物业前期介入工作内容与要点说明.docx
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物业前期介入工作内容与要点说明
昕庭物业管理有限
编号：
XT-CX-04
版本号：
A
修订状态：
0
前期介入工作容与要点
发布日期：
2011年07月26日
发布日期：
2011年08月01日
第一部分前期介入工作容与程序
一、前期介入工作容与要点
1.前期介入的目的
规各项目管理处在项目开发过程中各阶段介入的工作要求，明确介入阶段、工作容和关注事项。
2.前期介入的围
适用于各项目管理处对拟接管物业的前期介入工作。
3.前期介入阶段工作容
3.1项目规划设计阶段的介入工作容包括，但不限于：
3.1.1整体布局是否有利于日后开展物业服务工作。
3.1.2在满足消防要求等相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业服务要求：
包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分部等是否合理。
分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3.1.3公建的配套设计和功能分配。
3.1.4绿化与景观系统设计的功能与经济性。
3.1.5配套与公共设施的配置种类、数量与分布。
3.1.6物业用房的位置与功能划分，面积是否符合法律法规的要求。
3.1.7户型的平面设计是否合理。
3.1.8建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
3.2施工图设计阶段的介入工作容包括，但不限于：
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前期介入工作容与要点
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2011年07月26日
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3.2.1土建
3.2.1.1屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择；
3.2.1.2门、窗的材质；
3.2.1.3屋面与管道井检修口的位置与尺寸；
3.2.1.4地区气候差异对房屋质量的特殊要求；
3.2.1.5空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；
3.2.1.6烟道、排气道的位置；
3.2.1.7广场、道路用饰面砖的互换性与清洁的便利性。
3.2.2配套
3.2.2.1室管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，与给业主造成的影响；
3.2.2.2各种设备产生的噪音对业主的影响；
3.2.2.3各种设备总控制开关是否设在公共区域；
3.2.2.4各种设备设施的能源消耗；
3.2.2.5室外管线、管道井布局的合理性，与给业主造成的影响；
3.2.2.6设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
3.3施工阶段的介入工作容包括，但不限于：
3.3.1开发商招标工作介入（协助开发商就以下问题对投标单位提出相关要求）
3.3.1.1门、窗质量与售后服务；
3.3.1.2智能化设施设备质量与后期维修保养成本；
3.3.1.3供暖、空调、卫生设施设备的质量与后期维修保养成本。
3.3.2施工过程介入
3.3.2.1房屋质量控制；
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XT-CX-04
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前期介入工作容与要点
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2011年07月26日
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3.3.2.2隐蔽工程检查验收记录；
3.3.2.3设计变更记录的收集；
3.3.2.4设施、设备的安装调试与售后服务；
3.3.2.5成品保护；
3.3.2.6体育设施、儿童游乐设施质量；
3.3.2.7水景设施防水施工质量；
3.4营销介入（配合）
3.4.1销售承诺对物业管理造成的影响；
3.4.2开发商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任与法律责任；
3.4.3协助开发商拟定临时管理规约和前期物业服务协议；
3.4.4协助开发商公司向政府主管申办物业服务单位的招标手续。
4.前期介入的关注要点
4.1设备房
配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、消防监控中心、风机房、锅炉房等。
4.1.1设备房通用关注要点：
4.1.1.1独立用房，面积适用；
4.1.1.2有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；
4.1.1.3地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；
4.1.1.4配有专用灭火器1-2个位置；
4.1.1.5预留设备检修、散热空间（设备与墙体，设备与设备之间），通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；
4.1.1.6有应急通讯、照明设施；
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2011年07月26日
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4.1.1.7窗户加装置护栏、铁花等防止人员攀爬；
4.1.1.8位置合理，减少管道交叉和总长度；
4.1.1.9对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；
4.1.1.10主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
4.1.2设备房特殊关注要点
4.1.2.1电梯机房位置有专用工具挂置位置；
4.1.2.2灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的位置；
4.1.2.3配电机房设备前设有专用的绝缘垫；
4.1.2.4灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；
4.1.2.5水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；
4.1.2.6二次供水储水池上方加盖防尘，壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；
4.1.2.7宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；
4.1.2.8发电机房有专用储备油箱房（与发电机设备房之间有防火隔断）；
4.1.2.9设备房应装有空调以备房间温度达到设备运行所需的状况；
4.1.2.10供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。
4.2公共房屋
4.2.1管理用房（办公室、值班室、工具房）
4.2.1.1满足功能要求；
4.2.1.2自然采光。
通风、防水、防潮；
4.2.1.3配有相应的办公设施、工具；
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4.2.1.4位置便于用户来访；
4.2.1.5大小能满足人员工作要求；
4.2.1.6配有空调（采暖）系统；
4.3.2停车场
4.3.2.1机动车场
（1）停车场系统与配件的长期可持续改进性（车用IC卡等）；
（2）车位线、导向线（牌）、车位档杆清洗、牢固；
（3）地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；
（4）配有专用的消防灭后器材；
（5）地下车场需有配套的排风换气系统；
（6）道闸系统技术成熟便于维系、养护；
（7）地沟盖板做防震（防噪）处理；
（8）排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。
（9）车库高度应符合设计规，特别是车库的管线设施高度不应低于设计要求。
4.3.2.2非机动车辆
（1）有单车支护架。
4.3.3道路（小区）含周边维护
4.3.3.1布局合理，方便住户日常使用；
4.3.3.2形成网状式、环状；
4.3.3.3主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用；
4.3.3.4路面砖、路砑石等材料备留（便于日后维修）；
4.3.3.5走水顺畅；
4.3.3.6有残疾人通道（不用下车直至门栋）；
4.3.3.7保证任何一点都不同，两条道路可到达；
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4.3.3.8井盖、渠盖做防震、防噪处理，防止夜间形成噪音；
4.3.3.9消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。
4.3.4天面
4.3.4.1同高相邻天面尽可能相通；
4.3.4.2空间充裕，满足人员消防疏散要求；
4.3.4.3周围有防护措施和提示标识，如“禁止攀爬”、“禁止高空抛物”；
4.3.4.4天面走水顺畅，下水口处有过滤网；
4.3.4.5天面防火门的检修方便；
4.3.4.6对于供私家车使用的公共平台有专门的出入口供检修、清洁使用；
4.3.4.7可设专供晾晒衣物的支持（保证不影响天面人员疏散要求）。
4.3.5架空层的布置与利用
4.3.5.1地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；
4.3.5.2楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，以仓库设置为主；
4.3.5.3架空层与其他公共区域进行分割封闭管理；
4.3.5.4整体规划、功能分区、定位明确。
4.3.6楼梯间
4.3.6.1安装感应节能灯；
4.3.6.2扶手安全、牢固；
4.3.6.3地面磁片完整，便于消防；
4.3.6.4消防器材配套齐全，标识清楚（疏散示意图）；
4.3.6.5墙面平整无破损。
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4.3.7大堂（含电梯、地下前室）
4.3.7.1墙、地面平整、颜色均匀；
4.3.7.2配有信报箱、牛奶箱、宣传栏；
4.3.7.3有公共灭火器材；
4.3.7.4紧急标识牌；
4.3.7.5通风顺畅，采光良好（可加灯），所有照明灯用感应灯或定时开关；
4.3.7.6定位与小区整体定位搭配、协调；
4.3.7.7来访人员与住户直接沟通便捷（可不用对讲）；
4.3.7.8大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。
4.3.8沟渠井（污水井、化粪池）
4.3.8.1管道布置合理，避免交叉，维护外观整齐，排放量能够满足实际要求；
4.3.8.2沟渠地步有必要坡度，便于走水；
4.3.8.3预留检修口，检修口必须设在公共区域；
4.3.8.4位置恰当，检修中对小区人流、车流的影响降至最低；
4.3.8.5沟、井、渠干加防震措施减少噪音，同时便于开启、清洁、检修；
4.3.8.6采光井顶部不宜封闭，便于井壁检修、清洁；
4.3.8.7采光井底部设置照明并用护栏封闭，减少可能的治安盲点，同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修；
4.3.8.8所有管道排水必须引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；
4.3.8.9除工程特殊要求的管道，其他均应尽可能设置墙，确保小区外观整齐；
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4.3.8.10雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响；
4.3.8.11井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；
4.3.8.12所有管线上均贴上标签进行明示；
4.3.8.13所有管道出口必须接入沟、渠、井，不宜直排至地面；
4.3.8.14验收前进行全面试水、并进行疏通清理。
4.3.9小区景观
4.3.9.1与小区整体格调、定位搭配一致；
4.3.9.1.2水景、灯光应考虑长期使用的节能问题；
4.3.9.1.3配有休闲设施，便于住户休闲使用（桌椅等）；
4.3.9.1.4考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响；
4.3.9.1.5景观中的道路布局合理，防止绿化植物被人踩踏；
4.3.9.1.6
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