城老旧小改造工作实施方案.docx

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县城区老旧小区改造工作实施方案 

为推进我县城区老旧小区整治工作，提升城市治理水平，有效改善人居环境，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

根据**精神，结合我县实际情况，制定本工作方案。

一、总体目标

坚持以人民为中心的发展思想，以为民惠民为出发点，按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，力争在“十四五”期间重点解决老旧小区安全隐患多、建筑物破损、设施不全或破损严重、环境条件差及管理服务机制不健全等问题，以微改造见大成效。

运用“共谋、共建、共管、共评、共享”理念和方法，调动居民群众和相关单位积极性、主动性、创造性，共同创造美好环境和幸福生活。

二、基本原则

（一）把握政策导向，积极筹措资金。

积极向上争取资金，根据我县老旧小区数量少、分布散、不成片的特点，加强与社区沟通衔接，以社区为单位实行“单小区”改造和“划片区打包捆绑”申报项目，提高成功率。

推进共建共担共享，坚持“谁受益、谁出资”原则，鼓励业主单位采用“政府补助一点、居民出资一点”的方式，建立健全政府与居民合理共担改造资金机制。

对于比较老旧、无物业或业委会的小区的改造项目，采取多渠道筹措资金的方式运行。

（二）加强改造指导，完善小区功能。

强化消防安全，明确消防设施建设要作为老旧小区改造的基础内容，要求业主单位要做好设计方案把关，确保老旧小区消防安全。

补齐短板，依照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则优先完善老旧小区的小区办公用房、养老服务、供水管道、强弱电及缆线整理、停车位、充电桩及居民健身器材等基础设施。

提升老旧小区“自造血”能力，鼓励业主单位将片区内公共资源进行整合，选取部分比例的可盈利设施（例如停车场、充电桩），通过签订让渡协议实现收益，并将收益用于小区公共维护支出，解决公共设施维护更新、物业管理、电梯维保等难题，实现老旧小区管理可持续。

（三）注重群众参与，营造良好氛围。

“改造前”充分征求民意，以入户宣传、现场问卷等方式，充分征求居民改造意愿、需求和建议，融入项目设计，切实提高群众对改造工作的支持率和满意度。

“改造中”尊重居民权益，要求施工单位接受小区居民监督。

同时优化项目组织实施，所有改造任务必须按照统一谋划、一次性完成改造的要求进行设计，努力实现“最多改一次”，避免改造施工的扰民问题。

（四）严格改造程序，精心组织实施。

加强施工监管，保障施工质量，定期对改造小区进行实地督查，对施工质量进行全程监督，从源头上规范项目实施。

抓好文明施工，减少对居民的生活影响，保障居民出行顺畅，合理设置围挡进行封闭管理，采取湿法作业及时清理建筑垃圾，防止扬尘。

广泛发动群众，参与项目监督，充分发挥社区志愿者、业主代表的“主人翁”作用，参与到老旧小区改造全过程中，作为老旧小区改造项目的义务监督员，跟踪监管老旧小区整治全过程。

（五）坚持共治共管，建立长效机制。

坚持改造与管理并行，实现“改造一个、管好一个”的要求，培养居民共建共享共治意识。

对具备实施专业物业管理条件的老旧小区，社区居委会要指导业委会通过居民投票选聘物业服务企业，实行专业化、社会化的物业服务；对不具备实施专业物业管理条件的老旧小区，启用社区、小区业主共治共管模式，由社区代行业主委员会职责，组织指导成立小区管理中心，实施基础物业管理，协调处理物业服务过程中的矛盾纠纷。

三、改造内容

老旧小区改造分小区公共区域、住宅楼改造和周边市政设施改造三大部分。

改造的同时建立健全社区治理体系。

改造内容充分听取居民意见，实行因区制宜、按需改造，明确各小区改造“菜单”，确保”一小区一方案”，实现老旧小区改造能改则改，应改尽改。

（一）基础类。

为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

改造提升市政配套基础设施，包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、雨污分流改造、供电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、沿街店面隔油池，移动通信、广电等基础设施，以及小区路灯照明、光纤入户、架空线规整（入地）等，实现“路平、地净、灯亮、管通”。

（二）完善类。

为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、公共照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能信包箱、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，合理设置快递、快餐存放用房。

（三）提升类。

为丰富社区服务供给、提升居民生活品质，立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

公共服务用房以及各类预留空间要留有足够弹性，各类设施、小区绿地、口袋公园等应急避难场所要预留水电通信等基础设施接口，通过临时功能调整满足防灾防疫等紧急状态使用要求。

四、组织实施

（一）明确责任主体。

建立“县政府主导，乡镇组织实施，社区参与落实管理”的老旧小区改造工作推进机制。

县政府负总责，统筹谋划、整体推进县内老旧小区改造工作；狮城镇负责组织协调实施老旧小区改造，推进小区物业长效管理；社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作；相关职能部门按照**文件相关条款精神简化项目审批。

（二）制定改造计划。

开展摸底调查，组织科学编制老旧小区改造规划和年度改造计划，生成改造项目储备库。

同等条件下优先安排居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。

养老、文化、教育、卫生、托育、体育、快递、治安等领域涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供排水、供气等单位的管线改造计划应主动与老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。

（三）制定改造方案。

业主单位牵头会同社区、规划设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班，“一小区一方案”制定改造方案，充分征求居民意见，形成具体改造项目清单。

积极推动设计师、工程师进小区，辅导居民参与改造。

改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。

（四）加强施工管理。

业主单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。

鼓励分片区由一家有资质、有能力的企业牵头组织实施通信管线集中整改，统一清理未按期完成割接或无主的网络通信管线。

鼓励业主单位统一采购老旧小区改造的主要材料和设备，确保质量。

设计、施工、管线等技术团队要现场提供全过程技术服务。

加强施工现场管理，强化对隐蔽工程全过程监管。

施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受居民群众投诉、咨询及监督。

项目完工后，由业主单位组织社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收。

五、资金筹措

（一）按照上级文件，通过居民合理出资、政府财政支持、管线单位出资等渠道筹措资金。

按照“谁受益、谁出资”“谁所有、谁承担”原则，明晰资产边界，积极推动居民出资参与改造，涉及电力、通讯、有线电视等管线的由产权归属企业或单位承担改造费用。

县政府统筹专项补助资金，向老旧小区改造配套项目倾斜。

（二）狮城镇及有关单位要结合自身实际情况，统筹安排好公共服务设施改造资金。

对于属于保障性住房的小区，由县住房保障中心负责改造资金筹措。

（三）市政配套设施改造资金原则上由项目主管部门负责统筹，县财政、发改积极向上争取专项债及中央预算内补助资金予以支持。

根据我县老旧小区数量少、分布散、不成片的特点，加强与社区沟通衔接，以社区为单位实行“单小区”改造和“划片区打包捆绑”申报项目，提高成功率。

六、保障措施

（一）加强组织领导。

成立老旧小区改造领导小组，由县政府领导担任组长，县自然资源局、住建局、发改局、财政局、城市管理局、民政局、文旅局、卫健局、工信局、公安局、狮城镇政府主要负责人为成员，负责统筹、协调、督查、考核等工作，统筹推进城区老旧小区改造工作。

领导小组下设办公室，挂靠县住建局，办公室主任由住建局主要负责人兼任。

按照“属地管理”原则，狮城镇为老旧小区改造提升工作的责任单位，成立相应工作机构。

县直相关部门和单位要按职责分工，做好老旧小区改造提升工作的组织协调、督导考核、配合服务等工作，安排相关业务科室负责人担任联络员，形成合力，协同推进。

（二）落实工作机制。

对确定实施的所有老旧小区改造提升项目，要认真落实市委、市政府工作要求，确保老旧小区改造提升工作规范、有序、高效推进。

社区建立项目台账，实施项目管理制度，明确项目管理责任人，每月按时上报项目进展，即时报送重大建设信息。

（三）强化要素保障。

加大资源整合，支持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，可通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加老旧小区配套服务用房。

鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道、社区用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。

（四）加大宣传力度。

宣传部门要利用报纸、电视和各种新媒体广泛宣传老旧小区改造提升工作的重大意义、具体内容、方法步骤、政策措施等。

社区要组织工作人员采取入区进户面对面讲解、听取居民意见、展示老旧小区规划设计效果图、公示具体改造提升方案等多种形式进行深入宣传发动，营造良好氛围。

各社区居民委员会要积极发挥疏导、协调作用，引导居民树立大局观念，积极参与老旧小区改造提升工作。

（五）强化督导考核。

要建立定期研究、督导检查、考评通报等工作机制，采取平时督导和定期考核相结合，加强对老旧小区改造提升工作的跟踪指导，查看工作实效。

定期组织现场观摩讲评活动，总结经验、交流成果。

同时，对推进快、效果好的单位予以表彰奖励，对行动慢、效果差的单位进行通报批评。

附件：

1.县老旧小区改造工作领导小组成员部门职责分工

2.老旧小区改造工作规程（试行）

附件1

县老旧小区改造工作领导小组

成员部门职责分工

1.县住建局：

负责领导小组办公室的日常事务，具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、技术指导、质量监管、督促推进、通报考核等工作；牵头做好全县老旧小区改造项目年度计划申报，拟订老旧小区改造三年行动计划，争取上级补助资金事宜。

2.狮城镇：

全面负责辖区老旧小区综合改造提升工作，负责本辖区老旧小区改造提升工作的调查摸底、计划编制、区域划分、项目立项、规划设计、工程预算及评审、工程招投标、项目推进、现场施工管理、监理、质量监督、竣工验收、决算审计、长效机制建立等工作;组织开展改造提升过程中的联合执法工作;各社区负责做好居民群众思想工作，协调处理改造提升过程中的各类矛盾和问题；定期向领导小组办公室报送工作情况。

3.县发改局：

做好老旧小区改造项目的立项审批等工作；参与年度改造计划编制；协助争取上级预算内补助资金；参与指导创新方式，拓宽筹资渠道。

4.县财政局：

负责筹措财政资金配套，配合研究制定老旧小区改造以奖代补政策；协助争取中央补助资金。

5.县自然资源局：

负责做好老旧小区改造提升规划相关手续办理。

6.县工信局：

督促强弱电管线单位落实老旧小区相关改造管线迁改工作。

7.县城市管理局：

指导推进老旧小区园林绿化、环境卫生管理等工作；负责配合做好老旧小区内私搭乱建的拆除、清理执法等工作。

8.县民政局：

指导做好基层社区治理和服务、养老服务等工作。

9.县公安局：

加强对老旧小区改造治安、交通等方面的技术指导和协调服务；负责老旧小区改造提升过程中矛盾纠纷的应急处置等工作。

10.县文旅局：

指导加快社区体育设施建设力度，支持老旧小区全民健身设施全覆盖。

11.县卫健局：

负责老旧小区所在社区卫生服务中心、卫生服务站建设、改造指导协调工作。

12.供电、供水、燃气、电信、移动、联通、广电网络、邮政等企业：

支持和配合做好水、电、气、通信、邮政设施等改造工作。

做好老旧小区改造提升中老旧管线的规范铺设、更新改造、拆除新建等工作。

附件2

老旧小区改造工作规程（试行）

按下列工作流程实施老旧小区改造提升，确定的老旧小区各类改造项目，要按照规定的时间节点要求，倒排工期，逐步推进，确保所有老旧小区改造提升目标任务如期完成。

1.调查摸底。

由业主单位牵头，组织各社区进行一次老旧小区全面摸底调查，摸清我县老旧小区的数量、幢数、户数、面积、存在问题等相关情况。

并收集改造需求和重点，掌握问题，形成项目清单。

广泛发动宣传。

各社区组织相关工作人员，深入老旧小区开展广泛宣传。

2.制订初步方案。

根据项目清单，由业主单位提供方案设计、造价咨询等服务，以老旧小区居民意愿为主，结合老旧小区实际进行方案设计。

同步制定资金筹集方案及物业服务引进等长效管理方案。

3.第一次征求意见。

由所在社区在项目范围内对初步改造方案组织广泛公示（5个工作日），同步开展第一次征求意见，居民对改造方案认可率应达到三分之二以上。

4.明确改造计划。

业主单位在公示结束后并完成意见征求，根据现状条件、居民意愿、资金筹集、初步改造方案可行性等方面，组织对申报小区进行审查，按照“实施一批，谋划一批，储备一批”和“成熟一个、改造一个”的原则，区分轻重缓急，统筹安排改造计划。

5.进行方案设计。

业主单位委托设计单位编制正式改造方案及项目概算。

改造提升方案必须包括改造项目设计、工程预算、资金筹集、自治管理或物业管理机制、社区治理体系建设等内容。

6.第二次征求意见。

编制完成后的改造方案再次征求居民意见，要在小区内进行公示，并经业主委员会或居民代表或社区签字确认。

同步提交县住建局进行方案预审并修改完善。

7.方案审查。

修改完善后的方案和概算提交县住建局，由县住建局牵头对设计方案进行专家评审并出具评审会议纪要。

8.设计完善及预算编制。

业主单位应根据专家评审会议纪要及居民意见，对设计进行完善，并编制预算，同步委托预算审核，出具审核报告。

9.项目招投标。

业主单位应根据各小区设计预算金额，按规定采用公开招标、阳光平台公开摇号选择施工单位等方式进行项目招标。

10.工程实施和监管。

业主单位应严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，项目实施前应办理相关施工许可手续，相关职能部门和狮城镇等根据各自工作职责为施工提供便利条件。

县住建局根据老旧小区综合改造提升工作的特点，由县质安站组织相关人员对工程全过程进行监管，严格落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。

11.项目验收。

项目完工后，由业主单位组织相关部门、参建单位、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。

验收通过后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

12.后续管理。

巩固老旧小区改造成果，由社区及小区业主按照长效管理方案，落实管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。