房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案.docx
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房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2016年房地产估价师<房地产估价理论与方法>真题及答案
一、单项选择题
1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差
B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准
D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
甶于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；
B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
【答案】B
【解析】本题考查的是估价结果。
不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价
B.各种估价方法都有一定的局限性
C.各种估价方法之间具有理论统一性
D.难以通过分忻排除不适用的估价方法
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产估价的持点。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P10。
4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
【答案】D
【解析】本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
参见教材P65。
5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。
A.估价对象距离机场35公里
B.估价对象面临街，所临街道为城市主干道
C.估价对象建筑物坐北朝南
D.估价对象附近有三条公交线路经过
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。
参见教材P78。
6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。
A.消费者的收入水平堉加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
【答案】C
【解析】本题考查的是房地产需求。
一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。
参见教材P86。
7.购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。
A.于成交日期一年后一次性支付所有款面
B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付
【答案】D
【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。
选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。
参见教材P113。
8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。
A.空间直线距离
B.交通线路距离
C.交通时间距离
D.经济距离
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产区位因索。
经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量，以反映距离。
参见敦材P132。
9.下列影响价格的因索中，不属于实物因素的是（）。
A.朝向
B.保温
C.隔音
D.户型
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产实物因索。
朝向是区位因素。
参见教材P125
10.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。
A.只有合法的房地产才能成为估价对象
B.估价对象状况必须是实际状况
C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格
【答案】D
【解析】本题考查的是合法原则。
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下定价值或价格，参见教材P155。
11.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。
A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况
B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况
C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况
D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况
【答案】B
【解析】本题考查的是价值时点原则。
在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：
（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。
（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。
参见教材P162。
12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。
若收H期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。
则该商业房地产的抵押价值为（）万元。
A.57.81
B.71.58
C.74.33
D.82.59
【答案】A
【解析】本题考查的是谨慎原则。
遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。
4.2/6%[1-1/（1+6%）30]=51.81。
参见教材P171。
13.评估建筑面积为1202的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】B
【解忻】本题考查的是。
可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。
参见敦材P173。
14.卖方5年前以贷款方式购买了一套達筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。
则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。
A.9787
B.10013
C.10282
D.10539
【答案】A
【解析】本题考查的是统一税费负担。
至价值时点，尚未偿还的贷款=45x（1-5/15）=30万元，正常负担下的价格=[30+50/（1~6%）]/85=0.9787万元/m2=9787元/m2。
参见教材P184。
15.关于比较法运用的说法，错误的是（）。
A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理
【答案】D
【解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。
选项A正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。
16.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。
A.0-50
B.50-65
C.50-80
D.62.5-150
【答案】C
【解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。
甲宗地单独的价格为50万，合并后增值=150-（50+70）=30（万元）。
那么土地乙的拥有着可要价50万元至80万元（50+30=80）。
参见教材P190。
17.某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【答案】A
18.关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。
A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走
B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命
C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关
D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变
【答案】C
【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。
建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分忻判断得出的。
参见教材P235。
19.房地产的有租约限制价值等于（）。
A.无租约现值价值减承租人权益价值
B.出租人权益价值加承租人权益价值
C.无租约现值价值减出租人权益价值
D.出租人权益价值减承租人权益价值
【答案】A
20.运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。
A.能够获得的交易实例数量较多
B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的
C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差
D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整
【答案】B
【解析】本题考查的是报酬率的求取方法。
市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。
参见教材P250。
21.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6%,该房地产的价值为（）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【答案】C
【解忻】本题考查的是剰余技术。
建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200x12%=24,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x[1-1/（1+6%）30】=495.53。
合计，房地产价值=200+495.53=695.53万元。
参见教材P257。
22.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。
销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。
A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84
【答案】C
【解析】本题考查的是单位比较法。
V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512（万元）。
参见教材P290。
23.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A.4870
B.5020
C.5340
D.5520
【答案】D
【解析】本题考查的是成本法总结。
3000+2800x90%=5520（元/m2）。
24.通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。
A.空置损失
B.房产税
C.房屋折旧费
D.房屋保险费
【答案】C
【解析】本题考查的是净收益的测算。
运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。
参见教材P238。
25.某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。
目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为（）万元。
A.115.91
B.117.00
C.134.91
D.136.00
【答案】B
【解析】本题考查的是成本法总结。
房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格折旧=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000（元）。
26.下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是（）。
A.写字楼层高偏低
B.厂房受酸雨腐蚀
C.住宅库存量过大
D.在建工程基础不均匀沉降
【答案】A
【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。
功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剰造成的建筑物价值减损。
导致建筑物功能不足或过剰的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。
参见教材P296。
27.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算
B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本
C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率
【答案】C
【解析】本题考查的是后续开发的应得利润。
选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。
参见教材P281、333。
28.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。
若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m2。
A.7262
B.7380
C.7500
D.8670
【答案】A
【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。
8000（1+5%）1.5/（1+12%）1.5=7261.84（万元）。
参见教材P323。
29.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的（）。
A.开发经营期可分为建设期和经营期
B.建设期的起点与开发经营期的起点相同
C.经营期可具体分为销售期和运营期
D.建设期和经营期不会重叠
【答案】D
【解析】本题考查的是后续开发经营期。
在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重香。
参见教材P330。
30.当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。
A.平均增减量法
B.平均发展速度法
C.移动平均法
D.指数修勾法
【答案】A
【解忻】本题考查的是平均增减量法。
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。
参见教材P349。
二、判断题
1.对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。
（）
【答案】V
【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。
参见教材P8。
2.报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
（）
【答案】V
【解析】本题考查的是房地产市场指标。
房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
参见教材P42。
3.房地产幵发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取達设工程施工许可证。
（）
【答案】X
【解析】本题考查的是幵工申请与审批。
建筑工程在施工过程中，達设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
参见教材P81。
4.房地产市场调查一般应从收集二手资料幵始。
（）
【答案】V
【解析】本题考查的是市场调查的步骤。
市场调查人员幵始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。
二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
参见教材P108。
5.按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。
（）
【答案】X
【解析】本题考查的是现金流量图。
按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。
参见教材P147。
6.在复利计算中，年值是指在连续的咅计息周期末等额支付金额的价值？
（）
【答案】V
【解析】本题考查的是复利计算。
在复利计算中，A表示连续出现在咅计息周期末的等额支付金额，简称年值。
参见教材P158。
7.在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。
（）
【解析】本题考查的是通货膨胀的影响。
如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。
参见教材P180。
8.由于房地产幵发项@所需要的幵发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。
（）
【答案】X
【解析】本题考查的是流动比率。
房地产幵发项目所需幵发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。
此外，房地产幵发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。
这些特点使得房地产幵发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
参见教材P206。
9.在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项@抗风险的能力越强。
（）
【答案】V
【解析】本题考查的是房地产幵发项目盈亏平衡分析。
最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。
最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。
参见教材P220。
10.从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。
（）
【答案】X
【解析】本题考查的是决策的概念。
房地产投资决策通常属于风脸型或不确定型的群体管理决策。
参见教材P238。
11.在房地产幵发项目可行性研究中，资金筹措计划是以幵发项目的资金使用计划和销售收入计戈I.为基础，确定资金的来源和相应的数量。
（）
【答案】V
【解析】本题考查的是收入估算与资金筹措。
资金筹措计划，要以房地产幵发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。
参见教材P265。
12.房地产幵发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。
（）
【答案】V
【解析】本题考查的是证券市场的分类。
债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。
参见教材P292。
13.政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。
（）
【答案】V
【解析】本题考查的是土地储备贷款。
政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。
参见教材P305。
14.在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财产安全负主要责任。
（）
【答案】X
【解析】本题考查的是安全保卫。
保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。
物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。
参见教材P343。
15.在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常提按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。
（）
【答案】V
【解析】本题考查的是零售商业物业的租约。
大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、
电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。
公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。
参见教材P364。
三、计算题
1.某房地产幵发项目占地面积66667m2,容积率为2.0,土地取得成本为60000万元。
项目可出售面积为120000m2,其中：
高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。
各类房屋的综合造价分别为：
高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000元/m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。
财务费用8000万元。
各类房屋预计销售均价分别为：
高层住宅9500元/m。
多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。
销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。
请计算该项木的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。
（8分）
【答案】假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2
则销售收入=120000A
销售费用=销售收入x2%=120000Ax2%=2400A
销售税费=销售收入x6-5%=120000Ax6_5%=7800A
建筑面积=项目占地面积X容积率=66667x2=133334m2
可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2
不可售建筑物综合造价=（3800x50%+2700x41.67%+3000x8.33%）=3274.99元/m2，该项目造价=13334x3274.99+60000x3800+50000x2700+10000x3000=436668716.7元=43666.872万
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