价格鉴证知识.docx
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价格鉴证知识
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第五章房屋、建筑物价格评估
一、影响房屋、建筑屋价格的因素
1、交易情况因素;1、交易日期因素;2、区域因素;3、个别因素。
二、房屋、建筑物价格评估方法
1、市场法,2、成本法,3、收益法。
三、房屋、建筑物价格评估方法公式
1、市场法基本公式:
P=P'×A×B×C×D;
评估值=实例价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/();
B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=()/100;
C=待估对象区域状况指数/可比实例区域状况指数=100/();
D=待估对象状况指数/可比实例状况指数=100/()。
2、成本法基本公式:
P=A+B+C+D+D+E
评估值(新)=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润。
评估值(旧)=重置成本-年贬值额×已使用年限
D=(C-S)/N=C×(1-R)/N;D年贬值额;C重置成本;S净残值;N耐用年限;R残值率。
3、收益法基本公式:
Ρ=Α/r[1-1/(1+r)N]。
Α净收益=总收入-总费用;r资本化率;N收益年限。
①房地产价值=房地产净收益/综合资本化率;
总费用=管理费+维修费+保险费+税金;
②土地价值=土地净收益/土地资本化率;
土地总费用=管理费+维修费+税金。
③土地价值=房地产价值-建筑物现值;
建筑物现值=重置价值-年贬值额×已使用年限;
土地价值=(房地产净收益-建筑物净收益)/土地资本化率;
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率;
④建筑物价值=房地产价值-土地价值;
建筑物价值=(房地产净收益-土地净收益)/建筑物资本化率
⑤综合资本化率=(土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率)/(土地价值+建筑物价值)。
第六章机器设备价格评估
一、影响机器设备价格的因素
1、个别因素;2、交易因素;3、时间因素;4、区域因素。
二、机器设备价格评估方法
1、市场法,2、成本法,3、收益法。
三、机器设备价格评估方法公式
1、市场法:
①直接匹配法;②因素调整法;③成本比率调整法。
①直接匹配法公式:
P=P'±Δi;P'参照物价值;Δi差异调整。
②因素调整法公式:
评估值=实例价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因素修正系数×区域因素修正系数。
A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/();
B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=()/100;
C=待估对象个别因素指数/可比实例个别因素指数=100/();
D=待估对象区域因素指数/可比实例区域因素指数=100/()。
③成本比率调整法:
根据参照物售价占重置成本比率。
2、成本法:
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。
Α、重置成本:
①直接法;②物价指数法;③重置核算法;④综合估价法;⑤重量估价法;⑥类比估价法。
①直接法:
直接询价或使用价格资料;
②物价指数法公式:
重置成本=历史成本×(当前年份指数/基年指数)
重置成本=历史成本×各年环比指数乘积;
③重置核算法:
根据生产成本、销售费用、利润、税金。
④综合估价法公式:
RC=(M/K+M′)×(1+K′)×(1+K″)/(1-r′)
设备价格=(主材费/成本主材费率+主要外购件费)×(1+成本利润率)×(1+非标准设备设计费率/设备数量)/(1-综合税率)。
⑤重量估价法公式:
RC=W×R×K+P+T
设备价格=设备净重×综合费率×调整系数+合理利润+税金;
RC=W×R×K(1+r)/(1-r′);设备价格=设备净重×综合费率×调整系数×(1+利润率)/(1-综合税率)。
⑥类比估价法公式:
RC=(A/A′)Χ×S设备价格=(待估设备生产能力/参照物设备生产能力)规模指数×参照物设备价格。
a、运杂费:
①国产设备运杂费=国产设备原价×国产设备运杂费率;
②进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率。
b、设备安装费:
国产设备安装费=国产设备原价×设备安装费率。
①进口设备安装费=进口设备到岸价×设备安装费率。
c、基础费:
国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率;进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率。
d、进口设备从属费用:
①海运费=设备离岸价×海运费率;海运费率:
远洋5-8%,近洋3-4%。
②国外运输保险费=(设备离岸价+海运费)×保险费率/(1-保险费率);保险费率:
一般在%左右。
③设备到岸价=设备离岸价+海运费+国外运输保险费。
④关税=设备到岸价×关税税率;关税税率:
按现行关税税率表计算。
⑤消费税=(设备到岸价+关税)×消费税率/(1-消费税率);消费税率:
按国家发布的消费税率表计算。
⑥增值税=(设备到岸价+关税+消费税)×增值税率
⑦银行财务费=设备离岸价×费率;银行财务费率:
外贸手续费=设备到岸价×外贸手续费率;外贸手续费率:
%
⑨车辆购置附加费=(设备到岸价+关税+消费税)×费率。
以上10%;以下5%。
裸车价格=开票价格(含增值税)÷(1+增值税率)。
В、实体性贬值
①观察法:
通过观察,凭借视觉、听觉、触觉或借助检测工具对设备进行检查,根据经验对设备状态、损坏程度做出判断。
②使用年限法:
a、实体性贬值率=已使用年限/总使用年限;
b、实体性贬值率=剩余加权使用年限/(剩余加权使用年限+加权投资年限)
c、剩余加权使用年限=现行重置成本×剩余使用年限
d、加权投资年限=现行重置成本×投资年限
③修复费用法:
实体性贬值=可修复性贬值+不可修复性贬值;不可修复性贬值=(重置成本-可修复性贬值)×已使用年限/总使用年限。
С、功能性贬值:
①功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本;
②功能性贬值=超额运营成本×(1-所得税税率)/r×[1-1/(1+r)N]
D、经济性贬值:
①经济性贬值率=[1-(设备预计可利生产能力/设备原设计生产能力)Χ];
②经济性贬值=设备年收益损失额×(1-所得税税率)/r×[1-1/(1+r)N]。
2、收益法:
生产线、成套化工设备等具有独立获利能力可以使用收益法评估。
Ρ=А/r×[1-1/(1+r)N]。
第七章林木资源资产价格评估
一、影响资源资产价格的因素
1、营林生产成本;2、投资利息;3、利润;4、税金;5、林木生产中的损失;6、地租;7、地区差价和树种差价。
二、资源资产价格评估方法
1、市场法,2、剩余法,3、收益法,4、成本法。
三、资源资产价格评估方法公式
1、市场法:
Ρ=k×k′×G×Q;评估值=林分质量调整系数×物价指数调整系数×参照物单位蓄积量价格×待估林木资产蓄积量。
2、剩余法:
Ρ=W-C-F+S;评估值=销售总收入-木材经营成本-木材经营合理利润+林木资源的再生价值;
经营成本包括:
采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及税金。
3、收益法:
Ρ=∑(А-С)/(1+r)t;А为t年收入;С为t年生产成本;n为经营器。
4、成本法:
Ρ=k·∑С/(1+r)N-t;k为林分质量调整系数;С为t年生产成本;n为林分年龄。
三、资源资产价格评估方法适用范围
a、市场法不适用防护林;b、收益法适用于有经营收益林木;c、成本法适用于幼龄林。
第八章矿产资源资产价格评估
一、影响矿产资源资产价格的因素
1、稀缺程度和可替代程度;2、供求状况;3、矿床自然丰度和地理位置;4、科技进步;5、资本化率。
二、矿产资源资产价格评估方法
1、贴现现金流量法(高),2、可比销售法(高),3、约当投资--贴现现金流量法(高),4、重置成本法(高),5、地勘加和法(高),6、地质要素评序法(低),7、联合风险勘查协议法,8、粗估法。
三、矿产资源资产价格评估方法公式
1、贴现现金流量法:
Ρ=∑[(W-W′)×1/(1+r)t];W为年剩余利润额:
W=年销售收入-年经营成本-年资源补偿费-资源税金-其它税金;W′为社会平均收益额:
W′=年销售收入×社会平均利润率。
2、可比销售法:
Ρ=Ρ′×μ×ξ×φ×θ,Ρ′为实例采矿权成交价格;μ为规模调整系数;ξ为品位调整系数;φ为价格调整系数;θ为差异调整系数。
①规模调整系数=待估采矿权探明储量/实例采矿权探明储量;
②品位调整系数=待估采矿权平均品位/实例采矿权平均品位;
③价格调整系数=待估采矿权矿产价格/实例采矿权矿产价格;
④差异调整系数=待估采矿权差异总值/实例采矿权差异总值。
3、约当投资-贴现现金流量法:
Ρ=Τ/(Τ+Τ′)×W″。
W″为资产收益现值;Τ为原探矿权人投资现值;Τ′为新探矿权人投资现值。
W″=∑[W·1/(1+r)t];Τ′=∑[Τ″·1/(1+r)t];Τ可用重置成本法计算。
W为t年收益额;Τ″为t年投资值。
4、重置成本法:
Ρ=Ρ′·(1+f)·(1-ξ)=∑[U×P″]·(1+ε)·(1+f)·(1-ξ)。
Ρ′为探矿权重置成本;f为地探风险系数;ξ为技术性贬值系数;U各类地勘实物工作量;P″为工作量现行市价;ε为四项费用分摊系数。
5、地勘加和法:
Ρ=Ρ′+L;L=M×T/(T+G)。
Ρ′为不含勘查风险的探矿权净值;L为应分配的超额利润;M为超额利润总额;T为地勘总投资;G为矿山建设总投资。
6、地质要素评序法,7、联合风险勘查协议法,8、粗估法。
第九章水资源价格评估
一、水资源价格的构成要素:
1、水资源费:
①水资源保护费,②水资源使用费③水资源补偿费。
2、水费:
开发过程中发生的费用(如:
工程运行管理费,固定资产折旧,大修理费,其它计入成本的防风费、观测试验费、科研费、保险费、外购水费)。
二、水资源价格评估公式:
P=Y-C-D×S
水资源价格=净化水的市场价-成本-开发的投资额×社会平均利润率。
第十章无形资产价格评估
一、影响无形资产价值的因素
1、产权因素;2、获利能力因素;3、技术因素;4、风险因素;5、无形资产的取得成本;6、机会成本;7、市场因素;8、使用器限;9、其它因素。
二、无形资产价格评估方法
1、收益法,2、成本法,3、市场法。
三、无形资产价格评估方法公式
1、收益法:
(1)Ρ=∑(K×R)/(1+r)t;K为分成率;R为t年收益额。
(2)Ρ=∑R/(1+r)t;R为t年超额收益。
(3)无形资产超额收益确定
①直接法:
A、销售量不变,单位成本不变;R=(P-P′)×Q×(1-T)。
B、价格不变,单位成本不变;R=(Q-Q′)×(P-C)×(1-T)。
C、成本降低;R=(C-C′)×Q×(1-T)。
②差额法:
无形资产超额收益=净利润-净资产总额×行业平均收益率。
③分成率法:
销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率;
销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率。
④要素贡献法(三分法):
资本、技术和管理;
A、资金密集型行业贡献依次为50%,30%,20%;
B、技术密集型行业贡献依次为40%,40%,20%;
C、一般行业贡献依次为30%,40%,30%;
D、高科技行业贡献依次为30%,50%,20%。
2、成本法:
A、无形资产重置成本的估算;
(1)自创无形资产:
①核算法:
无形资产重置成本=成本+期间费用+合理利润;期间费用=管理费用+财务费用+销售费用。
②倍加系数法:
无行资产重置成本=(c+β′v)/(1-β″)×(1+L)。
C为研发中的物化劳动消耗;v为研发中的活劳动消耗;β′为创造性劳动倍加系数;β″为平均风险系数;L为无形资产投资报酬率。
(2)外购无形资产:
①市价类比法;②物价指数法。
B、无形资产贬值率的估算;
(1)专家鉴定法;
(2)剩余经济寿命预测法。
第十一章专利和专有技术资产评估
第一节专利资产评估
一、影响专利资产价值的因素(专利有效期20年)
1、法律因素;2、技术因素;3、经济因素;4、风险因素。
二、专利价格评估方法
1、收益法,2、成本法,3、市场法。
三、专利价格评估方法公式
1、收益法:
Ρ=∑(K×R)/(1+r)t;利用销售收入分成率来计算分成额,采用相应折现率求现值。
2、成本法:
A、研制成本;
(1)直接成本;①材料费,②工资费用,③专用设备费,④资料费,⑤咨询鉴定费,⑥协作费,⑦培训费,⑧差旅费,⑨其它费。
(2)间接成本;管理费,非专用设备折旧费,应分摊的公共费用及能源费用。
B、交易成本;技术服务费,交易过程中差旅费及管理费,手续费,税金。
C、专利费;包括:
专理代理、申请、审查请求、维护、证书、年费。
3、市场法:
较少采用。
第二节专有技术资产评估
一、影响专有技术资产价值的因素
1、使用期限;2、预期获利能力;3、开发成本;4、保密措施。
二、专有技术价格评估方法
1、收益法,2、成本法,3、市场法。
三、专有技术价格评估方法公式
1、收益法:
Ρ=∑R/(1+r)t;
预测可使用年限内税后利润,按照相应分成率确定分成额,根据相应的折现率确定评估值。
2、成本法:
根据成本确定。
3、市场法:
较少采用。
第三节商标资产评估
一、影响商标资产价值的因素(商标有效期10年,可续展)
1、商标的法律状态;2、商标的知名度;3、商标所依托的商品;4、宏观经济状况;5、评估目的;6、类似商标的交易情况;7、商标设计、广告宣传;8、其它因素。
二、商标资产价值评估方法
1、收益法,2、成本法,3、市场法。
三、商标资产价值评估方法公式
1、收益法:
Ρ=∑R/(1+r)t;
A、商标资产转让的评估;预测使用年限内超额利润,根据相应的折现率确定评估值。
B、商标许可价值评估;预测使用年限内新增净利润,根据相应的折现率确定其价值,再根据分成率确定评估值。
2、成本法较少使用。
3、市场法较少使用。
第四节商誉的评估
一、商誉评估方法
1、割差法,2、超额收益法。
二、商誉评估方法公式
1、割差法:
评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和。
2、超额收益法:
(1)超额收益资本化价格法;
Α、商誉的价值=(企业预期年收益额-行业平均收益率×该企业的单项资产评估价值之和)/资本化率;
Β、商誉的价值=被评估企业的单项资产评估价值之和×(被评估企业预期收益率-行业平均收益率)/资本化率。
被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和。
(2)超额收益折现法:
Ρ=∑R/(1+r)t。