上海二手房交易流程.docx

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上海二手房交易流程

2018年最新上海二手房交易流程

2018年最新上海二手房交易流程

购房前期调研

是否有租客，需租客放弃优先购买权的书面承诺；

去小区物业了解有无物业费欠缴的情况；

了解供电供水燃气是否正常，房屋质量是否有问题，是否漏水，墙壁有无裂痕等；

和小区保安或邻居打听下是否属于凶宅；

小区几公里内是否有化工厂，垃圾焚烧厂，变电站，高压电线等；房子是否靠主干道等。

产权调查

产调信息并非只能通过房产中介才能获取，付定金前买家可以和卖家一起去房产交易中心，卖家凭身份证拉产调。

产权调查一般包括如下信息

1、产调查询是否完整

所查房屋若无抵押等特殊情况，都会有“房屋状况及产权人信息”以及“土地状况信息”两页信息，上面标注了房屋的面积、类型、权利人、房地产权证号、土地权属性质、土地用途等基本信息。

若房屋有抵押，则会另有一页“房地产抵押状况信息”，显示出该房产的抵押权人、债权数额，债权履行期限等，抵押信息一目了然。

注意事项：

现实中有人故意漏查几项重要事项，例如抵押信息、限制信息，用于欺骗债权人，已达到借款目的，最后造成债权人权利受损。

2、房屋状况和产权人信息

此处主要看房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和房产证上一样，里面的竣工日期需要特别留意，直接影响到贷款的年限；底下的打印日期也需要看清楚，时间隔太久的，房屋的权利信息可能已经变更过了。

需要注意产调上所有权来源项目，目前所有权来源有分如下几种：

房改售房、分割、买卖、继承、赠与、变更、析产等。

其中出售继承的房产不满足满五唯一的条件卖家要承担20%的个税！

3、土地信息

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土地都是国家的，你只有使用权,有的开发商一块地拿下来开发10几年，土地年限大大缩水了！

4、抵押状况信息

抵押权人：

此笔贷款的放款机构，也可能是典当行等其他金融机构；

期限：

此笔贷款的年限，一般30年以下；

债权数额：

此数额为总得贷款数，每月还款后，剩下还有多少数额是看不出来的，这个需要去贷款银行才能查询得到；

备注：

此笔贷款的组成，包括纯商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款、消费贷款等

打印日期：

不要隔太久，最好一周内；

此处仅列出一项抵押信息，有的房产会有好几个抵押信息，所有的贷款数额加起来就是该房产总得负债。

备注：

私人借贷，民间高利贷等产调是看不出的！

5、限制状况信息

限制状况分为：

司法限制：

即法院查封，房东的债务、经济、劳动、合同等官司都有可能引起不动产的查封；

轮候查封即该房产已经被多次查封，想了解具体什么查封原因可以根据限制原因中的案号，到相应法院去咨询；

行政限制：

即行政机关对房产做出的限制交易，最多的原因是：

违章搭建、破坏房屋结构等其他限制：

公安等国家机关对于产权人牵涉犯罪后的财产查封等；

限制期限：

司法限制一般2年，到期后法院续封为一年，只要案件不结，可以不断续封；其他性质限制都是无期限的，直至违法行为消除，方能解封。

6、租赁登记

租赁登记，办时方便去时难，租赁未到期解约的很多，此时需要双方共同申请办理撤销登记，一旦租客回老家或是不配合就比较麻烦了；而且二手房交易若是有租赁登记，需征询承租人意见方可出售

7、异议登记

此登记通俗讲：

产证上没你名字，但又是利害关系人，一旦权利人把房子卖了会损害到你的利益，那就可以做异议登记，但异议登记属于临时性的，需要利害关系人尽快向法院发起诉讼，保护自己利益。

居间协议：

1.核实上家身份证，房产证，户口本，中介身份证；

2.违约处理办法，如不能按时过户，交房，中介私自将房产证交由上家，房屋质量出现问题等如何处理；

3.商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期，给一次钱上家要打一次收条（定金，首付，贷款，尾款）；

4.户口迁出条款

目前我国无法通过诉讼强制迁出户口，派出所也不会强制将卖家的户口迁出，因为迁户口需要卖家本人申请，因此在二手房买卖合同中对卖家户口条款的约定很重要：

留下卖家其他房产信息或实际居住地信息；明确约定迁出户口的期限，逾期后按照每天xx金额收取挂户费，费用的性质可以不是违约金；或者和卖家商量好押一定的尾款，户口迁出后尾款再付给卖家，上海一般一个户口押20万。

5.税费问题（中介费；增值税；个税等）及违约处理；

6.产证上出现的名字都需签字；

7.产证交中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失；

8.付订金。

网签：

买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》：

1、买方限购资格:

在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭

（1）上海户口但无住房的家庭；

（2）上海户口仅有一套住房的家庭；

（3）非上海户口但能提供连续满五年社保或者税单的！

2、买方提交材料：

上海户籍：

身份证、户口簿、结婚证（未婚人士提供民政部门开具的未婚证明）

非上海户籍：

身份证、户口簿、结婚证（单身限购）、纳税或社保证明

3、卖方提交材料《不动产权证书》记载的全部权利人的有效身份证明。

注意事项：

签定合同时，必须所有产权人到场，家庭成员及权利相关人员要到场，同意卖房；核实好对方身份证，房产证。

签定合同后，房产证需交给第三方中介保管；将居间协议中涉及的付款信息、税费问题、户口问题、交房时间、违约责任等都写入合同内；房价做低的部分可以在补充条款以装修补偿款的方式支付；没有规定必须通过中介才能网签，卖家和买家可以到房地产交易中心网签打合同，30元左右的工本费；

资金监管

2015年7月1日起上海松江区开展存量房交易资金监管试点服务，到目前已经覆盖到了全市各区。

无论是二手房交易中的首付款，还是银行贷款或者尾款，都可以进行资金监管，交易双方在签订完二手房交易合同后，可直接前往区房产交易中心资金监管窗口签订资金监管协议。

之后买方需要把资金打入经过登记备案在银行开设的资金监管专户，待交易双方办理过户手续登记核准后（即买方取得房产所有权），再通过监管专户，将监管的购房资金支付给卖方。

其间，上海市房地产交易资金管理有限公司作为第三方交易保证机构，将在整个流程中提供资金监管及结算服务。

在资金监管模式下，买卖双方只需在交易中心完成过户手续后，银行即可凭借交易中心出具的收件收据将购房者申请的贷款打入资金监管账户，由资金监管账户在交易中心核准登记后，打入卖方账户，缩短了贷款放款的流程，保证买家的资金安全，不会出现卖家私下抵押造成房子被法院查封无法过户，首付款都无法拿回来的类似情况。

整个资金监管服务卖家和买家不需要支付任何费用。

目前上海还没有强制执行二手房交易资金监管。

办理贷款

办贷款的时候卖家夫妻双方必须到场签字，买家是已婚的也需夫妻双方到场签字。

卖家：

身份证，产证人到场，买卖合同，婚姻证明，私章，收款账户，户口本；

买家：

身份证，户口本，结婚证明，学历证明，收入证明，银行流水，个人所得税单，首付款转账凭证和收据，私章，还款账号；

注意事项：

公积金贷款担保费2014年就取消了；商业贷款评估费也取消了；贷款相关问题可以咨询群里的银行信贷员；

审税和过户

从2018年2月1日起，办理不动产登记调整为一口受理、内部流转、并联审批、统一时限，即由受理窗口统一收件后，房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记实现内部流转，并提供EMS快递服务；办理不动产交易登记将从原来的41个自然日，缩至5个工作日；同时市民“跑大厅”的次数将减少。

办理不动产交易登记还将实现网上申请办理。

交房

1.根据合同附件中装修情况，制作清单，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏；

2.交房时卖家最好能出具近三个月的水电煤支付账单。

防止有遗留，欠费；

3.查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用及物业管理费；

4.交房日期及户口迁出以尾款做制约；