设备进场后应由设备负责人检查设备的运行情况，编号是否正确，然后在系统内接收。
如运行不正常，编号不正确可不签收，并向上级反应。
如不负责签收造成损失的，由责任人自己承担。
（4）分公司内部调拨的，由调入项目提出书面申请，经分公司经理签字同意后方可落实。
发生的相关费用，由调入项目承担。
（5）分公司间调拨的，由调入分公司提出书面申请，经实物管理部门批准后方可落实。
发生的相关费用，由调入分公司承担。
2.5固定资产出租与出借
（1）设备出租程序
由出租单位向实物管理部门提出申请，经资产管理部门审核批准后，由实物管理部门与租用单位签订租赁合同，同时交财务一份备查。
实物管理部门应对租出资产进行管理，并按合同收取租金。
期满后及时收回资产，并进行保养。
（2）设备外借程序
固定资产借出应由分公司安全设备科长写明外借原因经分公经理同意签字后报实物管理部备案。
所发生的费用由受益部门承担。
并及时收回设备，验收保养。
（3）帐务处理
设备出租所得的租金归实物管理部门所有。
所有维修保养弗由实物管理部门支出。
设备出借所发生的租金、维修保养费、人工费均由出借方承担。
2.6固定资产的报停、修理
（1）固定资产的报停，由该资产使用部门提出固定资产报停申请，经资产管理部门审核批准后实施。
（2）各分公司安全设备科长应负责监督固定资产的检修保养。
（3）资产管理部门负责定期进行中修、大修，贵重配件（单位价值在1万元以上）的更换必须报经子公司总经理审批后方可采购。
设备大修后，应和资产使用部门办理验收交接手续，写清设备的运转性能及更换配件明细。
（4）设备大修费用在2万元以上的，应由相应资产管理部门提交大修申请，经集团公司总经理批准后实施。
（5）生产、运输设备维修费均由资产管理部门承担。
2.7固定资产的折旧和减值准备
（1）公司固定资产的折旧采用平均年限法，按固定资产的预计使用年限和预计残值率分类确定的年折旧率如下:
类别
预计使用年限
预计残值率
年折旧率
房屋建筑物
30年
3%
3.23%
机器设备
8年
3%
12.13%
运输设备
5年
3%
19.4%
电子设备
5年
3%
19.4%
办公设备
5年
3%
19.4%
其它
5年
3%
19.4%
（2）固定资产减值准备
期末按单项固定资产账面价值与市价孰低计量，对市价金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备。
2.8固定资产的帐务处理
（1）固定资产的帐务处理由具有独立法人资格的公司负责进行，其它公司通过采购或其它方式取得的固定资产均应通过内部往来转至法人单位进行帐务处理。
（2）资产管理部门与资产使用部门均应建立本公司的固定资产台帐，进行固定资产的日常实物管理。
（3）控股集团资产管理部根据各资产管理部门的数据建立全公司的固定资产台帐，并对公司的全部固定资产进行监控。
（4）由各级财务部门负责每月逐级上报固定资产动态分布表。
（5）控股集团资产管理部负责每月与各子公司财务部门核对固定资产的账实情况，及时查找原因。
3资产盘点管理流程及标准
3.1资产盘点管理流程
3.2资产盘点管理标准
（1）固定资产应在每年年终进行一次全面盘点，年度中不定期抽盘和月度盘点。
（2）固定资产盘点方式
①年终盘点：
由控股集团资产管理部发布盘点通知，各级子公司落实盘点工作，逐级上报，控股集团资产管理部组织抽盘与考核。
②不定期抽盘：
由控股集团资产管理部在实物管理部门和使用单位的配合下对使用单位的固定资产进行盘点和性能检查。
原则上每个使用单位除年终盘点外每年应抽盘一次。
③月度盘点：
各分公司安全设备科长每月出报表前应组织项目安全员对所占用固定资产进行盘点。
（3）年度盘点人员的总体分工:
①总盘人：
由集团财务副总监担任，负责盘点工作的总指挥，督导盘点工作的进行及异常事项的裁决。
②组盘人：
由各子分公司经理担任，召开“资产盘点动员会”，成立盘点小组，落实与指挥盘点工作。
③监盘人：
由各子分公司财务负责人担任，负责监督盘点质量，编制汇总固定资产盘点表及附表的上报。
④主盘人：
由各级实物资产管理部门（有专职资产管理员的由其担任）担任，带领协盘人完成资产盘点工作，编制初步固定资产盘点表上报。
⑤协盘人：
由安全员、仓库、公司经理指定人员等组成，负责协助主盘人的资产盘点涉及的计数、物品搬运、整理、贴牌等工作。
（4）控股集团资产管理部应在年终盘点前，拟订盘点计划（包括盘点目的、盘点人员、盘点用具、盘点日程等），报控股集团财务副总监批准后，签发盘点通知，并召集所有盘点的人员召开由总盘人主持的盘点协调会，限期办理完成盘点工作。
（5）所有盘点都以静态盘点为基础，盘点开始后原则上应停止所有固定资产的进出及移动。
（6）盘点固定资产时，盘点人应依据实际盘点数编制“盘点表”；盘点完毕，参与盘点人员均需在盘点表上签字确认。
盘点人应将“盘点表”汇总编制“盘点汇总表”。
年终“盘点汇总表”，还必须由总盘人、主盘人签字后，报送集团公司总经理，并由资产管理部门及实物管理部门各存档一份。
附件：
表单：
固定资产盘点表
固定资产盘点表
部门名称:
年月日
编码
名称
规格型号
生产厂家
购买日期
单位
数量
原值
净值
放置地点
保管人
备注
4资产价值评估管理流程及标准
4.1资产价值评估管理流程
4.2资产价值评估管理标准
（1）公司依法对固定资产进行有偿转让、出租、变卖、抵押借款、对外投资，以及企业兼并、投资、变卖、租赁、清算时，相关资产管理部门必须报控股集团资产管理部对固定资产进行价值评估。
（2）购入的固定资产，以其购入价加由公司负担的运输、装卸、安装调试、运输途中保险费及其他附加费用计价，国外购入的还应包括进口税金。
（3）自制、自建的固定资产，按建造过程中的实际支出计价。
（4）在原有固定资产基础上进行改建、扩建的，按固定资产原值，加上改建扩建发生的实际支出计价。
（5）投资者投入的固定资产，按评估确认或按合同、协议约定的价格计价。
（6）接受捐赠、从境外调入或引进的固定资产，以所附单据确定的金额加上由公司负担的运输费、保险费、安装调试费、缴纳的税金等计价；无所附单据的，按照同类固定资产现行市场价格计算。
（7）盘盈的固定资产，按照同类固定资产的重置完全价值计价。
（8）公司购建固定资产交纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税计入固定资产的价值。
5资产报废管理流程及标准
5.1资产报废管理流程
5.2资产报废管理标准
需报废的固定资产：
已到使用寿命又无修复价值的，因遭受意外灾害不能继续使用的或因技术进步而被淘汰的固定资产。
（1）各项目、部门将待报废设备应集中到分公司、部门仓库，由实物使用部门填写固定资产报废申请单。
（2）实物管理部门对设备进行技术鉴定签字后，写书面报废申请表提交实物管理部经理、子公司总经理签字后报控股集团资产管理部。
（3）大型设备（单位价值10万以上）需要申请报废的，还需由专业维修部门进行确认，经分公司经理、实物管理部门经理、产业集团总经理、控股集团资产管理部及监事会审核签字后方可报废。
（4）如果确认报废，实物管理部门应及时填制《固定资产报废申请单》（一式四联：
第一联：
实物管理部门；第二联：
财务部门；第三联，资产管理部门；第四联，实物使用部门）。
并把旧铭牌和申请单交回控股集团资产管理部，不得自行销账。
5.3报废资产帐务处理标准
财务部门接到书面报废单后，应跟据报废单上的设备编号对应帐套内的设备编号相符后进行消帐。
表单1：
固定资产报废申请单
固定资产报废申请单
年月日
序号
设备编号
名称
规格型号
数量
购进日期
保管人
备注
报废原因（设备使用单位填写）：
申报单位：
原配备部件：
报废设备处理意见（实物管理部经理填写）：
子公司总经理意见：
资产管理部处理意见：
注：
大型设备报废必须经集团公司监事会主席签字；
2.报废理部，第二联交财务，设备的铭牌应取下后交资产管理部；
3.本表一式四联，第一联交实物管第三联交资产管理部，第四联交使用部门。
6房产、土地等实物资产的盘活管理流程
6.1建设产业集团所抵房产管理流程
6.1流程图
6.2流程说明
（1）职责分工
分公司交办人员：
负责申请抵入资产，签订抵入资产协议，分配抵入资产；
分公司经营科长、法务人员和分公司经理：
审批资产抵用申请；
控股集团资产管理部：
审核分公司提交资料的完整性，并对拟抵入资产的评估价值进行审核；资产抵入后负责资产的日常管理及盘活等。
财务管理中心财务部：
负责固定资产账务处理、帐实核对；
控股集团副董事长：
审批资产抵用申请；
控股集团董事长：
审批资产抵用申请。
（2）节点说明
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1
分公司交办人员（分公司法务人员、分公司经理）提出抵入资产申请,提交分公司经营科长、法务人员和分公司经理
（1）项目基本情况：
包括项目地点、施工面积、竣工时间，目前施工形象，项目还有多少未销售面积。
（2）欠施工款情况：
我方施工项目欠的施工款，是否能回笼资金，说明项目资金情况。
抵入资产申请书
2
分公司经营科长、法务人员和分公司经理审批抵入资产申请
抵入资产申请书
审批意见
3
资产管理部
审核意见
4
副董事长根据以下条件审批抵入资产申请；对满足以下前提下的资产同意按照抵入资产办理：
①甲方确实没有现金；②抵入的房产金额必须低于市场价值20%-40%；③必须已经找好下家，把房产抵出或出租）；沈总不能定的，由董事长决定；
抵入资产申请书
审批意见
5
董事长审批抵入资产申请
抵入资产申请书
审批报告
6
申请通过审批后交办人员与甲方签订实物抵债的相关协议，报招商运营中心资产运营部签核。
审批意见
实物抵债的相关协议
7
资产管理部签核协议
8
分公司交办人员将协议原件交财务部门入账
实物抵债的相关协议
9
控股集团财务管理中心财务部凭上述的抵房协议、董事长或副董事长审批的报告作为附件进行固定资产账务处理（增加固定资产，减少应收帐款）。
审批报告、实物抵债的相关协议
账务处理
10
资产管理部根据财务管理中心提供的数据办理资产信息登记。
实物
11
资产管理部办理资产入库手续。
实物
入库单
12
进入资产日常管理及盘活流程。
入库单
资产信息
6.3办理到公司名下房产要准备的资料:
（1）单位营业执照原件、复印件（章）；
（2）单位组织机构代码证复印件（章）；
（3）单位法人证明（章）；
（4）法人身份证复印件（章）；
（5）法人委托经办人证明；
（6）委托人身份证原件、复印件；
（7）房产所在地派出所开具房产地址证明；
（8）开发商出具准予办理房产及楼号、单元号房号证明；
（9）合同3份；
（10）发票原件及复印件，复印件盖章；
（11）税金及相关费用（要根据房产是商业、住宅、面积大小定）。
附表：
抵入资产总表
抵入资产总表
序号
房产地址
房屋性质
建筑面积（㎡）
抵款金额（元）
抵入日期
抵出单位
产权证
土地证
招租
备注
编号
原（复）
编号
原（复）
1
升级会员 