互联网金融老师：宏皓.docx

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宏皓：

中国最顶级的讲互联网金融老师，央行指定互联网金融培训专家，中国五大银行指定讲互联网金融老师。

宏皓：

当前是投资房产和股票的时候吗？

主讲人：

宏皓

当前大家讨论的最热闹的是投资房子还是投资股票，笔者在给EMBA的总裁们讲课时，问的最多的是现在是不是把房子卖了买股票。

到底该何去何从，笔者给大家做如下分析。

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

调整后，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从3月31日起对个人住房转让营业税政策作出调整。

调整前，房本不满5年进行出售需缴纳营业税；调整后，房本只要满2年（含2年），便可免缴营业税。

这就是楼市新政策。

于是才有了现在买房子的喧闹声音，现在到底是该卖房子还是买房子呢？

4月4日，正值香港清明节与复活节的小长假首日，在香港红磡港铁站的门口站满了排队的人龙，热衷于在小长假出行的香港人似乎全部聚集在这里。

从队尾排到置富都会的队首，才发现原来这里是“致蓝天”（Hemera）售楼处。

“致蓝天”是由长江实业（下称“长实”）的一个大型物业，李嘉诚这次共套现90亿港元。

这是李嘉诚2014年卖光大陆所有地产后，又一次在香港降价25%抛售房产。

李嘉诚为何要抛光中国所有的房产呢？

一、中国的房地产泡沫有多大

中国的房价比美国高四﹑五倍,中国人的平均收入只有美国的五分之一;卖掉北京可以买下整个美国,中国的房地产泡沫有多大可想而知。

中国现在的房价腰斩后仍然有巨大的泡沫,中国三分之一的房子是空置的,大量的空置房无人住,现在的房价再降50%仍有巨大的泡沫。

中国互联网金融行业协会会长、中国金融领域讲课最具实战落地型的划时代专家——金融学家宏皓2015年最核心课程：

总裁班开班第一讲

1、《2015年经济、金融形势分析及资本运作与投融资管理》

2、《房地产发展趋势及投融资管理与银行金融创新》

3、《互联网金融时代投融资管理策略及金融领域创新》

银行等金融机构专业课程

1、《2015宏观经济形势分析与银行应对》

2、《私人银行财富管理》

3、《中国财富管理发展趋势》

4、《用金融创新推动农村信用社转型升级》

5、《民间金融转型升级应对策略》

6、《农村金融创新发展与财富管理》

7、《互联网金融对银行的影响及创新应对》

8、《村镇银行政策解读与创新发展》

产业园区课程

《用金融创新推动产业园区转型升级》

企业适用课程

1、《私募股权投资操作实务》

2、《企业资本运作与投融资管理》

3、《企业融资方法与投融资管理》

4、《2015年宏观经济形势与房地产发展趋势及应对策略》

5、《房地产行业转型升级与投融资管理》

6、《2015年宏观经济形势分析与企业资本运作及投融资管理》

7、《互联网金融对房地产企业的挑战和创新应对》

8、《互联网金融时代投融资管理策略及金融领域创新》

9、《经济发展与企业金融创新》

政府适用课程

1、《政府融资平台的创新与投融资管理》

2、《政府资本运作与投融资管理》

3、《地方融资平台融资模式与金融创新》

总裁班 /MBA/EMBA适用课程

1、《财富管理与财富人生》

2、《资本市场》

3、《2015年经济、金融环境分析与投资策略》

4、《民间金融转型升级应对策略》

论坛适用主题

1、《互联网金融的发展趋势与展望》

2、《2015年宏观经济形势下的投资策略》

金融学家宏皓在中国金融领域独树一帜的授课风格

一、中国划时代的金融专家，是在中国金融领域讲课最受欢迎的中国顶级金融实战专家，各大高校EMBA、总裁班开学第一课的金牌指定授课专家。

二、中国唯一的金融学家，能在讲课中帮助受培训学员企业解决融资资金筹措等实际问题的落地型金融专家。

  三、中国唯一能运用多种金融工具给政府、银行、企业解决发展难题的金融创新实战专家。

  四、创建了中国人自己的金融理论。

当前的中国只有宏皓教授的金融理论才能实现中国经济的转型升级，才能突破中国经济发展的瓶颈。

运用宏皓的金融理论的所有企业、银行、政府才能更好地健康持续发展，形成自己的核心竞争力。

宏皓教授是全国总裁班开班第一课王牌主讲人，是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人，是讲授民间金融转型升级国内唯一专家，是讲授房地产课程最具落地实操性的地产转型升级唯一实战专家，是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授，也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

二、中国疯狂经济泡沫的严重后果

西方许多投资大鳄，戏称中国是“全球经济泡沫之母”，意指中国的经济泡沫，在过去10年中国政府采用一系列投资推动，造成制造业过剩，房地产空房过多、房价奇高、泡沫巨大。

  第一，大量过剩的房地产十年也难以消化,在全国每个城市盖房高潮中,每个城市都在进行着造城运动,全国各地每个城市房地产的空置率都在50%左右,郊区盖的大量小产权房及农村的自建房都是大量空置,已经形成了巨大的房地产泡沫,卖掉北京的房子可以买下整个美国。

第二,经济增长明显放缓，未来GDP增长将出现“7”字头，而这样的经济增长放缓不再能够支撑房价继续上涨，只有让房地产泡沫破灭经济才能健康发展。

第三，在资金的持续紧缩、政策的持续执行下，地产商的资金链短缺不断扩大，因此，房企在定价方面势必会有所体现。

由于开发商对政策走向有不同预期，所以房价的下跌刚开始将是缓慢的,然后逐步形成加速下跌的趋势。

第四，从工资与租金方面看，当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。

在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

第五，政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。

那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。

第六，中国房产泡沫已成世界之最大量房产10年难消化，城镇化进一步降低城市住房需求；人口出生率下降住房需求减少；90后独生子女各家至少3套以上住房，未来至少各家要卖出两套住房,十年后想卖房子的人根本找不到人买,房子十年后将成为所有人的负担。

三、高房价毁了下一代和中国实体经济

中国的高房价，毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想象力。

他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。

但现在，年轻人大学一毕业就成为中年人，像中年人那样为了柴米油盐精打细算。

他们的生活，从一开始就是物质的、世故的，而不能体验一段浪漫的人生，一种面向心灵的生活方式。

某种程度上，房地产已经绑架了中国经济和这一代中国人，高房价脱离了劳苦大众，让人们变得贪婪和世俗，没有奋斗目标。

高房价下的高房租年青人根本无法创业,各类企业面临高房租的压力很难正常经营,高房价连菜市场卖菜的也要想尽办法提价,其他行业可想而知,通胀的传导机制就是这样形成的。

所以,房价过快上涨犹如一把达摩克里斯之剑悬挂于中国人头顶，过快的上涨，将让经济面临泡沫隐忧。

北京楼市隐藏着一批像“房姐”龚爱爱这样的“资源型”客户。

神木“房姐”龚爱爱只是隐匿在北京楼市的囤房大军中的一员。

根据北京警方的通报，龚爱爱在京共有41套房产共计近1万平方米。

在北京有大批来自全国各地的官员、国企高管、富人等在北京购买大量房产,这此人买房不住不卖也不租,据统计占北京房产数量的40%以上,北京已经成为全国房地产空置率最高的城市。

综上所述,眼下房价虽然没跌下来,已经是有价无市,只不过是房地产泡沫破灭的前夜,现在中国的房地产脱离了房价的基本面，为日后的下跌积聚动能，过去上涨预期下的楼市繁荣完全是一场“金融传销”。

对于这样的畸形市场，暴跌只是时间问题。

如果房地产企的老总不想成为鄂尔多斯那些亡命天涯的地产老板,就早点转型升级吧。

如果说如同战争一般的房地产狂潮是一场社会财富再分配的话，那么在后地产时代的房产企业如何转型升级则是另一场财富大洗牌。

房地产泡沫破灭是历史的必然趋势,坚持吹大房地产泡沫的房地产企业肯定是未来最先倒下的,只有顺应时代潮流转型升级成功的房地产企业才能在未来活下来。

稍微有点经济常识人都明白，房子最终要回归到大部分普通老百都能买的正常居住功能上来。

四．前车之鉴：

地产泡沫让日本在泥潭中徘徊了20年

首先让我们回顾一下上个世纪90年代日本的房地产泡沫的形成和破灭。

第二世界大战后，由于日本军国主义穷兵黩武，战争失败，使得日本战前积累的财富丧失殆尽，战后经济陷入崩溃的边缘。

战争受灾人数为880万人，直接财产损失达643.9亿日元。

日本战后的工业产量仅为战前1937年的20%，通货膨胀严重，粮食奇缺，生产几乎陷入停顿。

如此同时，日本住宅严重匮乏，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。

为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。

这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6％～8％左右。

随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。

日本房地产泡沫经济起源于80年代，在《广场协议》签署以后日本行银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动的增加了货币的投放量。

社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。

而此时日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。

但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。

房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。

在泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的4倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。

1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%。

这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%，1989年为28.0%，1990年为28.7%。

如此高的上涨率被日本媒体形象地称为“狂乱地价”。

这种价格的高速增长，至1991年终于达到了难以为继的程度。

1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价（全国全用途平均）出上一年同期下降4.6%。

从1992年开始，地价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4%。

其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。

以1983年1月公布的地价为基准，比照1993年1月公布的地价来计算下跌率：

东京圈下跌25%，大阪圈下跌39%，名古屋圈下跌20%。

时至此时，泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。

另外，在国际方面，美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日本长期利率上升的预期加大，人们对于房市进一步看淡。

以资产价格升值预期为前提的投机需求趋于瓦解，此时过度膨胀的泡沫，已接近崩溃边缘。

虽然此后日本政府采取了一系列措施，但还是难以阻止资产价格灾难性的下跌。

日本经济在此后转而进入一个令人痛苦的衰落期，在泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近20年。

五．通缩环境下房地产何去何从

2015年通缩离我们越来越近了。

从目前国内经济与货币的实际情况和数据来看，通缩离我们已经很近了。

第一，宏观经济形势严峻。

2014年国内GDP同比增长7.4%，比上年回落0.3个百分点。

第二，货币供给增长放缓。

截至2014年12月末，我国广义货币（M2）同比增长12.2%，比上年增速降低1.4个百分点。

第三，居民消费价格涨幅放缓，工业品价格持续下跌。

2014年，全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2