1号城邦2期林湖郡开盘方案.docx
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1号城邦2期林湖郡开盘方案
柘城1号城邦2期林湖郡
推售房源公开选房执行方案
2011年11月8日
博盛天下
前言
项目2期林湖郡目前已积累客户约350余组，形成了一定的客户基础。
2期总房源数量为227套，客户数量已经满足2期开盘要求。
因此建议结合柘城市场情况及预售证办理情况（目前项目2期工程施工进度缓慢），在11月下旬进行正式开盘，公开选房。
一、2期房源分析：
结合目前工程进度及柘城市场、竞争对手情况，项目2期工程进度缓慢，柘城金沙、西府等项目宣传力度加大，推出的优惠折扣极具市场吸引力，据市调了解市场反应及客户来访情况极度升温。
因此，建议二期房源6栋花园洋房配合3栋高层一并公开销售。
具体房源数量分析：
楼号
1#
2#
3#
9#
10#
15#
16#
单栋层数
17
11
栋单元数
单栋套数
总套数
337套
如：
2号楼不在本次盘开选房范围，如市场反映良好，可以考虑加推。
二、首批选房方式：
通知所有排号客户，于选房当天持相关证件资料到售楼部现场进行选房。
三、选房安排：
1.首批选房时间：
2011年11月26日星期六（暂定）
2.首批选房地点：
1号城邦·销售中心
3.人员邀请：
前期所有排号客户（2期客户）
4.通知方式：
销售人员电话+短信通知+户外信息释放
5.选房当天优惠政策建议：
建议选房当天除前期排号优惠外，另给予一定的优惠措施，促进客户的成交转化率，优惠建议：
一次性付款优惠5个点，按揭优惠1个点；考虑到项目回款因素，为促进成交建议在一次性、按揭的基础上增加分期：
分期优惠3个点；同时当天可结合现场演艺及抽奖活动，促进客户成交。
优惠方式
优惠子项
优惠内容
备注
付款方式优惠
一次性付款
9.5折
底价+5个点+1万元认购优惠+11号楼８０３室291808元
按揭付款
9.9折
分期付款
9.7折
促销优惠
1号城邦1期房源
选房优惠
2011年11月26日——正式抽奖前成功签约客户均可享受
奖项
奖品
1等奖：
1名
制定房源（1套）注：
1期１１号楼８０３室
面积１３３.９７㎡ 单价：
２１７８（现在）
总房款：
２９１８０８元
2等奖：
2名
液晶电视（1台）
3等奖：
3名
电动车（1辆）
参与奖:
以实际参与客户为准
太空被（1套）
大定（认购）数额
一次性100000元/套
按揭50000元/套
签约时可冲抵总房款
分期：
80000元/套
注：
分期方式说明：
定房缴付8万元定金，剩余房款的分为4次缴清；自签署本协议之日起15日内一次补足付清总房款的50％款项，余款签订《商品房买卖合同》补足70％款项，封顶时补足90％款项，交房时补足100％款项及配套款项；
优惠计算公式：
应付总房款=[表价总房款—促销优惠]×付款方式优惠（9.5折或9.9折）
说明：
1）、以上优惠已计入项目销售表价，不会突破项目销售单套底价；
2）、于2011年11月26日成功签约客户，除了享受选房当天外公示的优惠外，还均可额参加抽奖活动，此举是迫使客户急于下定，项目在短期内提高销售率；
四、客户选房流程：
五、选房操作流程：
客户到达销售中心
不符合
签到并验证相关资料
符合
进入客户等候区等候
熟悉场地、了解流程
听候叫号、开始排队
不符合
继续等候
符合
进入售楼部选房区选房
选定房源，填写选房确认单，并在销控板上进行销控
收回VIP选房单及选房确认单
凭选房单，VIP认购单及收据到签约处签订购房协议
收回认购收据
持购房协议及收据到财务区补足定金，换取收据
选房完成，重新叫号
备注：
1）、在喊号之前，确认是否出现断号情况，若出现此情况，则由内部人员进行及时补充，保证人流充足；
2）、在签认购单之前，负责选房的置业顾问，通过无线麦克风（喇叭）确认房源是否可选定，在总台回复确认后，方可确认定单，此举除了规范流程外，也可增加喊控力度，加强气氛。
选房说辞：
1）、各位顾客朋友请注意！
请参加选房的顾客凭借优惠卡序号，在工作人员的安排下依次进入选房区。
2）、恭喜XX先生/女士成为XX房号业主！
！
（重复一遍）
3）、请XX先生/女士注意！
请XX先生/女士注意！
您所预定的XX房即将超过5分钟的有效期，在此之后XX房源将自动打开，对外销售，请您尽快凭借签约单到交款区办理交款手续。
4）、各位顾客朋友请注意！
为了方便后续的顾客选房，请在选房区的顾客抓紧时间选房！
请在选房区的顾客抓紧时间选房！
5）、选房置业顾问：
10号楼xxxx号房源可否认购？
6）、总台销控（喊控）：
总台确认，10号楼XXXX号房源可以认购。
六、客户选房须知：
选房时间：
2011年11月26日（暂定）
选房地点：
1号城邦销售中心
选房方法：
1、本次选房严格按照1号城邦·2期林湖郡VIP认购单序号先后顺序进行，请于8:
30之前到达选房现场签到、准备。
2、每张VIP认购单限选一套房，并缴纳相应选房认购定金。
3、选房优惠：
⏹一次性客户选房当天缴纳10万定金，享受9.5折优惠
⏹按揭客户选房当天缴纳5万定金，享受9.5折优惠
⏹分期客户选房当天缴纳8万定金，享受9.7折优惠
4、进入选房区后，每组客户有5分钟的选房时间；在此时间内，由专业销售人员进行一对一服务，若超出5分钟，销售人员将针对下一组客户进行服务。
5、选房经确认后，交回VIP认购单和收据，原VIP认购单费自动转为购房定金，并补足购房定金，签定正式定购协议。
6、若选房当天未能到场，或当天未选到合适房源的客户，可持VIP认购单及收据等待下一批房源销售，或离开，在选房当天15日后前来办理退单手续，不计任何利息返还的VIP认购款；
7、本次选房活动的最终解释权归柘城长江新城置业有限公司所有。
1号城邦销售中心
2011/11/26
七、现场物料准备：
类别
用途
数量
场外
客户签到表
客户签到用
1本
桌椅2套
客户签到用
2套
台签《客户签到处》
桌面台签
1块
功能区域指示牌
各区域桌边台签
等候区、选房区、签约区、财务区
共4个
选房流程展架
等候区客户观看了解
1块
选房须知展架
等候区客户观看了解
1块
警戒线
区域分割
100米
音响
叫号用
1套
选房流程及须知
客户发放
600份
场内
选房确认单
选房后填写确认
500份
销控板
1块
销控贴
贴销控用
500个
购房协议
500份
价格表
签约人员5套，财务人员2套，备用2套
共9套
收据
财务用
3~5本
黑色水笔
签约及财务用
2盒
铅笔、橡皮
签约及财务销控用
8套
印泥
签约用
5—8盒
工作证
工作人员佩戴
30张
点钞机
财务收取现金用
2台
警戒线
内场区域分割
100米
八、现场人员安排：
区域
人员
工作职责
人员数量
外场
签到处
签到人员
负责客户签到，并查验资料
2人
停车场
保安
引导车辆停放
1人
入口处
保安
避免外来人员的随意进入
2人
工作人员
再次查验资料
1人
客户等候区
销售人员
引导客户入座，发放流程须知，解答客户疑问
3人
叫号人员
按顺序叫号，引导客户进入选房区
1人
保安
维持等候区及进入选房区时的秩序
2人
内场
选房区
入口工作人员
查验进入选房区的客户资料
2人
销售人员
协助客户选房
5人
填单人员
填写选房确认单
1人
销控人员
销控板做销控
1人
总控人员
协调选房区秩序
1人
签约区
签约人员
凭选房单、VIP卡及购卡收据签约，并作在价格表上销控
5人
审核人员
审核签订的购房协议，并在价格表上做销控
2人
财务区
财物人员
收回购卡费收据，收取补足的购房定金，开具定金收据
4人
现场总控
协调各区域工作，控制客户选房速度
1人
九、当天活动安排：
由于当天客户人员数量较多，共300多组客户，600多人，作为一次大型活动，在前期充分做好选房当天的活动安排非常重要。
场地安排：
结合售楼部实际情况，等候区需要安排在售楼部外，售楼部内只能作为选房签约区使用。
所有排号客户均在外场等候区等候，待开始选房并被叫到号时，进入售楼部内场选房区域进行选房签约。
场地安排示意：
（具体结合售楼部场地实际调整）
售楼部内
财务区
售楼部内签约区
售楼部外安排客户等候区
背景舞台
售楼部主入口
售楼部内
选房区
说明：
活动场地安排
1、入口接待处：
登记、查验证件，可设在销售中心入口处左面；
2、客户休息区：
准备桌凳、太阳傘；矿泉水、糕点食品等（中午11—12点发放），可设销售中心大门外左侧广场；
3、选房等候区：
排前11-20名的客户在此区域等候进入选房区，可设在销售中心进门左侧三米内；
4、选房区：
排前10名客户可先行选房，每次5名由销售人员接待，在销售中心的接待区进行；
5、收款区：
安排选好房号的客户按先后顺序排队交纳定金，在售楼处设立的收款区进行（2名收款人员）；
6、签约区：
以定金收据为准，由专人（5名）为定房客户签定正式购房认购书，在售楼处设立的签约区进行。
外场布置包装：
拱门、气柱、楼体条幅、帐篷桌椅、表演舞台等。
节目配合：
由于选房人员较多，选房时间长，建议在选房期间配以节目表演类活动，中午11—12点提供部分食品饮料等，以缓解等待中客户的情绪，维持现场良好秩序，同时烘托现场氛围，促进客户成交。
其中活动控制及现场包装主要有礼仪公司参与完成。
节目表演活动：
河南地方戏曲、提琴三重奏、街舞表演、流行乐队、东北二人转等。
（具体由礼仪公司提供资源）
开盘当天活动流程：
（1）8:
00~8:
30来宾、客户到现场签到
（2）8:
45，鸣礼炮，主持人出场、告白、并说明选房方式及注意事项
（3）8:
50，现场乐队奏乐助兴
（4）9:
00，领导登场、讲话，宣布选房活动正式开始，
（5）9:
00~12:
00选房活动在售楼部内部进行，外场进行节目表演；
（6）节目表演的同时，穿插叫号，请认筹客户选房。
（7）12:
30，选房活动结束
一十、开盘前重要事项安排
重要事项
时间
方案审批确定
11月10日前
礼仪招标及公司确定
11月12日前
节目单确定
11月15日前
当天销售策略确定
11月15日前
销售说辞准备
11月15日前
客户邀约
11月12日开始
户外广告发布
开盘时间确定后
报纸媒体信息发布
开盘前一周
短信发布
开盘前一周
十一、销售人员说辞：
XX先生（女士）：
您好！
我们项目2期定于2011年11月26日星期六进行公开选房，现通知您于当天上午8:
30前到销售中心，携带您的身份证、VIP认购单、购单收据及认购现金，进行现场选房，您的VIP单号即为你的选房顺序号，当天选房成功需要补足购房定金（一次性……按揭……分期………。
请您及时赶到，以免延误您的选房时机！
十二、广告宣传配合：
由于目前客户积累量已经满足2期整体房源销售，因此广告宣传仅借助现有渠道，告知项目开盘信息即可。
Ø户外画面更换：
1块
主题内容：
11月26日，林湖生活荣耀开启！
——1号城邦2期林湖郡家公开发售！
Ø短信群发：
10万条
目标人群：
所有排号客户、前期到访及来带意向客户
内容：
11月26日，1号城邦2期林湖郡公开选房，2万抵2.8万VIP排号最后机会！
送房、送礼、送好运，26日开盘大奖等你来拿，林湖郡7011111
电视飞播字幕：
20天
Ø内容：
11月26日1号城邦2期林湖郡盛世开盘！
五证齐全、实景现房一期1号城邦完美揭幕，2期林湖郡86—144㎡低密度林湖世家大宅公开选房，2万抵2.8万VIP排号最后机会！
送房、送礼、送好运，26日开盘大奖等你来拿，公园宅邸，漫步林湖1号城邦2期林湖郡7011111/6099999
推广费用合计：
媒体
周期时间
费用
户外
画面更换
约1000
短信
10万条
约3000
电视飞播
20天
约500
合计
约4500元
十三、当天费用控制：
（具体费用结合礼仪公司调整）
费用分类
详细内容
舞台搭建
节目表演舞台
礼仪公司
节目表演
3小时节目
礼仪公司
桌椅帐篷租赁
600把椅子，10~20顶帐篷
礼仪公司
展板喷绘制作
销控展板、舞台背景、2个X展架
开发商
拱门气柱、空飘
拱门2处、空飘6个
礼仪公司
条幅制作
开盘条幅、祝贺条幅，按12条计算
开发商
音响设备及话筒
2套
礼仪公司
活动人员
主持人（2个）+礼仪（4个）
礼仪公司
冷餐饮料
面包、冷热饮按照500人标准准备
开发商
其他
警戒线、工作证、台签、功能指示牌/小礼品等
开发商
注：
以上物料皆有博盛天下公司设计，开发商及礼仪公司制作准备，务必于11月25日前全部齐备到位
附件：
附件：
购房协议书：
1号城邦·2期林湖郡购房协议书
出卖人：
柘城长江新城置业有限公司
买受人：
身份证号：
电话：
通讯地址：
楼盘名称：
1号城邦·2期林湖郡
户型位置：
号楼 单元 户；暂测面积：
㎡
房屋总价：
元；大写：
佰 拾 万 仟 佰 拾 元整；
定金：
人民币 元；大写：
万元整；
付款方式：
□一次性付款：
按照标准总价的 ％计价，自签订《商品房买卖合同》时，并一次性付清剩余房源及配套款项；
□按揭付款：
按照标准总价的 ％计价，自签订《商品房买卖合同》，并一次性付清首付房款及配套款项，余款以银行按揭方式支付；
□按揭付款：
按照标准总价的 ％计价，自签署本协议之日起 15 日内一次补足付清总房款的50％款项，余款签订《商品房买卖合同》补足70％款项，封顶时补足90％款项，交房时补足100％款项及配套款项；
双方约定条款：
1、买受人同意在签订本协议时，付清上述购房定金。
2、超过本协议所规定时间，因买受人原因造成《商品房买卖合同》延期签定的，所享受一切优惠取消。
3、买受人若未按约定时间签定《商品房买卖合同》或未按本协议约定时间付款的，出卖人将单方终止本协议书，出卖人有权另行处置该房屋，同时定金不予退还。
4、出卖人负责代办上述房产之产权手续，所有与买卖发生之费用须买受方承担的按国家及地方规定标准收取，签定《商品房买卖合同》时一次交清。
5、买受人自行妥善保管本协议书，须持本协议书及定金收据签署正式《商品房买卖合同》。
6、本协议书一式三联，买受人持一联，出卖人持两联，具同等法律效力，双方签定《商品房买卖合同》后本协议书自动失效。
7、买受人如变动电话及地址必须及时书面通知出卖人，否则，因此造成的不利后果由买受人承担。
出卖人（公章） 买受人（签章）
日期：
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