个人信贷讲义.docx
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个人信贷讲义
内部培训资料
注意保密
2004年9月
目录
前言3
第一章个人信贷业务的发展和现状3
第一节我国房地产业发展的基本情况3
一、我国房地产行业发展的基本情况3
二、房地产业对我国社会经济和金融业发展将产生的重要影响10
三、我国房地产业及住房金融业务存在的主要问题及风险12
四、工商银行住房金融业务发展的基本情况14
五、工商银行住房金融业务发展目标17
六、截止2004年9月工、农、中、建四大商业银行个人住房贷款市场占比情况（资料来源于人民银行）18
第二节汽车消费贷款的发展19
一、汽车消费信贷市场商机无限（资料来源于个人金融业务部）19
二、汽车消费信贷市场竞争残酷22
第二章个人贷款的申请23
第一节个人住房贷款的申请23
一、个人住房贷款申请、审查和审批23
二、个人住房贷款的发放、偿还和贷后管理26
三、个人住房公积金贷款30
四、个人住房加按揭贷款31
五、个人住房转按揭贷款32
第二节汽车消费贷款的申请34
第三节个人贷款的还款方式38
一、我行约定还款日的确定38
二、等额本息还款法39
三、等本金还款法39
前言
近几年来，我行个人贷款业务发展较快，已成为重要的金融产品。
个人贷款以其周转速度快、贷款不良率低、社会影响面广等特点，创立我行的“精品业务”，而且在贷款余额、增量和市场份额方面均处于各商业银行之首。
个人信贷业务包括了个人贷款的购置住房、购置商用房、建房、装修、家居消费、汽车消费、综合消费、质押贷款、助学贷款、住房公积金贷款、加按、转按等业务，在此我以最能代表个人信贷业务特点且业务量最大的个人住房贷款和汽车消费贷款为例，从个人信贷业务的发展和现状及其业务流程两方面向大家介绍个人信贷业务。
第一章个人信贷业务的发展和现状
考虑到市场竞争和商业秘密，在此我以2003年的数据对我国房地产和汽车消费市场的发展进行简单的介绍。
第一节我国房地产业发展的基本情况
一、我国房地产行业发展的基本情况
（资料来源于住房金融业务部）
根据我国社会经济发展的总体部署，1998年以来，我国的房地产业进入一个历史性的发展阶段：
一是针对东南亚金融危机对我国经济产生的深刻影响，党中央、国务院确定了拉动内需的经济方针，将房地产业作为国民经济的支柱产业和新的经济增长点，结束了1993年以来房地产业的调整和整顿；二是1998年在全国全面推行了城镇住房制度改革，将住房这一福利产品纳入商品范畴，采取多种措施支持、鼓励住房消费；三是人民银行调整了货币金融政策，将发展个人住房贷款作为引导商业银行贷款投向的重要方针。
由于上述宏观经济政策的重要调整，为我国的房地产业发展拓展出巨大的空间，并随之进入了近六年的成长期。
全国房地产开发投资逐年上升，施工面积、新开工面积和竣工面积稳步增长，房地产企业数量大幅度增加，商品房持续热销，平均价格稳步上升，房地产业呈现出较为明显的强势运行态势。
（一）房地产建设投资保持快速增长。
1998年来，我国房地产开发投资占GDP之比持续上升,2003年上半年达7.63%。
根据国际一般规律，尚属于合理的浮动区间（3%，8%），房地产开发投资与国民经济规模基本相适应（图1）。
（二）房地产建设规模不断扩大。
1998年以来，我国的房地产建设面积基本保持渐进增长态势，2002年房屋施工面积92756万m2，其中新开工面积42260万m2；房屋竣工面积32523万m2。
（图2）
（三）房屋销售价格基本保持平稳上升。
2003年上半年全国商品房平均售价为2424元/m2，其中住宅平均销售价格为2266元/m2，近几年房价增幅走势相对平稳。
（表1、图3）
表1商品住宅平均价格变化情况表
年份
商品住宅平均价格（元/平方米）
房价增长率（%）
1992
996.4
-------
1993
1209.06
21.3
1994
1428.6
18.2
1995
1509
5.6
1996
1605
6.4
1997
1790
11.5
1998
1854
3.6
1999
1857
1.6
2000
1948
4.9
2001
2017
3.5
2002
2088
3.5
2003年1-6月
2266
5.9
（资料来源：
国家统计局）
（四）商品房销售量持续增长。
2002年，全国商品房销售量24969万m2，其中住宅22117万m2；商品房销售额5721亿元，其中住宅5267亿元。
从总体看，基本形成了以住宅为主体的商品房销售格局。
据统计，2002年，个人购买商品住宅20728万m2，占商品住宅销售面积的93.7%，基本形成了以个人购置为主体的住房消费格局。
（表2、图4）。
表2全国商品房销售情况
年份
商品房销售面积
（万平方米）
销售额
（亿元）
其中：
住宅
其中：
住宅
1992
4288.86
3812.21
450
379
1993
6687.91
6035.19
863
729
1994
7230.35
6118.03
1018
731
1995
6025.94
5122.41
1257
1024
1996
7618.13
6635.56
1451
1119
1997
9010.17
7864.3
1850
1417
1998
12185.3
10827.1
2135
1718
1999
14556.5
12997.9
2655
2144
2000
18637.1
16570.3
3572
2954
2001
20779.24
18499
4626
3825
2002
24969.29
22117.18
5721
5267
（资料来源：
国家统计局）
（五）居民收入与商品房价格基本协调。
2002年，城镇居民家庭年均可支配收入为23108.4元，每套商品住宅平均价格为146160元（表3）。
表3城镇居民家庭年均可支配收入与商品住宅每套房价情况表
年份
商品住宅每套平均价格
（元）
家庭平均可支配年收入
（元）
房价收入比
1992
47190
6485
7.27
1993
58809
8248
7.13
1994
71773
11188
6.41
1995
74726
13706
5.45
1996
87312
15484
5.29
1997
101958
16513
6.17
1998
110943
17360
6.39
1999
115283
18733
6.15
2000
126542
20095
6.30
2001
134252
21805
6.15
2002
146160
23108
6.32
（数据来源：
国家统计局。
商品住宅每套平均价格按每m2平均价格乘以70m2计算）
房价收入比是衡量房地产市场有效需求的重要指标。
根据有关资料考证，发展中国家房价收入比大多为4:
1至6:
1之间。
由于长期以来我国一直实行低工资和福利分配住房制度，工资构成中未包含住房成本，因此从总体情况看，我国的房价收入比应属于相对合理范畴（图7）。
（六）土地市场需求旺盛，土地价格上涨较快。
2002年，开发企业土地购置面积30382.3万m2，同比增长了40.2%；完成土地开发面积17346.8万m2，同比增长了19.6%。
1998年以来土地市场购置开发情况见表4。
表4土地购置开发情况
年份
土地市场投资额（亿元）
土地购置面积（万平方米）
开发面积（万平方米）
1998
245.7
10109.3
7730.1
1999
290.7
11958.9
9319.6
2000
378.5
15267.18
10300.54
2001
486.73
21660.6
14508.9
2002
550.54
30382.3
17346.79
（资料来源:
国家统计局）
土地市场的供不应求直接导致价格上扬。
一些发展商“圈地”问题较为突出，部分地区“开发区热”出现复苏。
2002年全国土地交易价格指数为106.3，较大程度超过往年增长水平（图8）。
（注：
价格指数以上年基数为100）
（七）房地产市场的区域性格局渐趋形成。
2003年，广东、北京、浙江、上海、江苏等5省市的房地产投资均达到500亿元以上，投资额总计4096.14亿元，占全国总额的59.2%；山东、辽宁、四川、福建、重庆、湖北、天津、河北等8省市房地产投资均达到170亿元以上，投资额总计2147.87亿元，占全国总额的27.8％；其余18个省、区投资额总计1492.38亿元，占全国总额的19.3％（图9）。
综上所述，1998年以来，我国的房地产业与社会经济发展是相适应的，基本保持了健康、持续和比较有序的发展局面，市场供求总量基本平衡，价格相对平稳，但也存在着房地产投资增长较快，一些城市楼价偏高，土地市场不够规范，楼市供求结构性失衡问题。
二、房地产业对我国社会经济和金融业发展将产生的重要影响
房地产业具有高度的产业关联性，对我国社会经济和金融业的发展具有特别重要的意义。
（一）房地产业对我国社会经济发展将发挥巨大的推动作用。
房地产业是一个涉及面广，产业关联度高的产业体系，对国民经济诸多产业门类都将构成重要影响，据有关资料，我国每年钢材消耗量的25%、水泥消耗量的70%、木材消耗量的40%、玻璃消耗量的70%和塑料制品消耗量的25%都用于房地产开发建设中，据建设部的统计分析，房地产建设对GDP的贡献度一般在1.7至2个百分点。
房地产业的健康发展对我国经济建设具有其他产业体系无法替代的重要作用，是构成我国经济长期、可持续发展的重要基础产业。
（二）房地产业的发展将进一步拓宽我国就业渠道。
房地产业的发展不仅涉及到制造业、建筑业等产业门类，而且涉及到诸多服务领域，如通信电信、物业管理、商贸流通、饮食服务等一系列范畴，由于居民住宅消费升级所产生的生产、流通、服务领域的扩大，将有效拓展我国就业渠道，缓解社会压力，增强社会稳定，在我国逐渐进入人口高峰期，这一点尤为重要。
（三）房地产业的发展将有效改善我国居民金融资产结构，增强金融稳定性。
目前，我国城乡居民储蓄额已经高达十万亿元，并继续呈现上升趋势。
我国高储蓄率和个人金融资产分布的单一性非常突出，诚然，长期以来，大量居民存款构成银行信贷资金的重要来源，为国家经济建设作出了重要贡献。
但是，由于社会金融资源配置缺乏多样化，大量资金来源和运用主要集中在银行，因此银行风险亦在日益加剧。
从社会金融资产的总体配置上，加快个人金融资产多样化和个人资产实物化的转化，特别是支持和鼓励城镇居民购置和拥有私人住房，对于提高国家金融资产的安全性和稳定性非常重要。
（四）房地产业的发展将构成重要的金融运行平台。
从国外房地产业和房地产金融发展经验和发展模式看，个人拥有的私产权住宅不仅构成重要的家庭财产，而且也构成体现生活演化规律的重要平台。
由于个人和家庭收入的变化，住宅拥有者一般会经历从小房子到大房子或从大房子到小房子的变化，即收入高时居住大房子、好房子；收入低时居住小房子、普通房子。
这种居住条件的变化伴随着大量房屋买卖交易，也必然带来大量住房交易融资活动，即住房金融活动，并由此构成重要的金融操作平台，衍生出最为重要的金融业务领域之一，这是国外银行业已经证实的重要经验。
三、我国房地产业及住房金融业务存在的主要问题及风险
我国的房地产业和住房金融业务的发展总体讲是健康的，但是也潜存着一些不容忽视的风险，主要表现在以下几个方面：
（一）系统性风险。
近几年来，我国房地产业基本处于持续加速发展的态势，从总体看，符合我国社会经济发展和城市化进程的一般规律，并显现出巨大的发展空间，这是无须置疑的。
但是，我们也清醒地看到，房地产业发展有其规律性的周期变化特点，从近几年反映我国房地产业的主要运行指标分析，投资增长率、占GDP比率、空置房存续量、房屋销售价格、新开工建设面积等多处于较高峰值，这种情况在经济运行平稳的时候会始终维持着房地产业的繁荣现象，但是，一旦经济运行出现波动及调整时，房地产业将会出现较大震荡乃至产生倍数效应，释放出对行业本身乃至对经济全局破坏性的能量。
因此，加强对全局性、系统性风险的研究和控制，是房地产业运行和住房金融发展中一个必须时刻警觉的问题。
（二）区域性风险。
1998年以来，以商品住房的建设和消费为主导的房地产业进入一个快速的发展时期，从这一时期房地产业发展的区域布局看，主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州等大型和特大型城市，这种发展格局客观上体现了房地产业的一般发展规律，是我国房地产业从沉寂，复苏走向繁荣的必经阶段。
但是，值得高度关注的是，目前大型城市房地产业，特别是住宅产业的开发中，已经出现了房屋供求结构失衡、盲目圈地、大量浪费土地资源建造豪华住宅等现象，楼市的价格长期处于高位。
虽然，现阶段我国房地产业主要体现为以住宅建设、消费为主的特点，有别于1992-1994年大量游资集中在海南、惠州、北海投机炒做土地和写字楼。
但是，一俟出现局部区域楼市波动，由于人们对楼市风险预期会逐级加重且企业资金链相互胶着，容易演化成发于青萍，止于波澜的“蝴蝶效应”，区域性风险也会产生较强的系统性烈度。
（三）政策调整风险。
房地产业是国民经济的重要支柱产业，在推动我国经济的整体发展中发挥着重要的作用，由于房地产业涉及产业门类多，产业关联度大，具有较强的发展惯性。
从我国经济运行的实践看，房地产业通常作为宏观调控的重点目标。
如1993年，针对宏观经济运行中的严重失调问题，确立了以控制开发区热、房地产热为主要目标的宏观调控措施。
1998年，为应对东南亚金融危机，有效启动国内需求，确立了以加快住房建设和消费的经济金融政策。
由于房地产业对国民经济的特殊影响，在我国房地产业的长期发展过程中，国家将针对房地产业低落或过热的周期性变化而采取经常性的政策调整，这种调整与我国经济发展周期有着高度的相关性。
因此，总体把握房地产行业的周期性变化的特点及政策调整的阶段性目标，对于住房金融业务的持续健康发展至关重要。
（四）土地经营和土地管理尚不规范。
近几年来，国家注意加强和规范房地产市场，并对土地的经营管理颁布了一系列法律法规，为我国房地产业的发展奠定了一定的制度基础。
但从一些地方看，我国土地市场的经营与管理仍存在着如下突出问题：
一是土地的经营主体尚较紊乱，从世界各国对土地资源的经营与管理来看，一般采取由政府直接经营的方式，其开发、整理、销售都纳入严格的程序化管理，而我国现阶段对土地的经营管理则政出多门，土地管理局、开发区管委会、教育、农业等行政性部门都有权涉入其中；二是土地交易行为尚未普遍采取通行的公开拍卖方式，土地市场的暗箱操作问题在一些地区仍较突出；三是一些地方在土地转让过程中加列大量费用，直接增大土地的非常成本，从而增加住宅建设成本。
这些问题都对土地交易的合法性、规范性带来严重隐患。
（五）房地产企业的过度扩张与信用风险。
近几年来，我国的房地产业进入一个快速发展阶段，同时产生和形成了一批业绩优秀的大型房地产开发企业，这些企业构成了我国房地产业的中坚力量。
但是，目前在房地产企业中过度扩张问题相当突出，其主要表现是：
一是资产负债率高，目前房地产开发企业的资产负债率一般在80%以上；二是在异地开发过程中将银行贷款或其他债务资金以资本形态进行新项目注册，从而形成低资本或无资本的扩张；三是超过自身经济实力进行大规模扩张圈地和项目建设；四是大量占用施工单位垫资和期房按揭的预售楼款，形成我国房地产业发展过程中特定的债务资金形态。
这些问题使一些企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。
（六）房地产业贷款存在总量与结构性矛盾。
1998年以来，各家银行普遍将房地产贷款，特别是将个人住房贷款作为业务发展重点，使这项业务在短短的几年中出现急剧增长的发展态势。
从目前存在的一些主要问题看，一是总量扩张过快，我国金融业对房地产业的贷款总量从1997年末的2871亿元增加到2002年末的18000多亿元；二是在房地产业贷款总量中，个人住房贷款与开发贷款的比例尚维持在1:
1的水平，对企业贷款占比明显过大；三是对房地产企业大量发放流动资金贷款，由于这种贷款通常不与指定的建设项目挂钩，容易出现资金失控及挪用转移问题，使房地产企业的融资模式具有很大的风险性。
银行对房地产业贷款总量与结构性矛盾的存在，容易引起对金融体系安全产生较大破坏性的系统性风险。
四、工商银行住房金融业务发展的基本情况
1998年以来，总行党委重点组织实施了以发展住房金融业务为主体的信贷结构调整战略，经过全行的共同努力，取得了较为明显的成效。
2003年6月末，全行住房贷款余额4344亿元，比1997年末增加了8.6倍。
其中个人住房贷款余额2880亿元，比1997年末增加了45.8倍，开发贷款余额1463亿元，比1997年末增加了2.8倍。
住房贷款占全行各项贷款的比重由1997年末的2.2%上升到13.9%，其中个人住房贷款由0.2%上升到9.2%。
住房贷款增长情况见图10。
2003年6月末，全行住房贷款不良率由1997年末的33.7%降为2.9%，下降了30.8个百分点。
其中个人住房贷款不良率由9.8%下降为0.21%，下降了9.6个百分点。
住房贷款已基本达到国际银行业的较高质量水平（图11）。
2003年6月末，住房贷款当年收息额104亿元，全年收息额将达到215亿元，占全行各项贷款利息收入额的比重将达到19%，预计高于贷款占比5个百分点。
近几年来，住房贷款收息率基本保持在95%以上，其中个人住房贷款收息率基本保持在99%，住房贷款已经成为我行重要的效益增长点（图12）。
五、工商银行住房金融业务发展目标
从我国房地产业的未来发展趋向看，房地产金融具有较大的资源市场，预计2010年前，我国城镇新建住房建设总面积将达到50亿m2左右，即使按照现行的房价匡算，房屋总市值仍将达到10万亿元以上，仅此，可能提供的按揭资源总量将达到5万亿元以上；2010年，我国城镇居民住房存量总面积将达到140亿m2左右，住房交易必将成为我国最大宗商品交易，这种交易融资所构成的住房按揭资源是难以估量的。
由于社会对住房消费和住房融资模式的普遍认知，因此，房地产业无疑会为全行住房金融业务发展提供长期、可靠、现实的巨大资源，并为全行信贷结构调整提供可持续的战略空间。
根据我国房地产业发展的整体态势，我行的住房金融业务在今后相当长的时间内将继续保持较快的发展速度。
预计在2006末，住房贷款余额达到7000亿元左右，占全行各项贷款的比例达到18％以上，其中个人住房贷款余额达到5000亿元，开发贷款余额达到2000亿元；2006年度，住房贷款的当年利息收入额达到350亿元以上，占全行各项贷款利息收入额的25％左右；住房贷款的不良贷款率控制在1％以内，其中个人住房贷款的不良率控制在0.25％以内；在金融业中，个人住房贷款的金融同业占比基本保持在30％以上，使住房贷款，特别是个人住房贷款在继续保持积极稳健发展的基础上形成较强的市场竞争力。
六、截止2004年9月工、农、中、建四大商业银行个人住房贷款市场占比情况（资料来源于人民银行）
工农中建个人住房贷款市场占比情况
单位：
亿元、%
合计
工行
农行
中行
建行
当月新增
266.8
68.5
54.0
88.9
55.5
新增占比
100.0
25.7
20.2
33.3
20.8
当年新增
2128.7
634.8
372.9
719.5
401.5
新增占比
100.0
29.8
17.5
33.8
18.9
期末余额
12056.1
3963.1
2257.6
2535.3
3300.1
余额占比
100.0
32.9
18.7
21.0
27.4
当年累计发放
4365.3
1284.8
869.1
1133.5
1077.9
当年累计发放占比
100.0
29.4
19.9
26.0
24.7
第二节汽车消费贷款的发展
一、汽车消费信贷市场商机无限（资料来源于个人金融业务部）
1、2003年全国汽车生产情况，汽车集团动向
从上图中我们可以看出，中国轿车销量经过一个阶段的调整之后在2002年进入了高速发展阶段，这个趋势将伴随着居民预期收入的提高、国家相关支持政策的出台和各大厂商的竞争在2003年得以持续，所以我们有理由相信，明年的轿车销量将不会低于120万辆。
从外部条件看，中国即将加入WTO，汽车的进口关税将逐年调低，到2006年整车关税将降至25％，如果等到2005年，国产轿车的价格仍未有大的调整，则中国市场将拱手相让于进口轿车。
已经等了好几年的消费者，更会持币等购进口车。
从内部而言，车市一直未能繁荣。
一面是百姓持币观望，一面是厂家降价不到位。
面对内外交困的国产轿车，将势必用降价杀出一条血路。
有关人士推测，降价临界点将放在2003年，这是因为，首先国产轿车降价是一个温和的过程，从厂家的心理而言，价要大量降，但只能一点点逐步地降。
厂家选在2003年到达消费者的心理底线是一种迫不得已的事，到2003年，进口轿车的关税将在60％左右。
这种关税对国产轿车尚有一定的保护作用。
如果在2003年，国产轿车采取强硬措施，降低价格，将可以扩大市场份额。
一进入2004年后，国产轿车将从扩大的市场份额受益；再经过两年的保护期，到2005年，大批进入家庭的国产轿车将有一定的实力与进口车抗衡。
倘若到2003年，国产轿车仍不能降价到位，让其大举进入中国家庭，则国产轿车将愈来愈被动，市场扩展更难，到了2004年、2005年再降价，持币观望的消费者将把自己的目光投向进口车。
2、2003年经济适用车品牌、车型开发、投放情况的预测
2003年的汽车市场需要培育，需要开拓。
市场要作大，国产轿车企业必须要为消费者提供多样化的选择，十几年一贯制的老面孔，国外早已淘汰的车型，难以激发消费者的购买欲望。
国内轿车生产厂商推出的别克“赛欧”、天津丰田“VIOS”、上海大众“波罗”、一汽大众“BORA”一批具有90年代末期国际先进水平的紧凑型轿车受到了消费者的认可正说明了这个问题。
此外，家庭轿车绝不只是廉价车，安全、环保、舒适应该作为家庭轿车市场准入的先决条件。
消费者购买那些三、五万元的所谓"经济型"车，要有"一不怕苦，二不怕死"的精神。
大力发展家庭轿车并不意味着与提倡价格战画等号，因为价格战是把"双刃剑"，单纯的价格竞争将对企业的持续发展产生极为不利的影响。
下面的图示为sina进行的2003年年度最佳车型调查活动
排名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
车型
南京菲亚特派力奥
海南马自达福美来
悦达起亚现代Accent
东风雪铁龙爱丽舍
华晨中华轿车
北汽现代索娜塔
南京菲亚特西耶那
天津丰田VIOS
上汽奇瑞Ⅱ代
一汽大众奥迪A6
一汽大众BORA
上海大众POLO
风神新蓝鸟
上海大众PASSAT
吉利优利欧
得票率%
33.3
21.2
12.1
6.15
6.0
5.83
5.26
4.29
1.2
1.19
1
升级会员 