城区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法.doc
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城区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法
第一章总则
第一条为规范本市市区内物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《ＸＸ省物业管理条例》（ＸＸ省人大常务委员会公告〔202***〕第47号）、《ＸＸ省地方住宅区物业服务标准》（ＸＸ省住房和城乡建设厅、ＸＸ省质量技术监督局公告〔202***〕第85号）等法律法规及有关规定，结合本市实际制定本办法。
第二条本办法适用于本市市区范围内普通住宅小区物业服务收费及监督管理。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，主要包括物业公共服务费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费和特约服务费等。
第四条政府提倡建设单位、业主或业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条市价格主管部门会同市物业主管部门负责市区内物业服务收费的监督管理。
区物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照本市区域内物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。
第七条物业服务收费根据物业的性质和服务内容、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的有：
普通住宅小区的前期物业公共服务费,装饰装修垃圾清运费,不具备成立业主大会条件的前期物业普通住宅小区机动车停放服务收费。
实行市场调节价的有：
业主大会成立后的普通住宅小区的物业公共服务费，业主大会成立后的普通住宅小区停车服务费，具备业主大会成立条件的普通住宅小区停车服务费（即指：
具备已交付专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年二者之一的，不论是否成立业主大会都实行市场调节价），非普通住宅小区（含非住宅物业）的物业公共服务费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费。
人防工程停车位，应当向小区全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。
非人防工程地下停车位原则上首先保证住宅小区业主需求，开发建设单位在商品房预售前，应制定非人防地下停车位的“租售”方案，对车位数量、位置、价格进行公示。
第八条物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务收取停车服务费的，应合法经营并严格执行明码标价制度。
不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。
利用非公共部位的场地、设施停车收费的，新建住宅小区应在前期物业服务合同中按规定标准约定停车收费；非新建住宅小区及未成立业主大会的，继续按前期物业服务合同有关约定执行，合同到期的或合同未约定的，如需调整或确定停车收费标准，需经半数以上业主同意。
第二章物业公共服务收费管理
第九条普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，提供的具有公共性物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第十条普通住宅小区前期物业公共服务费实行分等级定价。
市价格主管部门会同市物业主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业服务成本变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并适时向社会公布。
市价格主管部门会同市物业主管部门根据本市市区物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，每二年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评审，并根据评审结果适时调整。
第十一条住宅开发建设单位采用招标或协议方式选聘前期物业服务企业的，由开发建设单位对照《XX市住宅小区物业服务收费等级评分标准》，选择服务等级，并按照《XX市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准》规定的对应等级收费标准确定中标（协议）价格，中标（协议）价格不得超出政府指导价，作为前期物业公共服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
物业服务企业应当在开发建设单位交房前，由住宅开发建设单位按规定选聘物业服务企业，双方应当签订前期物业服务合同，约定服务内容、等级，并对照相应服务等级的基准价及浮动幅度确定具体的物业服务收费标准，报价格主管部门、物业管理主管部门备案后实施。
第十二条前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件，经物业买受人签字确认。
前期物业服务合同应当明确物业公共服务费的计费方式、物业服务内容和标准。
第十三条对市区分批开发、分批交付的普通住宅小区，原则上执行同一个收费标准。
第十四条住宅应当按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途（除经营性用途外）的且经过有利害关系的业主同意，物业服务收费由双方约定。
第十五条已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，应当成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。
各区物业办和所在地街道办事处（公共服务中心）对符合成立业主委员会的小区要给予积极指导。
业主大会成立后的物业公共服务费，由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，需要时可邀请所在地社区居委会参与协调。
物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。
物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
第十六条物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、合理的利润等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。
第十七条物业公共服务费中按不低于10%的比例，单列单支，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。
第十八条物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
未计入产权面积的附属房屋不得收取物业公共服务费。
业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同、入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。
第十九条已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。
未销售、交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。
第二十条依法改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第二十一条物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取；未作约定的，预收期不得超过6个月。
到期未交费的，按合同法的有关规定，可以收取违约金。
对享受最低生活保障的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业公共服务费用。
第二十二条装饰装修单位或装饰装修人应当交纳装饰装修垃圾清运费，装饰装修垃圾清运费按建筑面积每平方米不高于3元，拆除墙体建筑垃圾清运费由业主和物业公司另行约定。
第三章共用设施设备收费管理
第二十三条住宅电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费的分摊，双方有约定的，从其约定。
未约定的实行单独列帐，据实分摊。
电梯运行所需电费按户分摊，一层住宅免收，二层收取20%，三层收取50%，四层以上全额收取（含四层）。
二次供水设施未改造移交供水企业的增压水泵运行所需电费按照用户实际用水量分摊。
二次供水设施改造合格并移交供水企业维护管理的运行维护费用，按《XX市市区住宅二次供水管理办法》执行。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
第二十四条住宅小区公用附属设施用电、用水（不包括从事生产、经营活动用水、用电）执行居民用电、用水价格。
第二十五条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。
所得收益30%用于补贴物业公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第四章责任与义务
第二十七条物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。
在物业管理区域内的醒目位置，将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、停车服务费标准、举报电话等进行公示。
物业服务企业应每年（或财务年度）向业主、使用人公布物业公共服务费、电梯、增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费、经营性收益、物业维修资金等收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十八条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，提高物业管理人员的服务水平、技术水平，加强物业从业人员业务能力培训。
实行物业公共服务费酬金制的住宅小区，物业服务企业应当每年（或财务年度）公布物业服务收费的收支情况。
物业服务企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十九条物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。
第三十条物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第三十一条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第三十二条物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。
业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十三条本办法实施时，尚未履行完的物业服务合同，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
第三十四条实行政府指导价的物业服务收费建立物业服务等级认定和价格登记制度。
物业服务企业在收费前，经物业主管部门核定物业服务等级，价格主管部门备案收费标准，办理《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用税务票据。
物业服务企业无证收费的，业主、使用人、开发企业有权拒付。
第三十五条价格主管部门在制定或调整物业服务收费标准时，应以物业公共服务所需当地社会平均成本为基础，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。
第五章监督管理
第三十六条物业服务收费实行动态管理，价格主管部门和物业主管部门要加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准的监督管理。
物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第三十七条市辖四县可结合本地实际制定具体实施细则。
第三十八条本办法自2017年9月1日起施行，由市价格主管部门和市物业主管部门共同负责解释。
XX市物价局、住房和城乡建设委员会《关于印发的通知》（芜价经费〔2009〕132号）文件同时废止。
本办法规定的事项，上位规范有规定的从其规定。
附表：
1.XX市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准
2.XX市不具备成立业主大会条件的前期物业普通住宅
小区机动车停放服务收费标准
3.XX市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准
—57—
附表1
XX市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准
名称
级别
中准价（元/㎡.月）
上下浮动幅度
浮动范围（元/㎡.月）
备注
有电梯
无电梯
有电梯
无电梯
普通
住宅
一级
1.08
0.88
20%
0.86-1.30
0.7-1.06
不含电梯及增压水泵等高能耗共用设施设备运行电费
二级
0.83
0.66
20%
0.66-1.00
0.53-0.79
三级
0.48
0.44
20%
0.38-0.58
0.35-0.53
四级
0.41
0.35
20%
0.33-0.49
0.28-0.42
附表2
XX市不具备成立业主大会条件的前期物业普通住宅小区
机动车停放服务收费标准
停放类型
停放形式
计费单位
收费标准
（最高标准）
备注
汽车
（小型车）
地下公用车库停放服务费（一车一位）
元/月.辆
220
含服务费
露天停车场停放服务费（停车位）
元/月.辆
120
含服务费
地下公用车库车位产权（或永久使用权）属业主服务费
元/月.辆
40
临时停放（外来车辆）
元/辆.次
5
2小时内免费；2小时以上，8小时以内
临时停放（外来车辆）
元/辆.次
10
8小时以上，24小时以内
附表3
XX市住宅小区物业服务收费等级评分标准
（等级通用标准）
项目
内容
服务标准
分值
自评得分
考评得分
（一）
基本
规定
服务
人员
1、物业服务人员应佩戴统一标识，宜统一着装；
0.5
2、物业服务工作场所应标识清楚、整洁有序，有专门接待区域；物业服务人员接待业主（物业使用人）时主动、热情，使用文明用语；
0.5
3、物业服务企业对业主（物业使用人）报修、求助、咨询、投诉等应及时处理，并记录存档；
0.5
4、物业服务项目应向所管理的物业项目委派至少1名物业服务项目经理；
0.5
5、物业服务专业操作人员应持证上岗；物业管理人员应取得执业资格证书或专业技术职称；
0.5
（一）
基本
规定
服务
人员
6、根据物业服务等级、服务岗位、服务内容、建筑面积或业主（物业使用人）人数，以及物业服务企业的技术装备，配置相应数量的物业服务人员；（物业服务人员配置宜符合物业服务人员配置标准规定）；
1
7、建立员工培训制度，组织人员定期参加技能培训。
0.5
制度
建设
1、根据物业项目具体情况，制定服务方案和服务流程；
0.3
2、建立管理制度，并按照合同约定和服务标准进行质量管理；
0.3
3、岗位职责、操作流程在服务场所明示。
0.3
服务
质量
和
风险
控制
1、建立质量内控制度，定期对服务质量进行检查与评价；
0.5
2、通过第三方认证、行业内检查和评比等活动，获得社会评价；
0.5
3、业主满意度宜委托第三方进行测评；
0.5
4、服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将合同的全部事项委托给他人；
0.3
5、建立风险控制机制，对物业服务过程中可能产生的各类风险进行识别、评估、管控；
0.5
6、物业服务企业宜购买公众责任险。
0.5
（一）
基本
规定
应急
预案
1、对本服务区域内可能发生洪涝等自然灾害，以及火灾、治安、公共卫生、电梯故障、停水、停电、等突发事件制定预案；
1
2、定期组织相关人员对应急预案进行培训，每年组织不少于1次应急预案演练；
0.3
3、突发事件发生时：
①立即启动应急预案，同时报告委托单位和有关部门，并协助采取相应措施；②迅速展开指挥、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障、协助保护现场和证据等工作，防止事态扩大，尽可能减少破坏和损坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作；③撰写突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向委托单位和相关行政主管部门报告。
0.5
档案
管理
1、建立档案管理制度，设立档案资料室，专人定期收集整理、归档保管档案资料，对业主资料保密；
0.3
2、档案应涵盖建立基础资料、业主（物业使用人）资料、日常运行管理资料和信用资料等；
0.3
3、对物业建筑资料、业主信息、维保资料等进行动态管理；
0.3
（一）
基本
规定
档案
管理
4、物业终止，物业管理服务所有资料应做好交接程序，按时移交；建设单位在办理物业承接验收时，应向物业服务企业移交物业资料。
0.3
标识
管理
1、制定标识管理制度，实行标识分类、建立台账、定期维护及时更新；
0.3
2、房屋指示、设施设备、（区域）、消防安全、道路交通、安全警示、公益标识等定期进行巡检和维护、做好记录；督促施工单位应设置警示标识。
0.5
（二）
承接
查验
1、承接项目应按法律法规规定及物业服务合同的约定，对建设单位移交的资料进行清点和核查；对物业共用部位及共用设施设备和相关场地进行现场检查与验收，形成书面检查记录，并由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认；
0.5
2、在物业交接后30日内，将物业承接查验情况向房地产行政主管部门办理备案手续，并将备案情况书面告知业主。
0.5
（三）
客户
服务
一般
规定
1、设置客服接待场所，保持场所整洁有序；
0.5
2、在接待场所公示服务电话，悬挂或张贴物业服务企业资质证书、项目经理照片，公示服务内容、收费标准等相关信息；
0.5
3、接受建设单位为业主入住提供相关服务；
0.5
4、住宅区域内显著位置设置宣传栏，做好公益性宣传，涉及业主（物业使用人）正常生活的重要服务事项，主要出入口信息栏公告；
0.5
5、制定钥匙管理制度，制定专人保管，发放和领用应进行登记和定期检查，并记录存档；
0.5
6、建立报修制度；
0.5
7、对服务合同的约定范围内的投诉，应限时处理并回访。
0.5
8、每年应不少于1次向业委会通报服务情况，听取意见和建议，采取走访、召开恳谈会、问卷调查、信息交流等多种形式与业主（物业使用人）进行沟通；根据业主需要提供便民服务。
0.5
（四）
共用
部位
管理
一般
规定
1、制定房屋共用部位维修养护管理制度，建立台账，保持检查和维修养护记录完整；
0.3
2、根据房屋实际使用年限、使用现状，定期组织房屋共用部位的使用状况检查，根据检查情况，制定房屋大、中修和更新改造计划，向业主委员会（或业主委员会）进行书面报告。
年末制定下一年度房屋共用部位日常维修养护计划和方案；
0.3
3、管理服务区域内私搭乱建和擅自改变房屋用途以及其它违反规划或管理规约的，应及时进行劝阻，并报告相关主管部门；
0.5
4、应与业主（物业使用人）及装饰装修企业三方共同签订住宅室内装饰装修管理服务协议和消防安全责任书，告知业主（物业使用人）及装修人员有关装饰装修的禁止行为，注意事项及垃圾堆放和清运要求；
0.3
5、巡查装修现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全级拆改共用管线等损害公共利益的违规装修行为，应进行制止，并及时报告相关主管部门；
0.5
（四）
共用
部位
管理
一般
规定
6、室外墙面、共用门窗、走道、楼梯扶手应保持完好。
地坪、地砖应保持基本平整；
0.3
7、台风、暴雨等预警限号发布后，物业服务企业应及时进行巡查。
0.3
8、发生下列紧急情况时，应按规定，立即采取措施，并制定维修方案，同时向业主委员会、相关主管部门报告；
1）电梯运行系统中设计的设施设备损坏无法使用的，或存在安全隐患并由电梯检验检测机构出具书面意见；
2）消防、供电、供气、给排水设施设备发生故障无法使用应由业主负责维修的，或存在消防安全隐患并由消防部门出具整改通知书的；
3）屋面和外墙损坏及饰面脱落危及人生安全并由房屋质量检测单位出具证明的；
4）经危房鉴定部门鉴定为危及房屋安全的。
1.5
（五）
共用
设施
设备
管理
一般
规定
1、制定共用设施设备管理规定、维护保养和巡查规程；
0.5
2、妥善保管共用设施设备图纸档案资料并建立台账。
按照有关规定，对有关设施设备进行维护保养和巡查。
并保存记录、按时归档；
0.5
3、根据共用设施设备实际使用年限、使用现状，开展设施设备日常检查。
根据检查情况制定大、中修及更新改造计划，向业主大会（业主委员会）进行书面报告；
0.5
4、根据年度综合检查结果，编制下年度日常维护保养工作计划和方案；
0.5
5、按规定对动力设备、电气设备、压力容器、消防设施、高低压劳动保护及专用工具进行定期检测，取得合格证，并做好记录。
0.5
（五）
共用
设施
设备
管理
一般
规定
6、设备机房管理应符合下列要求：
1）显著位置张贴或悬挂相关制度和从业人员资格证书；
2）设施设备标识、标牌齐全；
3）机房须常闭落锁，非工作人员未经允许不得进入，经批准进入人员须登记；
4）机房湿度温度、湿度符合相关规定，配置应急照明设施；
5）在明显易取位置配置灭火器材，并定期检查器材完好情况；
6）规范设置挡鼠板、鼠药后粘鼠板；
7）机房内不堆积杂物、保持清洁；
8）发生雷暴、强降水、大风等恶劣天气前后，组织专项检查并做好记录；
1.5
7、定期将物业共用设施设备运行状况向业主委员会书面报告，并在管理服务区域内公告；
0.5
8、加强设施设备运行管理，按照规定进行维护保养，保持设施设备完好和正常运行。
1
（五）
共用
设施
设备
管理
电梯
系统
1、配置电梯安全管理员，并持证上岗；
0.5
2、发现电梯设计、制造、安装存在安全隐患的，应及时书面报告相关单位；
0.5
3、应按照规定对电梯设备运行情况进行巡查，发现异常情况及时通知电梯维保单位，建立电梯安全技术档案并记录详实规范；
0.5
4、按照合同的约定对电梯实行限时运行的，应保证每单元至少一部电梯24小时运行；
0.5
5、委托有资质的专业电梯维保单位按规定对电梯进行维修保养；对电梯维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；
0.5
6、每年委托专业机构对电梯进行安全检测并取得《电梯使用标志》和《电梯乘梯须知》；应积极宣传电梯安全使用知识，在电梯轿厢内张贴《电梯使用标志》和《电梯乘梯须知》，公布应急服务电话；
0.5
7、电梯保持轿厢内外按钮、照明灯具等完好、轿厢内整洁、三方对讲畅通；
0.5
（五）
共用
设施
设备
管理
电梯
系统
8、电梯机房设有明显警示标志，规范摆放应急工具；机房门常闭落锁，配备消防器材和温度仪，采取降温通风措施；
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