物业制度培训课件整理.docx

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物业制度培训课件整理

物业管理案例

2002年6月，大庆石油管理局所属景园物业分公司管理服务的11-23号楼，发生一起下水道堵塞，一楼业主被淹事件。

一楼业主诉称：

被告景园物业分公司未及时清理马葫芦，而另一被告业主赵某等五人没有正确使用下水道，乱扔杂物，导致下水道堵塞，使原告所住居室被污水浸泡，造成财产损失，要求被告承担赔偿责任。

〔判决〕

法院认为，原告所住居室被污水浸泡，造成财产损失，是由于下水管道堵塞所致，导致管道堵塞的原因是从管道中清理出的钢丝球所致，被告之一景园物业分公司认为自己在物业管理服务过程中没有过错，是11-23楼6单元业主赵某等人的共同危险行为，即向下水管乱扔钢丝球的行为，导致一楼业主财产损失的代理意见予以采信。

一审法院判决，由11-23楼6单元业主承担赔偿责任，被告景园物业分公司不承担责任。

二审法院判决，驳回原告上诉，维持原判。

〔评析〕

一、在物业管理服务过程中，物业管理分公司没有过错，不应承担赔偿责任。

本案中，原告选择了侵权之诉。

若物业管理公司侵权，其侵权行为应当适用一般过错原则，适用《民法通则》106条第二款的规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理。

物业管理公司接到业主报修，及时派人清理、疏通下水道，维修过程中的行为亦无不当，物业管理公司没有过错，不应承担赔偿责任。

二、该单元业主的行为是共同危险行为，应当承担赔偿责任。

认定钢丝球堵塞管道的行为的性质是本案的难点，我们在代理意见中提出共同危险行为理论，所谓共同危险行为和为也叫准共同侵权行为，指数人实施的行为均有侵犯他人合法权益的危险性，其中一人或部分人的行为致人损害而又无法判明谁是加害人的侵权行为。

我国《民法通则》中只有关于共同侵权的规定而没有明确规定共同危险行为的问题。

长期以来，我国司法界对共同危险行为的法律责任颇有争议，直到最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》出台，其第四条第（七）项中才第一次正式使用“共同危险行为”这个法律名词。

2003年12月4日最高人民法院颁布的《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第四条界定了共同危险行为的责任，对实践中处理共同危险行为侵权纠纷提供了依据。

本案的关键在于证据的取得，物业管理公司在清理、疏通下水管道中，发现了洗碗用的钢丝球，但没有及时登记、保存该钢丝球，致使该案的物证已经无法取得。

所以，人证成为本案的突破口，我们提供了四名证人，证明有钢丝球从造成一楼业主财产损失的该单元下水出户管道中清理出来，且利用简图和管道、卫生间设计图纸以及代理人实地测量的数据排除主管道堵塞的可能。

可见，导致一楼业主财产损失的主要原因是这一单元的某个业主使用下水管道不当，将洗碗用的钢丝球投入下水管道，下水管道堵塞，导致污水回流。

本案中，该单元各业主损害赔偿责任的划分，应当适用《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第四条，二人以上共同实施危及他人人身安全的行为并造成损害后果，不能确定实际侵害行为人的，应当依照《民法通则》第一百三十条规定承担连带责任。

共同危险行为人能够证明损害后果不是由其行为造成的，不承担赔偿责任。

该单元各业主举证责任划分，应当适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第（七）项，因共同危险行为致人害的行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。

由于一楼业主提供了其不在家居住的证据，所以一楼业主财产损害赔偿责任应由该单元的业主共同承担，一楼业主除外。

物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。

第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定

这里有两个问题需要注意

2007年10月1日，《物权法》正式实施。

《物权法》里包括的内容有动产，有不动产

是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

34:

25

占有、使用、收益和处分

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

34:

32

这8个字必须记住

【贡生】☆湖北-心子（179560584） 12:

34:

49

必须的， 占有、使用、收益和处分 

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

34:

59

第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

35:

17

是对物业管理师，这个考试里的重要内容

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

35:

31 

主要以不动产为主

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

35:

49 

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

35:

55 

《区分所有权司法解释》

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

36:

09 

是调整业 主之间、业主与建设单位之间的物权关系

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

36:

43 

哪么之前讲过的《条例》是调整（）和（）之间的关系呢？

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

37:

18

 《条例》是调整（）和（）之间的关系呢

【进士】★成都-遗忘（767957697） 12:

37:

20

 业主与物业服务企业

进士】☆老师メ张莹（740236995）12:

38:

19

全体业主与单个业主

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

40:

10

 条例从立法的角度上所调整的是全体业主与单个业主之间的关系

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

40:

34

 体现在业主大会制度 管理规约制度

【进士】☆老师メ张莹（740236995）12:

41:

00

物业服务企业由全体业主共同通过合法的方式选聘

【进士】☆老师メ张莹（740236995）12:

41:

19

明白了吗？

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

41:

43

 但是在这《区分所有权司法解释》是调整业主之间、业主与建设单位之间的物权关系

这里有两个之间

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

42:

31

 法不溯及既往的原则

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

42:

54

 通俗地讲，就是不能用今天的规定去约束昨天的行为。

【进士】★郑州-风景（769448847） 12:

43:

15

 调整……与……的关系？

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

43:

35

 在《物权法》施行前后 相关行为的一个时间上的限定

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

44:

07

 这里有问题吗？

大家

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

44:

50

 业主是建筑物及其附属设施的所有权人。

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

45:

01

 根据《物权法》和《区分所有权司法 解释》的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主：

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

45:

09

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

45:

14

 根据《物权法》和《区分所有权司法 解释》的规定

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

45:

31

 这是哪一科的案列题最常见的模式

【贡生】☆湖北-心子（179560584） 12:

45:

46

 实物 

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

45:

56

 根据XX和XXX的规定，然后。

。

。

怎么样怎么样

【举人】☆济南-茉莉（745693705） 12:

46:

04

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

46:

09

 以下自然人或者法人应当认定为业主：

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

46:

25

 一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的；

【进士】★北京-真诚（312010377） 12:

46:

25

 没声音咋回事啊

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

46:

39

 所有权证书：

房屋所有权证

【举人】☆济南-茉莉（745693705） 12:

46:

40

 木有声音 看打字

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

46:

51

 二是因人民法院、仲裁委员会 的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

47:

09

 法律文书：

哪些法律文书有效力？

【贡生】☆重庆-潇雪（741063817） 12:

47:

31

 人民法院、仲裁委员会 的法律文书

【贡生】☆湖北-心子（179560584） 12:

47:

37

 判决书 

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

47:

42

 判决书，执行书，仲裁书

【举人】☆辽宁-玲子（466204167） 12:

47:

44

 裁定书

【举人】☆陕西-梅子（349341732） 12:

47:

59

 民法院、仲裁委员会 的法律文书

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

48:

15

 只是指这几种啊，不是什么通知书啊，告知书也有这样的效力啊

【进士】☆老师メ张莹（740236995）12:

48:

34

人民法院的判决书

【举人】☆辽宁-玲子（466204167）12:

48:

37

1

【进士】☆老师メ张莹（740236995）12:

48:

50

人民法院执行厅的执行书

【举人】★广州-秦涛12:

48:

55

听不到

【进士】☆老师メ张莹（740236995）12:

48:

59

仲裁委员会的仲裁书，裁定书

【进士】☆老师メ张莹（740236995）12:

49:

07

三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

50:

09

继承-分法定继承 遗嘱继承

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

51:

06

-遗嘱赠与 

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

51:

38

在这里提醒下大家两个词语的区别

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

51:

53

遗赠与赠与的区别

1.遗赠是遗赠人生前所谓的单方法律行为；

赠与是赠与人和受赠人双方的民事法律行为

2.遗赠是于遗赠人死后生效的民事法律行为；

赠与则是赠与人和受赠人生前生效的民事法律行为

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

52:

35

不要混了，，遗赠   赠与  完全不同啊

【举人】☆济南-茉莉（745693705） 12:

52:

46

【贡生】☆湖北-心子（179560584） 12:

52:

49

我晓得 

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

52:

55

四是因合法建造、拆除房屋等事实行为 取得建筑物专有部分所有权的。

【状元】★深圳★弓虽（529850122） 12:

52:

59

真明白

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

53:

20

合法建造、拆除房

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

53:

53

注意：

合法的事实行为，可以追溯 

【进士】☆老师メ张莹（740236995） 12:

54:

18

而不合法的事实行为呢？

？

不认定其法律效