附条件的租赁合同.docx

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附条件的租赁合同

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篇一：

租赁合同、附条件合同的效力、违约责任试题分析

租赁合同、附条件合同的效力、违约责任试题分析

20XX年2月，某市天地实业有限责任公司因扩大经营规模之需，拟在本市找一房主租赁几间厂房。

经人介绍，在2月20日，天地实业有限责任公司与甲电子器材厂签订了一份房屋租赁合同。

合同规定，如果甲电子器材厂新建厂房能于20XX年10月前后竣工并交付使用，就把该厂三间共250平米旧房于10月中旬租给天地实业有限责任公司使用，每月租金为2000元，租期30年。

合同签订后一个多月，该市某房地产公司也表示愿意租三间厂房给天地实业有限责任公司，但天地实业有限责任公司考虑到已经和甲电子器材厂签约，再等几个月就可租到房屋，没有必要为此违约，因而没有答应房地产公司。

20XX年9月底，甲电子器材厂新建厂房竣工，天地实业有限责任公司即找到它要求履行合同，而甲电子器材厂却已把合同中约定的三间厂房租给了某个体工商户乙。

天地实业有限责任公司无奈，只好起诉到法院，要求对方赔偿经济损失。

根据上述案情，回答下列问题：

（1）天地实业公司与甲电子厂签订的合同是附条件还是附期限？

（2）天地实业公司与甲电子厂签订的合同是否有效？

为什么？

（3）天地实业公司与甲电子厂签订的合同在2月20日是否生效？

（4）甲电子厂将厂房租给某个体工商户的行为是否违约？

应如何处理？

（5）设天地实业公司如期租到了甲电子厂的三间厂房，因连日阴雨造成房屋渗漏，则应由谁承担维修责任？

（6）设天地实业公司后来查实，甲电子公司早在20XX年2月15日已把合同中约定的三间厂房租给了乙，期间20年。

则甲电子厂应对天地实业公司负什么责任？

（7）设甲电子厂为不履行与天地实业公司订立的合同义务，而故意拖延新建厂房的竣工日期至20XX年1月底，则本合同应如何处理？

[答案]

（1）是附条件的合同。

（2）该合同部分有效。

依合同法规定，租赁期间不得超过20年，超过部分无效，所以本合同的租赁期间应为20年。

（3）该合同在2月20日签订时尚未生效，因为合同所附的生效条件尚未成就。

（4）甲电子厂的行为构成违约，依法应赔偿天地实业公司因其违约造成的经济损失。

（5）应由出租人甲电子厂承担维修责任。

（6）甲电子厂应对天地实业公司负违约责任而非缔约过失责任。

（7）本合同所附条件视为在20XX年10月成就，合同于20XX年10月生效，甲电子厂应依约履行合同义务。

[解题思路]

本题之设计，是围绕附条件的租赁合同而展开的，考查内容包括：

附条件与附期限的区别，附条件合同的生效规则，租赁合同的期限与维修责任承担，违约责任与缔约过失责任的关系等等。

本题所设的7个问题中，第

（1）、（3）、（7）问为一类，考查附条件的合同制度，第

（2）、（5）问为一类，考查租赁合同的内容，第（4）、（6）问为一类，考查合同的违约责任。

下面的法理详解中，也将分作相应的三大块，予以分别阐述。

[法理详解]

（1）、（3）、（7）附条件的合同是指设定一定的条件，并将条件的成就与否作为决定效力发生或消灭的根据的合同。

附期限的合同则是指当事人为合同设定一定的期限，并把期限的到来作为合同效力发生或者消灭的前提。

附条件与附期限的最大区别在于，条件是发生与否不确定的事实。

如果在合同成立时，当事人确定作为条件的事实是必定发生的，则该事实为合同的期限而非条件。

可见，期限无论

长短，是一定要到来的，而条件的成就与否具有不确定性。

本案中天地实业公司与甲电子厂签订的租赁合同中约定的事实是：

甲电子厂新建厂房能于20XX年10月前后竣工并交付使用。

乍看起来，这一事实既含有期限，又含有条件。

很多人据此而认为20XX年10月前后即是本合同所附的期限。

其实不然，因为20XX年10月前后甲电子厂新建厂房能否竣工并交付使用是一不确定的事实，而“20XX年10月前后”这一期限用语是用来修饰“甲电子厂新建厂房竣工并交付使用”这一条件的。

据此，我们认为，本合同是一附条件的合同。

合同所附的条件依其对合同效力的影响不同，可分为解除条件与延缓条件。

延缓条件又称停止条件，是指合同中所确定的权利和义务要在所附条件成就时才生效的条件。

本案中双方合同中所附条件即为延缓条件，因此，合同虽于20XX年2月20日订立，但并未立即生效，其生效时间应是条件成就之时。

附条件的合同一经成立，则已经在当事人之间产生了法律关系，当事人各方均应受其约束。

因此，在条件成就与否未得到确定之前，行为人一方不得损害另一方将来条件成就时可能得到的利益。

在条件成就与否未定之前，行为人也不得为了自己的利益，以不正当行为促成或阻止条件的成就，而只能任其自然地发展。

《合同法》第45条

第2款规定：

“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件已不成就。

”依此，

本案中甲电子厂恶意阻止条件成就事实的发生，应视为该条件已于20XX年10月前后成就，该合同亦相应地于20XX年10月前后生效。

（2）、（5）《合同法》第214条规定：

“租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

”第220条规定：

“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

”

依以上两条之规定，可得出第

（2）、（5）问的答案。

（4）、（6）如前所述，双方订立的合同所附条件已成就，依法已。

经生效。

甲电子厂又擅自将房屋租给乙，显系故意违约行为，依法应承担违约责任。

但20XX年2月20日双方订立合同之前，甲电子厂在已经与他人订约的情形下，故意隐瞒了事实真相，又与天地实业公司订立合同，后又不履行合同，是否适用《合同法》第42条规定，对天地实业公司承担缔约过失责任呢？

第42条规定：

“当事人在订立合同中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情（:

附条件的租赁合同）况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

”

篇二：

附条件的合同案例

附条件的合同案例

［案情］甲公司经乙公司介绍，在丙砖厂购买红砖，欠砖款120000元。

因甲公司分包乙公司部分工程，后经甲、乙、丙三方协商签订“抹帐协议”：

甲公司欠丙砖厂砖款120000元由乙公司支付，同时冲减乙公司欠甲公司的工程款。

乙公司在协议签字时写明：

此款待工程结束后开发公司将工程保修金汇到我方帐户即可支付。

后丙砖厂经查认为，保修金乙方已无法得到，便向法院起诉，要求实际欠款人甲公司偿还欠款，乙公司承担连带责任。

[分歧意见］本案在审理过程中，对“抹帐协议”是否是附条件生效合同存在二种观点：

第一种观点认为，乙公司在协议中写明“此款待工程保修期满后，开发公司将工程保修金汇到我方账户即可支付”，是附条件生效的合同，其条件是用保修金偿还，保修金虽然是存在的，但必须是在保修金被支付条件的情况下才能履行协议，在条件没有成就的情况下，即保修金没有汇到乙方帐户上前，该协议没有生效，仍由原债务人甲公司承担债务。

第二种观点认为，乙公司在协议中写明“此款待保修期满后，开发公司将工程保修金汇到我方账户即可支付”，不属于附条件生效的合同，从整个协议的内容看，实为一种给付方式，

首先，从乙公司在协议签字时所设条件分析，该协议不属于附条件生效的合同，所谓附条件生效的合同，是指合同双方当事人在合同中约定某种事实，并以其将来发生或不发生作为合同生效或不生效的限制条件的合同。

从本案看，乙方虽然对接受债务设定了条件，即待工程结束后开发公司将工程保修金汇到我方帐户即可支付，但对该条件成就与否的法律后果没有说明，即没有约定所附条件如果成就或不成就对协议效力有何影响，在乙公司没有证据证明其其意思表示是附条件生效的合同，并得到甲、丙公司认可的情况下，不能认定是附条件生效的合同。

其次，从乙公司在协议签字时写明的内容看，应认定为是一种给付方式，即乙方承诺在开发公司将工程保修金汇到我方账户即可偿还，而工程保修金是有期限的，即便保修金因工程质量问题而无法得到，乙方也不能以此为理由对抗甲方。

最后，从协议内容整体进行评判，也可以说是乙方接受债务的条件，即在保修金没有汇到乙方账户前，丙公司不得主张权利，只有当保修金汇到乙方账户后或丙公司有证据证明乙方阻碍保修金汇到乙方账户以及已过保修期的情形，丙公司才能主张权利。

这里的主张权利是指丙公司只能向乙公司主张而不能向甲公司主张，因为该协议是免责的债务承担，甲公司已完全从原债务中撤出。

20XX年2月17日，惠林公司与李君签订了一份租赁合同，约定惠林公司将一门面房租赁给李君使用，租赁期限为3年，房屋月租金为人民币4万元，租金三个月支付一次。

另外，双方达成转让该门面房内设备的协议，租赁合同载明:

惠林公司“以原价的50%转让给承租人所有”，以盘存为准并于盘存当天由李君付清转让款。

合同签订后，李君向惠林公司支付了三个月的租金共计12万元，后李君开始对房屋进行装修。

装修进行中，双方对合同中约定的设备设施的转让价格发生争议，惠林公司认为原价是指惠林公司购买时所付的对价，而李君则认为原价是指转让时的市场价格。

因双方协商未果，惠林公司遂在三个月后将该门面房另租他人。

李君知道后诉诸法院，请求法院判令依法解除双方所签房屋租赁协议，判令出租人惠林公司返还其已付租金12万元，并赔偿其装修的费用。

一审法院经审理后认为，原告、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，但该合同中约定转让门面房内设备，系合同所附的生效条件，只有该条款满足，此合同方生效。

由于双方当事人直到庭审时仍未能就该条款达成一致意见，设备设施的所有权未发生转移，导致合同的目的无法实现，条件未成就，故该租赁合同不发生法律效力。

因此判决惠林公司返还12万元的租金;对添附产生的装修款予以赔偿。

因惠林公司错过上诉期，一审判决自动生效，百般无奈的惠林公司来到检察院申诉。

检察机关经审查后认为该案存在法律适用上的错

误，本案是合同联立而非附生效条件合同。

经办检察官解释，所谓附生效条件合同，是指当事人在合同中特别规定了一定的条件，以该条件是否成就来决定合同是否生效的合同。

如果条件成就，则合同生效;反之，则合同不生效。

合同法第四十五条第一款规定:

“当事人对合同的效力可以约定附条件。

附生效条件的合同，自条件成就时生效。

”同时，对其中的“条件”也作了明确的解释。

条件必须是将来发生的客观上不确定之事实。

也就是说条件在将来是否发生，当事人是不能肯定的，于合同而言是附属性的。

正因为条件的这些特性，附生效条件合同中的条件特别容易与无名合同中合同联立的情形混淆。

所谓合同联立，是指数个合同具有相互结合的关系。

形式上是一个合同，但构成部分同时属于不同的合同类型。

这种合同可以有主要部分与次要部分之分，但二者效力不存在依存关系，分别适用各自的合同规范。

实践中人们为了交易的方便快捷，往往将不同性质的合同混合在一个合同中。

在本案中，所涉的合同即是租赁与买卖联立的合同。

双方当事人之间的合同主要是租赁关系，该合同中“出租人收取转让费后，室内设备归承租人所有”的条款是对于租赁房屋内设备转让价格及归属的约定，是当事人在租赁合同中混合了一个买卖合同文本，是该合同中的次要部分，但其实该条款是可以自立为另一个买卖合同的。

同时，该买卖条款由于“原价格”约定不明产生争议且无法协商一致，最后没有发生效力，该买卖行为确系将来要发生的，不属于客观上不能确定能否发生的事实。

因此该条款不应定性为合同所附的条件。

人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”的规定，确认租赁合同为生效合同，撤销了一审法院认定该合同无效的判决。

因李君主张的装修损失未提供相关的证据证明，法院不予支持。

最后法院判决驳回李君的诉讼请求。

篇三：

关于附条件的合同（王利明）

关于附条件的合同

王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师

上传时间:

20XX-4-16

（一）案情

原告（某村农民）家中饲养了耕牛三头，在农忙季节因有一头牛闲置不用，遂出租给同村农民被告李某，合同规定租期为两年，每年租金为180元，在被告租用10天以后，耕牛突然逃亡，因被告寻找一天后未果，于是原被告双方协商如果被告不能找回耕牛，则由被告赔偿原告1500元钱损失，并支付尚未交付的租金90元，在该协议达成以后，被告又继续寻找耕牛，几天以后，找到了耕牛。

被告在将牛牵回家的途中，打听到市场上耕牛的价格已上涨，被告遂将牛牵到集市上出售给邻村的张某，获价款2100元。

被告回家以后，谎称耕牛没有找到，向原告交付了约定的1590元。

不巧几天以后，原告去邻村做活，在张某家发现了其耕牛。

原告要求带回其耕牛，遭到张某拒绝。

原告遂向法院起诉，要求被告返还耕牛，赔偿损失。

（二）对本案的几种不同观点

法院在审理本案过程中，对被告是否应承担责任的问题，存在着两种不同观点。

第一种观点认为：

被告不应承担责任，尽管在本案中被告具有欺骗行为，但其已交付了约定的赔偿金和租金，而赔偿金尽管低于市场标准，但这是经原告同意的，更何况被告在寻找耕牛过程中也支付了一定费用，现在既然不能从张某处要回耕牛，那么再要求被告返还耕牛和赔偿损失是不合理的。

第二种观点认为：

被告应当承担违约责任，因为双方约定只有在被告找不到耕牛时，才支付赔偿金。

既然耕牛已经找到，就应继续由被告租用，被告不能将其转卖给他人，否则即构成违约，应负违约责任。

（三）作者的观点

我认为：

确定本案中的被告是否应当承担责任，首先应当分析双方约定的内容及彼此间法律关系的性质。

根据双方的租赁合同，被告占有并使用原告的耕牛，同时亦应负有看管和保养好耕牛的义务。

耕牛发生逃亡，被告应承担未尽保管义务的责任。

同时因为租赁合同生效后并不移转租赁物的所有权，因此耕牛逃亡后被告当然负有查找并到期归还耕牛的义务。

以后，双方协商，如果被告不能找回耕牛，则由被告赔偿耕牛丢失的损失，这表明原告并未追究被告违反妥善保管耕牛义务的责任，而只是要求其继续查找耕牛，如确实不能找到，才应支付赔偿金。

关于双方达成的查找耕牛协议的性质如何认定？

我认为，应从如下两方面来分析：

第一，该协议作为当事人双方订立的一份合同，在其生效后并未否定租赁合同的效力。

在该协议成立以后，租赁合同仍然继续有效，查找耕牛的协议并未包含终止原租凭合同的内容，而只是规定在没有找到耕牛的情况下，才应宣告原租凭合同的解除。

所以在被告寻找耕牛期间，特别是在找到耕牛以后，租凭合同一直存在并有效。

第二，该协议属于附解除条件的合同。

所谓附条件的合同就是指当事人在合同订立时，特别设定一定的条件，以条件的是否成就来决定合同效力的发生和消灭。

《合同法》第四十

五条规定：

“当事人对合同的效力可以约定附条件。

附生效条件的合同，自条件成就时生效。

附解除条件的合同，自条件成就时失效。

”一般来说，能够作为条件的事实必须是未来发生的不确定的事实。

如果在合同订立时，当事人已经确信作为条件的事实必然发生，则当事人在合同中只须附期限，而无须附条件。

条件是当事人所约定的，而不是法律规定的事实。

从本案来看，双方协商，如果被告不能找到耕牛，则其应支付赔偿金1500元及租金90元，在这个协议中，被告找不到耕牛是条件，如果该条件成就，那么，被告应支付赔偿金及租金，租赁合同也自然解除。

如果该条件不能成就，那么，被告将不支付租金及赔偿金，租赁合同将继续有效。

由于这个条件将直接决定着租赁合同本身的效力问题,特别由于该条件一旦成就，将导致租赁合同的消灭，因此，在民法上，该条件被称为“消灭条件”，也就是说，在该条件成就以前，合同仍然是有效的，一旦条件成就，则合同将解除。

由于查找耕牛的协议直接决定着租赁合同的效力问题，从这个意义上说，该协议是对租赁合同的补充。

从本案来看，被告在协议订立后，找回了耕牛，表明双方约定的条件未成就。

因此，租凭合同仍然是有效的，被告擅自将其租用的牛卖给他人，显然已构成对双方协议的违反。

诚然，在查找耕牛的协议中，原告提出的支付赔偿金的前提条件是找不到耕牛，因此认为原告获得赔偿金以后，不应要求被告继续承担责任的观点是不妥当的。

原告在邻村发现耕牛以后，可否要求张某返还耕牛？

我认为，这涉及到善意取得的适用问题。

所谓善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权。

受让人在取得动产所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。

最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第88条指出，第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。

从本案来看，牛是可以进行买卖的动产，而张某从市场上购买到该耕牛时，支付了合理的价格，他不可能也不应当知道被告无权出售耕牛，因此他主观上是善意的、无过失的，自然应依据善意取得规则而获得该耕牛所有权，在此情况下，原告无权要求张某返还耕牛，而只能请求被告赔偿损失。

原告应依何种根据请求被告赔偿损失。

我认为，本案中原告享有三项请求权：

1．基于违约而产生的请求权。

如前所述，被告出售耕牛，违反了租凭合同及查找耕牛的协议，因此应承担违约责任，原告可以请求被告赔偿耕牛的价值（以当时的市场价格计算）。

同时，被告仍应支付租金。

由于原告已放弃了追究被告未尽保管好耕牛之义务的责任的权利，因此不能再要求被告就此进行赔偿。

2．基于侵权行为而产生的请求权。

被告在租赁期间，擅自处分所租用他人的耕牛，已构成对他人耕牛所有权的侵犯，应就此负侵权责任。

原告基于被告的侵权行为，可以要求被告赔偿耕牛的损失。

但有两个问题值得探讨：

一是原告是否可以请求被告支付租金？

我认为，租金是基于租赁合同关系产生的，原告如果基于合同主张被告应承担违约的责任，则可要求其支付租金，但原告基于被告的侵权行为仍主张租金，其根据是不充足的。

二是原告自己查找耕牛支付的费用的补偿问题。

如果原告基于合同要求被告支付这笔费用的话，其请求是不能成立的。

因为合同只是规定了被告负有查找义务，并未要求原告查找，如果原告查找，应由自己负担费用，但原告基于侵权行为是可以要求被告支付这笔费用的。

因为耕牛丢失致使原告财产遭受了损失，原告查找耕牛，是为了保护其财产不受损失，由此所支付的费用，当

然应由侵权行为人负担。

不过此种费用只限于原告在被告出售耕牛以后查找的费用，在此之前，被告并未侵犯原告的所有权，侵权行为尚未发生，当然不应负担此前的费用。

3．基于不当得利的请求权。

被告将他人财产出售，所获利益是没有法律根据的，因此，构成不当得利，原告作为受害人，有权要求被告返还其所获得的不当得利。

但原告请求返还不当得利，应限于被告所获得的价款2100元与被告支付的1590元之间的差额。

上述三种请求权是同时成立的，但由于这些请求权彼此间是相互排斥的，不能同时并存，这就发生了民法上所谓的“请求权竞合”现象。

我国《合同法》第一百二十二条规定：

“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

”即在责任竞合的情况下，原告可以选择一项对其最为有利的请求权来提出请求及起诉，而不能同时主张数项请求权，否则原告将获得多重赔偿，被告也因此会承担其不应承担的责任。

总之，我认为，原告请被告返还耕牛的主张不能成立，但有权基于被告的违约或侵权行为，要求被告赔偿损失，或者基于不当得利要求被告返还不当得利。